La burbuja inmobiliaria australiana es la teoría económica de que el mercado inmobiliario australiano se ha vuelto o se está volviendo significativamente sobrevalorado y debido a una recesión significativa (también llamada corrección o colapso ). Desde principios de la década de 2010, varios comentaristas, incluido un funcionario del Tesoro, [1] han afirmado que el mercado inmobiliario australiano se encuentra en una burbuja significativa.
Varios profesionales de la industria han argumentado que no se trata de una burbuja y que los precios de la vivienda tienen el potencial de seguir aumentando en línea con el crecimiento de los ingresos. Algunos comentaristas han culpado al aumento de los precios de las propiedades a las restricciones de los gobiernos estatales sobre el suministro de tierras, lo que eleva el costo de la tierra, los lotes y, por lo tanto, las casas. El RBA cree que la mayor parte de la reciente subida de los precios inmobiliarios desde la década de 1980, cuando las tasas de interés han disminuido de máximos históricos a medio plazo a mínimos históricos, es un mecanismo de transmisión para generar el efecto riqueza y estimular la economía. [2] Algunos también han acusado a las reglas de planificación de restringir la oferta de viviendas.
Una burbuja inmobiliaria es una forma de burbuja económica que normalmente se caracteriza por un rápido aumento de los precios de mercado de los bienes inmuebles hasta que alcanzan niveles insostenibles en relación con los ingresos y los alquileres, y luego disminuyen. Los precios de la vivienda en Australia aumentaron fuertemente en relación con los ingresos y las rentas durante finales de la década de 1990 y principios de la de 2000; sin embargo, de 2003 a 2012, la relación precio / ingresos y la relación precio / alquiler se han mantenido bastante estables, y los precios de la vivienda siguen el crecimiento de los ingresos y los alquileres durante esa década. Desde 2012, los precios han vuelto a subir con fuerza en relación con los ingresos y los alquileres. [ cita requerida ] En junio de 2014, el Fondo Monetario Internacional (FMI) informó que los precios de la vivienda en varios países desarrollados están "muy por encima de los promedios históricos" y que Australia tenía la tercera relación precio-ingreso de la vivienda más alta del mundo. [3] En junio de 2016, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) informó que el auge de la vivienda en Australia podría terminar en un aterrizaje "dramático y desestabilizador" del sector inmobiliario. [4]
Mercado inmobiliario australiano
El mercado inmobiliario australiano experimentó un aumento medio del precio real de alrededor del 0,5% anual entre 1890 y 1990, aproximadamente igual al IPC. Sin embargo, desde la década de 1990, los precios han aumentado más rápidamente, lo que ha dado lugar a una relación precio / ingresos elevada. [5]
A fines de la década de 2000, los precios de la vivienda en Australia, en relación con los ingresos, se encontraban en niveles elevados similares a muchos países comparables, lo que provocó la especulación de que Australia estaba experimentando una burbuja inmobiliaria como otros países comparables. Desde entonces, varios países comparables han experimentado accidentes inmobiliarios.
Aumento de los precios de la vivienda
Todas las capitales han experimentado fuertes aumentos en los precios de las propiedades desde aproximadamente 1998. Sydney y Melbourne han experimentado los mayores aumentos de precios, con un aumento de 105% y 93,5% respectivamente desde 2009. Estos aumentos masivos en los precios de la vivienda coinciden con un crecimiento salarial bajo récord tasas de interés bajas récord y deuda familiar récord equivalente al 130% del PIB. Esto indica un crecimiento insostenible en la propiedad, impulsado por niveles de deuda cada vez más altos impulsados por el entonces jefe de la RBA, Glenn Stevens, quien comenzó a recortar las tasas a partir de 2011.
El informe Housing Affordability in Australia - Good House is hard to find declaraba que "el precio medio de una vivienda en las capitales equivale ahora a más de siete años de ingresos medios; un aumento de tres en la década de 1950 hasta principios de la de 1980. [6] Algunos Los factores que pueden haber contribuido al aumento de los precios de las propiedades incluyen:
- mayor disponibilidad de crédito debido a la desregulación financiera.
- bajas tasas de interés desde 2008, aumentando la capacidad de endeudamiento debido a menores reembolsos.
- liberación limitada de nuevas tierras por parte del gobierno (reduciendo la oferta). [7]
- la superficie media de las casas nuevas ha aumentado hasta un 53,8% en los 18 años comprendidos entre 1984–85 y 2002–03. [8]
- un sistema tributario que favorezca a los inversionistas y propietarios de viviendas existentes, con políticas como el apalancamiento negativo y los descuentos fiscales sobre las ganancias de capital .
- restricciones gubernamentales sobre el uso de la tierra que impiden un uso de la tierra de mayor densidad.
- restricciones gubernamentales sobre el desarrollo de nuevas instalaciones diseñadas para fomentar la "densificación urbana".
- alto crecimiento de la población (aproximadamente el doble del promedio mundial en 2010; consulte el gráfico de tasas de crecimiento de la población). [9] [10]
- Cambios en las reglas de inversión extranjera de 2008 para titulares de visas temporales. [11]
- introducción por los ayuntamientos de gravámenes iniciales a la infraestructura a principios de la década de 2000.
