Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd [2008] UKHL 55 es uncaso de la Cámara de los Lores en la legislación de tierras inglesa y se relaciona con el impedimento de propiedad en el contexto de los desarrolladores de propiedades múltiples. El tribunal de apelación final otorgó al gerente del proyecto £ 150,000 en un mérito cuánticobase para el enriquecimiento injusto porque Yeoman's Row había recibido el beneficio de sus servicios sin pagar por eso. El tribunal se negó a encontrar o reconocer un contrato vinculante, acuerdo previo con un tercero o promesa (tal como sería necesario para el impedimento de propiedad o para un fideicomiso implícito), anulando una adjudicación de £ 2 millones sobre la base de un posible gravamen derivado de un promesa sobre la propiedad. El tribunal encontró un acuerdo no vinculante en principio, totalmente sujeto a la última palabra del propietario para tener en cuenta, por ejemplo, su visión del mercado; esta era la base de los hechos sobre los que procedían las partes.
Cobbe contra Yeoman's Row Management Ltd | |
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Tribunal | Casa de señores |
Nombre completo del caso | Yeoman's Row Management Limited contra Cobbe |
Decidido | 30 de julio de 2008 |
Cita (s) | [2008] UKHL 55 [2008] 1 WLR 1752 [2008] 4 Todos ER 713 [2009] 1 Todos ER (Comm) 205 |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | El recurrente Yeoman's Row en casos denunciados perdidos en primera instancia y en primera apelación [1] |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Lord Hoffmann Lord Scott Lord Walker Lord Brown Lord Mance |
Palabras clave | |
Enriquecimiento injusto (mérito cuántico) Servicios de planificación y arquitectura Preclusión de propiedad (no se encuentra) Confianza constructiva (no se encuentra) |
Lord of Appeal in Ordinary, Lord Walker, con quien los otros cuatro Lords estuvieron de acuerdo, juzgó que Cobbe "corría un riesgo comercial con los ojos abiertos. Esto era comercio".
Hechos
El señor Cobbe, un administrador de proyectos / desarrollador, afirmó que el propietario de la tierra Yeoman's Row Ltd se había sentado y lo alentó a hacer un gran gasto para obtener el permiso de planificación para un desarrollo, y no debería poder renunciar a un acuerdo en principio para el desarrollo. venta del sitio. Yeoman's Row Ltd poseía un terreno de Knightsbridge con 13 apartamentos en 38-62 Yeoman's Row, Londres , SW3 2AH. Querían derribarlos y construir seis casas adosadas. Uno de los directores estuvo de acuerdo verbalmente con el Sr.Cobbe en que
- Solicite por su cuenta la planificación de la demolición de los pisos existentes y la construcción de la terraza de seis casas.
- después de obtener el permiso de construcción y obtener la posesión vacante, la compañía le vendería la propiedad absoluta por £ 12 millones
- El Sr. Cobbe desarrollaría la propiedad según el permiso.
- las seis casas se venderían y se entregaría la mitad de las ganancias que superaran los 24 millones de libras esterlinas.
Ambos sabían que, por el momento, nada era vinculante. Cobbe, sin embargo, dedicó mucho tiempo y esfuerzo entre 2002 y 2004 a solicitar la planificación. A finales de 2003, la empresa había decidido retirarse y pedir más dinero por adelantado, pero aún así le dio a Cobbe deliberadamente la impresión de que continuarían. Cobbe consiguió la planificación en marzo de 2004, y el valor estaba aumentando tan rápido que había aumentado otros 4 millones de libras sin que el trabajo hubiera comenzado. La Sra. Lisle-Mainwaring luego dijo que quería que se pagaran 20 millones de libras esterlinas por adelantado. Reclamó incumplimiento de contrato. La compañía afirmó que esto estaba condenado al fracaso, debido a la LPMPA 1989 s 2. Él reclamó alternativamente impedimento de propiedad , confianza constructiva y / o enriquecimiento injusto.
