Propiedad comercial

Buildings or land intended to generate a profit, either from capital gain or rental income

Para otros usos, consulte Edificio comercial (desambiguación) .

Una oficina comercial / edificio comercial

La propiedad comercial , también llamada bienes raíces comerciales , propiedad de inversión o propiedad de ingresos , es un inmueble (edificios o terrenos) destinado a generar una ganancia , ya sea de ganancias de capital o de ingresos por alquiler . ^[1] La propiedad comercial incluye edificios de oficinas , centros médicos, hoteles , centros comerciales , tiendas minoristas, edificios de viviendas multifamiliares , terrenos agrícolas , almacenes y garajes. En muchos estados , la propiedad residencialque contenga más de un cierto número de unidades califica como propiedad comercial para fines de endeudamiento e impuestos.

Los edificios comerciales son edificios que se utilizan con fines comerciales e incluyen edificios de oficinas , almacenes y edificios comerciales (por ejemplo , tiendas de conveniencia , tiendas " grandes " y centros comerciales ). En ubicaciones urbanas, un edificio comercial puede combinar funciones , como oficinas en los niveles 2 a 10, con locales comerciales en el piso 1. Cuando el espacio asignado a funciones múltiples es significativo, estos edificios pueden denominarse de usos múltiples. Las autoridades locales comúnmente mantienen regulaciones estrictas sobre la zonificación comercial.y tener la autoridad para designar cualquier área zonificada como tal; un negocio debe estar ubicado en un área comercial o un área dividida al menos parcialmente para el comercio.

Tipos de propiedad comercial

Los bienes raíces comerciales se dividen comúnmente en cinco categorías:

1. Edificios de oficinas: esta categoría incluye propiedades de un solo inquilino, pequeños edificios de oficinas profesionales, rascacielos en el centro y todo lo demás.
2. Minorista / Restaurante: esta categoría incluye sitios de plataformas en las fachadas de las carreteras, edificios minoristas de un solo inquilino, pequeños centros comerciales de vecindario, centros más grandes con inquilinos ancla de la tienda de comestibles, "centros de poder" con grandes tiendas ancla como Best Buy, PetSmart, OfficeMax, etc. incluso en centros comerciales regionales y outlet.
3. Multifamiliar: esta categoría incluye complejos de apartamentos o edificios de apartamentos de gran altura. Generalmente, cualquier cosa más grande que un fourplex se considera un bien inmueble comercial.
4. Terreno: esta categoría incluye propiedades de inversión en terrenos rurales sin urbanizar y sin desarrollar en el camino del desarrollo futuro. O bien, rellene el terreno con un área urbana, terrenos de plataforma y más.
5. Miscelánea: esta categoría de captura todos incluiría cualquier otra propiedad no residencial, como desarrollos de hoteles, hotelería, médicos y de almacenamiento, así como muchas más. [4]

Categorías de bienes raíces comerciales

Categoría	Ejemplos de
Ocio	hoteles, pubs, restaurantes, cafés, instalaciones deportivas
Venta minorista	tiendas minoristas, centros comerciales , tiendas
Oficina	edificios de oficinas, oficinas con servicios
Cuidado de la salud	centros médicos, hospitales, residencias de ancianos
Multifamiliar (apartamentos)	edificios de viviendas multifamiliares

De estos, solo los cinco primeros están clasificados como edificios comerciales . La propiedad de ingresos residenciales también puede significar apartamentos multifamiliares.

Inversión

Los elementos básicos de una inversión son las entradas y salidas de efectivo, la sincronización de los flujos de efectivo y el riesgo. La capacidad de analizar estos elementos es clave en la prestación de servicios a inversores en inmuebles comerciales.

Las entradas y salidas de efectivo son el dinero que se ingresa o se recibe de la propiedad, incluido el costo de compra original y los ingresos por venta durante toda la vida útil de la inversión. Un ejemplo de este tipo de inversión es un fondo inmobiliario .

Las entradas de efectivo incluyen lo siguiente:

• Renta
• Recuperaciones de gastos operativos
• Tarifas: estacionamiento, vending, servicios, etc.
• Producto de la venta
• Beneficios fiscales
• Depreciación
• Créditos fiscales (p. Ej., Históricos)

Las salidas de efectivo incluyen:

• Inversión inicial (pago inicial)
• Todos los gastos e impuestos operativos
• Servicio de deuda (pago de hipoteca)
• Gastos de capital y costos de arrendamiento de inquilinos
• Costos a la venta

Es importante conocer el momento de las entradas y salidas de efectivo para poder proyectar períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. El riesgo depende de las condiciones del mercado, los inquilinos actuales y la probabilidad de que renueven sus contratos de arrendamiento año tras año. Es importante poder predecir la probabilidad de que las entradas y salidas de efectivo se encuentren en los montos pronosticados, cuál es la probabilidad de que el momento en que se produzcan sea el previsto y cuál es la probabilidad de que haya flujos de efectivo inesperados. y en qué cantidades pueden ocurrir.

