La zonificación de exclusión es el uso de ordenanzas de zonificación para excluir ciertos tipos de usos de la tierra de una comunidad determinada. [1] A partir de la década de 2010, las ordenanzas de zonificación de exclusión son estándar en casi todas las comunidades. La zonificación de exclusión se introdujo a principios de la década de 1900, generalmente para evitar que las minorías raciales y étnicas se mudaran a vecindarios de clase media y alta. Los municipios utilizan la zonificación para limitar la oferta de unidades de vivienda disponibles, por ejemplo, al prohibir las viviendas residenciales multifamiliares o al establecer requisitos mínimos de tamaño de lote. Estas ordenanzas aumentan los costos, por lo que es menos probable que se muden grupos de menores ingresos. Tarifas de desarrollo por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , uncertificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y solicitudes de desarrollo de unidades planificadas para nuevas viviendas también elevan los precios a niveles inaccesibles para las personas de bajos ingresos.
La zonificación de exclusión se realiza para salvaguardar el valor de la propiedad del individuo , reducir la congestión del tráfico y excluir a los grupos que no son iguales. Las políticas de exclusión del uso de la tierra exacerban la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica , disminuyen la oferta total de viviendas de una región y aumentan los precios de las viviendas. Además, las regiones con mucha segregación económica canalizan a los estudiantes de menores ingresos hacia escuelas de menor rendimiento, lo que genera diferencias en los logros educativos. Una encuesta exhaustiva realizada en 2008 encontró que más del 80% de las jurisdicciones de los Estados Unidos imponían requisitos mínimos de tamaño de lote de algún tipo a sus habitantes. [2] Estas ordenanzas continúan reforzando las prácticas de vivienda discriminatorias en todo Estados Unidos. [3]
Historia
La zonificación comenzó a ganar prominencia en las regulaciones de uso de la tierra en todo Estados Unidos a fines del siglo XIX. En última instancia, a pesar de la resistencia de los pueblos y activistas excluidos, la política todavía se utiliza ampliamente en la década de 2010 en todo el país. El vasto país, rico en tierras, defendió la noción de que los poderes estatales no deberían interferir con la propiedad privada. Además, dada la composición predominantemente rural y aislada del país, a la mayoría de los ciudadanos no les preocupaba quiénes eran sus vecinos en ese momento. Por lo tanto, los primeros estadounidenses desaprobaron en gran medida los primeros intentos de zonificación de exclusión. [4]
Sin embargo, a principios del siglo XX, un rápido proceso de urbanización y la afluencia de inmigrantes transformaron el país. En consecuencia, las clases medias y altas encontraron una diversidad mucho mayor de la que tenían antes de hacer que la intrusión de personas no deseadas en sus vecindarios pareciera más concebible. Como resultado, muchas ciudades comenzaron a implementar las primeras políticas de zonificación excluyente. En 1908, Los Ángeles adoptó la primera ordenanza de zonificación de toda la ciudad que protege las áreas residenciales de la entrada de estos elementos comunitarios indeseables. [5] Muchas de estas primeras regulaciones excluyeron directamente a las minorías raciales y étnicas de la residencia comunitaria hasta que la zonificación racial explícita fue declarada inconstitucional en 1917. [6] A pesar de la inconstitucionalidad de tales medidas explícitas, las ordenanzas de exclusión continuaron ganando popularidad en todo el país.
Dada la mayor utilización de la zonificación de exclusión, el gobierno federal de los Estados Unidos finalmente abordó el problema con la promulgación de la Ley de habilitación de zonificación estatal estándar de 1922. Esta legislación estableció el marco institucional para las ordenanzas de zonificación. Delegó el poder de uso de la tierra a las autoridades locales para la conservación del bienestar de la comunidad y proporcionó pautas para el uso apropiado de la regulación. [7] En vista de estos hechos, el Tribunal Supremo consideró la zonificación de la constitucionalidad en el caso histórico de 1926 Aldea de Euclides,. Ohio v Ambler Realty Co. . En última instancia, el tribunal aprobó la zonificación como un medio aceptable de regulación comunitaria. Tras este veredicto, el número de municipios con legislación de zonificación se multiplicó de 368 en 1925 a más de 1.000 en 1930 [8].
Tras el final de la Segunda Guerra Mundial y el subsiguiente proceso de suburbanización del país , las políticas de zonificación de exclusión experimentaron un aumento en la complejidad, el rigor y la prevalencia a medida que los habitantes de los suburbios intentaron proteger de manera más eficaz a sus nuevas comunidades. Mucha gente había roto los lazos con la ciudad y sus elementos no deseados mientras buscaban su utopía suburbana. Temían que estos mismos elementos de la ciudad de los que escaparon los seguirían a los suburbios si no se los controlaba. Así, los blancos de clase media y acomodados, que constituían la mayoría de los habitantes suburbanos, emplearon con mayor frecuencia medidas de prevención de la integración de inmigrantes y minorías. [9] Como resultado del proteccionismo recientemente descubierto por los residentes, el número de jurisdicciones con tales ordenanzas aumentó a más de 5.200 en 1968. [8]
Mientras que los blancos acomodados habitaban principalmente los suburbios, los residentes restantes de la ciudad, principalmente minorías empobrecidas, enfrentaron obstáculos sustanciales a la riqueza. Muchos atribuyeron su estado de pobreza a su exclusión de los suburbios. En respuesta, una serie de casos de zonificación de exclusión se llevaron ante la Corte Suprema en la década de 1970 que finalmente determinaría el destino de la táctica. La Corte Suprema se puso del lado de los defensores de la zonificación excluyente en casi unanimidad, lo que prácticamente detuvo cualquier movimiento de reforma de la zonificación. La capacidad de las minorías y otras poblaciones excluidas para desafiar la zonificación de exclusión se volvió esencialmente inexistente, lo que permitió que la política continúe sin cesar en la actualidad. [10]
Marco legal
Descripción
Históricamente, los tribunales estadounidenses han valorado mucho los derechos de propiedad individuales . Sin embargo, más recientemente, la preocupación por el bienestar general de la comunidad ha comenzado a tener prioridad, exculpando la mayoría de las medidas de zonificación excluyente. [7] Las comunidades tienen libertad para promulgar políticas de acuerdo con los objetivos de bienestar de la comunidad, incluso en el caso de que infrinjan los derechos de propiedad de un individuo específico. Los tribunales también han dictaminado regularmente como si el poder regulador municipal emanara de su papel como agentes de las familias locales más que del gobierno. La regulación se equiparó con algún tipo de "fuerza del mercado" en lugar de "fuerza estatal", lo que permitió que las políticas eluden muchas cuestiones de justificación necesarias para la promulgación de políticas estatales. [11] Por ejemplo, no tenían que demostrar que sus políticas beneficiaban el bienestar de la sociedad en general. Por el contrario, podían simplemente promulgar reglamentos sobre la única base de que era su prerrogativa como agentes del mercado, independientemente de cualquier efecto adverso sobre los demás. Por lo tanto, se permitió que los mecanismos de exclusión perduraran, ya que las quejas sobre los efectos negativos sobre la población excluida finalmente se volvieron nulas e irrelevantes.
Historia del caso
Buchanan v. Warley 1917: Se llevó a los tribunales una ordenanza de la ciudad de Louisville que prohibía la venta de propiedades a afroamericanos. En última instancia, se declaró que tal zonificación racial era inconstitucional y una violación de la libertad de contrato de las personas . [12] Como resultado, las ordenanzas ya no podían rechazar explícitamente a ciertos tipos de personas, sino que ahora se vieron obligadas a recurrir a medios de exclusión más sutiles.
Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. 1926: La empresa Ambler Realty acusó a Village of Euclid de privar su libertad con su prohibición de usos industriales. La prohibición de la industria redujo el valor de la tierra de la empresa de $ 10,000 a $ 2,500 por acre y socavó el derecho de la empresa a gobernar su propia propiedad. [13] Los funcionarios de la corte, sin embargo, se pusieron del lado de la aldea y mantuvieron la ordenanza sobre la base de que era una delegación justa y razonable del poder policial del estado. Los municipales, dictaminó el tribunal, tienen derecho a regular la propiedad comunitaria cuando refleje los mejores intereses de sus electores. Esta decisión histórica sentaría las bases constitucionales para todas las futuras políticas de zonificación de exclusión. [14]
Belle Terre y col. v. Boras y col. 1974 : Un grupo de seis estudiantes universitarios no emparentados que vivían juntos impugnó una ordenanza del vecindario que restringía la residencia de la unidad a no más de dos individuos no emparentados. El caso difería del de Euclides en que no se trataba de un uso de suelo residencial ni de un tipo estructural en cuestión. Más bien abordó la constitucionalidad de regular directamente la ocupación. Finalmente, el tribunal sancionó esta variedad de ordenanzas. La búsqueda de la homogeneidad de una comunidad se justificaba por sí sola, decía la lógica de la corte, siempre que no haya discriminación explícita de clase o raza. Su decisión se basó en la opinión de que la definición de familia de un área es aceptable siempre que exista una base racional para la determinación. No es competencia de un juez anular tales decisiones legislativas. [15] Implícito en el fallo del caso está el permiso para que las regulaciones de zonificación de exclusión intenten preservar la identidad en el contexto de las composiciones familiares. Por lo tanto, dada la decisión anterior de Aldea de Euclides, ahora se otorgó a los municipios el derecho de legislar tanto la propiedad externa como las características internas de los habitantes.
Warth v. Seldin 1975: Individuos de bajos ingresos y una organización de vivienda sin fines de lucro demandaron a un suburbio del estado de Nueva York alegando que los principios de exclusión de la comunidad aumentaron sus costos de vivienda. El tribunal finalmente afirmó que cualquier daño es una consecuencia generalizada de la economía inmobiliaria más que un resultado específico de las regulaciones del suburbio. Por lo tanto, dado que los elevados costos de la vivienda no podían atribuirse directamente a una determinada política de exclusión, el tribunal falló a favor de la ordenanza del suburbio. La legislación específica no se haría responsable de los efectos generales que pueda haber provocado. Por lo tanto, los mecanismos de exclusión podrían expandirse sin la amenaza de demandas de las poblaciones rechazadas. [dieciséis]
Ejemplos de
Restricciones a la oferta de viviendas
Los municipios impondrán a menudo controles de densidad en terrenos urbanizables con la intención de limitar el número de personas que vivirán en su área particular. Este proceso niega el acceso del vecindario a ciertos grupos al limitar la oferta de unidades de vivienda disponibles. Tales preocupaciones pueden manifestarse en medidas que prohíben las viviendas residenciales multifamiliares , limitan el número de personas por unidad de terreno y exigen requisitos de tamaño de lote. La mayoría de los terrenos baldíos están especialmente divididos en zonas porque contienen regulaciones excesivas que impiden la construcción de viviendas más pequeñas y asequibles. En los suburbios de la ciudad de Nueva York del condado de Fairfield, Connecticut, por ejemplo, el 89% de la tierra está clasificada para la zonificación residencial de más de un acre. [17] Este tipo de regulación asegura que las urbanizaciones sean de densidad suficientemente baja. Dichas ordenanzas pueden aumentar colectivamente los costos entre un 2 y un 250%, dependiendo de su extensión. [18] Con costos tan altos, los grupos de ingresos más bajos quedan efectivamente excluidos del mercado de la vivienda de la comunidad.
Incrementos de costos directos
Otro medio por el cual la zonificación de exclusión y las ordenanzas relacionadas contribuyen a la exclusión de ciertos grupos es mediante la imposición de costos directos a los residentes de la comunidad. En la década de 1970, los municipios establecieron medidas que decretaban a los desarrolladores una mayor responsabilidad en la provisión y mantenimiento de muchos recursos básicos del vecindario, como escuelas, parques y otros servicios relacionados. [19] Los desarrolladores incurren en costos excesivos por estas obligaciones antes mencionadas que luego se transfieren a los consumidores en forma de tarifas o un bono financiero . Por ejemplo, muchos desarrollos más nuevos cobran tarifas recreativas mensuales para financiar instalaciones comunitarias. Además, las regulaciones de zonificación restrictivas han hecho que el proceso de aprobación para el desarrollo sea más arduo y extenso. El aumento de la burocracia y la burocracia ha significado que los desarrolladores ahora encuentran una gran cantidad de tarifas por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , un certificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y solicitudes de desarrollo de unidades planificadas. [20] Las tarifas no solo disminuyen las ganancias del constructor, sino que también alargan el proceso de desarrollo, lo que agota aún más los recursos de la empresa. Al igual que con los requisitos de recursos de la comunidad, estos costos adicionales inevitablemente se entregan a los compradores de viviendas. Todas estas tarifas se acumulan y elevan los precios unitarios a niveles inaccesibles para las personas de bajos ingresos.
Motivaciones
Fiscal
La exclusión de ciertos tipos de individuos salvaguarda las finanzas públicas de la comunidad y el valor de la propiedad del individuo . Los residentes de menores ingresos generalmente demandan más recursos públicos de los que aportan en impuestos. Además, dada la discrepancia entre la captación de servicios públicos y la producción tributaria, los residentes más ricos necesitarán subsidiar a estos habitantes, lo que obliga a los habitantes más pudientes a pagar impuestos adicionales sin recibir ningún beneficio adicional directo para ellos. Además, la entrada de residentes de bajos ingresos amenaza el valor de las propiedades de una comunidad. A medida que los niveles medios de ingresos del vecindario disminuyen, otros pueden percibir el área como en deterioro y menos deseable. Por lo tanto, la valoración de la unidad también puede experimentar una disminución que cause pérdidas monetarias al propietario. Se ha descubierto que los propietarios reciben una compensación por la exclusión de los hogares de bajos ingresos y de minorías en forma de aumento del valor de la propiedad y de los ingresos fiscales. [21] Por lo tanto, para prevenir este proceso de subsidio y aumentar sus propios activos monetarios, los individuos de la clase alta promulgan regulaciones que prohíben la accesibilidad del vecindario para grupos específicos. [22]
Externalidades de densidad
La garantía de la zonificación de exclusión de densidades más bajas excluye algunas posibles consecuencias perjudiciales asociadas con el aumento de la densidad de población . Más gente en una comunidad puede resultar en más congestión del tráfico, lo que puede interferir con la calidad de vida de los habitantes originales. Una mayor población puede provocar tensiones en los recursos ambientales potencialmente limitados o vulnerables, como el agua o el aire, si la forma urbana está diseñada de manera que dependa del automóvil. [22]
Exclusión
Algunos habitantes de los suburbios también defienden las políticas de zonificación de exclusión con la simple motivación de excluir a grupos no similares, independientemente de los efectos negativos que puedan imponer. Algunos investigadores atribuyen en parte las políticas a los prejuicios de clase o raciales, ya que los individuos a menudo prefieren vivir en comunidades homogéneas de personas similares a ellos. [23] Otros afirman que la raza es simplemente un proxy y que las clases altas y los blancos estereotipan en general los vecindarios que contienen ciertos grupos en lugar de los miembros individuales del grupo específicamente. Estas áreas son estigmatizadas por su correlación percibida con alta criminalidad, educación de baja calidad y bajos valores de propiedad. [24] Además, la entrada de residentes heterogéneos podría tener graves ramificaciones políticas. Si suficientes individuos de bajos ingresos, que típicamente difieren en ideología política, se mudan a la comunidad, entonces pueden acumular suficiente poder político para eclipsar al contingente tradicional. Como tal, el electorado original está políticamente subyugado en la misma comunidad en la que solía disfrutar del poder. [22] Así, los blancos y las clases altas desvían a esos grupos por sus características inadecuadas, vínculo percibido con cualidades negativas del vecindario y amenaza a la política comunitaria.
Efectos
Estratificación racial / económica
![](http://wikiimg.tojsiabtv.com/wikipedia/commons/thumb/5/53/Race_and_ethnicity_2010-_Chicago_%285560488484%29.png/220px-Race_and_ethnicity_2010-_Chicago_%285560488484%29.png)
Las iniciativas de zonificación de exclusión reducen la presencia tanto de viviendas de alquiler como de minorías étnicas en una comunidad afectada. [25] A pesar de los mandatos de los tribunales federales que prohíben la discriminación racial y económica flagrante , muchos de estos grupos menos afortunados se han encontrado con obstáculos sistemáticos que impiden el acceso a áreas de mayores ingresos. Los estudios han demostrado que las jurisdicciones de mayores ingresos y predominantemente blancas generalmente adoptan regulaciones de uso de la tierra más restrictivas. [26] Como resultado, los grupos minoritarios y de bajos ingresos están esencialmente encerrados en vecindarios rígidamente segregados. La segregación residencial se ha mantenido constante desde la década de 1960 hasta la de 1990 a pesar del progreso de los derechos civiles, principalmente debido a las políticas obstaculizadoras que relegan a ciertos grupos a áreas menos reguladas. [27] En consecuencia, la prevalencia de políticas excluyentes de uso de la tierra exacerba la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica.