- implementación de esquemas gubernamentales como los esquemas de primeros compradores de vivienda y primeros constructores de vivienda, que aumentan la demanda y por lo tanto los precios (oferta y demanda).
Influencia de las leyes de planificación
A partir de la década de 1980, los estados australianos (que según la Constitución tienen el control de las cuestiones ambientales y de uso de la tierra) comenzaron a implementar progresivamente leyes de planificación más rígidas que regulaban el uso de la tierra. [12] Las leyes de planificación a menudo se concentraron, después de la década de 1990, en restringir el desarrollo de nuevas áreas en favor de la "densificación urbana" o desarrollo de relleno. [13] [14] El racionamiento de la tierra es un sistema que prohíbe el desarrollo en todas las áreas excepto en las designadas, y puede conducir a una inflación extrema del precio de la tierra si se designa una cantidad insuficiente de tierra como permitida para ser desarrollada. [14] Las leyes de planificación restrictivas en Australia han utilizado sistemas de racionamiento de la tierra como parte del objetivo de restringir el desarrollo de terrenos nuevos a favor del desarrollo de relleno, pero esto conduce inevitablemente a que los precios de la tierra y, por lo tanto, los precios de la vivienda, aumenten significativamente. [15] Existe buena evidencia que sugiere que el precio de una nueva unidad de vivienda es el ancla fundamental de todas las viviendas en un área, por lo que cuando las leyes de planificación que implementaron el racionamiento de la tierra aumentaron severamente el costo de las nuevas viviendas, todas las demás casas siguieron traje. [ cita requerida ]
Influencia del sistema tributario
El Banco de la Reserva de Australia ha señalado que hay "una serie de áreas en las que el tratamiento fiscal en Australia es más favorable para los inversores que en otros países". [16] Los principales incentivos fiscales incluyen las deducciones fiscales por pérdidas en propiedades de inversión, incluso aquellas que se han orientado negativamente , y el descuento del 50% en las ganancias de capital en la venta de propiedades de inversión.
Los inversores que utilizan su jubilación para inversiones inmobiliarias tienen una ventaja fiscal en comparación con los 'ahorradores' que pagan hasta un 45% (la tasa impositiva marginal máxima) sobre los ingresos de los intereses bancarios o bonos, ya que las contribuciones de jubilación normalmente solo se gravan alrededor del 15% .
La lista de apoyos financiados por los contribuyentes al mercado inmobiliario son numerosos
- Federal
- Descuento de ganancias de capital
- Engranaje negativo
- Prueba de activos de pensiones de edad avanzada exclusión de la vivienda principal
- First Home Super Scheme (tratamiento fiscal con descuento de las contribuciones voluntarias)
- Expresar
- Descuentos en impuestos de timbre
- Exención del impuesto de timbre para el primer propietario de vivienda
- Opción de impuesto territorial alternativa al impuesto de timbre
- Descuentos en impuestos de timbre
- Soportes temporales
- HomeBuilder (Federal): originalmente presupuestado en $ 680 millones, costo real estimado en más de $ 2 mil millones debido a la sobreuscripción
Influencia del sistema bancario
Se ha observado la influencia de las tasas de interés y la política bancaria en los precios inmobiliarios. La desregulación financiera ha llevado a una mayor disponibilidad de crédito y una variedad de productos y opciones financieros. Actualmente, el Banco de la Reserva de Australia ha mantenido durante algún tiempo una política de tasas de interés en efectivo bajas que también ha reducido el costo de financiación de la compra de propiedades. Además, la fácil disponibilidad de préstamos sólo con intereses también ha hecho posible que los inversores inmobiliarios pidan prestado para comprar una propiedad y agrava los beneficios del apalancamiento negativo.
Gastos de vivienda excluidos del IPC
Una de las distorsiones del mercado en el mercado de la vivienda se relaciona con el cálculo del Índice de Precios al Consumidor [IPC], una métrica clave que utiliza el RBA para tomar decisiones de política fiscal, como establecer tasas de interés. Un economista de alto nivel señaló que "el índice ignora los cambios de precios en la compra más grande que una persona (o un hogar) probablemente realice en su vida: una vivienda". Esto implica que la principal medida oficial del costo de vida de Australia no representa los costos de vida reales. , en particular para los australianos más jóvenes que pueden incurrir en costos sustanciales para comprar una casa. [17]
Inmigración a Australia
Varios economistas, como el analista de Macquarie Bank , Rory Robertson, afirman que la alta inmigración y la propensión de los recién llegados a agruparse en las capitales está agravando el problema de asequibilidad de la vivienda en el país. [18] Según Robertson, las políticas del gobierno federal que impulsan la demanda de vivienda, como los altos niveles de inmigración en la actualidad, así como los descuentos fiscales y los subsidios a las ganancias de capital para aumentar la fertilidad, han tenido un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda que la liberación de tierras en franjas urbanas. [19]
El Informe de Investigación de la Comisión de Productividad No. 28 Primera propiedad de vivienda (2004) también declaró, en relación con la vivienda, "que el crecimiento de la inmigración desde mediados de la década de 1990 ha contribuido de manera importante a la demanda subyacente, particularmente en Sydney y Melbourne". [20] Esto se ha visto agravado por los prestamistas australianos que relajaron las pautas de crédito para los residentes temporales, permitiéndoles comprar una casa con un depósito del 10 por ciento.