Etherton J falló en el estoppel de propiedad a favor del Sr. Cobbe, y otorgó £ 2 millones, igual a la mitad del aumento en el valor de la propiedad absoluta de Yeoman Row causado por la concesión en el permiso de planificación. El Tribunal de Apelación: Mummery , Dyson LJJ y Sir Martin Nourse confirmaron esa decisión.
Juicio
La Cámara de los Lores sostuvo que el Sr. Cobbe no tenía ningún reclamo de impedimento de propiedad ni había adquirido un interés en virtud de un fideicomiso constructivo. Sin embargo, sí tenía un reclamo por enriquecimiento injusto, porque Yeoman's Row había recibido el beneficio de sus servicios sin pagar por él. Se le concedió 150.000 libras esterlinas, que reflejaban los gastos de la solicitud y una tarifa razonable por los servicios profesionales.
Lord Hoffmann estuvo de acuerdo con Lord Scott.
Lord Scott dio el siguiente juicio.
; Estoppel de propiedad
14. Tanto el juez erudito como el Tribunal de Apelación consideraron que la reparación otorgada estaba justificada sobre la base de la preclusión patrimonial. Respetuosamente no estoy de acuerdo. En mi opinión, el recurso al que tiene derecho el Sr. Cobbe, según los hechos que determinó el juez, no puede describirse ni como basado en un estoppel ni como propietario en su carácter. Hay varias autoridades importantes a las que quiero referirme, pero primero quiero considerar como una cuestión de principio la naturaleza de un impedimento patentado. Un "estoppel" prohíbe al objeto del mismo afirmar algún hecho o hechos, o, a veces, algo que es una mezcla de hecho y derecho, que se interpone en el camino de algún derecho reclamado por la persona que tiene derecho al beneficio del estoppel. El estoppel se convierte en un estoppel "de propiedad" - una subespecie de un estoppel "promisorio" - si el derecho reclamado es un derecho de propiedad, generalmente un derecho a la tierra o sobre la tierra pero, en principio, igualmente disponible en relación con los bienes muebles o elegidos en acción. Entonces, ¿cuál es el hecho o los hechos, o la cuestión de la mezcla de hecho y derecho, que, en el presente caso, se dice que el recurrente no puede afirmar? ¿Y cuál es el derecho de propiedad reclamado por el Sr. Cobbe que los hechos y asuntos que el apelante no puede afirmar podrían de otro modo derrotar?
15. Los escritos procesales no responden a estas preguntas. Se alegan los términos del "acuerdo de principio" oral, el segundo acuerdo, en el que se basa el Sr. Cobbe, pero se acepta que aún quedan por negociar otros términos. El segundo acuerdo fue, contractualmente, un acuerdo incompleto. Las partes consideraron que los términos que ya habían sido acordados eran "vinculantes en honor", pero de ello se deduce que las partes sabían que no eran jurídicamente vinculantes. Entonces, ¿qué es lo que el apelante no puede afirmar o negar? No se puede decir que el apelante esté impedido de afirmar que el segundo acuerdo era inaplicable por falta de redacción, ya que el Sr. Cobbe no afirma que fuera ejecutable; ni de negar que el segundo acuerdo cubría todos los términos que debían ser acordados entre las partes, ya que el Sr. Cobbe no afirma que así fuera; ni de negar que, antes del 18 de marzo de 2004, el Sr. Cobbe había adquirido algún interés de propiedad en la propiedad, ya que nunca ha alegado que lo haya hecho. ¿Y qué reclamo de propiedad estaba haciendo el Sr. Cobbe que era necesario un impedimento para proteger? Su reclamo originalmente alegado sobre el cumplimiento específico del segundo acuerdo fue abandonado en una etapa muy temprana del juicio (ver párrafo 8 arriba) y los reclamos de propiedad que permanecieron fueron reclamos de que el apelante tenía la propiedad en fideicomiso para él y el Sr. Cobbe. Estas reclamaciones de propiedad restantes se basaron presumiblemente en la proposición de que un fideicomiso constructivo de la propiedad, con intereses beneficiosos apropiados para el apelante y el Sr. Cobbe, debería, debido a la conducta desmedida de la Sra. Lisle-Mainwaring, imponerse sobre la propiedad. Debo examinar esa proposición cuando se trata de la confianza constructiva como un posible medio de proporcionarle un remedio al Sr. Cobbe, pero la proposición no requiere ni depende de ningún impedimento legal.
