Una hipoteca comercial es un préstamo hipotecario garantizado por una propiedad comercial , como un edificio de oficinas, un centro comercial, una nave industrial o un complejo de apartamentos. Los ingresos de una hipoteca comercial se utilizan normalmente para adquirir, refinanciar o reconstruir una propiedad comercial.
Las hipotecas comerciales están estructuradas para satisfacer las necesidades del prestatario y del prestamista. Los términos clave incluyen el monto del préstamo (a veces denominado "fondos del préstamo"), tasa de interés, plazo (a veces denominado "vencimiento"), calendario de amortización y flexibilidad de pago anticipado. Las hipotecas comerciales generalmente están sujetas a una amplia suscripción y diligencia debida antes del cierre. El proceso de suscripción del prestamista puede incluir una revisión financiera de la propiedad y el propietario (o "patrocinador"), así como la puesta en servicio y revisión de varios informes de terceros, como una tasación .
Había $ 3,1 billones de hipotecas comerciales y multifamiliares pendientes en los EE. UU. Al 30 de junio de 2013. De estas hipotecas, aproximadamente el 49% estaban en manos de bancos, el 18% en fideicomisos respaldados por activos (emisores de CMBS ), el 12% eran mantenidos por empresas patrocinadas por el gobierno y consorcios hipotecarios respaldados por agencias y GSE, y el 10% estaba en manos de compañías de seguros de vida. [1]
El monto del préstamo de una hipoteca comercial generalmente se determina en función de los índices de cobertura de préstamo a valor (LTV) y de servicio de la deuda , que se analizan con más detalle a continuación en la sección sobre estándares de suscripción.
Las hipotecas comerciales se pueden estructurar como primeros gravámenes o, si se desea un monto de préstamo mayor, el prestatario también puede obtener financiamiento subordinado , a veces estructurado como una nota intermedia o como capital preferente , que generalmente conlleva una tasa de interés más alta.
Las tasas de interés para hipotecas comerciales pueden ser de tasa fija o variable. Las hipotecas de tasa fija sobre bienes inmuebles comerciales estabilizados generalmente se cotizan en función de un margen de permutas , con el margen de permuta acorde con el plazo del préstamo. Las tasas de interés del mercado, así como los factores de suscripción, afectan en gran medida la tasa de interés cotizada en una propiedad comercial en particular. Las tasas de interés de las hipotecas comerciales suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales.