La zonificación unifamiliar es un tipo de zonificación en los Estados Unidos que restringe el desarrollo para permitir solo viviendas unifamiliares independientes . Evita que se construyan casas adosadas, dúplex y viviendas multifamiliares (apartamentos) en cualquier terreno con esta designación de zonificación. [1] [2] Es una forma de zonificación de exclusión , [3] [4] [5] y se creó como una forma de mantener a las minorías fuera de los barrios blancos. [1] [3] [5]
En muchas ciudades de los Estados Unidos, el 75% de la tierra dividida en zonas para usos residenciales es unifamiliar, [2] y en todo el estado de California , ese número es superior al 66%. [6]
Recientemente, las ciudades de todo el país han comenzado a buscar reformar sus regulaciones de uso de la tierra, particularmente la zonificación de viviendas unifamiliares, en un intento por resolver la escasez de viviendas y reducir las desigualdades raciales que surgen de la segregación de viviendas. [6] [7]
Historia
Se cree que en 1916, el vecindario Elmwood de Berkeley, California, es donde se originó por primera vez la zonificación unifamiliar, como un esfuerzo por mantener a las minorías (específicamente un dancehall negro y lavanderías chinas) fuera de los vecindarios blancos. [1] [3] [4] [5] [6] : 1
Después de la decisión de la Corte Suprema de los EE. UU . En 1917 en Buchanan v. Warley , que declaró inconstitucionales las leyes de zonificación explícitas basadas en la raza, la corte en 1926 decidió en Euclid v. Ambler que era un uso legítimo del poder policial de las ciudades prohibir los apartamentos. edificios de ciertos vecindarios, con el juez George Sutherland refiriéndose a un complejo de apartamentos como "un mero parásito" en un vecindario. [8] [9] [10] Esto permitió la expansión de la zonificación unifamiliar como un medio para mantener a las personas pobres y minoritarias fuera de los vecindarios blancos. [8] [9] [10] [11]
“La zonificación unifamiliar se convirtió básicamente en la única opción para tratar de mantener la segregación racial y de clase” - Jessica Trounstine (profesora asociada de ciencias políticas en la Universidad de California, Merced ) [11]
Según la profesora de Arquitectura del Paisaje y Planificación de la Universidad de Georgia, Sonia Hirt , la zonificación unifamiliar es un fenómeno exclusivamente estadounidense: “No pude encontrar evidencia en otros países de que esta forma en particular, la casa unifamiliar separada, sea rutinariamente, como en Estados Unidos, considerado tan incompatible con todos los demás tipos de urbanización como para justificar un distrito legalmente definido por sí mismo, un distrito donde todos los demás usos importantes de la tierra y tipos de edificios están prohibidos ". [10]
Estadísticas
En muchas ciudades de los Estados Unidos, el 75% de la tierra dividida en zonas para usos residenciales es unifamiliar, [2] y en todo el estado de California, ese número es superior al 66%. [6]
- 94% San José, California
- 89% Arlington, Texas
- 84% Charlotte, Carolina del Norte
- 81% Seattle
- 79% Chicago
- 77% Portland, Oregón
- 75% Los Ángeles
- 36% Washington, DC
- 15% Nueva York
Efectos
Debido a que este tipo de zonificación reduce la cantidad de tierra disponible para nuevas viviendas, empuja el desarrollo hacia comunidades minoritarias pobres o hacia tierras más allá de las fronteras de la ciudad. [2] : 1
Según Andrew Whittemore, profesor de planificación urbana y regional en la Universidad de Carolina del Norte-Chapel Hill , un efecto se deriva de la creencia de que las viviendas de mayor densidad en los vecindarios disminuyen el valor de las viviendas, y que una función del gobierno es mantener la casa del propietario. valores altos, y debido a que las ciudades han priorizado a los propietarios de viviendas unifamiliares por encima de otros grupos, esto ha convertido a los planificadores urbanos en administradores de patrimonio cuando los planificadores urbanos deberían preocuparse por el uso de la zonificación para prevenir daños. [2] : 1
Segregación racial
Un estudio de 2020 de UC Berkeley declaró que "la mayor proporción de zonificación unifamiliar, mayor es el nivel observado de segregación residencial racial". [1] [12]
Cambios recientes
Recientemente, las ciudades de todo el país han comenzado a buscar reformar sus regulaciones de uso de la tierra, particularmente la zonificación de viviendas unifamiliares, en un intento por resolver la escasez de viviendas y reducir las desigualdades raciales que surgen de la segregación de viviendas. [6] [7]
Minneapolis
