La vivienda asequible es aquella que se considera asequible para quienes tienen un ingreso familiar medio [1] según la calificación del gobierno nacional o local mediante un índice de asequibilidad de la vivienda reconocido . Los desafíos de promover viviendas asequibles varían según la ubicación.
Australia
Los australianos que reciben muchos beneficios de seguridad social de Centrelink que alquilan una vivienda a un propietario privado son elegibles para recibir asistencia para el alquiler . La asistencia para el alquiler es un subsidio que se paga directamente al inquilino además del beneficio básico de Centrelink, como la Pensión por edad o la Pensión por discapacidad. El monto de la asistencia para el alquiler pagada depende del monto del alquiler pagadero, si el inquilino tiene dependientes y cuántos dependientes hay. Los inquilinos que viven en viviendas públicas en Australia no son elegibles para recibir asistencia para el alquiler. [2]
Los australianos que compran una casa por primera vez son elegibles para una subvención para el propietario de la primera casa . Estas subvenciones se introdujeron el 1 de julio de 2000 y son financiadas conjuntamente por el gobierno de la Commonwealth y los gobiernos estatales y territoriales . Los compradores de primera vivienda actualmente son elegibles para una subvención de A $ 7000 para aliviar los costos de ingresar al mercado de la vivienda. [3]
En 2008, el gobierno de la Commonwealth introdujo las primeras cuentas de ahorro para el hogar , en virtud de las cuales aquellos que ahorran para un nuevo hogar son elegibles para contribuciones del gobierno a su cuenta de ahorros, sujeto a condiciones. [4]
El oeste de Australia
Plan de viviendas asequibles del Departamento de Vivienda
La meta a largo plazo del Departamento es entregar al menos 20,000 viviendas más asequibles para 2020 para personas de ingresos bajos a moderados, a través del Programa de Puertas Abiertas. [5] Opening Doors ofrece dos formas para que los australianos occidentales sean propietarios de sus propias casas.
La propiedad de vivienda compartida [5] es el único plan de este tipo en Australia. Este esquema es similar al establecido por la Autoridad de Vivienda en Malta (Europa). Los australianos occidentales pueden comprar su propia casa con la ayuda del Departamento de Vivienda con un préstamo SharedStart a través de Keystart, el proveedor de préstamos del gobierno. Con la propiedad compartida, el costo inicial de comprar una vivienda se reduce, ya que el Departamento retiene hasta el 30% de la propiedad. La participación del Departamento depende de su capacidad de endeudamiento, el tamaño del hogar y la ubicación y el tipo de propiedad. En el futuro, el comprador puede tener la opción de comprar el monto total o vender la casa al Departamento. Con un préstamo ShareStart puede comprar casas nuevas y propiedades fuera del plano ofrecidas por el Departamento de Vivienda.
Ventas de viviendas asequibles
El Departamento de Vivienda (la Autoridad de Vivienda), a través de la Autoridad de Vivienda, ahora ofrece Ventas de Viviendas Asequibles [5] al público en general. Las propiedades están disponibles para cualquier persona interesada en comprar una casa. El Departamento trabaja en estrecha colaboración con la industria para garantizar que las propiedades que se están desarrollando para la venta sean asequibles para quienes tienen ingresos bajos a moderados.
Canadá
En Canadá, la asequibilidad es uno de los tres elementos (adecuación, idoneidad) que se utilizan para determinar las necesidades básicas de vivienda. [6]
Ontario
En 2002, la Provincia de Ontario creó la Corporación de Servicios de Vivienda Social (SHSC) para proporcionar servicios grupales a los proveedores de vivienda social (vivienda pública, sin fines de lucro y cooperativa) tras la transferencia de la responsabilidad de más de 270.000 unidades de vivienda social a los locales. municipios. Es una corporación sin fines de lucro gobernada por una junta de representantes de vivienda municipal, sin fines de lucro y cooperativa. Su mandato es proporcionar a los proveedores de vivienda de Ontario y a los administradores de servicios servicios de información, inversiones, seguros y compras a granel que agreguen un valor significativo a sus operaciones.
Con un presupuesto anual de $ 4.5 millones, SHSC y sus dos subsidiarias, SOHO y SHSC Financial Inc. ofrecen un programa de seguros dedicado para proveedores de vivienda social, compra de gas a granel y un programa innovador de modernización de eficiencia energética que coordina auditorías energéticas, experiencia, financiamiento, compra de bienes energéticamente eficientes, formación y educación, y evaluación de datos. SHSC administra y brinda asesoramiento de inversión a proveedores de vivienda sobre reservas de capital valoradas en más de $ 390 millones. Trabajando en estrecha colaboración con otras organizaciones del sector de la vivienda y organizaciones no gubernamentales, SHSC también apoya y desarrolla investigaciones independientes relacionadas con la vivienda, incluido un nuevo programa de pasantías en vivienda para investigadores de posgrado.