El RBA en su presentación al mismo Informe de PC también declaró que "el rápido crecimiento de visitantes extranjeros, como los estudiantes, puede haber impulsado la demanda de viviendas de alquiler". [20] Sin embargo, en el informe se cuestiona la cobertura estadística de la población residente. Las "cifras de crecimiento de la población de ABS omiten ciertos grupos de formación de hogares, a saber, estudiantes extranjeros y migrantes de negocios que no permanecen continuamente durante 12 meses en Australia". [20] Esta omisión estadística llevó a la admisión: "La Comisión reconoce que las estimaciones de población residente de ABS tienen limitaciones cuando se utilizan para evaluar la demanda de vivienda. Dada la importante afluencia de extranjeros que vienen a trabajar o estudiar en Australia en los últimos años, parece muy Es probable que los movimientos de visitantes de estancia corta se hayan sumado a la demanda de vivienda. Sin embargo, las Comisiones no tienen conocimiento de ninguna investigación que cuantifique los efectos ". [20]
Algunas personas y grupos de interés también han argumentado que la inmigración causa una infraestructura sobrecargada. [21]
Sin embargo, los precios más altos de la vivienda causados por la inmigración no necesariamente conducen a una menor asequibilidad de la vivienda, particularmente a largo plazo, porque la inmigración en Australia ha contribuido a mayores ingresos, ha aumentado los ingresos públicos netos y ha contribuido a las economías de escala en muchos bienes y servicios, como el transporte público y las redes móviles. La inmigración en Australia ha contribuido a ingresos más altos debido al mayor crecimiento económico debido a que los migrantes tienden a estar en edad de trabajar, tienen un alto nivel educativo y tienen menos derecho a la asistencia social que los ciudadanos en algunos casos antes de obtener la ciudadanía. La inmigración en Australia ha aumentado los ingresos netos del gobierno debido a que los inmigrantes tienen una tasa de participación laboral más alta y tienden a estar en una categoría impositiva más alta; y debido a las tarifas de inmigración; y debido a que algunos residentes no ciudadanos tienen que pagar tasas de impuesto sobre la renta más altas que los ciudadanos; y debido a que algunos no ciudadanos tienen que pagar más que los ciudadanos por las unidades universitarias y la atención médica. Sin los ingresos netos que ha recibido de los migrantes, el gobierno australiano se habría visto obligado a aumentar el costo de vida o reducir los ingresos (posiblemente aumentando los impuestos, posiblemente no otorgando aumentos salariales al personal del gobierno, o posiblemente ofreciendo servicios menos generosos bienestar y servicios). [ cita requerida ]
Inversión extranjera en propiedad residencial
En diciembre de 2008, el gobierno federal introdujo una legislación que relajaba las reglas para los compradores extranjeros de propiedades australianas. Según los datos de FIRB (Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras) publicados en agosto de 2009, la inversión extranjera en bienes raíces australianos había aumentado en más del 30% en lo que va del año. Un agente dijo que "los inversionistas extranjeros las compran para comprar un banco , no para alquilarlas. Las casas simplemente están vacías porque buscan el crecimiento del capital ". [22]
En abril de 2010, el gobierno anunció enmiendas a las políticas para "garantizar que los no residentes extranjeros solo puedan invertir en bienes raíces australianos si esa inversión se suma al parque de viviendas, y que las inversiones de los residentes temporales en propiedades establecidas sean solo para su uso mientras vivir en Australia ". [23] [24]
Según las reglas, los residentes temporales y los estudiantes extranjeros serán:
- Examinado por la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras para determinar si se les permitirá comprar una propiedad.
- Obligados a vender una propiedad cuando salen de Australia.
- Castigados si no venden mediante una venta ordenada por el gobierno más la confiscación de cualquier ganancia de capital.
- Se requiere construir en terrenos baldíos dentro de los dos años posteriores a la compra para detener la "banca de tierras".
No hacer esto también conduciría a una venta ordenada por el gobierno. [25]
Varios bancos y prestamistas australianos ofrecen préstamos hipotecarios a no residentes para la compra de bienes inmuebles en Australia. Algunos también creen que esto ha contribuido a los aumentos en los precios de las propiedades en Australia.
En 2002, el gobierno inició una investigación de la Comisión de Productividad sobre la propiedad de viviendas en Australia. En el informe de la comisión titulado "Propiedad de la primera vivienda" [26] se observó, entre otras cosas, que "los acuerdos fiscales generales [impuestos sobre las ganancias de capital, apalancamiento negativo, deducciones de obras de capital y disposiciones sobre depreciación] han impulsado el reciente aumento de la inversión en viviendas de alquiler y la consecuente vivienda aumento de precios."
La respuesta del gobierno al informe indicó que "no hay evidencia concluyente de que el sistema tributario haya tenido un impacto significativo en los precios de la vivienda". [27]
En 2008, se encargó otro estudio: el Comité Selecto del Senado de 2008 sobre asequibilidad de la vivienda en Australia. [28] El informe señaló que "en algunas medidas, la asequibilidad de la vivienda se encuentra en un mínimo histórico.
La revisión "Australia's Future Tax System" (AFTS), más conocida como "Henry Tax Review", hizo una serie de recomendaciones que habrían tenido un impacto en el mercado de la vivienda, que incluyen:
- introducción del impuesto sobre la tierra "sobre todas las tierras ... eliminando los desincentivos para la inversión institucional en propiedades de alquiler",
- que "los impuestos de transferencia sobre la propiedad deben reducirse y, en última instancia, eliminarse",
- un paso hacia "un tratamiento más neutral del impuesto sobre la renta personal de la inversión privada en alquiler residencial ... mediante un descuento del 40 por ciento en todos los ingresos y pérdidas netos por alquiler residencial y ganancias de capital". [29]
Con respecto a las recomendaciones de cambios en la política tributaria que podrían afectar el mercado de la vivienda, el Gobierno advirtió "que no implementará las siguientes políticas en ninguna etapa" (extracto de la lista):
- incluir el hogar familiar en las pruebas de recursos (véase la Rec. 88c),
- introducir el impuesto sobre la tierra en la casa familiar: este es un impuesto estatal y, por lo tanto, un problema para los estados (ver Rec. 52 y 53),
- reducir el descuento de CGT, aplicar un descuento a las deducciones de apalancamiento negativas o cambiar los acuerdos de derechos adquiridos para CGT (ver Rec. 14 y 17c) [30]
En mayo de 2015, el Comité Permanente de Economía de la Cámara de Representantes inició una investigación sobre la propiedad de la vivienda. Casi dos años después, se anunció que la Investigación no había formulado recomendación alguna. [31]
En 2017, se estableció una Comisión Real sobre Mala Conducta en la Industria Bancaria, de Pensión y Servicios Financieros . Las audiencias sobre mala conducta bancaria comenzaron el 13 de marzo.
Efecto de los precios inflados de la vivienda en la economía general
Desviar capital del resto de la economía
El aumento de los costos de la vivienda residencial puede causar préstamos excesivos al sector de la vivienda residencial, a expensas de las empresas. Esto puede conducir a "un sistema bancario que asigna capital fuera de las áreas más productivas de la economía - los negocios - es en última instancia malo para el crecimiento, malo para la competencia, malo para el empleo, malo para los negocios y, al final, malo para Australia". [32]
Las investigaciones realizadas en los mercados extranjeros confirman que "en áreas con una alta apreciación de la vivienda, los bancos aumentan el monto de los préstamos hipotecarios y disminuyen el monto de los préstamos comerciales como una fracción de sus activos totales. Esta asignación da como resultado que las empresas reciban montos de préstamos reducidos y paguen intereses más altos tarifas y reducción de la inversión ". [33]
Estrés hipotecario y de alquiler
El aumento de los precios de la vivienda y, por lo tanto, el aumento de los préstamos pueden provocar dificultades para cumplir con los pagos de la vivienda. Según la agencia de calificación Standard & Poor's (S&P), "Los atrasos por préstamos de alto riesgo que respaldan RMBS [valores respaldados por hipotecas residenciales] aumentaron 126 puntos básicos hasta el 11,45 por ciento" [34]
Factores específicos del mercado australiano
El mercado australiano tenía varias características, ya sea por separado o en conjunto, que no son típicas de otros mercados inmobiliarios, siendo;
- Suministro de suelo muy restringido y procesos de aprobación de planificación extremadamente onerosos
- Impuestos de timbre inusualmente elevados
- La alta proporción de préstamos hipotecarios a tasa variable se compara con las burbujas inmobiliarias pasadas fuera de Australia, lo que hace que los prestatarios sean más vulnerables al aumento de las tasas de interés
- Desgravación del impuesto sobre la renta mediante apalancamiento negativo
- Seguro social (Centrelink) que ofrece pagos que incluyen asistencia para el alquiler que se calcula sobre el monto del alquiler pagado
- Solo préstamos con recurso
- Una de las poblaciones más urbanizadas
- Grandes áreas de Australia rural y remota no pueden obtener préstamos bancarios contra la tierra en esas áreas.
Cronología
Década de 1980 a 2009
- 1985: el gobierno australiano pone en cuarentena los gastos por intereses, de modo que los intereses solo pueden reclamarse contra los ingresos por alquiler, no sobre otros ingresos. [35]
- 1987: Se reintroduce el engranaje negativo . [35]
- 1998: El ABS cambió el cálculo del IPC de un índice de "desembolsos" del costo de vida que incluía los costos del servicio hipotecario a un índice de "adquisiciones" de precios puros que incluía el costo de una nueva vivienda (excluyendo el terreno), creando así una desconexión entre el costo de la vivienda (activo) y la salud de la economía (inflación) [36]
- 1998 a 2008: la renta nacional disponible neta real aumenta un 2,8% anual en promedio, de unos 32.000 dólares a unos 42.000 dólares al año. [37] Hay un aumento en el número de hogares con dos ingresos, la relajación de los estándares de préstamos, la promoción activa de bienes raíces como inversión, el crecimiento de la población crea una demanda que no se corresponde con la oferta, la planificación y los problemas de liberación de tierras y un sistema tributario. que se inclinó a favor de los inversores inmobiliarios.
