Escasez de viviendas en California
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Una ciudad de tiendas de campaña , una forma de vivienda improvisada, en Oakland, California

Desde aproximadamente 1970, California ha estado experimentando una escasez de viviendas extendida y creciente , [1] :  3 de  tal manera que para 2018, California se ubicó en el puesto 49 entre los estados de los EE. UU. En términos de unidades de vivienda por residente. [2] :  1   [3] Se ha estimado que esta escasez es de 3-4 millones de unidades de vivienda (20-30% del parque de viviendas de California, 14 millones [4] ) a partir de 2017 . [5]Los expertos dicen que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85,000 unidades por año) para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado y evitar que los precios sigan aumentando, y necesita cuadriplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos siete años para para que los precios y las rentas bajen. [6]

El desequilibrio entre oferta y demanda [7] es el resultado de un fuerte crecimiento económico que crea cientos de miles de nuevos puestos de trabajo (lo que aumenta la demanda de vivienda) y la insuficiente construcción de nuevas viviendas para proporcionar suficiente oferta para satisfacer la demanda. El desequilibrio es tal que de 2012 a 2017 en el Área de la Bahía , se crearon siete veces más empleos que unidades de vivienda, mientras que en todo el estado, por cada cinco nuevos residentes, se construyó una nueva unidad de vivienda. Esto ha aumentado los precios de las viviendas y los alquileres, de modo que para 2017, el precio medio de una casa en California era más de 2,5 veces la media en los EE. UU. En su conjunto, y en las áreas urbanas costeras de California (donde la mayor parte del crecimiento del empleo se ha producido desde entonces). la gran recesión), la escasez es mayor.

Varios factores juntos han causado limitaciones en la construcción de nuevas viviendas: las restricciones de densidad (por ejemplo , la zonificación de viviendas unifamiliares ) y el alto costo de la tierra conspiran para mantener altos los precios de la tierra y la vivienda; la participación de la comunidad en el proceso de obtención de permisos permite a los residentes actuales que se oponen a las nuevas construcciones (a menudo denominadas NIMBY ) presionar al concejo municipal para que nieguen los nuevos desarrollos; leyes ambientalesa menudo son abusados ​​por los residentes locales y otros para bloquear u obtener concesiones de nuevos desarrollos (haciéndolo más costoso o demasiado caro para ser rentable); mayores ingresos fiscales locales de hoteles, desarrollo comercial y minorista versus residencial incentivan a las ciudades a permitir menos residenciales; y los costos de construcción son mayores debido a las tarifas de alto impacto y, a menudo, los desarrollos solo se aprueban si se utiliza mano de obra sindicalizada. [8]

La escasez está pasando factura a los californianos de múltiples maneras: menos de un tercio puede pagar una casa de precio medio (mientras que a nivel nacional, un poco más de la mitad puede hacerlo), más del 20 por ciento de los residentes viven en la pobreza (un 6 por ciento más de lo que sería con costos de vivienda más bajos), la falta de vivienda per cápita es ahora la tercera más alta de la nación, la economía de California se ve reprimida en $ 150 - $ 400 mil millones anuales (5-14%) (debido a la actividad de construcción perdida, y el dinero que los residentes deben gastar en vivienda no puede ser gastado en otros bienes de consumo), y el desplazamiento y la expansión suburbana causada por los altos costos de vivienda en los centros urbanos (donde se encuentran los empleos) ha resultado en que varias de las ciudades de California alberguen la mayor proporción de personas que viajan diariamente.en la nación, además de obstaculizar la capacidad de California para cumplir con sus objetivos de emisiones de CO2. [9]

En 2016, el presidente Obama emitió un informe que recomendaba que las ciudades de todo el país con altos costos de vivienda siguieran el ejemplo de California en la reforma de las regulaciones de uso de la tierra mediante la adopción de muchas de las soluciones intentadas de California a su escasez de viviendas, a fin de permitir la oportunidad para las personas de todos los ingresos. niveles para acceder a los puestos de trabajo que se crean en las ciudades en crecimiento. [10] Desde entonces, la legislatura de California ha aprobado varios proyectos de ley destinados a abordar la escasez: algunos redujeron las tarifas y la burocracia involucradas en la creación de ADU., mientras que otros han agregado tarifas al registro de documentos inmobiliarios para gastar en viviendas para personas de bajos ingresos; sin embargo, incluso las proyecciones más altas sugieren que, en relación con el alcance del problema, estos cambios solo tendrán un efecto mínimo. Además, los proyectos de ley que habrían legalizado el desarrollo de mayor densidad cerca del transporte público fracasaron en la legislatura. [11] En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Administración Trump publicó un informe que estimaba que la desregulación del mercado de la vivienda provocaría una caída de los alquileres en un 55 por ciento en San Francisco, un 41 por ciento en Los Ángeles y un 39 por ciento en San Diego. [12] :  11,15 

Fondo

Precios medios de las viviendas de California y Estados Unidos desde 1940, en dólares de 2020 [13] [14] [15]
Nuevos residentes por nuevo hogar por década desde 1940 [16] [17] [18]

Issi Romem, economista del Terner Center for Housing Innovation de la Universidad de California, Berkeley, dijo:

"... mientras se construyeran abundantes viviendas nuevas para acomodar a los atraídos a California, el crecimiento del precio de la vivienda fue limitado y el atractivo del estado se canalizó hacia el crecimiento de la población: de 1940 a 1970, la población de California creció un 242 por ciento más rápido que el ritmo nacional, mientras que el crecimiento del valor medio de una vivienda fue sólo un 16 por ciento más rápido que el de la nación ". [19]