En 2018, Minneapolis se convirtió en la primera ciudad importante de los EE. UU. En poner fin a la zonificación unifamiliar (que había cubierto casi el 75% de su terreno residencial) al permitir dúplex y triplex en todos los vecindarios, así como viviendas de mayor densidad a lo largo de las líneas de tránsito. [8] [11] : 1 Al permitir triplex en todos los vecindarios, su intención es brindar a todas las personas la oportunidad de mudarse a vecindarios con buenas escuelas o trabajos, así como aumentar la asequibilidad, reducir el desplazamiento de residentes de bajos ingresos y aumentar ambos la diversidad económica y racial de los barrios. [8] : 1 [13] [14] [7]
California
En enero de 2021, Sacramento votó para permitir hasta cuatro unidades de vivienda en todos los lotes residenciales para ayudar a la ciudad a reducir su escasez de viviendas y lograr objetivos de equidad al hacer que los vecindarios con buenas escuelas sean accesibles para las personas que no pueden comprar casas allí. [15] [16]
En febrero de 2021, el Concejo Municipal de Berkeley, California, votó por unanimidad para permitir fourplexes en todos los vecindarios, y la vicealcaldesa Lori Droste dijo que esto es "necesario como un primer paso para deshacer una historia de políticas de vivienda racistas". [4] [5] [17]
San Francisco , donde casi el 75% de todos los terrenos residenciales zonificados solo permite viviendas unifamiliares o dúplex, está programado para el 2021 para discutir una propuesta para permitir cuadrúplex en lotes de esquina y cualquier lote dentro de un radio de media milla de una estación de tren. [18] [19] David García, director de políticas del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley , dijo que una propuesta para permitir fourplexes en todas partes sería una propuesta más equitativa, y que la investigación muestra que la escasez de viviendas es tan grande que limitar nuevas viviendas en áreas específicas no abordarían suficientemente la escasez. [18] [19]
Ver también
- Ley de zonificación unifamiliar de Oregon
Referencias
- ^ a b c d Baldassari, Erin; Solomon, Molly (5 de octubre de 2020). "La historia racista de la zonificación de viviendas unifamiliares" . NPR . Archivado desde el original el 14 de noviembre de 2020.
La zonificación unifamiliar hace que sea ilegal que una comunidad construya cualquier cosa que no sea una sola casa en un solo lote. Eso significa que no hay edificios de apartamentos, condominios o dúplex.
- ^ a b c d e Tejón, Emily; Bui, Quoctrung (18 de junio de 2019). "Las ciudades comienzan a cuestionar un ideal estadounidense: una casa con un patio en cada lote: las casas adosadas, los dúplex y los apartamentos están efectivamente prohibidos en muchos vecindarios. Ahora algunas comunidades se arrepienten" . The New York Times . ISSN 0362-4331 .
Hoy en día, el efecto de la zonificación unifamiliar es de gran alcance: es ilegal en el 75 por ciento de los terrenos residenciales en muchas ciudades estadounidenses construir algo que no sea una casa unifamiliar separada.
- ^ a b c Hansen, Louis (1 de marzo de 2021). "¿Es este el fin de la zonificación unifamiliar en el Área de la Bahía? San José, Berkeley, otras ciudades consideran cambios radicales" . Noticias de San José Mercury .
La zonificación unifamiliar, una forma de zonificación de exclusión, tiene sus raíces en los EE. UU. Hasta Berkeley en 1916, cuando los líderes de la ciudad buscaron segregar a los propietarios blancos de los complejos de apartamentos alquilados por residentes de minorías. Se ha convertido en la política predeterminada en ciudades y suburbios de todo el país.
- ^ a b c Ruggiero, Angela (24 de febrero de 2021). "Berkeley para poner fin a la zonificación residencial unifamiliar, citando lazos racistas" . Noticias de San José Mercury .
Se cree que Berkeley es el lugar de nacimiento de la zonificación residencial unifamiliar; comenzó en el vecindario de Elmwood en 1916, donde prohibió la construcción de cualquier otra cosa que no fuera una casa por lote. Históricamente, eso ha dificultado que las personas de color o aquellas con ingresos más bajos compren o arrendan propiedades en vecindarios codiciados, dijeron funcionarios de la ciudad. ... Incluso después de que se prohibiera la discriminación racial, como la línea roja (negar préstamos hipotecarios a las personas en vecindarios de bajos ingresos), continuó en forma de zonificación unifamiliar, dijo.
- ^ a b c d Yelimeli, Supriya (24 de febrero de 2021). "Berkeley denuncia la historia racista de la zonificación unifamiliar, comienza el proceso de 2 años para cambiar el plan general - El consejo aprobó por unanimidad una resolución que trabajará para prohibir la zonificación unifamiliar" . Berkeleyside . Archivado desde el original el 1 de marzo de 2021.