Columbia Británica
Recientemente [ ¿cuándo? ] ha habido un movimiento hacia la integración de viviendas sociales asequibles con viviendas de mercado y otros usos, como la remodelación de 2006–10 del sitio de construcción de Woodward en Vancouver. [ cita requerida ]
Se aprobó una legislación para ayudar a que la propiedad de una vivienda sea accesible para las familias de clase media, y otras medidas destinadas a garantizar que los habitantes de la Columbia Británica puedan seguir viviendo, trabajando y criando familias en la columbia británica , como el aumento de la oferta de propiedades de alquiler , que entrará en vigencia el 2 de agosto. , 2016. [7]
porcelana
China también está experimentando una brecha entre el precio de la vivienda y la asequibilidad a medida que pasa de un sistema de prestaciones sociales en especie a un sistema de asignación orientado al mercado (Hui et al. 2007). La mayoría de las viviendas urbanas antes de 1978 en la era de la economía planificada consistían en viviendas casi gratuitas producidas y asignadas por el insostenible sistema de canal único financiado por el estado. [8] El objetivo de la reforma de la vivienda en China iniciada en 1978 era transformar gradualmente la vivienda de un " bien gratuito " a un "bien subvencionado" y, finalmente, a un "producto básico", cuyo precio refleja los verdaderos costes de producción y un margen de beneficio del mercado. . [9] En 1998, China aceleró su reforma de vivienda urbana alejándose aún más de un sistema de prestaciones sociales en especie a un sistema de asignación orientado al mercado, con el estado reduciendo su papel en la provisión de viviendas. A la reforma le sigue el aumento de la propiedad de la vivienda, el consumo de vivienda, la inversión inmobiliaria y el aumento vertiginoso del precio de la vivienda. [10]
El alto precio de la vivienda es un problema importante en varias grandes ciudades de China. A partir de 2005, la alta tasa de apreciación de la vivienda se convirtió en un grave problema de asequibilidad para las familias de ingresos medios y bajos: en 2004, la tasa de apreciación de la vivienda fue del 17,8%, casi el doble de la tasa de crecimiento del ingreso del 10% (NBSC 2011) . Los gobiernos municipales han respondido al llamado para aumentar la oferta de vivienda para familias de ingresos medios y bajos mediante una serie de políticas y programas de vivienda, entre los que se encuentran el Programa de Vivienda Asequible y el Programa del Fondo de Previsión de Vivienda.
El Programa de Vivienda Asequible (comúnmente conocido como "Programa de Vivienda Económica y Cómoda, o 经济 房) está diseñado para proporcionar viviendas asequibles a familias de ingresos medios a bajos para fomentar la propiedad de la vivienda. En 1998, el Departamento de Construcción y el Ministerio de Finanzas promulgado conjuntamente "El método de gestión de la construcción de viviendas urbanas asequibles", marcó el inicio del programa. Dirigido a hogares de ingresos medios a bajos (ingresos anuales inferiores a 30.000 a 70.000 RMB según el tamaño del hogar y el área específica), este El programa de vivienda pública proporciona viviendas (generalmente de 60 a 110 metros cuadrados) a un precio asequible (generalmente del 50 al 70% del precio de mercado). [11]
Dentro de las políticas y mandatos establecidos por el gobierno central, los gobiernos locales son responsables de la operación del programa. Los gobiernos locales generalmente asignan tierras de propiedad estatal a los desarrolladores de bienes raíces, quienes son responsables del financiamiento y la construcción de viviendas asequibles. [12] Se controla que el beneficio de los promotores inmobiliarios sea inferior al 3%, [13] a fin de mantener el precio de la vivienda en un nivel asequible. Las personas deben solicitar la vivienda asequible a través de una investigación sobre el hogar y los ingresos. [14]
El programa es controvertido en los últimos años debido a la construcción insuficiente, la mala administración y la corrupción generalizada. El gobierno local tiene un incentivo limitado para proporcionar viviendas asequibles, ya que significa menores ingresos por tarifas de transferencia de tierras y un menor PIB local. [15] Como resultado, la financiación del programa ha ido disminuyendo desde su inicio, y la tasa de construcción de viviendas asequibles se redujo del 15,6% (1997) al 5,2% (2008). [16] Debido a la oferta limitada de viviendas asequibles y la demanda excesiva de viviendas de las poblaciones de ingresos medios a bajos, las viviendas asequibles generalmente se venden a precios de mercado elevados. En muchas ciudades, los hogares de altos ingresos no elegibles poseen unidades de vivienda asequibles, mientras que a muchas familias calificadas se les niega el acceso.
El Programa del Fondo de Previsión de Vivienda (HPF) es otro esfuerzo político para proporcionar viviendas asequibles. China introdujo el programa del Fondo de Previsión de Vivienda (HPF) en todo el país en 1995. Es similar a los programas de fondos de vivienda en otros países como Tailandia y Singapur. HPF proporciona un mecanismo que permite a los compradores potenciales que tienen ingresos ahorrar y eventualmente comprar una unidad de vivienda (que puede ser una antigua unidad de vivienda pública). El HPF incluye un programa de ahorro subsidiado vinculado a una cuenta de jubilación, tasas hipotecarias subsidiadas y descuentos en el precio de compra de vivienda. [17]
Mali
