421-a exención de impuestos
La exención de impuestos 421-a es una exención de impuestos sobre la propiedad en el estado de Nueva York de los EE. UU. que se otorga a los desarrolladores de bienes raíces para construir nuevos edificios de viviendas residenciales multifamiliares en la ciudad de Nueva York . Tal como está redactado actualmente, el programa también se enfoca en promover viviendas asequibles en las áreas más densamente pobladas de la ciudad de Nueva York. La exención se otorga para cualquier edificio que agregue varias unidades residenciales nuevas y, por lo general, dura de 15 a 25 años después de que se completa el edificio. Se aplican períodos de exención más largos en áreas menos densamente pobladas de los distritos exteriores y el alto Manhattan .
El programa original recibe su nombre de la sección 421-a de la Ley de impuestos sobre bienes inmuebles de Nueva York. El programa 421-a comenzó en 1971, y el gobierno estatal luego agregó disposiciones para ordenar la creación de unidades de vivienda asequibles para que los desarrolladores califiquen para el programa. Según el programa original, las áreas en las que los desarrolladores calificaban para la exención de impuestos incluían todo Manhattan y partes del resto de la ciudad de Nueva York.
El programa original caducó en enero de 2016 después de desacuerdos entre el gobierno estatal y el gobierno de la ciudad de Nueva York, pero en noviembre de 2016 se llegó a un acuerdo entre los sindicatos, los desarrolladores y el gobernador Andrew Cuomo para recuperarlo, en espera de la aprobación del estado de Nueva York . legislatura _ Después de las negociaciones presupuestarias de abril de 2017, el programa se renovó oficialmente y el nuevo nombre oficial del programa es " Affordable New York ". El programa es administrado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York.(HPD). Según el programa, gran parte del beneficio de estabilización que va a los inquilinos del mercado desaparece, al igual que las versiones anteriores del 50% de preferencia de la comunidad, lo que hace que este programa sea controvertido. Los derechos de los inquilinos se ampliaron en virtud de la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 , lo que llevó a los defensores de la vivienda a pedir la derogación de 421-a.
El programa 421-a se aplica a los desarrolladores de la ciudad de Nueva York que construyen viviendas multifamiliares en terrenos "desocupados, predominantemente desocupados o subutilizados". [1] 421-a se aplica a unidades de viviendas multifamiliares recién construidas, a precio de mercado, [2] , mientras que un edificio residencial multifamiliar rehabilitado o convertido está sujeto a la exención y reducción de impuestos J-51. [3] [4] El programa también requiere que una parte de las unidades de un nuevo desarrollo sea asequible para que el desarrollador califique para la exención de impuestos. [5]
Las reglas para la exención de impuestos 421-a incluyen varias "áreas de asequibilidad mejoradas" en partes de Manhattan , Queens y Brooklyn .. A los edificios con más de 300 unidades residenciales que se ubican dentro de estas áreas se les otorgaría una exención de impuestos del 100 % por hasta tres años durante la construcción, más una exención del 100 % por 35 años después de que se complete la construcción, siempre que cumplan con uno de los tres 421-a opciones. Para todos los demás edificios que no califican para la opción de asequibilidad mejorada, estos edificios tendrían una exención de impuestos durante 3 años durante el proceso de construcción y 35 años después de que finalice la construcción, siempre que cumplan con una de las otras tres opciones 421-a . Sin embargo, la exención del 100% solo se aplicaría durante los primeros 25 años posteriores a la finalización de la construcción. [4]
A lo largo del período de la exención, el desarrollador debe pagar al menos los impuestos sobre la propiedad pagados en la propiedad antes de que se otorgue la exención. [1] Los desarrolladores no tienen que pagar impuestos sobre el aumento del valor de la propiedad durante el período de exención, con un período de eliminación gradual en el que el beneficio fiscal se reduce gradualmente a lo largo de los años. [6] De lo contrario, los impuestos a la propiedad perdidos irían al gobierno de la ciudad como ingresos por impuestos a la propiedad. [1]
