El estoppel de propiedad es un reclamo legal, especialmente relacionado con la ley de tierras inglesa , que puede surgir en relación con los derechos de uso de la propiedad del propietario, e incluso puede ser efectivo en relación con transferencias de propiedad en disputa. El impedimento privativo transfiere derechos si,
- a alguien se le da una clara seguridad de que adquirirá un derecho sobre la propiedad,
- confían razonablemente en la garantía, y
- actúan sustancialmente en detrimento de la solidez de la garantía
- Sería inconcebible volver atrás en la garantía
Si estos elementos de seguridad, confianza y detrimento, y falta de conciencia están presentes, el remedio habitual será que la propiedad se transfiera al reclamante, si el tribunal considera que la confianza justifica un reclamo en todas las circunstancias.
Historia
En 1862, en Dillwyn v Llewelyn , se consideró que un hijo había adquirido una casa de su padre porque recibió una notificación por escrito de que lo haría, a pesar de no haber completado nunca una escritura de transmisión, después de que el hijo gastara tiempo y dinero en mejorar la propiedad. . [1] En Willmott v Barber [2] Fry J consideró que se debían establecer cinco elementos antes de que pudiera operar la preclusión de propiedad: [3]
- el demandante debe haber cometido un error en cuanto a sus derechos legales;
- el reclamante debe haber realizado algún acto de confianza;
- el demandado, poseedor de un derecho legal, debe conocer la existencia de un derecho propio que es incompatible con el derecho reclamado por el demandante;
- el acusado debe conocer la creencia errónea del demandante; y
- el acusado debe haber alentado al demandante en su acto de confianza.
Sin embargo, estos elementos fueron refinados por la jurisprudencia futura a finales del siglo XX y principios del siglo XXI. De hecho, el Tribunal Superior en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher , [4] reconoció que tanto los principios de preclusión patrimonial como los promisorios abarcan el principio más amplio de preclusión equitativa. [5]
Adquisición de derechos
El estoppel de propiedad es uno de los cuatro mecanismos principales para adquirir derechos sobre la propiedad, visto particularmente en el caso de la tierra (los otros son un contrato, un fideicomiso implícito y una posesión adversa). A diferencia de un contrato o regalo, que depende del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos que dependen principalmente del hecho de la contribución, un impedimento de propiedad surge cuando a una persona se le ha dado una garantía clara, era razonable que confiara en la garantía, y han actuado en detrimento de ellos. Este triple patrón de impedimento patentado (garantía clara, confianza razonable y detrimento sustancial) lo hace compatible con su socio en la ley de obligaciones, " impedimento promisorio ".
Aunque la ley inglesa aún no ha reconocido que el estoppel promisorio da lugar a una causa de acción, (como se ha hecho en virtud del American Restatement (Second) of Contracts §90 y por el Tribunal Superior de Australia en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher [ 4] ) en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd, Lord Scott comentó que el impedimento de propiedad exclusiva debe verse como una subespecie de impedimento promisorio. [6] En todos los casos permite que las personas actúen sobre la base de las garantías de los demás sobre los derechos legales, incluso sin que ellos logren un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Crabb v Arun District Council, un agricultor adquirió el derecho a un camino sobre la tierra del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, quedaría un punto de acceso. [7] En todos los casos, está presente el patrón mínimo de garantía, confianza y alguna forma de detrimento.