Restrictivas desde el punto de vista de la eficiencia económica, las regulaciones que limitan la densidad también disminuyen la oferta total de viviendas de una región. Con la reducción del stock de viviendas, la demanda del mercado por las unidades se amplifica, lo que aumenta los precios. Junto con la oferta general reducida, la insistencia en viviendas unifamiliares separadas también aumenta los costos de vivienda individual, ya que los propietarios deben dar cuenta individualmente de muchas mejoras de la tierra (como aceras, calles, líneas de agua y alcantarillado) que de otra manera podrían compartirse entre más habitantes como en comunidades más densas. Los estudios en Maryland y el Distrito de Columbia encuentran que las densidades más altas reducen los costos de instalación de agua y alcantarillado per cápita en un 50% y la instalación / mantenimiento de carreteras en un 67%. [28] Además, los desarrolladores residenciales y los propietarios de viviendas deben implementar características de viviendas costosas para cumplir con los mandatos de zonificación jurisdiccional. Por ejemplo, los requisitos de retroceso (uso de la tierra) que se utilizan comúnmente en los Estados Unidos aumentan los costos unitarios totales entre un 6,1% y un 7,8%. [29]
Todos los factores de uso de la tierra contribuyen a aumentar los precios de las unidades de vivienda en comparación con las comunidades menos reguladas. Las comunidades que administran específicamente las ordenanzas restrictivas experimentan mayores costos de vivienda, como las áreas vecinas. La zonificación de exclusión afecta el mercado inmobiliario regional en general al reducir la oferta total de unidades. Como hay menos unidades disponibles, la demanda de las unidades aumentará, lo que provocará viviendas más caras en toda el área. En última instancia, la competencia adicional y los costos resultantes se acumulan, lo que hace que los mercados regionales con viviendas estrictamente reguladas tengan rentas un 17% más altas y precios de vivienda un 51% más altos que las áreas gobernadas con indulgencia. [30] Por lo tanto, las regulaciones de vivienda evidentemente tienen impactos significativos tanto en la comunidad específica como en el gasto de vivienda en general de la región.
Educación
Se ha demostrado que la educación es de vital importancia para el bienestar humano, ya que puede promover ingresos más altos, un mejor desempeño en el mercado laboral, un estatus social más alto, una mayor participación social y una mejor salud. [31] Junto con los beneficios individuales, el logro educativo en los Estados Unidos también tiene la capacidad de fomentar una mayor prosperidad económica regional y nacional, ya que una población educada puede adaptarse mejor a las tendencias y condiciones económicas globales. Sin embargo, existe una marcada desigualdad educativa entre varios grupos, ya que el estudiante promedio de bajos ingresos asiste a una escuela que obtiene un puntaje en el percentil 42 en los exámenes estatales, mientras que el estudiante promedio de ingresos medios y altos asiste a una escuela que obtiene un puntaje en el percentil 61 en el estado. exámenes. [32] Las grandes diferencias en los logros no pueden explicarse asumiendo diferencias de grupo heredables, ya que la investigación empírica ha demostrado que los contrastes genéticos simples son insuficientes para explicar las disparidades educativas. [33] Más bien, los factores ambientales que involucran la calidad de la escuela también contribuyen al logro educativo.
Las regiones con mucha segregación económica, que, como se señaló anteriormente, proviene parcialmente de la zonificación de exclusión, también tienen las brechas más grandes en los puntajes de las pruebas entre los estudiantes de bajos ingresos y otros estudiantes. [34] Los estudiantes de bajos ingresos están atrapados en una educación inadecuada ya que sus condiciones económicas limitan el acceso a escuelas y educación de alto rendimiento. En las 100 áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos, el costo de la vivienda es 2,4 veces más alto para las unidades divididas en zonas para escuelas públicas de mayor rendimiento que para aquellas divididas en zonas para escuelas públicas de menor rendimiento. [35] Por lo tanto, la zonificación de exclusión sirve para canalizar a los estudiantes de bajos ingresos hacia escuelas de menor rendimiento, lo que provoca diferencias en el rendimiento educativo.
Ver también
- Zonificación
- Zonificación inclusiva
- Urbanismo
- Vivienda asequible
- Segregación residencial
- Segregación de vivienda
- Decadencia urbana
- Exclusión social
- Logro de estatus
- Estratificación social
- Gentrificación
Referencias
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