A partir de 1970, tres fuerzas principales hicieron que los precios de la vivienda aumentaran drásticamente: restricciones de uso de la tierra que limitaban la densidad de viviendas (zonificando muchas áreas a viviendas unifamiliares, o como máximo a dos pisos), mayor preocupación por el medio ambiente (que llevó a leyes ambientales y designando tierras para la preservación y no para el desarrollo), y la participación de la comunidad en el proceso de desarrollo (que permite a los residentes actuales, pero no futuros, tener voz en las decisiones de uso de la tierra). [19] :  1 

El resultado de estas políticas fue que de 1970 a 2016, el crecimiento de la población de California (en relación con el promedio de EE. UU.) Se desaceleró a un tercio de lo que fue durante las tres décadas anteriores (70 por ciento más rápido que el ritmo nacional en 2016), mientras que la apreciación de los precios medios de las viviendas (en relación con el promedio de los EE. UU.) se cuadriplicaron hasta un 80 por ciento más que la tasa nacional. [19] :  1   [1] :  3 

Para 2016, el precio medio de una casa en California, $ 409,300, era más del doble del precio medio de una casa en los EE. UU. En su conjunto, más caro que cualquier otro estado que no sea Hawai. [20] La escasez es a nivel estatal; de 2010 a 2017, el estado agregó una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes, y se manifiesta en centros de empleo como el Área de la Bahía y Los Ángeles. [21] :  1  [22]

La situación de la vivienda afecta a las personas de manera diferente, dependiendo de sus circunstancias. Una persona que hace tiempo que pagó la hipoteca de una casa tiene costos mucho más bajos que un inquilino o alguien que compra una primera casa. A partir de 2020 , alrededor del 20 por ciento de los propietarios de viviendas de California poseían sus casas libres y limpias, y el 80 por ciento todavía estaba pagando una hipoteca. [23] Como es habitual, los propietarios de viviendas sin una hipoteca tienden a tener ingresos más bajos (por ejemplo, debido a la jubilación ) que los propietarios de viviendas con una hipoteca. [23] Los propietarios de viviendas de California sin una hipoteca tienden a gastar casi el 9% de sus ingresos en costos de vivienda, incluidos los impuestos a la propiedad , que es ligeramente más bajo que el promedio nacional para los propietarios de viviendas sin una hipoteca.[23]

Causas

El desequilibrio entre oferta y demanda ; [24] :  1  [2] :  1  [1] :  3  [25] :  1  [26] :  2  [27] :  1  resultó de un fuerte crecimiento económico que creó cientos de miles de nuevos puestos de trabajo (lo que aumenta la demanda de vivienda) y la insuficiente construcción de nuevas viviendas para proporcionar suficiente oferta para satisfacer la demanda. [28] :  1  [29] :  1  [30] :  1  [31] [1] :  14,17   [32] :  1 La menor cantidad de unidades de vivienda construidas en las áreas urbanas y costeras en relación con la demanda creada por el crecimiento económico en esas áreas resultó en precios más altos para la vivienda y en las áreas del interior. [1] :  3  Por ejemplo, de 2012 a 2017, las ciudades del área de la Bahía de San Francisco agregaron 400,000 nuevos empleos, pero solo emitieron 60,000 permisos para nuevas unidades de vivienda. [33] :  1  [27] :  1  [34] :  1  (Para California en su conjunto, de 2011 a 2016, el estado agregó solo una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes). [21] :  1 Esto ha llevado los precios de las viviendas y los alquileres a niveles altos, de modo que para 2017, el precio medio de una vivienda en California era más de 2,5 veces la media en los EE. UU. En su conjunto, y en las áreas urbanas costeras de California (donde la mayoría de las el crecimiento del empleo se ha producido desde la Gran Recesión ), la escasez es mayor.

Varios factores juntos han causado limitaciones en la construcción de nuevas viviendas.

Resistencia comunitaria (NIMBYism)

La resistencia de NIMBY ("Not In My Back Yard") por parte de los residentes existentes a un nuevo desarrollo es un factor importante que contribuye a la dificultad de desarrollar nuevas viviendas en el estado. [35] :  1  [36] :  1 Las  personas que ya viven en un área a menudo perciben que cualquier nuevo desarrollo o cambio genera un mayor impacto negativo en el tráfico y la población. [37] :  1  Utilizando varios medios (presión política, protestas y poder de voto), los NIMBY intentan mantener fuera a los recién llegados derrotando los proyectos de desarrollo en el proceso de permisos del gobierno local, o ralentizándolos hasta el punto de que se vuelvan antieconómicos para los constructores. . [1] :  15  [38] [36] : 1 

Sobre este tema, el periodista de opinión del New York Times Farhad Manjoo declaró: "Lo que los republicanos quieren hacer con ICE y los muros fronterizos, los demócratas progresistas ricos lo están haciendo con la zonificación y el nimbyismo. Preservar el" carácter local ", mantener el" control local ", mantener la escasez de viviendas e inaccesible: los objetivos de ambas partes son realmente los mismos: mantener a la gente fuera ". [39]