- 1999: El producto de la venta de la propiedad sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital se redujo del 100 al 50 por ciento (para la propiedad mantenida al menos un año), mientras que el 100 por ciento de los costos siguió siendo deducible.
- 2000: julio - El gobierno federal introduce la subvención para propietarios de primera vivienda de $ 7.000 para viviendas establecidas y $ 14.000 para viviendas de nueva construcción. [38]
- 2002: Límite de crecimiento urbano introducido para Melbourne, lo que limita severamente la oferta de tierra. [39]
- 2002: Mientras trabajaba para el Banco de Pagos Internacionales, Philip Lowe advirtió que las tasas bajas podrían impulsar un crecimiento crediticio arriesgado y aumentos en los precios de los activos que podrían necesitar ser contrarrestados por una política monetaria más estricta. [40]
- 2003: El gobierno estatal realiza enmiendas importantes a la ley de planificación de Queensland, la Ley de Planificación Integrada. [41] Estas enmiendas tenían como objetivo proteger mejor el medio ambiente al detener la "expansión urbana" y provocar una inflación masiva de los precios de la tierra. [42] Los precios de las propiedades de Queensland comienzan a subir rápidamente en este punto.
- 2004: La investigación de la Comisión de Productividad sobre 'Primera propiedad de vivienda' publicó sus conclusiones (núm. 28, 31 de marzo de 2004). Identificó varios factores que habían contribuido al rápido aumento de los precios inmobiliarios, incluida la equidad general del sistema tributario, las reglamentaciones sobre préstamos, las tasas de interés más bajas y los problemas de planificación. [26]
- 2008: Se estableció un Comité Senatorial Selecto sobre Asequibilidad de la Vivienda. Su informe final 'Es difícil encontrar una buena casa' incluía decenas de recomendaciones. [43]
- 2008: octubre - Se introduce la subvención Boost para propietarios de primera vivienda como una adición a la subvención para propietarios de primera vivienda. Esto consistió en $ 14000 adicionales disponibles para los propietarios de la primera vivienda que compren o construyan una nueva casa, así como $ 7000 adicionales disponibles para viviendas establecidas. También se introducen las cuentas First Home Saver, en las que el gobierno federal contribuirá hasta $ 850 por año a los ahorros para un depósito para comprar una vivienda.
- 2008: diciembre - Las reglas de FIRB permiten a los titulares de visas temporales, incluidos los estudiantes, comprar más fácilmente "viviendas de segunda mano". Los cambios no requirieron que se notificara las ventas a FIRB y se eliminó el límite de precio de $ 300,000. [44]
- 2009: abril - El gobierno federal anuncia Obligaciones de Préstamo Responsable (RLO) en virtud de la Ley Nacional de Protección Crediticia al Consumidor de 2009 (Cth)
- 2009: octubre: se retira la subvención Boost para propietarios de primera vivienda. El director del Centro de Investigación de Futuros de la Ciudad de la UNSW dijo que "el impulso ha resultado en precios inflados" y ha creado "una especie de mini-burbuja". Un economista senior de la Asociación de la Industria de la Vivienda (HIA) dijo que el impulso no ha elevado los precios de manera significativa. [45]
- 2009: noviembre - "los precios de la vivienda en la capital ... subieron un 10 por ciento en promedio" en 2009. Melbourne lideró el "auge de los precios de la vivienda, con valores que subieron un 14,9 por ciento en los 10 meses ... a un promedio de 481.247 dólares". [46]
- 2009: diciembre: una fuente cuestionó la información sobre las energías renovables: "Los precios PROMEDIO de la vivienda han sido exagerados hasta en un 18% por la industria inmobiliaria ... En septiembre, el precio medio de la vivienda cotizado por el Instituto de Bienes Raíces de Victoria fue 67.000 dólares más que la cifra oficial, según datos generales preliminares del tasador. " [47]
2010
2010
- Enero: la eliminación de la subvención para propietarios de primera vivienda. Las solicitudes de hipotecas se reducen en un 21,2%. [48] Los compradores de primera vivienda representaron el 13,1 por ciento de las solicitudes de nuevos préstamos en diciembre, mientras que nueve meses antes estaban en el 28,1 por ciento.
- Marzo: ABS declara que los precios de la vivienda "se dispararon un 20 por ciento en los 12 meses hasta marzo", una tasa que se describió como "la más rápida jamás registrada" en la historia de Australia. El director de economía australiana del National Australia Bank admite que "esto es una sorpresa". [49]
- Abril - Se retiran las reglas que permiten la inversión extranjera en bienes raíces que se introdujeron en 2008. Los residentes temporales deben vender su propiedad australiana cuando abandonan Australia. [50]
- Mayo - La revisión del 'Sistema tributario futuro de Australia' (AFTS) (también conocida como ' Revisión fiscal de Henry ') hace una serie de recomendaciones sobre políticas que podrían afectar el mercado de la vivienda. [51]
- El gobierno responde a los hallazgos de la revisión de AFTS con un informe 'Más fuerte, más justo, más simple: un plan fiscal para nuestro futuro'. [30]
2011
- Febrero: los nuevos préstamos hipotecarios aprobados por los bancos australianos caen un 5,6% a un mínimo de 10 años en febrero. [52]
2012
- Octubre: el RBA recorta los tipos de interés al 3,25%.
