Derechos de desarrollo transferibles

Los derechos de desarrollo transferibles (TDR) es un método mediante el cual los desarrolladores pueden comprar los derechos de desarrollo de ciertas parcelas dentro de un "distrito de envío" designado y transferir los derechos a otro "distrito de recepción" para aumentar la densidad de su nuevo desarrollo. El concepto legal subyacente de un programa de transferencia de derechos de desarrollo es la noción de que toda la tierra tiene un conjunto de derechos de propiedad. ^[1] Se utiliza para controlar el uso de la tierra para complementar la planificación y la zonificación del uso de la tierra para una gestión del crecimiento urbano y una conservación de la tierra más efectivas.

Descripción

El proceso TDR puede considerarse una herramienta para controlar la expansión urbana al concentrar el desarrollo. El TDR es un mecanismo legal que se ofrece en algunas jurisdicciones de gobiernos locales como una forma de control del desarrollo . En los Estados Unidos, los TDR también son una forma de evitar problemas de expropiaciones constitucionales causados ​​por la rezonificación de áreas que de otra manera eliminarían una cantidad significativa de valor de la propiedad. El procedimiento ofrece a los propietarios de tierras incentivos económicos o bonificaciones por la conservación y mantenimiento de los valores ambientales, patrimoniales o agrícolas de sus tierras. El TDR se basa en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra o el desarrollo de la tierra.. En algunas jurisdicciones, estos derechos de desarrollo basados ​​en la tierra pueden ser utilizados, no utilizados, vendidos o transferidos de otro modo por el propietario de una parcela. ^{[2] : 3 [3]}

Los distritos de envío se componen comúnmente de áreas con características deseables que están en riesgo de ser desarrolladas, como tierras agrícolas o áreas silvestres, pero también pueden ser sitios históricos recientemente designados. Alternativamente, las parcelas con edificaciones que no utilizan todo su tamaño disponible tienen "exceso" de capacidad urbanizable que puede ser transportada a otras parcelas, posiblemente contiguas a las primeras parcelas. ^[4]

Los distritos receptores suelen estar ubicados en áreas urbanas que están maduras para el desarrollo. Los distritos receptores son generalmente áreas más adecuadas para desarrollos de mayor densidad y los distritos emisores son áreas con valores ambientales, patrimoniales o agrícolas que el condado, ciudad o pueblo desea preservar. ^[4]

Los bancos de crédito TDR se pueden utilizar para almacenar derechos de desarrollo que se han comprado, si aún no se ha identificado un proyecto de desarrollo del área receptora. Este mecanismo se utiliza cuando el momento de la venta en el área de envío no coincide con un desarrollo en el área de recepción. También es útil en comunidades que tienen la oportunidad de comprar los derechos de un área de alto interés de conservación pero que no tienen un proyecto de desarrollo que pueda recibir mayor densidad en ese momento. En Massachusetts, se recomienda que los bancos de crédito TDR sean operados por una organización de terceros que esté facultada para negociar la venta de derechos de desarrollo, como una organización sin fines de lucro o una agencia que opere dentro de la comunidad. ^[5]

Ejemplos notables

Un ejemplo ampliamente conocido de TDR distritos es la Reserva Agrícola del Condado de Montgomery, Maryland . ^{[6] Los} programas TDR se han implementado en más de 200 comunidades estadounidenses, ^{[2] : 25} en varios estados, incluidos Colorado , ^[7] Massachusetts , ^[8] Virginia ^[9] y Washington . ^[10] La ciudad de Nueva York tiene límites a los derechos aéreos de cada edificio, pero esos son libremente transferibles. ^{[11] [12] [13] [14]}

Uno de los ejemplos más famosos de un TDR es el caso de Penn Central Transportation Co. contra la ciudad de Nueva York (1978). La Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad no negó a los propietarios de Grand Central Terminal todo el valor económico al negarles el derecho a construir un edificio de oficinas sobre la estación. Los propietarios de la terminal poseían derechos aéreos que podrían usarse como TDR para construir más alto que la zonificación convencional permitida en sus otras propiedades. ^[15]

Ver también

• Planificación integral
• Planificación ambiental

Referencias

1. Cuevas, RW (2004). Enciclopedia de la Ciudad . Routledge. pag. 675. ISBN 978-0415862875.
2. Nelson, Arthur C .; Pruetz, Rick; Woodruff, Doug (2011). The TDR Handbook: Designing and Implementing Transfer of Development Rights Programs . Washington, DC: Island Press. ISBN 9781610911597.
3. "Transferencia de derechos de desarrollo; Hoja de datos" (PDF) . Washington, DC: American Farmland Trust. Abril de 2008. Archivado desde el original (PDF) el 16 de enero de 2011.
4. "Módulos del kit de herramientas de Smart Growth / Smart Energy: transferencia de derechos de desarrollo" . Boston, MA: Oficina Ejecutiva de Energía y Asuntos Ambientales de Massachusetts (Mass EEA) . Consultado el 9 de enero de 2021 .
5. "Transferencia de derechos de desarrollo; Estatuto modelo" (PDF) . Estatutos del módulo Smart Growth / Smart Energy Toolkit. EEE masivo. 2005.
6. "Reserva Agrícola" . Silver Spring, Maryland: Departamento de Planificación del Condado de Montgomery. 2018-02-23.
7. "Programa de derechos de desarrollo transferibles" . Propiedad y tierra . Condado de Boulder, Colorado . Consultado el 30 de mayo de 2018 .
8. "Estudios de caso - transferencia de derechos de desarrollo" . Asuntos energéticos y medioambientales . Commonwealth de Massachusetts . Consultado el 28 de mayo de 2018 .
9. Lloyd, Jr., T. Preston (7 de septiembre de 2012). "Transferencia de derechos de desarrollo en Virginia: aprovechar un mercado de derechos de uso de la tierra" . Richmond, VA: Williams Mulllen.
10. "Transferencia de derechos de desarrollo en el condado de King, Washington" . Edificación sustentable . Condado de King, Washington. 2016-11-29.
11. Oliver Wainwright (5 de febrero de 2019). "Súper alto, súper delgado, súper caro: las 'torres de lápiz' de los súper ricos de Nueva York" . The Guardian . Consultado el 7 de marzo de 2019 . “Es un sistema de tope e intercambio”, dice, por lo que una vez que los derechos aéreos se transfieran desde un lote de poca altura, permanecerá bajo para siempre. Las reglas simplemente permiten que el área de piso potencial se cambie, no se cree
12. "Derechos de desarrollo transferibles - DCP" . Consultado el 7 de marzo de 2019 .
13. Michelle Sinclair Colman (18 de diciembre de 2017). "Comprensión del poder de los derechos aéreos" . CityRealty . Consultado el 7 de marzo de 2019 .
14. "El horizonte accidental" (PDF) . www.mas.org/initiatives/accidental-skyline/ . Sociedad Municipal de Arte de Nueva York . 2013 . Consultado el 7 de marzo de 2019 .
15. Penn Central Transportation Co. v. Ciudad de Nueva York , 438 U.S. 104 (1978)