16. Es importante señalar que las enmiendas a la petición de reparación suplicada por el Sr. Cobbe, realizada cuando se abandonaron el desempeño específico y los daños por incumplimiento de las reclamaciones de contrato, incluyen lo siguiente: "(4) Alternativamente, una declaración de que [el apelante y Sra. Lisle-Mainwaring] están impedidos de negar que [el Sr. Cobbe] tenga tal interés en la Propiedad y / o el producto de la venta de la misma que el Tribunal considere oportuno ". Esta es la única formulación alegada del estoppel en la que se basa el Sr. Cobbe y, con respecto al demandante, carece de sentido y de sentido. Etherton J concluyó, en el párrafo 85 de su sentencia, que los hechos del caso "dieron lugar a un impedimento de propiedad a favor del Sr. Cobbe", pero en ninguna parte identificó el contenido del estoppel. Mummery LJ estuvo de acuerdo (párrafos 60 y 61 de su sentencia, con el acuerdo de Dyson LJ (párrafo 120) y Sir Martin Nourse (párrafo 141)), pero él tampoco abordó el contenido del estoppel. Tanto Etherton J como Mummery LJ consideraron que la conclusión de la exclusión de propiedad exclusiva estaba justificada por la falta de escrúpulos de la conducta de la Sra. Lisle-Mainwaring. Señores, la conducta inconcebible puede conducir a un remedio, pero, en mi opinión, el impedimento patentado no puede ser la ruta a menos que estén presentes los ingredientes para un impedimento patentado. Estos ingredientes deben incluir, en principio, un reclamo de propiedad hecho por un reclamante y una respuesta a ese reclamo basada en algún hecho, o algún punto de hecho y derecho mezclados, que la persona contra quien se hace el reclamo no pueda hacer valer. Tratar una "equidad de impedimento de propiedad" como que no requiere ni un reclamo de propiedad por parte del demandante ni un impedimento contra el acusado, sino simplemente un comportamiento desmedido es, en mi respetuosa opinión, una receta para la confusión.
[...]
27. Señores, puedo aceptar fácilmente que una reserva sujeta a contrato hecha en el curso de las negociaciones para un contrato relacionado con la adquisición de una participación en la tierra pueda ser retirada, ya sea de manera expresa o por inferencia de conducta. Pero el debate sobre las reservas sujetas a contrato tiene sólo una relevancia periférica en el presente caso, ya que tal reserva no tiene sentido en el contexto de las negociaciones verbales relativas a la adquisición de una participación en la tierra. Sería un negociador inusualmente sencillo que no fuera muy consciente de que los acuerdos verbales relacionados con tal adquisición son inaplicables por ley y que no se necesita ninguna reserva expresa para hacerlos así. El Sr. Cobbe era un promotor inmobiliario con experiencia y la Sra. Lisle-Mainwaring da la impresión de conocer su camino en la mesa de negociaciones. El Sr. Cobbe no gastó su dinero ni su tiempo en la solicitud de planificación por creer erróneamente que el acuerdo era legalmente ejecutable. Gastó su dinero y su tiempo consciente de que no era así. La Sra. Lisle-Mainwaring no le incitó a creer que el segundo acuerdo fuera ejecutable. Ella alentó en él la creencia de que lo cumpliría aunque no fuera así. La creencia o expectativa de Cobbe siempre fue especulativa. Sabía que ella no estaba legalmente obligada. Él la consideraba obligada "en honor", pero eso es un reconocimiento de que no estaba legalmente obligada.
28. La realidad de este caso, en mi opinión, es que Etherton J y el Tribunal de Apelación consideraron su conclusión de que el comportamiento de la Sra. Lisle-Mainwaring al repudiar y buscar una mejora en los términos financieros centrales del segundo acuerdo fue inconcebible, una evaluación de la que no disiento en lo más mínimo, como suficiente para justificar la creación de una "equidad de impedimento patentado". Como dijo Mummery LJ (párrafo 123), se aprovechó inconcebiblemente del Sr. Cobbe. La ventaja que se aprovechó fue el beneficio de sus servicios, su tiempo y su dinero, para obtener el permiso de planificación de la propiedad. La ventaja fue inconcebible porque inmediatamente después de la concesión del permiso de planificación, ella repudió los términos financieros en los que el Sr. Cobbe esperaba poder comprar la propiedad. Pero saltar de allí a la conclusión de que se hizo un caso de exclusión de propiedad no estaba, en mi opinión, justificado. Supongamos que la Sra. Lisle-Mainwaring no podría negar que las condiciones financieras centrales del segundo acuerdo eran las condiciones financieras en las que el Sr. Cobbe tenía derecho a comprar la propiedad. ¿Cómo ayudaría eso al Sr. Cobbe? Todavía no tendría un acuerdo completo. Supongamos que la señora Lisle-Mainwaring hubiera dicho simplemente que había cambiado de opinión y que, después de todo, no quería que se vendiera la propiedad. ¿Qué le impediría negar? Estoppel de propiedad requiere, en mi opinión, claridad en cuanto a qué es lo que el objeto del estoppel debe impedirse para negar o afirmar, y claridad en cuanto al interés en la propiedad en cuestión que esa negación o afirmación, de otra manera fracaso. Si no se reconocen estos requisitos, el impedimento patentado perderá contacto con sus raíces y correrá el riesgo de volverse sin principios y, por lo tanto, impredecible, si aún no lo ha sido. Este no es, en mi opinión, un caso en el que se pueda otorgar un recurso al Sr. Cobbe sobre la base de un impedimento de propiedad.
Lord Walker señaló que en Gillett, el joven administrador de la finca no recibió ningún consejo legal y creía que las garantías eran vinculantes, mientras que en el contexto comercial, una persona de negocios tendrá acceso a asesoramiento y el enfoque no está en los derechos legales intangibles. pero en la propiedad tangible uno espera obtener. Un demandante nacional no reflexiona sobre un posible litigio. Preguntó: '¿Sería comprensible que la Sra. Lisle-Mainwaring se retirara (sujeto solo al reembolso) en una etapa en la que se había realizado el 99% del trabajo necesario para obtener el permiso de planificación y el éxito era prácticamente seguro, pero inconcebible hacerlo? una vez que se logró el éxito? ' Esto muestra el riesgo que asumió Cobbe. Pero corrió un riesgo comercial con los ojos abiertos. Este era el comercio.
79. Crabb v Arun District Council , cuyos hechos son bien conocidos, es un caso difícil, sobre todo debido a las diferentes opiniones adoptadas por diferentes miembros de la Corte (Lord Denning MR y Lawton y Scarman LJJ). La situación era la de una negociación comercial en la que ambas partes esperaban que se acordaran y ejecutaran documentos legales formales. Creo que el caso se explica mejor reconociendo que la erección de los dos juegos de puertas por parte del Consejo fue un acto tan inequívoco que llevó al Sr.Crabb a alterar irremediablemente su posición, poniendo el asunto más allá de la etapa en la que estaba abierto a la negociación. : ver págs. 186 (Lord Denning MR), 191 (Lawton LJ) y 197 (Scarman LJ).
80. En Pridean, el Tribunal de Apelación confirmó el rechazo del juez del Tribunal del Condado de la demanda de preclusión sobre la base de que las negociaciones aún dejaban un punto crucial por decidir. En el presente caso, por el contrario, el juez consideró (en el párrafo 68 de su sentencia, citado anteriormente) que todos los términos comerciales críticos habían sido pactados en principio. El Sr. Dowding no cuestionó directamente esa conclusión, pero señaló que el éxito de la remodelación implicaba muchas incertidumbres que no eran simplemente una cuestión de acuerdo entre el Sr. Cobbe y la Sra. Lisle-Mainwaring; Volveré sobre ese aspecto del asunto.
81. En mi opinión, ninguno de estos casos arroja ninguna duda sobre el principio general establecido por esta Cámara en Ramsden v Dyson, de que la confianza en el honor por sí sola no dará lugar a una preclusión. Tampoco ponen en duda el principio general de que el tribunal debe ser muy lento para introducir incertidumbre en las transacciones comerciales mediante el uso excesivo de conceptos equitativos como las obligaciones fiduciarias y el estoppel equitativo. Eso se aplica a las negociaciones comerciales, independientemente de que se indique expresamente que están sujetas a contrato o no.
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87. El trato informal celebrado en este caso fue inusualmente complejo, como reconocieron los dos tribunales siguientes. Cuando se realiza una reclamación basada en el impedimento legal equitativo en un entorno doméstico, la negociación o entendimiento informal suele ser de la siguiente manera: si vive aquí como mi cuidador / compañero / amante, tendrá un hogar de por vida. La expectativa es adquirir y mantener un interés en una propiedad identificada. En este caso, por el contrario, el Sr. Cobbe esperaba obtener un contrato. Según ese contrato, él (o mucho más probablemente una empresa controlada por él) habría tenido derecho a adquirir la propiedad por un pago inicial de 12 millones de libras esterlinas, pero solo como parte de un acuerdo en virtud del cual el bloque de apartamentos en el sitio debía demolido, el sitio despejado, y en su lugar se construirían seis casas adosadas muy caras, que se venderían al mejor precio posible. Los intereses de la Sra. Lisle-Mainwaring y de YRML no se limitaron al pago inicial de 12 millones de libras esterlinas. Ella iba a recibir una suma adicional que asciende (junto con los 12 millones de libras esterlinas) a la mitad de los ingresos brutos de la venta de las seis casas adosadas. Esperaría que esta futura suma estuviera asegurada en la propiedad. El banco u otra institución que proporcione la financiación para el desarrollo también esperaría que sus préstamos estuvieran totalmente garantizados. En algún momento, se iba a asegurar una gran suma de dinero en un sitio vacío. Ninguno de estos asuntos parece haber sido negociado antes del colapso del acuerdo en marzo de 2004. El Sr. Ivory hizo una virtud de ese punto, argumentando que la ausencia de negociaciones activas entre septiembre de 2002 y marzo de 2004 muestra que las partes no esperaban encontrar cualquier dificultad para acordar estos asuntos. En mi opinión, es más probable que ambos aceptaran que no tenía sentido abordarlos hasta que se obtuviera el permiso de construcción.
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91. Examinado de esa manera, el caso del Sr. Cobbe me parece fallar en el simple pero fundamental punto de que, como personas con experiencia en el mundo de la propiedad, ambas partes sabían que no existía un contrato legalmente vinculante y que, por lo tanto, cualquiera de las dos era libre de interrumpir las negociaciones sin responsabilidad legal, es decir, responsabilidad tanto en equidad como en derecho, para hacer eco de las palabras de Lord Cranworth citadas en el párrafo 53 anterior. Por lo tanto, Cobbe corría un riesgo, pero estaba dispuesto a obtener una ganancia considerable si el acuerdo seguía adelante y el mercado se mantenía favorable. Pudo haber pensado que cualquier intento de que la Sra. Lisle-Mainwaring firmara un contrato por escrito antes de la concesión del permiso de construcción sería contraproducente. Cualesquiera que sean sus razones para hacerlo, el hecho es que corrió un riesgo comercial, con los ojos abiertos, y el resultado ha sido desafortunado para él. Es cierto que no declaró expresamente, en ese momento, que se basaba únicamente en el sentido del honor de la Sra. Lisle-Mainwaring, pero establecer ese tipo de distinción en un contexto comercial sería tan poco realista, en mi opinión, como establecer una distinción firme según se haya utilizado o no efectivamente la fórmula "sujeto a contrato".
Lord Brown y Lord Mance estuvieron de acuerdo.
Considerado en
- Dowding contra Matchmove Ltd [2016] CA
- Benedetti v Sawiris [2013] SC (E) (Inglaterra y Gales)
Distinguido en
- Thorner v Major [2009] HL (E) (Inglaterra y Gales)
Ver también
Notas
- ↑ [2005] EWHC 266 (Ch); [2006] EWCA Civ 1139