Development Workshop, una ONG canadiense y francesa, ha aportado una alternativa real a los habitantes para acceder a una vivienda asequible que combate la degradación ambiental y ofrece formación y empleo a muchas personas subempleadas o desempleadas. El proyecto ha recibido numerosos premios, como el premio del Programa de Asentamientos Humanos de ONU-Hábitat-Naciones Unidas. Uno de los aspectos clave del proyecto es la introducción de una construcción sin madera y nuevas técnicas para construir edificios públicos, oficinas y refugios simples, entre otros ejemplos. Este proceso aumenta la demanda de constructores calificados y, como consecuencia, se hicieron necesarios cursos de capacitación. El costo económico del edificio disminuye y, como resultado, se han construido más de 1,000 edificios sin madera. [18]
India
En la India , se estima que en 2009-2010, aproximadamente el 32% de la población vivía por debajo del umbral de pobreza [19] y existe una enorme demanda de viviendas asequibles. El déficit de viviendas urbanas se estima en 18 millones de unidades, la mayoría de las cuales se encuentran entre los sectores económicamente más débiles de la sociedad. Algunos desarrolladores están desarrollando viviendas asequibles y de bajo costo para esta población. El Gobierno de la India ha tomado varias iniciativas para desarrollar propiedades en un segmento asequible y de bajo costo. También han examinado el modelo PPP para el desarrollo de estas propiedades. [ cita requerida ]
El Gobierno de Haryana puso en marcha su política de viviendas asequibles en 2013. Esta política tiene por objeto fomentar la planificación y finalización de "proyectos de viviendas colectivas" en los que los apartamentos de tamaño predefinido se ponen a disposición a precios predefinidos dentro de un período de tiempo prescrito. bajo la presente política para asegurar una mayor oferta de Vivienda Asequible en las áreas urbanas de Haryana. Se puede obtener la lista completa de proyectos [20] aquí . [21]
Indonesia
Las viviendas asequibles subvencionadas por el gobierno en Indonesia se llaman Rumah Subsidi y los apartamentos asequibles se llaman Rusunawa. El Ministerio de Vivienda de Indonesia anunció su compromiso de aumentar la accesibilidad de la vivienda a largo plazo y perfeccionar el sistema de financiación de la vivienda, así como de incorporar más participación del gobierno local y de las partes interesadas en el desarrollo de viviendas y asentamientos. Este enfoque de política también se muestra en la implementación por parte del gobierno de varios esquemas de asistencia a la vivienda para personas de bajos ingresos, incluido el Movimiento Nacional por un Millón de Casas de 2003. [22] El movimiento tenía como objetivo mejorar la coordinación y colaboración entre las partes interesadas locales en el desarrollo de viviendas y "mejoras al entorno de vida", al mismo tiempo que trabaja para desarrollar una estrategia de empoderamiento del mercado de la vivienda que estandarice las directrices de construcción de viviendas y la gobernanza de la vivienda del sector público. [23]
Republica de Irlanda
Los esquemas de vivienda asequible ( irlandés : tithíocht inacmhainne ) existieron hasta 2011. Ofrecían a los compradores por primera vez la oportunidad de comprar casas y apartamentos de nueva construcción a precios significativamente menores que su valor de mercado . [24] Desde entonces han sido reemplazados por tres nuevos esquemas:
- Rebuilding Ireland Home Loan ( Iasacht Tithíochta Atógáil Éireann ): ofrece hipotecas con tipos de interés reducidos (2% –2,25%) a compradores por primera vez [25]
- Esquema de compra asequible: las autoridades locales proporcionan terrenos de propiedad estatal a un costo reducido o sin costo para los desarrolladores para facilitar la construcción de viviendas asequibles.
- Régimen de alquiler asequible: utiliza un modelo de "alquiler de costes" para ofrecer alojamiento a bajo precio y, al mismo tiempo, garantizar una pequeña ganancia para los propietarios [26].
Filipinas
Los primeros proyectos de viviendas asequibles en Filipinas fueron presentados por el entonces presidente Ferdinand Marcos en la década de 1970. El Ministerio de Asentamientos Humanos (ahora Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano ) estableció el Mejoramiento de Sitios y Servicios Bagong Lipunan o BLISS . Estos proyectos consistieron en edificios de apartamentos de poca altura con 16 a 32 unidades cada edificio. Estos proyectos fueron abandonados en gran parte por el gobierno después de que Marcos fuera derrocado en 1986 y, aunque todavía existen varios sitios, los edificios generalmente están condenados. [27] Desde entonces, la Autoridad Nacional de Vivienda también desarrolló otros proyectos de viviendas asequibles . [28]
La Autoridad de Desarrollo y Conversión de Bases (BCDA), propiedad del gobierno, está desarrollando actualmente New Clark City , una nueva metrópolis diseñada para ser " inteligente , ecológica y resistente a los desastres ". [29] Se prevé que la ciudad de New Clark albergue a más de 1,2 millones de personas y la BCDA construirá unidades de vivienda asequibles para sus trabajadores. [30]
pavo
La Agencia de Vivienda de Turquía (TOKİ) es responsable de la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos. Las casas del segmento de bajos ingresos tienen pagos más largos y generalmente equivalen al alquiler de un mes. Los propietarios se eligen por sorteo. Las solicitudes están limitadas a personas sin hogar en el mismo estado y limitadas por los ingresos mensuales (5.500 TRY a septiembre de 2020). [31] TOKİ también construye casas sin límites de aplicación, sin embargo, estas tienen precios similares con el mercado.
Reino Unido
El mercado de la vivienda británico a finales de la década de 1980 y principios de la de 1990 experimentó una serie de cambios y presiones casi sin precedentes. Una combinación de circunstancias produjo la crisis, incluidos cambios en la demografía, la distribución del ingreso, la oferta y la tenencia de la vivienda, pero la desregulación financiera fue particularmente importante. La asequibilidad de la vivienda se convirtió en un problema de política importante cuando el impacto en el funcionamiento normal del mercado ocupado por los propietarios se volvió severo y cuando los efectos de retroalimentación macroeconómica se percibieron como graves. Esta crisis provocó una serie de cambios de política específicos, algunos de los cuales pueden perdurar. Muchos de estos giran en torno a la capacidad o no de las personas para pagar una vivienda, ya sea como compradores potenciales que salieron del auge, compradores recientes que pierden su casa por incumplimiento de la hipoteca o atrapados por un `` valor neto negativo '', o inquilinos afectados por la desregulación y mucho niveles de renta más altos. [32]
Una investigación de 2013 realizada por la Oficina de Periodismo de Investigación descubrió que el Reino Unido gastó 1.880 millones de libras, suficiente para construir 72.000 viviendas en Londres, en el alquiler de alojamientos temporales en 12 de las ciudades más grandes de Gran Bretaña durante los cuatro años anteriores. [33]
La investigación realizada por Trust for London y el New Policy Institute encontró que Londres entregó 21.500 asequibles en los tres años hasta 2015/16. Este fue el 24% de todas las viviendas entregadas durante ese período. [34]
Una tradición de vivienda social en el Reino Unido
El Reino Unido tiene una larga tradición en la promoción de viviendas sociales de alquiler asequibles . Este puede ser propiedad de ayuntamientos o asociaciones de vivienda . También hay una variedad de opciones de propiedad de vivienda asequibles, incluida la propiedad compartida (donde un inquilino alquila parte de la propiedad de un propietario social y es dueño del resto). El gobierno también ha intentado promover la oferta de viviendas asequibles principalmente mediante el uso del sistema de planificación del uso de la tierra para exigir que los desarrolladores de viviendas proporcionen una proporción de viviendas sociales o asequibles dentro de los nuevos desarrollos. [35] Este enfoque se conoce en otros países con sistemas formales de zonificación como zonificación inclusiva , mientras que el mecanismo actual en el Reino Unido es mediante el uso de un Acuerdo S.106 . En Escocia, el equivalente es un acuerdo de planificación de la Sección 75 . (Artículo 75 de la Ley de planificación urbana y rural (Escocia) de 1997)
Casas del consejo
Una alta proporción de viviendas en el Reino Unido eran anteriormente propiedad del ayuntamiento , pero las cifras se han reducido desde principios de la década de 1980 debido a iniciativas del gobierno de Thatcher que restringieron la construcción de viviendas municipales y proporcionaron apoyo financiero y político a otras formas de vivienda social. En 1980, el gobierno conservador de Margaret Thatcher introdujo el esquema del Derecho a Comprar , que ofrecía a los inquilinos del ayuntamiento la oportunidad de comprar su vivienda con un descuento de hasta el 60% (70% en viviendas arrendadas como pisos). Junto con el derecho a comprar, las acciones propiedad del ayuntamiento se redujeron aún más a medida que las propiedades se transfirieron a asociaciones de vivienda. En algunos casos, los inquilinos del consejo han optado por transferir la administración de las propiedades a organizaciones sin fines de lucro independientes . Los inquilinos seguían siendo inquilinos del Concejo y el parque de viviendas seguía siendo propiedad del Concejo. Este cambio en la administración fue alentado por fondos adicionales del gobierno central para invertir en el parque de viviendas bajo el Programa de Viviendas Decentes . El programa requería que las viviendas municipales se ajustaran a un estándar establecido se combinó con restricciones sobre los montos que los consejos podían pedir prestados y condujo a un aumento en la creación de organizaciones de gestión independiente. En algunas áreas, se demolieron un número significativo de viviendas municipales como parte de los programas de regeneración urbana , debido a la mala calidad de las existencias, los bajos niveles de demanda y los problemas sociales.
En las zonas rurales donde los salarios locales son bajos y los precios de la vivienda son más altos (especialmente en las regiones con casas de vacaciones), existen problemas especiales. Las restricciones de planificación limitan severamente el desarrollo rural, pero si hay evidencia de necesidad, los sitios de excepción pueden usarse para personas con una conexión local. Esta evidencia la proporciona normalmente una encuesta de necesidades de vivienda realizada por un facilitador de vivienda rural que trabaja para el Consejo de la comunidad rural local.
Las asociaciones de vivienda son organizaciones sin ánimo de lucro con una historia que se remonta a principios del siglo XX. El número de viviendas de su propiedad aumentó significativamente a partir de la década de 1980, cuando los sucesivos gobiernos trataron de convertirlas en la principal forma de vivienda social, con preferencia a las autoridades locales. Muchas de las viviendas que antes eran propiedad de las autoridades locales se han transferido a asociaciones de vivienda de reciente creación, incluidas algunas de las más importantes del país. A pesar de ser organizaciones sin fines de lucro, los alquileres de las asociaciones de vivienda suelen ser más altos que los de las viviendas municipales. En algunas circunstancias, alquilar una casa a través de una asociación de viviendas puede resultar más costoso que comprar una propiedad similar a través de una hipoteca.
Todas las principales asociaciones de vivienda están registradas en el Organismo de Hogares y Comunidades, que es responsable de la reglamentación de la vivienda social desde el 1 de abril de 2012. [36] Las asociaciones de vivienda que están registradas se conocían como propietarios sociales registrados desde 1996, pero en la Ley de vivienda y regeneración. 2008 el término oficial se convirtió en Proveedores Registrados. Este último también cubre la vivienda municipal y los desarrolladores y otros organismos que pueden recibir subvenciones para el desarrollo. [37] : 3 El Departamento de Comunidades y Gobierno Local establece la política de vivienda en Inglaterra.
En Escocia, la política la establece el Parlamento escocés ; la inspección y regulación de las actividades corresponde al Regulador de Vivienda de Escocia . [38] La vivienda social en Irlanda del Norte está regulada por el Ejecutivo de Vivienda de Irlanda del Norte, que se estableció para asumir la propiedad de las acciones del antiguo consejo y evitar la asignación sectaria de viviendas a personas de una religión.
