Binions v Evans [1972] EWCA Civ 6 es un caso de la ley de tierras inglesa y la ley de fideicomisos ingleses , relativo a un fideicomiso constructivo de la tierra (una casa) que a menudo será irrevocable mientras el ocupante está en ocupación en lugar de una licencia para ocupar - y / o un arrendamiento a voluntad que sea similar, salvo que sin la transferencia de la propiedad subyacente se puede revocar sin causa. El caso dependía del hecho de que había un acuerdo que especificaba que el ocupante existente permanecería.
Binions v Evans | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación |
Cita (s) | [1972] EWCA Civ 6 [1972] Ch 359 |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | El apelante perdió en primera instancia en la corte del condado de Newport ante HHJ Bulger. Caso saltó-apeló a la Corte de Apelaciones. |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Denning LJ, el maestro de los rollos Megaw LJ Stephenson LJ |
Palabras clave | |
Confianza constructiva; inquilino de por vida |
Bannister contra Bannister (1948) 2 Todos los ER 133 fueron seguidos y aprobados.
Hechos
El Sr. y la Sra. Binions prometieron a los vendedores que permitirían a la Sra. Evans permanecer en su casa de por vida cuando la compraran. La relación de la Sra. Evans era anterior al interés de los Binion en la propiedad (la finca Tredegar les había permitido a ella y a su esposo antes de morir, ocupar un sirviente suyo y había entrado en su arrendamiento estándar con ella como sobreviviente). La familia Binions argumentó que ella era una "inquilina a voluntad".
Juicio
Lord Denning MR sostuvo que la Sra. Evans podía hacer valer su derecho a permanecer en la cabaña contra los Binion aunque no tuviera ningún derecho de propiedad legal o equitativo como tal. [1]
Supongamos, sin embargo, que la viuda no tuviera un interés equitativo al principio; sin embargo, es evidente que obtuvo uno después, cuando Tredegar Estate vendió la cabaña. Estipularon con el comprador que tomaría la casa "sujeto a" los derechos de la viuda en virtud del contrato. Proporcionaron al comprador una copia de los contratos y el comprador pagó menos debido a su derecho a permanecer allí. En estas circunstancias, este Tribunal impondrá a la adquirente un fideicomiso constructivo en su beneficio: por la simple razón de que sería absolutamente injusto que la adquirente expulsara a la viuda contrariamente a la estipulación sujeta a la cual tomó el local. Eso me parece claro a partir de la importante decisión de Bannister contra Bannister (1948) 2 AER 137, que fue aplicada por el juez y que sigo con mucho gusto. Esta imposición de un fideicomiso constructivo está totalmente de acuerdo con los preceptos de la equidad. Como dijo una vez el juez Cardozo: "Una confianza constructiva es la fórmula a través de la cual se expresa la conciencia de la equidad", véase Beatty v Guggenheim & Co (1919) 225 NY 380, 385: o, como dijo recientemente Lord Diplock , se crea un fideicomiso constructivo “siempre que el fiduciario se ha comportado de tal manera que sería injusto permitirle negar al cestui que trust un interés beneficioso en la tierra adquirida”, ver Gissing v Gissing (1970) WLR en la página 267- F.
Una licencia contractual es en sí misma un interés equitativo en la tierra.
Megaw LJ sostuvo que la Sra. Evans tenía un interés vitalicio equitativo, más que una licencia contractual. Señaló la posibilidad de que se encargue un agravio si alguien adquiere conscientemente un derecho con la intención de no permitir que otra persona ejerza su derecho contractual. "Sin embargo, puede ser que existan consideraciones técnicas especiales en la ley relacionada con la tierra que deban ser revisadas antes de poder afirmar con seguridad que se aplicarían los principios ordinarios en cuanto a la protección de los derechos contractuales conocidos". [2]
Stephenson LJ estuvo de acuerdo con los otros jueces, incluido el juez de abajo y emitió su propio juicio:
Pero Bannister v Bannister es una decisión clara de este Tribunal de que las palabras que se han utilizado en este acuerdo (excepto, debo admitir, las palabras "como inquilino a voluntad de ellos") crean un interés vitalicio determinable (aparte de las consideraciones especiales introducida por la Ley de Tierras Asentadas de 1925) sobre el hecho de que el beneficiario deje de ocupar el local y los propietarios retengan la cabaña para permitirle ocuparla "durante su vida o mientras viva", como sostuvo el juez, y sujeto a ello en fideicomiso para ellos.
... Los sucesores de los propietarios que propusieron este acuerdo se llevaron la cabaña sujeta al acuerdo y no deberían estar en mejor posición para deshacerse de ella que sus predecesores que acordaron no hacerlo.
Me complace descubrir que la ley es lo que debería ser y estar de acuerdo en que esta apelación no puede prosperar. [1]