Leyes ambientales

Las leyes ambientales, principalmente la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), pueden ser un obstáculo para el desarrollo de viviendas. [40] :  1  CEQA requiere que la agencia de permisos, generalmente un gobierno local, revise cada nuevo proyecto de acuerdo con CEQA para proporcionar una divulgación completa de los impactos del proyecto al organismo de aprobación (generalmente una comisión de planificación o ayuntamiento) y al público . Las viviendas unifamiliares individuales están exentas, así como algunos proyectos multifamiliares más pequeños, pero la mayoría de los proyectos medianos y grandes deben pasar por una Declaración Negativa o EIR.para proporcionar el nivel requerido de divulgación de los impactos del proyecto. El proceso EIR requiere que el desarrollador realice estudios y proporcione un informe sobre una amplia variedad de impactos, incluida la congestión del tráfico, la evacuación de incendios forestales, la seguridad contra incendios, el ruido, la contaminación del aire, las emisiones de gases de efecto invernadero., contaminación del agua, recursos biológicos, recursos culturales e impactos de infraestructura y desarrollar un plan para ayudar a mitigar cualquier impacto, si alguno existe. El proceso de CEQA tiene como objetivo hacer que el proceso de aprobación sea transparente para el público y los tomadores de decisiones y se lleva a cabo antes de que un gobierno local actúe para permitir un nuevo desarrollo. Además, CEQA permite impugnaciones legales contra el proceso de revisión de CEQA en sí, lo que puede resultar en demandas de quienes se oponen al proyecto y encuentran que el desarrollador no estudió adecuadamente los impactos de un proyecto antes de que el gobierno local aprobara el proyecto. El litigio es el principal mecanismo de ejecución mediante el cual se mitigan las violaciones de la CEQA. [1] :  15  [41] :  1  [ cita requerida ]Un informe de la Oficina del Analista Legislativo de California encontró que en las 10 ciudades más grandes del estado, las apelaciones de CEQA retrasaron los proyectos en un promedio de dos años y medio. [42] :  8  [36] :  1 

Un estudio de 2015 de Jennifer Hernandez y otros en el bufete de abogados de medio ambiente y uso de la tierra Holland & Knight, [43] :  21  que analizó todas las demandas de CEQA presentadas durante el período de tres años 2010-2012, encontró que menos del 15% se presentaron por grupos con antecedentes de incidencia ambiental. [44] :  1  [43] :  24  Este estudio también encontró que cuatro de las cinco demandas de la CEQA tenían como objetivo proyectos de desarrollo de relleno ; sólo el 20 por ciento de las demandas de la CEQA estaban dirigidas a proyectos "greenfield" que desarrollarían espacios abiertos. [44] :  1 

Carol Galante, profesora de Vivienda Asequible y Política Urbana en el Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley, quien se desempeñó en la Administración Obama como Subsecretaria en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), [45] :  1  declaró que "El (CEQA) ha sido abusado en este estado durante 30 años por personas que lo usan cuando no tiene nada que ver con una razón ambiental, ... NIMBY-ismo está conectado con el hecho de que para todos los que poseen su pequeño parte del sueño, no hay razón para querer un desarrollo al lado de ellos, CEQA les da una herramienta para efectuar su interés ... Necesitamos repensar fundamentalmente cómo funciona el proceso de CEQA en este estado ". [46] :  1  [40]:  1 

En una entrevista con la revista Blueprint de UCLA, el gobernador Jerry Brown comentó sobre el uso de CEQA por razones distintas a las ambientales: "Pero es más fácil de construir en Texas. Lo es. Y tal vez podríamos cambiar eso. ¿Pero sabes qué? El problema es el clima político, ahí es donde estamos. Es muy difícil - no se puede cambiar la CEQA [la Ley de Calidad Ambiental de California]. BP: ¿Por qué no? JB: Los sindicatos no lo dejan porque lo usan como martillo para conseguir acuerdos laborales del proyecto ". [47] [48] :  1 

Si bien la intención original de CEQA debe permanecer intacta, ahora es el momento de poner fin a los abusos imprudentes de esta importante ley, abusos que amenazan la vitalidad económica de California, cuestan puestos de trabajo y desperdician valiosos dólares de los contribuyentes. ... Hoy en día, CEQA es abusada con demasiada frecuencia por quienes buscan obtener una ventaja competitiva, para aprovechar las concesiones de un proyecto o por vecinos que simplemente no quieren ningún nuevo crecimiento en su comunidad, sin importar cuán valioso o ambientalmente beneficioso sea un proyecto. quizás. - Los exgobernadores George Deukmejian , Pete Wilson y Gray Davis en un editorial de 2013 en The Sacramento Bee [49] :  1 

Un estudio de CEQA (encargado por la Fundación Rose , [50] :  2  un grupo de defensa ambiental) realizado por BAE Urban Economics, estimó que el 0,7% de todos los proyectos de CEQA con documentos de revisión habían sido objeto de litigio, durante los años 2013-2015. [50] :  22  En San Francisco, la oficina del fiscal general, durante una auditoría de 18 meses de CEQA en 2012, encontró que el 0.3% de los proyectos de CEQA (no exentos) estaban sujetos a juicios. [51]

Estructuras tributarias

En parte porque la Propuesta 13 limita el impuesto a la propiedad que los gobiernos locales y estatales pueden cobrar, se incentiva a las ciudades a permitir el desarrollo comercial en lugar del desarrollo residencial. [52] El desarrollo comercial puede generar ingresos por impuestos sobre las ventas (los concesionarios de automóviles y los centros comerciales son ejemplos de desarrollo favorecido debido a su densidad de ingresos), así como ingresos por impuestos comerciales (muchas ciudades cobran un impuesto sobre la nómina o un ingreso bruto impuesto sobre todas las empresas ubicadas dentro de sus límites). [42] :  7 