El Tribunal Superior también confirmó recientemente que la carga de la prueba en relación con la confianza perjudicial no puede transferirse a la parte impedida. [8]
Dependencia
Sin embargo, la jurisprudencia de estoppel de propiedad se ha dividido sobre la cuestión de qué tipo de garantía y qué tipo de confianza debe estar presente. En Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó una participación en un grupo de apartamentos de Knightsbridge después de su gasto para obtener el permiso de planificación del ayuntamiento. [6] El Sr. Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria del apartamento, la Sra. Lisle-Mainwaring, para obtener los apartamentos por 12 millones de libras esterlinas, pero una vez que se obtuvo el permiso, el propietario rompió su promesa verbal. Aun así, en la Cámara de los Lores, el Sr. Cobbe falló en su reclamo por algo más que el gasto (£ 150,000) de obtener la planificación, porque en este contexto comercial estaba claro que se necesitaban escrituras formales para completar cualquier trato. Por el contrario, en Thorner v Major , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creía que la heredaría. [9] Esto probablemente fue intencionado, pero después de que Pedro se peleó con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no hubo ninguna garantía específica, y solo alguna conducta vaga que indicara una garantía, estuvo presente, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía un buen reclamo de impedimento de propiedad. Lord Hoffmann comentó que si una persona razonable pudiera entender, por oblicua y alusiva que fuera, que se dio una garantía, se acumularía un derecho legal. La tendencia de los casos es, por tanto, reconocer las reclamaciones más en el contexto doméstico, en el que son habituales las garantías menos formales, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es normal. [10]
Flexibilidad correctiva
Sin embargo, una cuestión difícil al otorgar una reparación por preclusión es que, a diferencia de un contrato , no siempre es evidente que un demandante deba recibir la medida completa de lo que esperaba. Por el contrario, el patrón fáctico de los impedimentos, que a menudo parece algo muy parecido a un contrato, a menudo parece justificar más que una indemnización por daños y perjuicios para compensar a los demandantes por el monto del perjuicio o pérdida, como en un caso de agravio . En Jennings v Rice , Robert Walker LJ abordó el tema enfatizando que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado desmedido y asegurar que un remedio se basara en la proporcionalidad. [11] Aquí, el Sr. Jennings había trabajado como jardinero para la Sra. Royle desde la década de 1970, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Al Sr. Jennings le habían dicho que "estaría bien" y más aún que "todo esto será suyo algún día". El Tribunal de Apelación resolvió, sin embargo, que no se otorgaría el patrimonio completo, por valor de £ 1.285 millones, sino solo £ 200,000 en vista del perjuicio real en que incurrió el Sr. Jennings y la incertidumbre de lo que realmente significaban sus garantías. En relación con terceros, el artículo 116 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 ha confirmado que el recurso por impedimento de propiedad obliga a otros .
En Giumelli v Giumelli , no obstante, el Tribunal Superior de Australia sostuvo que se habían establecido los requisitos del estoppel de propiedad. Al demandante no se le otorgó un interés de propiedad en la tierra. En cambio, el Tribunal ordenó una compensación monetaria teniendo en cuenta otros factores, como que otros miembros de la familia habían trabajado y vivido la tierra. [12]
Fuera de la ley inglesa
El término "impedimento privativo" no se utiliza en la ley estadounidense, pero es parte integrante de la doctrina general del impedimento promisorio. En la ley inglesa, estoppel patentado es distinto del estoppel promisorio.
Ver también
Notas
- ^ Dillwyn contra Llewelyn (1862) 4 De GF&J 517
- ↑ (1880) 15 Ch D 96
- ^ Véase también Inwards v Baker [1965] 2 QB 29
- ↑ a b Waltons Stores (Interstate) Ltd contra Maher [1988] HCA 7 , (1988) 164 CLR 387, Tribunal Superior (Australia).
- ^ Silovi Pty Ltd contra Barbaro (1988) 13 NSWLR 466, 472. Registros de LawCite
- ^ a b Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd [2008] UKHL 55 , Cámara de los Lores (Reino Unido)
- ^ Consejo de distrito de Crabb contra Arun [1975] EWCA Civ 7 , Tribunal de apelación (Inglaterra y Gales).
- ^ Van Dyke contra Sidhu [2003] NSWCA 198 .
- ^ Thorner v Major [2009] UKHL 18 , Cámara de los Lores (Reino Unido).
- ^ cf Taylor Fashions y Old & Campbell v Liverpool Victoria Trustees [1982] QB 133, donde una empresa (Taylor) perdió contra una tienda departamental por una renovación de arrendamiento porque habría mejorado las instalaciones de todos modos, pero otra (Old's) tuvo éxito porque fue se anima específicamente a realizar mejoras.
- ^ Véase también Henry v Henry [2010] UKPC 3 , [2010] 1 Todos ER 988, Privy Council (en apelación de la Corte Suprema del Caribe Oriental).
- ^ Giumelli contra Giumelli [1999] HCA 10 , (1999) 196 CLR 101, Tribunal Superior (Australia).
Referencias
- B McFarlane, "Proprietary Estoppel and Third Parties after the Land Registration Act 2002" [2003] CLJ 661
- S Bright y B McFarlane, "Proprietary Estoppel and Property Rights" [2005] CLJ 449
- S Gardner, "The Remedial Discretion in Proprietary Estoppel - Again" (2006) 122 LQR 492