El valor total de la propiedad comercial en los Estados Unidos fue de aproximadamente $ 6 billones en 2018. ^[2] La fuerza relativa del mercado se mide mediante el Índice de Bienes Raíces Comerciales de los Estados Unidos, que se compone de ocho impulsores económicos y se calcula semanalmente.

Según Real Capital Analytics, una firma de investigación inmobiliaria de Nueva York, más de $ 160 mil millones de propiedades comerciales en los Estados Unidos se encuentran ahora en mora , ejecución hipotecaria o quiebra . En Europa, se espera que aproximadamente la mitad de los 960.000 millones de euros de deuda respaldada por bienes raíces comerciales europeos requieran refinanciamiento en los próximos tres años, según PropertyMall, un proveedor de noticias de propiedades comerciales con sede en Reino Unido PropertyMall . Además, las condiciones económicas que rodean las futuras subidas de tipos de interés; lo que podría ejercer una nueva presión sobre las valoraciones, complicar el refinanciamiento de préstamos e impedir el servicio de la deuda, podría causar una gran dislocación en los mercados inmobiliarios comerciales.

Sin embargo, la contribución a la economía europea en 2012 se puede estimar en alrededor de 285 000 millones de euros según EPRA e INREV , sin mencionar los beneficios sociales de un sector inmobiliario eficiente. ^[3] Se estima que la propiedad comercial es responsable de asegurar alrededor de 4 millones de puestos de trabajo en toda Europa.

Proceso de transacción de propiedad comercial (gestión de acuerdos)

Por lo general, un corredor identificará una propiedad que se ajuste a un conjunto de criterios establecidos por una firma de adquisiciones , inversión de capital o capital privado. La empresa realizará una evaluación informal de la ubicación de la propiedad y la rentabilidad potencial, y si están interesados, señalarán su intención de seguir adelante con una carta de intención (LOI) .

Un comité de inversiones con altos ejecutivos de adquisiciones revisa todos los acuerdos pendientes y aconseja si se debe seguir adelante con un acuerdo de compra y venta (PSA) y un depósito. Un PSA es un acuerdo exclusivo entre el vendedor y un solo comprador interesado. No pueden existir otras LOI o PSA para una propiedad a la vez. ^{[ cita requerida ]}

Una vez que se ejecuta un PSA, el equipo de adquisiciones generalmente tiene 30 días para realizar la diligencia debida , a menos que se otorgue una extensión. Durante este período de 30 días, el equipo de adquisiciones investiga la propiedad a fondo en un intento de descubrir cualquier característica indeseable, daño u otras circunstancias que pudieran afectar la rentabilidad o el precio de venta final de la propiedad.

El equipo de adquisiciones puede querer investigar la lista de alquileres, contratos de proveedores existentes, permisos de la ciudad, pólizas de seguro, etc. La firma de adquisiciones puede contratar a un tercero para realizar una tasación, informes ambientales , conteos de tráfico y más. El objetivo final es recopilar la mayor cantidad de información posible para tomar una decisión de inversión informada.

Una vez que se completa la diligencia debida, el equipo de adquisiciones debe decidir si avanzar con la compra hasta el cierre. El cierre es un período de 10 a 15 días durante el cual la empresa de adquisiciones debe un depósito adicional y debe finalizar el financiamiento.

Cuando se cierra un trato, pueden comenzar los procesos posteriores al cierre, incluida la notificación a los inquilinos de un cambio de propiedad, la transferencia de relaciones con los proveedores y la entrega de información relevante al equipo de administración de activos. ^{[ cita requerida ]}

Ver también

• Espacio de oficina de clase A
• Intercambio de información comercial
• Inmobiliaria internacional
• OOCRE
• Bienes raíces
• Certificado de impedimento

Lectura adicional

• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. y Malys, N. (2010). "Valoración de la propiedad de ocio comercial: una comparación de los estudios de caso en el Reino Unido y Lituania" . Revista Internacional de Gestión Estratégica de la Propiedad . 14 (1): 35–48. doi : 10.3846 / ijspm.2010.04 .

Referencias

1. Definición de Investopedia
2. AMADEO, KIMBERLY (31 de julio de 2018). "Bienes Raíces Comerciales y Economía" . Dotdash .
3. Gareth, Lewis (2012). "Bienes raíces en la economía real" (PDF) .

Enlaces externos

• Medios relacionados con bienes raíces comerciales en Wikimedia Commons