El desarrollo residencial generalmente se considera una pérdida neta para el presupuesto de una ciudad debido a los costos asociados con la prestación de servicios (seguridad pública, carreteras, parques, etc.) a los residentes que superan los ingresos fiscales recibidos de esos residentes. [1] :  15  Por ejemplo, a la ciudad de Brisbane , al considerar el desarrollo de un nuevo terreno, ( desarrollo de Brisbane Baylands ) se le dijo que un desarrollo de viviendas pesadas generaría $ 1 millón anual en ingresos adicionales para la ciudad, pero un desarrollo comercial con ninguna vivienda y un hotel más grande generarían $ 9 millones anuales, y que sin la construcción de hoteles, el desarrollo sería una pérdida neta para el presupuesto de la ciudad. [53] [54]

Alto costo de la tierra y baja densidad

Alto costo de la tierra y desarrollo de baja densidad con aumentos muy pequeños en la densidad de viviendas, lo que a su vez mantiene altos los precios de la tierra. [1] :  12  The Sacramento Bee señala que los precios de los terrenos residenciales son más de un 600% más altos en la costa de California que el promedio de otras grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos. [55]

Comisión Costera

Con autoridad cuasi judicial sobre la zonificación en la costa y hasta 5 millas tierra adentro (8.0 km), la Comisión Costera de California ha sido un obstáculo adicional para los ciudadanos y ciudades que buscan construir viviendas. La Comisión se formó por oposición al desarrollo de Sea Ranch que impedía el acceso a la playa. Los desarrollos de viviendas específicos a los que se opone la Comisión incluyen 895 hogares en el condado de Orange, [56] 50 hogares para discapacitados en Half Moon Bay, [57] y 400 unidades de apartamentos en el condado de Ventura. [58] La Comisión establece tarifas y multas por violaciones de permisos y ha impuesto multas de millones de dólares. [59] [60] [61]Se le ha llamado la autoridad de uso de la tierra más poderosa en los Estados Unidos debido a los altos valores de su jurisdicción y sus vastos activos ambientales, y eso, porque sus miembros son nombrados por el gobernador y los líderes del Senado y la Asamblea del estado que generalmente han sido Demócratas, la Comisión refleja una circunscripción que es importante para los demócratas . [62] Algunas investigaciones han examinado sus efectos en particular:

  • Los investigadores de UCLA documentaron que las viviendas con ajuste de calidad dentro de la jurisdicción de la Comisión eran un 20% más caras que las que se encontraban fuera de ella debido a las restricciones en el suministro de viviendas y las mejoras a las comodidades naturales que aumentan la demanda. [63]
  • Un trabajo de investigación de UCSB encontró que la Comisión aumentó los precios de la vivienda al restringir la oferta, lo que "perjudica a los inquilinos, futuros compradores de vivienda y propietarios de terrenos no urbanizados", pero los propietarios existentes en la jurisdicción de la Comisión se beneficiaron de los aumentos de precios de las viviendas. [64]

Costos de construcción

El estado cobra tarifas de desarrollo más altas para la construcción de una vivienda unifamiliar que en el resto del país en promedio. [65] La Oficina del Analista Legislativo de California informó que es un 266% mayor, $ 22k frente a $ 6k. [1] :  14  Por ejemplo, el desarrollador que planea remodelar el sitio de un antiguo Hospital Naval en Oakland con una comunidad residencial de 935 casas pagará $ 20M (= $ 21k / casa) en tarifas a las viviendas asequibles de la Ciudad de Oakland. fondo. [66]

Los costos laborales son más altos debido a las leyes salariales vigentes y a que algunos proyectos solo se aprueban si se utiliza mano de obra sindicalizada. Esto fue estimado en un 20% más por la LAO de California. [1] :  13  [67] [68] Se ha estimado que la contribución de los requisitos salariales vigentes al costo total de construcción es tan grande como un aumento del 40 por ciento. [69] :  1 

Los costos de materiales son más altos debido a los códigos y normas de construcción que requieren materiales de mejor calidad y mayor eficiencia energética. [1] :  13 

Efectos

Asequibilidad

Índice de asequibilidad de la vivienda para California y el condado de Santa Clara desde 1991 [70]

Esta escasez ha llevado los precios de la vivienda y los alquileres a niveles extremadamente altos. [71] En 2017, el precio medio de una casa en California era más de 2,5 veces el precio medio en los EE. UU. En su conjunto, y en las áreas urbanas costeras de California, la escasez fue mayor que en las áreas del interior, como lo demuestran los precios medios. de hogares en esos respectivos mercados: $ 1.3M en San Francisco, $ 1M en San José y $ 600k en Los Ángeles, mientras que solo $ 250k en Fresno. [72] [73] [74] En el mercado de alquiler, California tiene ahora la tasa de vacantes más baja que haya visto el estado, con un 3,6%; [75]y mientras que la renta media en todo el estado por un apartamento de dos habitaciones es de $ 2,400, la renta media en las áreas urbanas costeras es aún mayor, superando los $ 4,000 por mes en San Francisco. [76] :  1 

La asequibilidad de la vivienda ha disminuido en las últimas tres décadas; a partir de 2018 , menos de un tercio de los californianos podían pagar una casa de precio medio; en los centros de empleo como el Área de la Bahía de San Francisco, ese número es menos de una cuarta parte. (A nivel nacional, más de la mitad de los hogares estadounidenses pueden pagar la vivienda estadounidense de precio medio). [70] La inasequibilidad de la vivienda también conduce al hacinamiento, definido como más de un adulto por habitación de una vivienda (contando dos niños como un adulto). Los californianos tienen cuatro veces más probabilidades de vivir en viviendas hacinadas que el estadounidense promedio, y esto se aplica a todos los tipos de viviendas: inquilinos, propietarios, personas con y sin hijos. [1] : 29-31 

Al comparar las tarifas de alquiler de Los Ángeles y la tarifa promedio en los Estados Unidos, uno puede ver cuánto más alta es la ciudad en comparación con el resto del país. Mientras que en 2017 la tarifa de alquiler promedio en los Estados Unidos fue de $ 1,357, en comparación, la tarifa de alquiler promedio en Los Ángeles en 2017 fue de $ 2,284, casi un aumento promedio de $ 1,000. [ cita requerida ]

Desplazamiento e impacto ambiental

Como resultado, los trabajadores se han mudado a lugares del interior más asequibles que requieren viajes más largos. A partir de 2018 , las tres ciudades de los Estados Unidos con la mayor proporción de personas que viajan diariamente al trabajo (trabajadores que pasan una hora y media o más en cada sentido para ir y volver de sus trabajos) son Stockton , Modesto y Riverside . [77] [78] :  1 Los  trabajadores también han sido desplazados fuera del estado; De 2007 a 2016, California vio una emigración neta entre todos los grupos que ganaban menos de $ 110,000 al año, principalmente a los estados de Sun Belt como Arizona , Nevada y Texas . [79]

Los desplazamientos más largos y el aumento del tráfico causado por la expansión suburbana debido a la escasez de viviendas concentrada en los centros de trabajo aumentan las emisiones de gases de efecto invernadero. Debido al clima templado de California y la combinación de energía fuertemente renovable , el transporte es la categoría más grande de emisiones en el estado. [80] Cuando los californianos emigran a estados con mayores emisiones de gases de efecto invernadero per cápita , conducen más, consumen más energía para el aire acondicionado y utilizan más generación de electricidad dependiente de combustibles fósiles. [81] La escasez de viviendas de baja densidad está directamente en desacuerdo con los objetivos climáticos de California. [82] :  1  [83]

“No se puede ser favorable al medio ambiente y anti-vivienda, ... no se puede ser anti-expansión y anti-vivienda. Esto es algo que no se ha entendido muy bien ”. - Marlon Boarnet, presidente del Departamento de Urbanismo y Análisis Espacial de la USC . [83]

Los científicos del Laboratorio de Energía Renovable y Apropiada de la Universidad de California, Berkeley, descubrieron recientemente que el desarrollo de relleno , que utiliza estructuras urbanas vacías existentes para viviendas futuras o uso comercial, tiene el potencial de reducir las emisiones de CO2 ; más que cualquier otra opción. En pocas palabras, la creación de una estructura de vivienda más densa limita la cantidad de tiempo de viaje desde el trabajo hasta el hogar y de regreso, lo que limita drásticamente las emisiones de CO2. En el gobernador Gavin NewsomEn la primera sesión legislativa, se comprometió a hacer de la crisis de la vivienda una de sus principales prioridades. Una de esas soluciones es la Ley de Más Hogares, que anula los requisitos de zonificación restrictivos al implementar edificios de apartamentos pequeños y medianos cerca de los principales centros de trabajo y tránsito. [84] [85] [86]

Pobreza

Cuando el costo de la vivienda se incluye en la tasa de pobreza, como lo hace ahora la Oficina del Censo en sus publicaciones de la "Medida de pobreza suplementaria", [87] la tasa de pobreza de California figura como la más alta de la nación (y lo ha hecho desde 2011, cuando la Oficina del Censo comenzó a liberar la pobreza con esta medida) actualmente en 20.4%, o un poco más de 1 de cada 5 personas. [88] :  1   [89] El Instituto de Políticas Públicas de California estima que si los costos de vivienda en California coincidieran con los de la nación en general, la tasa de pobreza de California sería del 14 por ciento. [88] :  1 

Desamparo

Una persona sin hogar duerme en la acera junto a una limusina en el área de Mission de San Francisco.

California en 2017 es el hogar de una gran proporción de personas sin hogar de la nación: 22%, para un estado cuyos residentes solo representan el 12% de la población total del país. [26] :  1   [90] The Sacramento Bee señala que las grandes ciudades como Los Ángeles y San Francisco atribuyen el aumento de personas sin hogar a la escasez de viviendas. [90] [91] :  1  Las personas sin hogar en California ahora suman 135,000 (un aumento del 15% desde 2015). [75]

Un estudio realizado por California Housing Partnership encontró que entre 2016 y 2017 la falta de vivienda aumentó en un 47 por ciento en el condado de Sacramento (donde se encuentra la capital del estado, Sacramento ), un 36 por ciento en el condado de Alameda y un 13 por ciento en el condado de Santa Clara. [21] :  1 

A nivel nacional, California ocupa el tercer lugar en cuanto a la mayor cantidad de personas sin hogar per cápita, detrás de Nueva York y Hawai. [92] [91]

En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Administración Trump publicó un informe en el que afirmaban que la desregulación de los mercados de la vivienda reduciría la falta de vivienda en algunos de los mercados más restringidos según estimaciones del 54 por ciento en San Francisco, el 40 por ciento en Los Ángeles, [ 12] :  1  y 38 por ciento en San Diego, porque los alquileres caerían en un 55%, 41% y 39% respectivamente. [12] :  14,16 

Economía

Un estudio de 2017 [93] realizado por el Premio Nobel de Economía Edward Prescott , Lee Ohanian ( investigador principal de la Hoover Institution ) y Kyle Herkenhoff, estima que si California hiciera retroceder sus regulaciones de uso de la tierra a donde estaban en 1980, el estado El PIB podría aumentar permanentemente en casi $ 400 mil millones (un aumento del 14% ). [31] "Si todos los estados redujeran las regulaciones de la tierra a los niveles de 1980, el PIB [total de EE. UU.] Podría aumentar tanto como $ 1.8 billones [9%]". [31] [94] :  1 

Un informe del McKinsey Global Institute estima que la escasez de viviendas le está costando a la economía de California entre 143 y 233 mil millones de dólares por año, debido a la pérdida de actividad de construcción (al menos $ 85 mil millones al año), un menor consumo de bienes de consumo debido a los altos costos de la vivienda (al menos $ 53 mil millones al año). miles de millones al año) y los costos de brindar servicios al mayor número de personas sin hogar (al menos $ 5 mil millones por año). [95] [96] [76] :  1  [36] :  1 

Cuantificando la escasez

Personas por unidad de vivienda para California y Estados Unidos desde 1940 [16] [18] [17]

Suboferta estimada de viviendas

El informe de 2015 de la Oficina del Analista Legislativo de California " Los altos costos de la vivienda en California: causas y consecuencias " estima que para que el estado haya mantenido los precios de la vivienda no más del 80% por encima de la mediana para los EE. UU. En su conjunto (el diferencial de precios que existía en 1980 , a diferencia del diferencial> 150% que existe hoy), California habría necesitado agregar aproximadamente 210,000 nuevas unidades de vivienda cada año durante las últimas tres décadas (1980-2010), en lugar de las 120,000 / año que se construyeron. Su estimación de punto medio del sótano durante las últimas tres décadas es de 90.000 unidades por año, una escasez estimada de 2,7 millones de unidades de vivienda (20%) para 2010. [1] :  21 

Desde 2010, la construcción de nuevas unidades de vivienda por parte del estado ha tenido un promedio muy por debajo de las 90,000 unidades por año. [97] Se redujo después de la Gran Recesión de 2008 , pero aumentó a aproximadamente 90.000 / año en 2016. [97] [98]

En septiembre de 2017, un equipo de economistas de UCLA Anderson Forecast , dirigido por Jerry Nickelsburg, predijo que "se necesitarían un 20% más de viviendas para lograr una reducción del 10% en los precios. Tal reducción en toda California reduciría los costos aproximadamente a los niveles de 2014 ... " [99] En un informe de pronóstico Anderson de UCLA de 2018, el economista Nickelsburg estimó la escasez en 3 millones de unidades. [100] :  1 

En octubre de 2017, el vicegobernador y candidato a gobernador Gavin Newsom dijo que California debería establecer la meta de producir 3,5 millones de nuevas viviendas para 2025 . [101] [95] Esto requeriría cuadriplicar la tasa actual de construcción a casi 400,000 unidades por año, una tasa que el estado no ha experimentado desde 1954. [102] [103] :  1  [104]

En abril de 2018, el senador estatal Scott Wiener , autor de varios proyectos de ley para reducir la escasez de viviendas, la estimó en 4 millones de unidades . [105]

Se necesita un aumento de la producción de viviendas

Los expertos dicen que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85,000 unidades por año) solo para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado y evitar que los precios sigan aumentando, y necesita cuadriplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos 7 años en para que los precios y los alquileres bajen. [24] :  1  [106] :  1  [95] [26] [1] :  21  [28] :  1  [107] :  1 

Relación de residentes y puestos de trabajo con respecto a las unidades de vivienda

Empleos por unidad de vivienda en California y en los Estados Unidos desde 1980 [16] [17] [108] [109]

En 2018, California ocupó el puesto 49 entre los Estados Unidos en unidades de vivienda por residente. [2] :  1  [3]

Si bien algunas personas afirman que una proporción "saludable" de empleos por unidades de vivienda es de alrededor de dos, muchas áreas metropolitanas de California están lejos de eso, con San Diego en 3.9, Los Ángeles en 4.7 y San Francisco en 6.8. [25] :  1 

Respuestas

Federal

En un informe de septiembre de 2016 de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos titulado "Conjunto de herramientas para el desarrollo de viviendas", [110] :  2   [111] :  1  [112] :  1  [113] :  1  [114] :  1  [94 ] :  1  los autores citaron varios de los intentos de arreglos legislativos del estado y las localidades de California para la escasez de viviendas como modelos que recomienda que otros estados y localidades también sigan para mitigar la escasez de viviendas, [110] :  12 que  incluyen:

  • establecer el desarrollo por derecho, [110] :  14 
  • gravar los terrenos baldíos o donarlos a desarrolladores sin fines de lucro, [110] :  15 
  • agilizar o acortar los procesos de obtención de permisos y los plazos, [110] :  16 
  • eliminar los requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública, [110] :  17 
  • permitir unidades de vivienda accesorias, [110] :  17  y
  • establecer bonificaciones de densidad. [110] :  18 

El informe también destacó uno de los comentarios del presidente Obama ante la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos el 21 de enero de 2016:

Podemos trabajar juntos para romper las reglas que se interponen en el camino de la construcción de nuevas viviendas y que impiden que las familias se muden a ciudades dinámicas y en crecimiento.