Un informe de 2017 de Trust for London y el New Policy Institute encontró que el 24% de las nuevas viviendas construidas en Londres eran viviendas sociales, asequibles o de propiedad compartida en los tres años hasta 2015/16. [39]
Estados Unidos
En los EE. UU., Los hogares se definen comúnmente en términos de la cantidad de ingresos realizados que obtienen en relación con el ingreso medio del área o AMI. [41] Las cifras de AMI localizadas se calculan anualmente sobre la base de una encuesta de hogares de tamaño comparable dentro de rangos geográficos conocidos como áreas estadísticas metropolitanas , según lo definido por la Oficina de Administración y Presupuesto de los Estados Unidos. [42] En el caso de las subvenciones a la vivienda de los Estados Unidos, la legislación federal clasifica a los hogares de la siguiente manera: [43]
- Los hogares de ingresos moderados ganan entre el 80% y el 120% del AMI.
- Los hogares de bajos ingresos ganan entre el 50% y el 80% del AMI.
- Los hogares de muy bajos ingresos no ganan más del 50% del AMI.
Algunos estados y ciudades de los Estados Unidos operan una variedad de programas de vivienda asequible, incluidos los programas de vivienda de apoyo, los programas de vivienda de transición y los subsidios de alquiler como parte de los programas de asistencia pública. Los gobiernos locales y estatales pueden adaptar estos límites de ingresos al administrar programas locales de vivienda asequible; sin embargo, los programas federales de EE. UU. deben cumplir con las definiciones anteriores. Para el programa de vales de la Sección 8, la contribución máxima del hogar al alquiler puede llegar al 40% del ingreso bruto. [44]
Cada año, una organización sin fines de lucro de viviendas asequibles, la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, publica datos completos sobre los lugares más asequibles y menos asequibles de los EE. UU . [45] El NLIHC promueve una pauta del 30% de los ingresos familiares como límite superior de asequibilidad. Según un informe de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos de 2012, en todas las comunidades de los Estados Unidos "los alquileres no son asequibles para las personas que trabajan a tiempo completo". [46]
Sin embargo, mediante el uso de un indicador, como el indicador múltiple La mediana [47] , que las tasas de asequibilidad de la vivienda dividiendo el precio promedio por casa bruta [antes de impuestos] ingresos anuales promedio por hogar), sin tener en cuenta las disparidades extremas entre los ingresos de alto individuo con patrimonio neto (HNWI) y aquellos en los quintiles inferiores, se crea una imagen distorsionada de la asequibilidad real. Con este indicador, que califica la asequibilidad de la vivienda en una escala de 0 a 5, con categorías 3 y menos asequible, en 2012, el mercado general de los Estados Unidos se consideró 3 (asequible). [48]
Desde 1996, mientras que los ingresos en el quintil superior aumentaron, los ingresos en los hogares del quintil inferior disminuyeron creando resultados negativos en la asequibilidad de la vivienda. [49]
Antes de la burbuja inmobiliaria de 2007, el hogar promedio pagaba $ 658 por mes en costos totales de vivienda (Censo 2002). [50] Se consideró que un total del 20% de los hogares vivían en viviendas inasequibles: el 9% de todos los hogares son inquilinos en viviendas inasequibles, [51] y el 11% de todos los hogares son propietarios con altos costos de vivienda. [52]
En el censo de EE. UU. De 2000, el propietario medio con una hipoteca (70% de los propietarios y 48% de los encuestados del censo) gastó $ 1,088 cada mes, o el 21,7% del ingreso familiar, en costos de vivienda. [53] El propietario medio sin hipoteca (30% de todos los propietarios (80% de los propietarios de viviendas de edad avanzada) y 20% de los encuestados) gastó $ 295 por mes, o el 10,5% de los ingresos familiares, en costos de vivienda. [53] Los inquilinos en 2001 (32% de los encuestados) gastaron $ 633 cada mes, o el 29% de los ingresos del hogar, en costos de vivienda. [54]
Subsidios federales y otras formas de asistencia gubernamental para la vivienda
El gobierno federal de los EE. UU. Ofrece subsidios para que la vivienda sea más asequible. Se proporciona asistencia financiera a los propietarios de viviendas a través de la deducción de impuestos por intereses hipotecarios y a los hogares de bajos ingresos a través de programas de subsidio de vivienda. En la década de 1970, el gobierno federal gastó cantidades similares en reducciones de impuestos para propietarios de viviendas que en subsidios para viviendas de bajos ingresos. Sin embargo, para 2005, las reducciones de impuestos habían aumentado a $ 120 mil millones por año, lo que representa casi el 80 por ciento de toda la asistencia federal para vivienda. [55] El Panel Asesor sobre Reforma Fiscal Federal del presidente Bush propuso reducir la deducción de intereses hipotecarios en un informe de 2005. [56]
La asistencia para la vivienda del gobierno federal para hogares de bajos ingresos se puede dividir en tres partes:
- Subsidios "basados en inquilinos" otorgados a un hogar individual, conocido como el programa de la Sección 8
- Subsidios "basados en proyectos" otorgados al propietario de unidades de vivienda que deben alquilarse a hogares de bajos ingresos a precios asequibles, y
- Vivienda pública , que generalmente es propiedad del gobierno y está operada por él. (Algunos proyectos de vivienda pública son administrados por agencias privadas subcontratadas).
Los subsidios "basados en proyectos" también se conocen por su sección de la Ley de Vivienda de EE. UU. O la Ley de Vivienda de 1949 , e incluyen la Sección 8, la Sección 236, la Sección 221 (d) (3), la Sección 202 para hogares de ancianos, la Sección 515 para las zonas rurales arrendatarios, la Sección 514/516 para trabajadores agrícolas y la Sección 811 para personas con discapacidades. También hay subsidios de vivienda a través del programa de la Sección 8 que se basan en proyectos. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y el Departamento de Desarrollo Rural del USDA administran estos programas . Los programas de desarrollo rural de HUD y USDA han dejado de producir un gran número de unidades desde la década de 1980. Desde 1986, el programa de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos ha sido el principal programa federal para producir unidades asequibles; sin embargo, las viviendas producidas en este programa son menos asequible que los programas anteriores de HUD.
Regulaciones de desarrollo de vivienda inclusiva
Otro programa es Vivienda Inclusiva, una ordenanza que requiere que los desarrolladores de viviendas reserven un porcentaje entre el 10-30% de las unidades de vivienda de proyectos nuevos o rehabilitados para ser alquiladas o vendidas a un precio inferior al del mercado para hogares de ingresos bajos y moderados.
Una de las iniciativas de vivienda pública más inusuales de EE. UU. Fue el desarrollo de viviendas subvencionadas para la clase media durante el último New Deal (1940-42) bajo los auspicios de la División de Vivienda de Defensa de la Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras bajo la dirección del coronel Lawrence Westbrook. . Estos ocho proyectos fueron adquiridos por los residentes después de la Segunda Guerra Mundial y, a partir de 2009, siete de los proyectos continúan operando como corporaciones mutuas de vivienda propiedad de sus residentes. Estos proyectos se encuentran entre las pocas historias de éxito definitivas en la historia del esfuerzo de vivienda pública en los Estados Unidos.
Las agencias gubernamentales y cuasi gubernamentales que contribuyen al trabajo de asegurar la existencia de un suministro constante de viviendas asequibles en los Estados Unidos son el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE . UU ., Desarrollo Rural del USDA , el Banco Federal de Préstamos para Viviendas , Fannie. Mae y Freddie Mac . Housing Partnership Network es una organización que agrupa a más de 100 organizaciones sin fines de lucro de desarrollo comunitario y de vivienda. Importantes instituciones del sector privado que vale la pena consultar son la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas , la Asociación Nacional de Gestión de Viviendas Asequibles (NAHMA), el Consejo de Vivienda Asequible y Rural (CARH) y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . Las instituciones de investigación valiosas con personal dedicado al análisis de "viviendas asequibles" incluyen: el Centro de Políticas de Vivienda , Brookings Institution , el Instituto Urbano y el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard y el Centro Furman de Política Inmobiliaria y Urbana en New York University y el Center on Budget and Policy Priorities . Varias de estas instituciones (Fannie Mae Foundation, Urban Institute, Brookings Institution Metropolitan Policy Program, Enterprise Community Partners, LISC, Harvard Joint Center for Housing Studies y otras) [57] se asociaron para crear KnowledgePlex , un recurso de información en línea dedicado a cuestiones de vivienda asequible y desarrollo comunitario.
Evolución histórica de la asequibilidad y la promoción de la vivienda
El tema central del discurso público sobre la asequibilidad de la vivienda es la conversación en torno a la defensa de las personas sin vivienda y sin hogar. La evolución de la falta de vivienda en los EE. UU. Se ha caracterizado por cambios significativos no solo en las soluciones percibidas, sino también en la politización gradual del aprovisionamiento estatal para las personas sin vivienda y desplazadas. La falta de vivienda surgió por primera vez como un problema nacional a principios de la década de 1870, aunque el término originalmente se refería a los "vagabundos" itinerantes que atravesaban el país en busca de trabajo ", [58] atribuyendo la solución a la falta de vivienda como una solución de empleo y provisión de empleo en lugar de asequible. y vivienda accesible. Teniendo en cuenta cómo las expectativas de la vida doméstica y doméstica permanecieron profundamente arraigadas en la cultura estadounidense a lo largo de la historia, la falta de vivienda se consideró incluso como una “crisis moral emergente que amenazó las ideas de larga data de la vida hogareña” por una gran parte de la sociedad.
El advenimiento del periodismo “desordenador”, liderado por periodistas centrados en la reforma en la Era Progresista con la esperanza de exponer la corrupción y “las realidades del pueblo estadounidense” al público, ayudó a arrojar una nueva luz sobre el tema de la falta de vivienda y el desplazamiento. Particularmente notable es el trabajo del fotoperiodista danés Jacob Riis, más conocido por su serie "How the Other Half Lives", el trabajo de Riis reveló más de las deplorables condiciones de vida de quienes ocupan barrios marginales y viviendas, atrayendo más atención pública hacia el tema de las personas sin hogar. [59] Esto ayudó a marcar el comienzo de la “Era Moderna” del movimiento de la vivienda, ya que los defensores y activistas de los derechos civiles intentaron abordar la baja oferta de viviendas asequibles, una recesión que empeoraba y la continua gentrificación de los espacios del centro de la ciudad. [60]
Nueva York
La ciudad de Nueva York tiene una escasez de viviendas asequibles que resulta en hacinamiento y falta de vivienda. La ciudad de Nueva York atrae a miles de nuevos residentes cada año y los precios de las viviendas continúan subiendo. Encontrar una vivienda asequible afecta a una gran parte de la población de la ciudad, incluidas las familias de ingresos bajos, moderados e incluso medios. [61] Desde 1970, los ingresos se han mantenido estancados, mientras que el alquiler casi se ha duplicado para los neoyorquinos . [61] En consecuencia, el 48,7% de los jefes de hogar gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler. [61] Varias iniciativas federales y estatales se han centrado en este problema, pero no han logrado proporcionar suficientes viviendas asequibles, inclusivas y sostenibles para los residentes de la ciudad de Nueva York.