Droste y sus coautores señalaron en la resolución que Berkeley fue la primera ciudad de los Estados Unidos en promulgar la zonificación unifamiliar en 1916 en el distrito de Droste, Elmwood. Esto se combinó con prácticas de préstamos discriminatorias, líneas rojas y la Ordenanza de Conservación de Vecindarios de Berkeley de 1973 para crear vecindarios profundamente segregados.
- ^ a b c d e Baldassari, Erin (13 de marzo de 2021). "Frente a la crisis de la vivienda, las ciudades de California reconsideran los vecindarios unifamiliares" . NPR . Archivado desde el original el 31 de marzo de 2021.
Es parte de un movimiento creciente de ciudades en California y el país para repensar los vecindarios unifamiliares tradicionales como una forma de abordar los altos costos de la vivienda y reparar décadas de segregación racial en la vivienda. ... En California, más de dos tercios de todos los terrenos residenciales se dedican exclusivamente a viviendas unifamiliares.
- ^ a b c Willis, Haisten (27 de junio de 2019). "A medida que las ciudades repensan la zonificación unifamiliar, se desafían las ideas tradicionales del sueño americano" . The Washington Post .
Pero los planificadores urbanos de Minneapolis dicen que esperan que el plan conduzca a una ciudad más transitable, más asequible, más respetuosa con el medio ambiente y más inclusiva gracias a una mayor densidad y una oferta adicional de viviendas.
- ^ a b c d Grabar, Henry (7 de diciembre de 2018). "Minneapolis se enfrenta a su historia de segregación de viviendas: al eliminar la zonificación de viviendas unifamiliares, la ciudad adquiere altos alquileres, viajes largos y racismo en el sector inmobiliario de una sola vez" . Pizarra . Archivado desde el original el 31 de diciembre de 2018.
La zonificación de viviendas unifamiliares se ideó como una forma legal de evitar que los estadounidenses negros y otras minorías se muden a ciertos vecindarios, y todavía funciona como una barrera efectiva en la actualidad. ... La Corte Suprema de EE. UU. Anuló la zonificación basada en la raza en 1917, pero nueve años después, consideró constitucional que un suburbio de Cleveland prohibiera los edificios de apartamentos. La idea de que se podía legislar no solo las duras instalaciones industriales, sino también los inquilinos se extendió rápidamente. Junto con el racismo en el sector inmobiliario, los departamentos de policía y el financiamiento de la vivienda, la zonificación de viviendas unifamiliares demostró ser tan eficaz para segregar los vecindarios del norte (y sus escuelas) como lo habían hecho las leyes de Jim Crow en el sur.
- ^ a b Wilson, Michael (21 de mayo de 2019). "La historia racista de las leyes de zonificación" . Fundación para la Educación Económica . Archivado desde el original el 11 de junio de 2019.
Luego, en un caso de 1926, el tema se convirtió en uno de interés económico cuando la Corte Suprema dictó la famosa decisión Euclid v. Ambler, que se utiliza para permitir la zonificación en la actualidad. Cuando el juez Sutherland escribió la decisión, se refirió a un complejo de apartamentos planeado como "un mero parásito" en el vecindario y cómo afectaría los valores de las propiedades del vecindario.
- ^ a b c Fox, Justin (19 de enero de 2020). "Análisis de noticias: cómo obtuvimos la zonificación de viviendas unifamiliares y por qué está bajo ataque en los EE. UU." Los Angeles Times . Consultado el 27 de junio de 2020 .
... la histórica decisión de la Corte Suprema de 1926 que estableció la legalidad de la zonificación afirmó que "muy a menudo el edificio de apartamentos es un mero parásito".
- ^ a b c Mervosh, Sarah (13 de diciembre de 2018). "Minneapolis, abordar la crisis y la desigualdad de la vivienda, votos para poner fin a la zonificación unifamiliar" . The New York Times .
Los vecindarios unifamiliares cobraron prominencia en todo el país después de que la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó en 1917 que la zonificación basada en la raza era inconstitucional. “La zonificación unifamiliar se convirtió básicamente en la única opción para tratar de mantener la segregación racial y de clase”, dijo Jessica Trounstine, profesora asociada de ciencias políticas en la Universidad de California, Merced, quien ha estudiado la segregación. Además, generaciones de disparidades raciales en la acumulación de riqueza, exacerbadas por las prácticas crediticias respaldadas por el gobierno federal que discriminaban a los afroamericanos, significaron que la mayoría de los propietarios eran blancos. “Entonces, si hace que una parte particular de la ciudad sea solo propietarios de viviendas, entonces esencialmente hace que ese vecindario esté restringido a los blancos”, dijo Trounstine.