Estado

Sesión legislativa 2016

En septiembre de 2016, el gobernador Jerry Brown firmó AB 2406, AB 2299 y SB 1069, todos los cuales reducen el costo y la burocracia necesarios para construir una ADU ( Unidad de vivienda accesoria ), también conocida como "piso de abuela" o "suegro". unidad". [115] El Consejo del Área de la Bahía señala que si sólo el 10 por ciento de los 1,5 millones de propietarios de viviendas unifamiliares del Área de la Bahía construyeran ADU, eso crearía 150.000 unidades de nuevas viviendas. [116]

Este cambio resultó en un aumento dramático en las solicitudes de permisos de construcción de ADU; Los Ángeles vio 25 veces más solicitudes en el año calendario 2017 que en los dos años anteriores combinados. [117] :  1 

Sesión legislativa 2017

En la sesión legislativa de 2017, se aprobó un paquete de 15 proyectos de ley de vivienda. Un proyecto de ley legaliza microapartamentos tan pequeños como 150 pies cuadrados y prohíbe a las ciudades limitar su número cerca de universidades o transporte público; [118] :  1  otro (SB 2) agrega una tarifa de registro de documentos inmobiliarios de $ 75 (para todo lo que no sea la venta de propiedades), que se proyecta generará $ 250 millones por año para la construcción de viviendas asequibles. [118] :  1  [119] :  1  [120] :  1 Se espera que el paquete total de viviendas de 2017 tenga solo un impacto mínimo en la escasez, porque incluso las predicciones más optimistas sugieren que las medidas aumentarán la producción anual de viviendas en aproximadamente 14,000 unidades por año, todavía muy por debajo (14%) de las 100,000 adicionales. se necesitan nuevas unidades anualmente (además de las 80.000 que se producen anualmente) solo para seguir el ritmo del crecimiento de la población y evitar que los precios suban. [36] :  1  [120] :  1  [37] :  1 

Proyecto de ley del Senado 35
Artículo principal: Proyecto de ley 35 del Senado de California (2017)

Otro proyecto de ley fue el Proyecto de Ley del Senado 35 (SB 35), redactado por el senador estatal Scott Wiener, que acorta el proceso de aprobación al eliminar las revisiones ambientales y de planificación para nuevas viviendas de relleno en ciudades que no han cumplido con sus objetivos estatales de producción de viviendas. El estado establece metas para la producción de diferentes tipos de vivienda: tasa de mercado, de bajos ingresos, etc., (para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado) y esta ley se aplica solo a los tipos de desarrollo para los cuales la ciudad no está cumpliendo con su meta de producción. . Para hacer uso del proceso de aprobación simplificado, el desarrollador debe pagar el salario vigente y cumplir con las reglas de contratación estándar del sindicato. [118] :  1  [119] :  1  [120] : 1  [121] [122] Wiener dijo: "El control local se trata de cómo una comunidad logra sus objetivos de vivienda, no si logra esos objetivos ... SB 35 establece estándares claros y razonables para garantizar que todas las comunidades sean parte de la solución creando viviendas para nuestra creciente población ". [121] La SB 35 se ha utilizado, por ejemplo, para remodelar el abandonado centro comercial Vallco en Cupertino en un desarrollo de uso mixto que contiene 2.402 apartamentos, la mitad de ellos asequibles, sin subsidios gubernamentales, lo que quintuplicará el parque de viviendas asequibles de Cupertino. [123] :  1  [124] :  1  [125] : 1  [126]

Sesión legislativa 2018

Proyectos de ley del Senado 827 y 50
Artículo principal: Proyecto de ley 50 del Senado de California (2019)

En 2018, el senador Wiener introdujo la SB 827, que habría requerido que las localidades permitieran que los edificios de al menos 4 u 8 pisos estén a media milla de una parada de tránsito de alta frecuencia, o dentro de un cuarto de milla de un autobús o corredor de tránsito. además de renunciar a los requisitos mínimos de estacionamiento en esas áreas. [2] :  1  El proyecto de ley fue controvertido, con la oposición tanto de los gobiernos locales preocupados por la pérdida del control local de la zonificación como de los activistas anti-gentrificación preocupados por el desplazamiento. [127] El proyecto de ley fue apoyado por un grupo de académicos que afirmaron que ayudaría a reducir décadas de segregación residencial racial y económica, [128] [129] :  1-2  [130] :  1 así como grupos a favor de la vivienda a nivel nacional, y por más de 100 ejecutivos de la industria de tecnología del área de la Bahía de San Francisco que expresaron su apoyo al proyecto de ley en una carta conjunta. [131]

Con respecto al tema del control local, Wiener dijo: "En educación y atención médica, el estado establece estándares básicos, y el control local existe dentro de esos estándares. Solo en vivienda el estado ha abdicado de su papel. Pero la vivienda es un problema estatal, y el enfoque de puro control local nos ha llevado a la zanja ". [37] Se insertaron disposiciones contra el desplazamiento en respuesta a las preocupaciones sobre la gentrificación. Posteriormente fue derrotado en su primera audiencia de comité. [132] [133]

En diciembre de 2018, el senador Wiener presentó un proyecto de ley similar para la siguiente sesión legislativa, SB 50 , que fue derrotado en una votación en el Senado en 2020.

