La banca de tierras es la práctica de agregar parcelas de tierra para su futura venta o desarrollo .
Mientras que en muchos países la banca de tierras puede referirse a varios esquemas privados de inversión inmobiliaria , en los Estados Unidos se refiere al establecimiento de autoridades cuasi gubernamentales de condado o municipales con el propósito de administrar un inventario de tierras excedentes.
Bancos de tierras municipales en los Estados Unidos
Definición
Los bancos de tierras son entidades cuasi gubernamentales creadas por condados o municipios para administrar y reutilizar de manera efectiva un inventario de propiedades subutilizadas, abandonadas o ejecutadas . A menudo se les autoriza a tener poderes que les permitan lograr estos objetivos en formas que las agencias gubernamentales existentes no pueden. Si bien el "modelo" del banco de tierras ha ganado un amplio apoyo y se ha implementado en varias ciudades, se implementan de manera diferente para abordar mejor las necesidades municipales y el contexto legal estatal y local en el que se crearon. [1]
Historia
La banca de tierras se originó en las décadas de 1920 y 1930 como un medio para hacer que la tierra a bajo precio estuviera disponible para la vivienda y garantizar un desarrollo ordenado. [2] El período de desindustrialización en los Estados Unidos, junto con el aumento de la suburbanización a mediados del siglo XX, dejó a muchas ciudades estadounidenses con grandes cantidades de propiedades industriales, residenciales y comerciales desocupadas y arruinadas . A principios de la década de 1970, los municipios comenzaron a buscar soluciones para manejar el declive o estimular la revitalización en vecindarios que alguna vez fueron prósperos. El primer banco de tierras se creó en St. Louis en 1971. [1] Si bien los municipios adicionales continuaron adoptándolos en un goteo, no fue hasta mediados de la década de 2000 que los bancos de tierras se vieron como un modelo probado, confiable y aceptado y experimentado. implementación generalizada, particularmente después del éxito del Banco de Tierras del Condado de Genesee . En 2009, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano emitió un informe adoptando los bancos de tierras como modelo de mejores prácticas para los municipios que enfrentan los efectos del colapso del mercado inmobiliario de la crisis financiera de 2007 y la consiguiente crisis de ejecuciones hipotecarias . [3]
Banca de tierras de inversión por país
Reino Unido
La banca de tierras en el Reino Unido era anteriormente dominio exclusivo de la nobleza terrateniente o de los promotores inmobiliarios . Muchas empresas de construcción comerciales cotizadas de renombre participan con éxito en la banca de terrenos para futuros proyectos de construcción. Las empresas también compran terrenos y los dividen fácilmente en parcelas más pequeñas, y luego ofrecen estas parcelas a la venta a inversores individuales. Esta práctica relativamente nueva en el Reino Unido no está bajo el control de la Autoridad de Conducta Financiera . Muchas personas desconfían de esta forma de inversión, ya que muchas empresas bancarias territoriales basadas en parcelas han fracasado o han sido cerradas. En la actualidad, no se registran éxitos auditados para la banca terrestre basada en parcelas del Reino Unido a pesar de que el Reino Unido ha atravesado un importante boom inmobiliario entre 2002 y 2007. [4]
Un plan de servicios bancarios territoriales que sea un plan de inversión colectiva es una "actividad regulada" [5] a los efectos de la Ley de Mercados y Servicios Financieros de 2000 y, según la sección 19 (1), solo puede ser operado en el Reino Unido por una persona que está autorizado o exento. El artículo 26 establece que un acuerdo celebrado por una persona en contravención de esto es inaplicable y las sumas que se le paguen pueden recuperarse junto con la compensación por cualquier pérdida sufrida. Después de la reciente aplicación de esta regulación por parte de la FCA, muchas empresas que venden parcelas de tierra del Reino Unido se han mudado fuera de la Unión Europea y solo ofrecen parcelas de tierra a residentes que no son del Reino Unido y que no están protegidos por las regulaciones de la FCA.
Empresas que ofrecen terrenos bancarios en el Reino Unido
Desde los cambios en la ley de registro de tierras, se han formado varias empresas que ofrecen terrenos en el Reino Unido como inversión. Por lo general, esta tierra es un cinturón verde , conservación de la naturaleza , llanura aluvial , tierra agrícola o protegida inadecuada para el desarrollo. No se han registrado solicitudes de permisos de planificación satisfactorias para las parcelas vendidas en virtud de estos planes de inversión colectiva.
Los inversores han registrado pérdidas considerables en planes de inversión en terrenos del Reino Unido. Un gran número de empresas británicas que ofrecen terrenos en el Reino Unido han fracasado o han sido cerradas por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) u otras autoridades. [6] [7] [8] Algunas empresas se han trasladado al extranjero después de la investigación de la FSA. Algunas empresas ofrecen ahora terrenos en el Reino Unido desde lugares como Dubai o Singapur donde las autoridades locales no regulan tales actividades o no son conscientes del alto riesgo de la inversión. En junio de 2010, la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS) emitió una advertencia [9] sobre los esquemas de parcelas bancarias de tierras advirtiendo que pueden ser una estafa con un enfoque específico en empresas que ofrecen tierras del Reino Unido y Canadá.
Métodos de venta
Un representante de la empresa puede ponerse en contacto con una persona por teléfono, en los puestos temporales de un centro comercial o en ferias inmobiliarias y ofrecer una inversión estratégica en terrenos en el Reino Unido. Muy a menudo, las estadísticas del gobierno o de la industria del Reino Unido, la proximidad del terreno a las áreas edificadas o la historia reciente de los precios de la vivienda en el Reino Unido se citan como una demostración de por qué el terreno es una gran inversión. La comunicación verbal a menudo indicará que el terreno tiene un seguimiento rápido para la aprobación de la construcción y tiene un gran potencial como terreno edificable . Cuando se fijan los precios, el terreno se suele hacer referencia a los precios de los terrenos de construcción aprobados en el pico del mercado. Muy a menudo, la empresa de banca de terrenos presentará planos detallados que muestran un desarrollo de viviendas en el sitio. Estos planes a menudo se denominan "preaprobados", "concepto" o "predesarrollo". El vendedor se centrará en el valor futuro potencial de la tierra frente al precio de venta actual.
Nunca se hace referencia al valor del cinturón verde o la tierra agrícola, o los problemas relacionados con el mantenimiento a largo plazo y la venta colectiva de pequeñas parcelas de tierra. El precio de venta se eleva típicamente entre 10 y 100 veces el valor actual de la tierra. Los planes mostrados no tienen validez en la ley de planificación del Reino Unido y no pueden considerarse como una indicación de progreso en el proceso de planificación. Nunca se da ninguna promesa contractual por escrito de permiso de construcción a pesar del optimismo generalmente extremo por parte del vendedor. Por lo general, el vendedor nunca mencionará que la tierra está protegida, o que la tierra es un cinturón verde y no se puede desarrollar bajo las regulaciones de planificación actuales. Por lo general, no existe la posibilidad de obtener un permiso de construcción en un período de tiempo razonable.
El inversionista puede terminar pagando una cantidad considerable de dinero por una pequeña área de tierra de bajo valor que tiene un riesgo muy alto de quedarse sin desarrollar. Una vez que el público en general se da cuenta de la falta de viabilidad del esquema de inversión de parcelas propuesto, el valor de reventa de las parcelas individuales colapsa. Esto suele ser seguido por la liquidación total de la empresa de terrenos o la reubicación en otra jurisdicción legal.
Para los clientes que muestran una disposición a comprar tales esquemas, también puede haber intentos de vender productos bancarios de tierras adicionales basados en parcelas en ubicaciones alternativas u otros programas de inversión de alto rendimiento . Los clientes también pueden agregarse a listas de tontos que luego se venden a otras compañías que ofrecen esquemas similares. Cuando la empresa de terrenos bancarios fracasa, también se puede ofrecer a los inversores la recuperación de inversiones o servicios de planificación por una tarifa. Estos servicios normalmente son fraudulentos o fallan y conducen a una mayor pérdida de dinero para el inversor.
Controversias
Un documental de You and Yours , emitido por primera vez en BBC Radio 4 en diciembre de 2006, [10] criticó los servicios ofrecidos por muchas empresas bancarias terrestres en el Reino Unido, sugiriendo que estaban estafando a sus clientes. Una estafa de la banca de tierras se basa en la muy baja probabilidad de que cualquiera de las parcelas reciba un permiso de planificación y los márgenes de beneficio muy altos obtenidos en las parcelas de tierra, con el vendedor utilizando tácticas de marketing engañosas para convencer a los compradores de que están haciendo una inversión sólida.
Una estrategia clave utilizada para vender terrenos en el Reino Unido es dar a entender que, dado que un cliente es propietario del terreno, no puede perder su dinero. La empresa de banca de tierras generalmente sugiere aumentos anuales dramáticos en el valor de las parcelas y un marco de tiempo muy optimista para aplicaciones de planificación exitosas. Estos nunca se comprometen contractualmente. Por lo general, la empresa de banca de tierras vende un terreno con una prima de 15 a 100 veces el valor actual de mercado de la tierra no urbanizada. [11] Un comprador podría pagar 15.000 libras esterlinas por un terreno que solo tiene un valor de mercado actual de 500 libras esterlinas. Sobre esta base, la mayor parte de la inversión no se realiza en tierras y los pequeños aumentos anuales porcentuales en el valor de la parcela carecen de sentido. La inversión real está en un servicio propuesto para entregar valiosos terrenos edificables aprobados en el futuro. Si ese servicio nunca se presta o no tiene éxito, el activo de tierra restante normalmente no tiene valor. Si la empresa vendedora fracasa o desaparece, el propietario de la parcela no puede vender la parcela económicamente, ya que el esfuerzo administrativo y el costo de venta generalmente exceden el valor de la parcela.
Muchas empresas de banca terrestre apuntan a víctimas fuera del Reino Unido, en particular Canadá, Singapur, Tailandia, Brunei y Malasia. Los residentes de estos países pueden ser ingenuos con respecto al mercado inmobiliario del Reino Unido y las regulaciones de planificación local, como la zonificación del cinturón verde .
En 2008, la empresa de banca de tierras UKLI fue puesta en administración debido a la insolvencia, a pesar de haber tomado £ 69 millones de 4.500 personas para parcelas de tierra. [ cita requerida ] Land International se cerró en 2008 después de perder a los inversores £ 10 millones, [12] y las mismas parcelas de Land International se ofrecieron más tarde a la venta en Asia. [13] En 2010, Land International (Extremo Oriente) fracasó, lo que provocó que los inversores perdieran 6 millones de dólares singapurenses (2,5 millones de libras esterlinas). [14] El diputado David Heath solicitó un debate en la Cámara de los Comunes luego de la oferta de 209 parcelas en el pueblo de Dean , diciendo que "aunque la banca de tierras puede no ser ilegal, sin duda es una estafa". [15]
El Registro de la Propiedad del Reino Unido emitió un comunicado de prensa [16] el 15 de enero de 2009 advirtiendo a los consumidores que el Registro de la Propiedad ha publicado una guía que advierte contra los esquemas de inversión de la banca territorial. El jefe de Servicios Legales Corporativos del Registro de la Propiedad, Mike Westcott Rudd, dijo que se estaba "engañando al público sobre las perspectivas de obtener un permiso de planificación", y que se citaba falsamente a bancos y promotores de renombre como socios en el proyecto y que, en algunos casos, se falsificaba Land Se estaban presentando documentos de registro para sugerir que la aprobación de la planificación existía donde no existía.
Como resultado de la importante controversia y la cobertura mediática que recibió la banca de tierras, muchos directores y funcionarios de las empresas involucradas fueron procesados y condenados a prisión por los tribunales.
Estados Unidos
Gobierno
En 2011, el estado de Nueva York aprobó un estatuto de banco de tierras que autoriza el establecimiento de organizaciones sin fines de lucro en cada condado para tomar el título de las casas abandonadas vacías para que puedan ser rehabilitadas, vendidas o demolidas de manera ordenada. Muchos condados del norte del estado incluyendo el Condado de Erie , el condado de Onondaga , Condado de Schenectady y el condado de Albany han abandonado hogares como la gente se trasladó a los suburbios. Algunas propiedades han sido abandonadas debido a impuestos atrasados y la ciudad ha tomado el título. [17]
El reciente acuerdo de firma automática le dio al fiscal general Eric Schneiderman los medios para financiar los bancos de tierras en Schenectady y Albany. [18]
El estado de Michigan también tiene un programa de banco de tierras. [19] Ohio aprobó la legislación sobre bancos de tierras en 2009.
Comercial
La banca territorial como inversión no es nada nuevo para Estados Unidos. Varios multimillonarios que se hicieron a sí mismos comenzaron comprando grandes extensiones en California donde aún no habían surgido oportunidades de desarrollo. Personas como Bob Hope y Donald Trump han obtenido tremendas recompensas al comprar grandes áreas y mantener la propiedad hasta que el mercado obtuvo un rendimiento considerable cuando se vendió. Sin embargo, también ha habido muchas estafas de tierras en los EE. UU., Como las grandes áreas de pantanos de Florida que se vendieron como adecuadas para bienes raíces.