- Diciembre: el RBA recorta los tipos de interés al 3,00%.
2013
- Abril: Glenn Stevens es reelegido como gobernador de la RBA por 3 años más.
- Mayo: el RBA recorta las tasas de interés al 2,75%.
- Agosto: el RBA recorta las tasas de interés al 2,50%.
- Noviembre: las estadísticas publicadas por la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial revelaron que el monto total de préstamos residenciales a plazo para hogares en poder de todas las ADI (instituciones autorizadas que aceptan depósitos) fue de $ 1,15 billones. Esto supuso un aumento del 1,7% al 30 de junio de 2013 y un aumento del 7,5% en septiembre de 2012. Además, los préstamos para inversión representaron el 33,1% de los préstamos. Los principales bancos tenían $ 933 mil millones de estos préstamos. [53]
2014
- 1 de enero - Los datos de RP revelan que los precios residenciales nacionales aumentaron un 9,8% en 2013, con Sydney aumentando un 15,2%. [54]
- 13 de enero - Las estadísticas de financiación de la vivienda publicadas por la Oficina de Estadísticas de Australia muestran que el valor de los préstamos hipotecarios pendientes financiados por las ADI fue de 1,27 billones de dólares. $ 849 mil millones de esa cantidad fueron para viviendas ocupadas por sus propietarios y $ 419 mil millones fueron para préstamos de inversión para vivienda. [55]
- Los datos publicados por RP Data, APM, Residex y ABS en 2014 mostraron que los precios de la vivienda en Australia siguieron aumentando con fuerza durante 2013 y 2014. [56]
2015
- El Fondo Monetario Internacional envía un equipo económico a Australia para examinar "los riesgos planteados por la especulación inmobiliaria y la deuda familiar récord como parte de un amplio chequeo médico de la debilitada economía nacional". [57]
- El jefe del Departamento del Tesoro Federal y el asesor económico más importante del gobierno federal, John Fraser, advirtió públicamente que Sydney y las partes más caras de Melbourne estaban experimentando una burbuja. Esto fue cuestionado por miembros del gobierno, incluido el primer ministro y el tesorero adjunto. [58]
- Junio - Se introduce un límite de crecimiento del crédito de inversión del 10% APRA.
- Octubre: Macquarie Bank , un importante banco de inversión australiano, pronosticó el fin de los precios de las propiedades con "una caída intertrimestral de los precios de la vivienda con respecto al trimestre de marzo de 2016 antes de comenzar a recuperarse a partir de junio de 2017, con una caída del 7,5% de máximo a mínimo. ". [59] El Westpac Bank elevó de forma independiente los tipos de su hipoteca variable estándar en 20 puntos básicos frente al Banco de la Reserva de Australia. Esta fue la primera subida de tipos de un banco australiano en cinco años. [60] [61]
2016
- 5 de mayo: Philip Lowe nombrado por el tesorero Scott Morrison como director del RBA . [62]
- Mayo: a partir del 1 de julio, "los compradores extranjeros deberán proporcionar detalles de ciudadanía y visa, así como la autorización de la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras, a través del proceso de impuestos de timbre". "La ATO comparará los datos para garantizar que los compradores extranjeros hayan pagado una tarifa de $ 5000 por cualquier propiedad vendida por menos de $ 1 millón, y $ 10,000 por propiedades de más de $ 1 millón". [63]
- Junio: "En Nueva Gales del Sur, los compradores extranjeros se verán afectados por un recargo del impuesto de timbre del 4% a partir del 21 de junio y un recargo del impuesto sobre la tierra del 0,75% a partir de 2017. Victoria aumentará su recargo actual del impuesto de timbre del 3% y el impuesto sobre la tierra del 0,5%. recargo al 7 por ciento y al 1,5 por ciento, respectivamente, el 1 de julio, mientras que el recargo del 3 por ciento del impuesto de timbre de Queensland entra en vigor el 1 de octubre ". [64]
- 3 de agosto: la tasa de efectivo oficial cae al 1,5%, la tasa de efectivo más baja registrada. [65] El tipo de cambio al contado se mantiene en el 1,5% a 1 de julio de 2018.
2017
- Marzo: el APRA limita los préstamos con intereses únicamente al 30% de los préstamos nuevos.
- Marzo: los cuatro bancos principales, NAB , Westpac , ANZ y Commonwealth Bank aumentan las tasas de los préstamos hipotecarios a pesar de las tasas del Banco de la Reserva que citan el aumento de los costos y las responsabilidades regulatorias. Estos cuatro bancos controlan más del 80 por ciento del mercado hipotecario de 1,6 billones de dólares. Los clientes propietarios que pagan el capital y los intereses experimentan el aumento más pequeño, mientras que los inversores con préstamos de solo interés obtienen el aumento más grande. Los cambios efectivos de abril a mayo. [66]
- Abril - El gobernador de la RBA, Philip Lowe, afirma que el aumento de la deuda y el aumento de los precios de la vivienda estaban poniendo en riesgo la salud futura de la economía australiana. Señaló que el lento crecimiento de los salarios estaba dificultando que la gente saldara su deuda y atacó a los bancos por prestar a personas con muy poco margen de ingresos después de los intereses. [67]
- Julio: se suprime el impuesto de timbre para los compradores de primera vivienda en Victoria , Queensland y Australia Occidental . Se suprimieron las deducciones fiscales para inversores por depreciación y viajes.
- Septiembre: el mercado alcanzó su pico más reciente en septiembre de 2017, según datos de Corelogic. [68]
- 14 de diciembre - Se establece la Comisión Real sobre Conducta Indebida en la Industria Bancaria, de Jubilación y de Servicios Financieros .
2018
- 13 de marzo: comienzan las audiencias de la Comisión Real sobre mala conducta en la industria de servicios bancarios, jubilatorios y financieros.
- 1 de julio: desde el pico anterior en septiembre de 2017, el mercado inmobiliario de la ciudad de capital combinado de 5 ha disminuido en un -1,3% según Corelogic. [68]
- 11 de julio: Digital Finance Analytics estima que hay aproximadamente 1 millón de hogares en situación de estrés hipotecario. Estos hogares corren el riesgo de incumplir sus hipotecas en caso de subidas de tipos de interés de tan solo un 0,15%. [69] El presidente del APRA, Wayne Byres, anunció que "se ha hecho en gran medida el trabajo pesado sobre las normas crediticias" y que es poco probable que se endurezca aún más la política macroprudencial. [70]
- 16 de julio - Crece la presión sobre los cuatro grandes bancos para que sigan a los prestamistas más pequeños (incluidos ME , AMP , Suncorp , Bendigo Bank , Macquarie Bank , Bank of Queensland , ING , Pepper Group , IMB , Auswide y Teachers Mutual Bank ) que han estado recaudando tipos de interés de los productos hipotecarios a partir de abril de 2018. [71] Esto se debe a un aumento del tipo de cambio de letras bancarias (BBSW) interbancario. Se especula que las causas de los cambios de BBSW incluyen los aumentos de la Reserva Federal de los EE. UU. En las tasas de EE. UU. Y los bajos rendimientos de los depósitos australianos que retiran fondos a los mercados internacionales y las acciones australianas para obtener mejores rendimientos, así como la repatriación de ingresos de las grandes empresas estadounidenses después de los cambios impositivos de Donald Trump. [72] Se estima que la brecha de financiación entre los depósitos y los fondos prestados en Australia aumentó a 457.000 millones de dólares australianos en el primer trimestre de 2018. [73] Esto está ejerciendo presión sobre los préstamos bancarios al por mayor y los márgenes de beneficio, lo que aumenta la probabilidad de tasa de interés. aumenta independientemente del Banco de la Reserva de Australia por los cuatro grandes bancos, a pesar de la Comisión Real en curso.
- 7 de diciembre - "Territorio inexplorado", a pesar de que "la tasa de desempleo ha bajado, la economía está creciendo a un ritmo razonable", el diputado del RBA Guy Debelle promueve más recortes de tipos de interés y QE (flexibilización cuantitativa) como métodos para respaldar los precios de la vivienda. [74]
2019
- Enero de 2019: RBA publica un documento de debate de investigación 'Un modelo del mercado inmobiliario australiano', que concluye que las tasas de interés más bajas explican gran parte del rápido crecimiento de los precios de la vivienda y la construcción en los últimos años. [75]
- 7 de febrero: los precios de las viviendas en Sydney y Melbourne continúan cayendo mientras el RBA mantiene las tasas en el 1,5 por ciento durante un mes récord.
- 3 de marzo - Matthias Cormann describió la flexibilidad (a la baja) en la tasa de crecimiento salarial como "una característica de diseño deliberada de nuestra arquitectura económica", que garantiza que el crecimiento salarial sea moderado, lo que requiere que el RBA mantenga tasas de interés bajas. [76]
- 12 de mayo: el gobierno federal busca aumentar la entrada de propietarios de primera vivienda al mercado mediante la introducción del Plan de depósito de préstamos para la primera vivienda.
- 4 de junio - El RBA baja los tipos de interés a un mínimo histórico del 1,25 por ciento, lo que sugiere que se producirán más recortes más adelante en el año [77]
- 2 de julio: el RBA baja las tasas a otro mínimo del 1%. [78]
- 5 de julio - El APRA reduce los requisitos de colchón de tipos de interés para las IDA de un 7% a un 2,5% por encima del tipo de préstamo [79]
- 1 de octubre: el RBA anuncia un recorte de la tasa de interés al 0,75%
2020
2020
- 3 de marzo: el RBA redujo la tasa de efectivo al 0,5% (desde el 0,75%)
- 19 de marzo: el RBA introduce 4 cambios fundamentales para respaldar la economía mientras la pandemia cierra fronteras y negocios.