- ^ Menendian, Stephen; Gambhir, Samir; Gailes, Arthur (11 de agosto de 2020). "Segregación racial en el área de la Bahía de San Francisco, parte 5" . UC Berkeley Othering & Belonging Institute . Archivado desde el original el 1 de noviembre de 2020.
Luego describimos cómo las políticas restrictivas de uso de la tierra, y especialmente la zonificación unifamiliar, refuerzan y promueven la segregación residencial racial al mostrar la correlación entre los diferentes tipos de segregación y la zonificación unifamiliar. ... la zonificación excesiva de viviendas unifamiliares no permite que las ciudades proporcionen suficientes viviendas para las personas, o la densidad necesaria para hacer que la vivienda sea asequible y reducir la expansión, lo que agrava las emisiones de gases de efecto invernadero. Contribuye a la segregación económica y racial.
- ^ Trickey, Erick (11 de julio de 2019). "Cómo Minneapolis se liberó del dominio de las viviendas unifamiliares: desesperada por construir más viviendas, la ciudad simplemente reescribió sus reglas de zonificación de décadas" . Politico .
Minneapolis acaba de eliminar las reglas que otorgaban a las viviendas unifamiliares un dominio absoluto en casi tres cuartas partes de la ciudad.
- ^ Thompson, Megan (23 de noviembre de 2019). "Cómo Minneapolis se convirtió en el primero en poner fin a la zonificación unifamiliar" . PBS .
Para ayudar a abordar la escasez de viviendas, Minneapolis se convirtió en la primera gran ciudad estadounidense en poner fin a la zonificación de viviendas unifamiliares, las reglas que restringen ciertos vecindarios a viviendas unifamiliares. Ahora, se pueden construir edificios con hasta tres unidades en cualquier lote residencial. Los líderes esperan que este y otros planes agreguen nuevas unidades, creen densidad y remedien la segregación. ... En Minneapolis, que es aproximadamente un 60 por ciento de blancos, casi tres cuartas partes de la propiedad residencial de la ciudad se dividió en zonas para viviendas unifamiliares.
- ^ Clift, Theresa (19 de enero de 2021). "Sacramento avanza con un controvertido cambio de zonificación diseñado para abordar la crisis de vivienda" . La abeja de Sacramento . Archivado desde el original el 31 de enero de 2021.
El Ayuntamiento de Sacramento dio un paso el martes para convertirse en una de las primeras ciudades del país en eliminar la zonificación tradicional de viviendas unifamiliares. El cambio, para el cual el ayuntamiento señaló unánimemente su apoyo, permitiría que las casas en toda la ciudad contuvieran hasta cuatro unidades de vivienda. Los funcionarios de la ciudad dijeron que la propuesta ayudaría a la ciudad a aliviar su crisis de vivienda, así como a lograr objetivos de equidad, al hacer que los vecindarios con escuelas de alto rendimiento, parques prístinos y otras comodidades sean accesibles para las familias que no pueden pagar los crecientes precios para comprar casas allí.
- ^ "Sacramento avanza hacia convertirse en una de las primeras ciudades de Estados Unidos en eliminar la zonificación unifamiliar" . KTLA . 2021-01-20.
- ^ Ravani, Sarah (25 de febrero de 2021). "Berkeley se compromete a poner fin a la zonificación unifamiliar para fines de 2022: 'Corregir los errores de nuestro pasado ' " . Crónica de San Francisco . Consultado el 14 de abril de 2021 .
- ^ a b Baldassari, Erin (16 de febrero de 2021). "Las ciudades de California repensan el vecindario unifamiliar" . KQED .
- ^ a b Knight, Heather (30 de enero de 2021). "Propuesta creativa del supervisor de SF: dificultar la construcción de McMansions, más fácil construir apartamentos pequeños" . Crónica de San Francisco .
De hecho, cree que Mandelman tendría más posibilidades de asegurar la equidad si seguía el camino de Sacramento y permitía cuadrúpedos en todas partes. Entonces, grandes partes del lado oeste que se han congelado en el tiempo finalmente tendrían que soportar su peso, aliviando la aglomeración en el lado este. ... “Hay mucha investigación sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en todas las áreas de relleno, no solo cerca del tránsito”, dijo García. "San Francisco tiene un tránsito sólido, pero ciertamente no al grado en que limitar las nuevas viviendas a esas áreas tendrá un impacto tan grande como el que necesitamos para abordar la escasez total".
Otras lecturas
- Hirt, Sonia A. (18 de noviembre de 2014). Zonificado en los EE. UU.: Los orígenes e implicaciones de la regulación estadounidense del uso de la tierra . Prensa de la Universidad de Cornell. ISBN 9780801479878. Consultado el 27 de junio de 2020 .