Las estafas de tierras en Florida tienen historia desde el Florida Land Rush de la década de 1920. Muchos condados de Florida tienen rastros de estas estafas de tierras en la actualidad. El condado de Polk, Florida, en particular, ha sido devastado por estafas de bancos de tierras. El condado de Polk, al ser el terreno que se encuentra entre la ciudad de Tampa, en el condado de Hillsborough, Florida, y la ciudad de Orlando, en el condado de Orange, en Florida, ha sido un caldo de cultivo para el desarrollo especulativo de la tierra. El condado de North Polk cae dentro del pantano verde más bajo. El estado de Florida ha declarado a Green Swamp "tierra de preocupación estatal crítica". Durante la década de 1970 hasta finales de la década de 1980, Green Swamp se vendió como adecuado para el desarrollo inmobiliario. El desarrollo de Disney World y la atracción que recibió fue la herramienta de ventas para persuadir a las personas a comprar lotes de un acre a altos precios especulativos. Estos precios oscilaron entre $ 2,000 y hasta $ 15,000 por acre. Las estafas de la banca terrestre de Florida continúan hoy y se operan principalmente fuera de los Estados Unidos. A los clientes extranjeros desprevenidos se les vende tierras de Florida desde fuera de las fronteras de los Estados Unidos a través de contratos para acuerdos de escritura.
Australia
En diciembre de 2008, en lo más profundo de la crisis financiera mundial, la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB) relajó las leyes relativas a la inversión extranjera en bienes raíces australianos. Según la legislación anterior, a los residentes temporales solo se les permitía comprar una propiedad para fines del lugar de residencia principal valorada en hasta $ 300,000. Según las nuevas leyes vigentes desde febrero de 2009, este límite monetario ha sido eliminado.
En marzo de 2010, el gobernador del Banco de la Reserva de Australia anunció que está monitoreando el efecto del cambio de reglas en el mercado de la vivienda. [20]
El 24 de abril de 2010, el tesorero adjunto, el senador Nick Sherry, anunció el endurecimiento de las leyes de inversión extranjera como resultado de una reacción pública a los cambios realizados un año antes. Si bien todavía tienen derecho a comprar una propiedad de cualquier valor, los residentes temporales ahora deben vender su residencia al salir del país y deben informar todas las compras a la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras, eliminando efectivamente esta laguna de la banca de tierras. Sin embargo, las empresas extranjeras pueden comprar propiedades para albergar al personal local.
Es posible que las personas extranjeras creen una empresa registrada con el único propósito de comprar una propiedad en Australia y eludir activamente la solución de la laguna jurídica. [21]
A partir del 20 de abril de 2010, el COAG acordó que el Grupo de Trabajo para la Reforma de la Oferta de Vivienda y la Asequibilidad ampliará el trabajo de auditoría de tierras para examinar las propiedades privadas infrautilizadas de grandes parcelas de tierra a mediados de 2010. [22]
Banca de tierras agrícolas
Si bien la mayoría de los bancos de tierras se basan en la perspectiva de que las áreas urbanas se expandan a expensas de las áreas rurales, en varias partes del mundo, las tierras agrícolas se están expandiendo a expensas de las tierras vírgenes. La compra de tierra virgen que ha sido identificada como apta para la agricultura debido a su clima, topografía y propiedades del suelo, donde el comprador no tiene intención de trabajar la tierra él mismo o arrendarla, sería un banco de tierras agrícolas.
Estas tierras suelen estar bastante lejos de la infraestructura existente cuando las compra el inversor de la banca de tierras, por lo que los precios son bajos. El inversionista anticipa que, debido al potencial productivo natural de la zona, se desarrollará una infraestructura agrícola (caminos suficientes, contratistas especializados, almacenes de granos), con más tierra cultivada y multiplicándose el valor de la tierra.
La banca de tierras agrícolas se encuentra donde todavía existen grandes extensiones de tierra virgen fértil, donde las valoraciones son bajas y donde la legislación permite grandes extensiones de tierra (propiedad libre) por parte de inversores nacionales y extranjeros. Los países típicos para tales inversiones durante los últimos años han sido Argentina , Brasil , Uruguay , Paraguay [23], donde los precios de la tierra se apreciaron en consecuencia. [24]
Aunque la percepción de que la tierra fértil del mundo es un activo limitado y valioso no es en absoluto nueva, recibió una renovada atención del público y los medios de comunicación con la crisis alimentaria mundial , cuando se acuñaron frases como pico de trigo o pico de suelo [25] .