- Reducción de la tasa de efectivo al 0,25% (desde el 0,5%)
- Fijar como objetivo el rendimiento del bono a 3 años al 0,25%, mediante el inicio de la compra de bonos
- Establecimiento de la Facilidad de Financiamiento a Plazo (TFF) para facilitar crédito barato a pequeñas empresas a una tasa del 0.25%
- Aumento de los saldos de liquidación cambiaria al 0,1% para reducir los costos para el sistema bancario por las reservas mantenidas en el RBA
- 2 de junio: el gobierno federal anuncia la subvención HomeBuilder de $ 25,000 para apoyar a la industria de la construcción hasta el 31 de diciembre de 2020, con un costo presupuestado de $ 680 millones
- Abril: economistas del RBA proponen detener el mercado inmobiliario para evitar un colapso [80]
- 26 de agosto: el documento de debate del RBA muestra que el sector bancario podría soportar una caída extrema pero plausible del 40% de los precios de la vivienda en Australia. [81]
- 25 de septiembre: el gobierno federal anuncia planes para eliminar las obligaciones de préstamos responsables de la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor de 2009
- 3 de noviembre: el RBA introduce 3 cambios fundamentales para respaldar la recuperación económica
- Reducción de la tasa de efectivo al 0,1% (frente al 0,25% establecido en abril de 2020)
- Reducción del objetivo de rendimiento de los bonos a 3 años al 0,1%, con el inicio de la flexibilización cuantitativa, al anunciar la cantidad de compra de bonos: $ 100 mil millones de bonos del gobierno durante un período de seis meses.
- Reducción del tipo de interés de los saldos de Liquidación Cambiaria al 0,0%
- 30 de noviembre: el gobierno federal extiende el esquema de subvenciones para HomeBuilder hasta el 31 de marzo de 2021 a una tasa reducida de $ 15,000.
2021
- 1 de febrero - El mercado de la vivienda comenzó el año con fuerza con un aumento del precio nacional del 0,9%.
- 1 de marzo: el mercado de la vivienda experimentó euforia hasta febrero con los precios nacionales subiendo un 2,1% en el mes calendario, el miedo a perderse algo (FOMO) llevó a que los primeros propietarios y ocupantes de la vivienda constituyan la mayoría de los compradores.
- 12 de marzo: en una señal de que el ciclo de las tasas de interés puede haber cambiado, el aumento de los rendimientos de los bonos globales hasta 2021 hizo que la tasa hipotecaria de EE. UU. A 30 años aumentara un 0,4% (2,65% -> 3,05%) durante enero y febrero, a pesar de que los bancos centrales Compromisos de intereses bajos para asegurar a los mercados que dejarán correr la inflación en lugar de subir las tasas prematuramente.
- 15 de marzo - El servicio de financiación a plazo crea un atracón de deuda para el sector bancario [82]
- 16 de marzo: la APRA publica las estadísticas trimestrales de la ADI correspondientes al trimestre de diciembre de 2020, que muestran "relaciones entre préstamos y valoración y una relación entre la deuda y los ingresos más elevadas" [83]
- Deuda a ingresos ≥ 6 veces más en un 26,3%
- LVR ≥ 95 aumenta en un 27,4%
- 19 de marzo: los padres se convierten en el noveno prestamista más grande de Australia, lo que crea un circuito de retroalimentación del sistema financiero que garantiza que una recesión en la vivienda afecte no solo a los propietarios de viviendas y a las familias jóvenes, sino también a los jubilados, con grandes implicaciones para los sistemas de pensiones y jubilación. [84]
- 29 de marzo - El presidente del APRA, Wayne Byres, declara que los precios de la vivienda no están dentro del alcance del mandato de estabilidad financiera. [85]
- 29 de marzo - El Servicio de Financiamiento a Término (TFF) impulsa una bomba de tiempo de deuda inmobiliaria en 2023 [86]
- 30 de marzo: Los bancos planean evitar el abismo de la deuda de 2023 reembolsando el TTF anticipadamente y aumentando las tasas de ahorro [87]
- 9 de abril - El RBA señala que el mercado inmobiliario en auge representa un riesgo para el sistema financiero [88]
- 22 de abril - Las tasas hipotecarias en Australia comienzan el largo camino hacia el norte [89]
- 30 de abril - A medida que empeora la crisis de asequibilidad de la vivienda, se intensifica el juego de culpas, con concesiones fiscales federales, leyes de planificación estatal, política monetaria laxa y normas crediticias laxas, todos factores contribuyentes [90]
- 5 de mayo - Se acumulan los riesgos asociados con el mercado de la vivienda de Nueva Zelanda [91]
- 6 de mayo: un vistazo al futuro, la crisis de asequibilidad de la vivienda en Corea del Sur hace que la tasa de natalidad descienda al 0,84%, lo que se traduce en un crecimiento demográfico negativo [92]
Ver también
- Sueño australiano
- Mercado inmobiliario australiano
- Burbuja inmobiliaria canadiense
- Propiedad de vivienda en Australia
- Índice de precios de la vivienda
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