Ciudad de san diego
La crisis de vivienda de San Diego es impulsada en gran parte por el costo de la vivienda, más que por la escasez de unidades de vivienda. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano , los costos totales de vivienda son asequibles si cumplen o están por debajo del 30% de los ingresos anuales. [62] Según la Encuesta sobre la comunidad estadounidense de 2016, el 54,8% de los inquilinos en San Diego pagan el 30% o más de sus ingresos para los costos de alquiler y vivienda cada mes. [63] Incluso con un estimado de 84.000 unidades de vivienda vacantes, [64] un número significativo de personas eligen vivir fuera de las fronteras del condado, donde los costos de vivienda son más bajos. Aproximadamente el veinte por ciento de los trabajadores de San Diego viven fuera del condado, especialmente en el condado de Riverside , donde los costos medios de una vivienda pueden ser hasta $ 195,400 más baratos. [65] Sin embargo, donde los costos de vivienda pueden ser más bajos, estos trabajadores ahora enfrentan viajes más largos. La combinación de costos de vivienda y costos de transporte significa que hasta el 45% de la población que trabaja en San Diego enfrenta la pobreza. [66]
La falta de vivienda es un gran desafío que también se deriva de esta falta de viviendas asequibles. El Grupo de Trabajo Regional sobre Personas sin Hogar contó 4.912 personas sin hogar solo en la ciudad de San Diego, con 8.576 personas sin hogar en la región de San Diego. [67] Se han hecho múltiples propuestas para mitigar el problema. En 2018, California votó sobre la Proposición 10, que habría levantado las regulaciones estatales sobre el control de los alquileres y habría permitido que las jurisdicciones locales establecieran sus propias políticas. No pasó. [68] Más recientemente, en marzo de 2019, el Ayuntamiento de San Diego votó y aprobó una reforma a los estándares de estacionamiento en unidades de vivienda cerca del transporte público con el objetivo de reducir los costos de vivienda asociados con los lugares de estacionamiento obligatorios y aliviar el tráfico al alentar a los residentes a utilizar tránsito. [69]
Programas de vivienda subsidiada
Los programas de la Sección 8 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ayudan a los ciudadanos de bajos ingresos a encontrar vivienda pagando la diferencia entre el precio de mercado de una vivienda y el 30% de los ingresos del inquilino. [70] Según la Comisión de Vivienda de San Diego, los vales de vivienda de la Sección 8 son el programa de vivienda asequible más grande de la ciudad y fueron responsables de ayudar a llenar 14,698 viviendas en el año fiscal 2014-2015. [71] La Comisión de Vivienda de San Diego posee actualmente 2221 unidades de vivienda asequible y planea expandir ese número en el futuro para satisfacer la creciente demanda. [72]
Políticas recientes para crear viviendas más asequibles
En 2009, la Comisión de Vivienda de San Diego implementó un plan de financiamiento que creó 810 unidades más de viviendas de alquiler asequibles mediante el aprovechamiento de la equidad de sus propiedades. La conversión de edificios de propiedad de la ciudad en viviendas asequibles para personas de bajos ingresos fue posible gracias a un acuerdo celebrado con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano en septiembre de 2007. El costo del alquiler y la disponibilidad de estas unidades para los residentes seguirá siendo constante, ya que la ciudad ha establecido disposiciones para que sean asequibles durante al menos 55 años. Además, debido a la preocupación de que las personas que necesitan estas unidades de vivienda puedan verse desplazadas, las unidades solo están disponibles para los residentes con un límite de ingresos del 80% de la mediana de San Diego. [73]
En 2017, el nuevo edificio Atmosphere en el centro de la ciudad llamó la atención cuando anunció que ofrecería 205 apartamentos a residentes de bajos ingresos de San Diego. [74] Los residentes pagan su parte del alquiler a través de vales de la Sección 8, y muchos de los apartamentos están disponibles solo para familias que ganan el 30% o menos del ingreso medio de la ciudad. [75] La idea principal detrás del nuevo proyecto de vivienda era proporcionar un área de bajo alquiler para los residentes que trabajan en el centro pero que no pueden vivir cerca de su lugar de trabajo debido a los altos costos. [74]
Condado de Grand, Colorado
La vivienda asequible es un problema que afecta a personas en todo el país, incluido Grand County, Colorado . Según una investigación de Rubin y Ponser (2018), “En 2016, al inquilino medio en el cuartil inferior solo le quedaban $ 488 por mes después del alquiler para lo esencial como alimentos, atención médica, servicios públicos y transporte” (párr. 4). La falta de viviendas asequibles puede ser un problema grave para las personas, ya que pagar de más por la vivienda deja a las familias con pocas sobras para gastar en otros elementos esenciales como alimentos y ropa. Grand County podría beneficiarse de aumentar la cantidad de viviendas asequibles que están disponibles en el área. El aumento de viviendas permitiría a las familias locales alquilar viviendas a un precio más asequible, con la esperanza de reducir el estrés de las personas. También atraería a gente nueva a la zona y crearía puestos de trabajo para las empresas locales que construyen las viviendas, lo que ayudaría a estimular la economía local. El aumento de viviendas también ayudaría a las empresas locales al hacer más viviendas disponibles para los trabajadores. En general, la vivienda podría ayudar a Grand County y sus residentes a ser una comunidad más habitable y rentable. [76]
Precios de la vivienda en Colorado
Colorado ha visto un problema único en la crisis de la vivienda debido a un desequilibrio en la oferta y la demanda, pero específicamente se ha vinculado a la oferta de viviendas asequibles para satisfacer las demandas. Se espera que Colorado Springs solo enfrente una escasez de viviendas de 26,000 unidades para 2019 y los constructores simplemente no pueden satisfacer las demandas. [77] Lo importante a tener en cuenta es que la situación en Colorado es única porque no es la falta de oferta lo que hace subir los precios, sino que Colorado tiene una falta de oferta específicamente en asequibilidad. Colorado tiene uno de los mercados más lentos para casas en los rangos de precios más altos y uno de los más rápidos en el índice asequible. El estado también está plagado de una de las tasas de construcción más lentas en los Estados Unidos debido a las estrictas leyes de zonificación del estado alrededor de las áreas metropolitanas y una red lenta de proveedores. [78] Otro tema importante a considerar es la falta de facilidad y el aumento de los costos de construcción de viviendas. Con márgenes de ganancia ajustados, es difícil para los constructores justificar la construcción de grandes volúmenes de viviendas asequibles en lugar de construir viviendas de lujo . [79] El gobierno estatal ha reconocido este problema y ha decidido continuar trabajando con los constructores para proporcionar incentivos para la construcción de una amplia gama de viviendas en términos de precios. La legislación y la flexibilización de los límites deberán incluir algún tipo de control y equilibrio para garantizar que los constructores la utilicen para el propósito previsto de proporcionar viviendas asequibles y no simplemente continuar la tendencia de la vivienda.