Ver también
- Economía de la tierra
- Propietario
- Reciclaje de tierras
- Reforma agraria
- Licencia de obras
Referencias
- ↑ a b Frank S. Alexander (junio de 2011). "Land Banks y Land Banking" (PDF) . BusinessWeek. Centro de Progreso Comunitario. Archivado desde el original (PDF) el 6 de junio de 2013 . Consultado el 30 de mayo de 2013 .
- ^ Cuevas, RW (2004). Enciclopedia de la Ciudad . Routledge. págs. 419 . ISBN 9780415252256.
- ^ Sage Computing, Inc. (agosto de 2009). "Revitalización de propiedades embargadas con bancos de tierras" (PDF) . Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos: Oficina de Investigación y Desarrollo de Políticas . Consultado el 30 de mayo de 2013 .
- ^ Tony Levene (9 de noviembre de 2009). "Land Banking - La trama se complica" . Guardián . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "Copia archivada" . Archivado desde el original el 21 de junio de 2012 . Consultado el 4 de septiembre de 2012 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ "9 empresas bancarias terrestres cerradas" . Mynewsdesk.com . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "Se ordenó la liquidación de tres empresas tras una investigación del gobierno" . Allbusiness.com . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "5 Sociedades de Banca de Tierras Liquidadas" . Mynewsdesk.com . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "Land Banking - Mire antes de saltar" . Moneysense.gov.sg. Archivado desde el original el 21 de junio de 2010 . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ Abbott, Melanie (14 de diciembre de 2006). "CPRE quiere una regulación de la 'banca territorial'" . BBC News . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "Land Banking Companies - Por qué la mayoría de ellas son estafas (legales)" . Learnmoney.co.uk. 17 de junio de 2008 . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ "Las empresas de venta de tierras muerden el polvo" . Gov-news.org. Archivado desde el original el 26 de julio de 2011 . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ La estafa de Land International reaparece como Sherwood Henderson. "Reaparece la estafa de Land International" . Blogs.mirror.co.uk . Consultado el 23 de junio de 2010 .
- ^ 200 pierden $ 6 millones en acuerdos de tierras británicos
- ^ "Que tengamos un debate sobre lo que puedo ...: 30 de octubre de 2008: debates de la Cámara de los Comunes" . TheyWorkForYou.com . Consultado el 4 de mayo de 2010 .
- ^ "Registro de la propiedad: Aviso de prensa" . Landreg.gov.uk. Archivado desde el original el 1 de noviembre de 2009 . Consultado el 4 de mayo de 2010 .
- ^ Artículo 16 de la Ley del Banco de Tierras
- ^ Lucas Willard (1 de agosto de 2014). "Schneiderman anuncia financiación del banco de tierras" . WAMC .
- ^ "Oportunidad laboral y económica - Autoridad del Banco de Tierras del Estado" . michigan.gov . Consultado el 28 de mayo de 2020 .
- ^ "Stevens de Australia supervisa a los compradores de viviendas extranjeros a medida que los precios saltan" . BusinessWeek. 25 de marzo de 2010. Archivado desde el original el 29 de marzo de 2010 . Consultado el 4 de mayo de 2010 .
- ^ "Comunicado de prensa - El gobierno endurece las reglas de inversión extranjera para viviendas residenciales [24/04/2010]" . Assistant.treasurer.gov.au. 24 de abril de 2010. Archivado desde el original el 6 de julio de 2011 . Consultado el 4 de mayo de 2010 .
- ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 9 de octubre de 2010 . Consultado el 26 de abril de 2010 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ "Tierras de cultivo de Paraguay" . Peer Voss, un agente inmobiliario agrícola . Consultado el 29 de diciembre de 2008 .
- ^ "Uruguay rancho-, tierras de cultivo" . Consultado el 30 de septiembre de 2011 .
- ^ "suelo pico" . newscientist.com. 25 de junio de 2008.
enlaces externos
- Declaración pública del consejo de Seven Oaks del Reino Unido sobre la banca territorial
- El registro de la propiedad del Reino Unido publica una advertencia sobre los planes de "inversión" de los bancos de tierras
- Sitio para consumidores del gobierno del Reino Unido: estafas bancarias terrestres
- Autoridad de Servicios Financieros del Reino Unido - extracto bancario terrestre
- Transferencia de Melbourne
- Estafa de propiedad