Sesión legislativa 2021

En septiembre de 2021, el gobernador Gavin Newsom firmó un paquete de 31 proyectos de ley de vivienda, incluyendo la SB 9 y SB 10. [134] SB 9 upzones mayor parte de California para permitir la construcción de viviendas más densa, hasta un fourplex , en una gran cantidad . SB 10 agiliza el proceso para que los gobiernos locales construyan viviendas densas alrededor de áreas ricas en tránsito. Otros proyectos de ley tienen como objetivo agilizar el proceso de construcción de viviendas, reducir las barreras para la construcción de viviendas asequibles y responsabilizar a los gobiernos locales de construir más viviendas. [135]

Otros proyectos de ley que firmó el gobernador Newsom incluyen SB 290, AB 1584, SB 478 y AB 602. [136] SB 290 amplía la ley de bonificación de densidad de California para incluir viviendas asequibles para estudiantes universitarios de bajos ingresos. Los bonos de densidad permiten a los desarrolladores construir viviendas más densas, siempre que una parte se reserve para viviendas asequibles. AB 1584 anula cualquier convenio de vivienda que prohibiría la construcción de una ADU en determinadas circunstancias.

SB 478 crea una proporción mínima de área de piso y un tamaño de lote mínimo para viviendas multifamiliares de entre 3 y 10 unidades. SB 478 también evita que los gobiernos locales impongan un requisito de cobertura de lote que haría imposible que un proyecto de vivienda logre su proporción mínima de área de piso. AB 602 regula las tarifas de impacto que los gobiernos locales pueden cobrar por la vivienda. AB 602 hace que las tarifas de impacto sean más transparentes y requiere que los gobiernos locales hagan las tarifas de impacto proporcionales a los pies cuadrados de la casa.

Otros esfuerzos

Desde 2014, se han creado varios grupos YIMBY (Yes In My Back Yard) en el Área de la Bahía de San Francisco . [137] [138] Estos grupos cabildean tanto a nivel local como en Sacramento para aumentar la producción de viviendas a todos los niveles de precios, así como para utilizar la Ley de Responsabilidad de Vivienda de California ("la ley anti-NIMBY") [137] :  1   [138] :  1  demandar a las ciudades cuando intenten bloquear o reducir el tamaño de la urbanización. [137]Un activista, en un comentario a la Comisión de Planificación de San Francisco que apoya la construcción de un nuevo desarrollo de viviendas de 75 unidades, en su mayoría a precio de mercado, declaró que: "Las 100 personas de ingresos más altos, que no van a vivir en este proyecto si no es no construidos, van a vivir en algún lugar ... Simplemente desplazarán a alguien a otro lugar, porque la demanda no desaparece ". [139]

Como una forma de crear rápidamente viviendas económicas, una empresa de nueva creación del Área de la Bahía convierte contenedores de envío de 8 'x 20' en casas por tan solo $ 8,000, aunque debido a la costosa ($ 3,000 - $ 5,000 por un permiso) y la zonificación restrictiva en muchas ciudades, Le ha resultado difícil encontrar ubicaciones que permitan las viviendas. [140]

Hay más de 400,000 unidades de vivienda asequible con escritura o uso restringido en California que se construyeron con la disposición de que seguirán siendo asequibles durante las siguientes décadas (generalmente entre 30 y 55 años) a cambio de subsidios. [141] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) del estado estima que hay más de 35.000 unidades cuyo requisito de asequibilidad expirará en 2021 y que muchas de ellas probablemente se convertirán en unidades de alquiler de mercado. HCD ha hecho de la preservación de estas unidades como vivienda asequible una prioridad.

Según el sistema de vales de la Sección 8 del gobierno federal , los residentes pagan el 30% de su salario y la Autoridad de Vivienda paga la diferencia del costo del alquiler. [142] Como indica Metcalf (2018), "En 2015, 2,2 millones de hogares, que comprenden 5 millones de personas, utilizaron vales de alquiler para asegurar una vivienda en el mercado privado", aunque estas cifras son para todo Estados Unidos. [142] A diferencia de otros programas de asistencia pública (como SNAP o Medicaid), solo hay un número limitado de cupones de la Sección 8, lo que significa que la mayoría de las personas que solicitan y califican para el programa no pueden participar en el programa y, en su lugar, se colocan en una lista de espera durante años. [143] La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángelescerró su lista de espera de la Sección 8 durante más de una década debido a la alta demanda, y solo reabrió en 2017. [144]

Ver también

  • Ley de Calidad Ambiental de California
  • Escasez de viviendas en San Francisco
  • Acceso a viviendas asequibles en Silicon Valley
  • Corrección del mercado inmobiliario de Estados Unidos
  • Proyecto de ley del Senado de California 35 (2017)
  • Proyecto de ley 50 del Senado de California (2019)

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  8. ^ Consulte la sección sobre Causas para obtener una explicación más detallada de estos problemas con todas las fuentes citadas.
  9. ^ Consulte la sección sobre Efectos para obtener una explicación más detallada de estos problemas con todas las fuentes citadas.
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