El argumento que consiste en alertar a los compradores potenciales de una 'burbuja' en Colorado es falso. Se forma una burbuja para el mercado de la vivienda cuando hay una sobreabundancia de suministros y al mismo tiempo aumentan los precios. Colorado no tiene este problema, más bien tiene una cantidad significativa de viviendas a la venta, pero no hay suficientes compradores en todos los segmentos y, sin embargo, los precios de las viviendas han seguido aumentando. El número de compradores ha seguido una tendencia a la baja y los precios de las viviendas han seguido aumentando. [79] Por lo tanto, el aumento de los precios de la vivienda no corre el riesgo de una burbuja, sino que la resolución de este problema es, como se mencionó anteriormente, una intervención del estado para proporcionar mandatos legislativos para diversificar las viviendas que se están construyendo a puntos de precio con un enfoque especial en la asequibilidad o proporcionar incentivos a los constructores para que continúen construyendo viviendas asequibles. Las preocupaciones con los suministros también deberán abordarse, pero todos estos problemas, en última instancia, dependen de que el estado lleve a cabo ciertas acciones para cambiar la cartera de viviendas en Colorado. [ cita requerida ]
Área de la Bahía de San Francisco
La vivienda asequible y las personas sin hogar en el Área de la Bahía de San Francisco representan una parte constante del discurso público, especialmente a medida que la población del Área de la Bahía ha aumentado para albergar alrededor del 20% de la población del Estado de California; se espera que la población regional aumente de 7.2 millones a 9.3 millones para 2040. [80] Las principales ciudades, como Los Ángeles y San Francisco, suelen citar aumentos de la población sin hogar como resultado de las reducciones en la oferta de viviendas, mientras que las limitaciones a las viviendas asequibles también se ven exacerbadas por problemas de gentrificación y reducción del número de viviendas, y la creciente expansión residencial dentro de las comunidades residenciales, y la prevalencia de la burbuja inmobiliaria que mantiene altos los precios de los alquileres. [81] Si bien los órganos de gobierno local como la Junta de Ajuste de Zonificación (ZAB) han trabajado para introducir reformas a políticas como la zonificación de viviendas unifamiliares en un esfuerzo por mejorar la asequibilidad de la vivienda, la creciente población sin hogar dentro del Área de la Bahía también apunta a deficiencias en abordar la intersección de la falta de vivienda con problemas de enfermedad mental, sentimientos contra las personas sin hogar y discriminación racial.
La experiencia de la falta de vivienda para las personas que enfrentan simultáneamente enfermedades mentales graves a menudo está intrínsecamente ligada al “circuito institucional” extendido [82] destinado a funcionar como una solución a la inestabilidad residencial. En un estudio de investigación de 1995 que entrevistó a solicitantes de un refugio para personas sin hogar que se consideraba gravemente enfermos mentales en el condado de Westchester, Nueva York, los investigadores encontraron que los refugios funcionaban como “parte de un circuito institucional más extenso, como una fuente temporal de vivienda transitoria, como un sustituto del apoyo agotado de los parientes, y como un recurso fortuito en vidas esencialmente nómadas ". Esta perpetuación de las contramedidas a corto plazo para las personas sin hogar, al tiempo que se le quita prioridad a las opciones a largo plazo para una vivienda estable y adecuada, plantea la cuestión de si los refugios y los modelos institucionales existentes están abordando plenamente las necesidades de los clientes con enfermedades mentales que han sido desplazados o sin hogar. .
Con la dependencia existente en los refugios comunitarios para acomodar a los clientes con enfermedades mentales, el refuerzo de la vivienda como una necesidad pública también va acompañado de la desinstitucionalización de las enfermedades mentales que antes se abordaban bajo custodia y asilo. [83] El auge del movimiento por los derechos civiles llevó a más demandas públicas para que los pacientes con enfermedades mentales graves fueran retirados de los "entornos deplorables" perpetuados por hospitales psiquiátricos, asilos y similares. Las restricciones legales a la institucionalización han apuntado a colocar la responsabilidad de la atención en un sistema de atención mental en gran parte descentralizado.
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