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Los valores respaldados por hipotecas comerciales ( CMBS ) son un tipo de valor respaldado por hipotecas respaldado por hipotecas comerciales y multifamiliares en lugar de bienes raíces residenciales. Los CMBS tienden a ser más complejos y volátiles que los valores respaldados por hipotecas residenciales debido a la naturaleza única de los activos inmobiliarios subyacentes. [1]
Las emisiones de CMBS generalmente se estructuran en tramos múltiples , similares a las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), en lugar de los típicos "traspasos" residenciales. [ cita requerida ] La estructura típica para la titulización de préstamos de bienes raíces comerciales es un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces (REMIC), una creación de la ley tributaria que permite que el fideicomiso sea una entidad de transferencia que no está sujeta a impuestos en el nivel de confianza.
Muchas transacciones de CMBS estadounidenses conllevan menos riesgo de pago anticipado que otros tipos de MBS, gracias a la estructura de las hipotecas comerciales. Las hipotecas comerciales a menudo contienen cláusulas de cierre patronal (normalmente un período de 1 a 5 años [2] en el que no puede haber un pago anticipado del préstamo) que pueden estar sujetas a anulación , mantenimiento del rendimiento y sanciones por pago anticipado para proteger a los tenedores de bonos. Los problemas de CMBS europeos suelen tener menos protección de prepago. El interés de los bonos puede ser de tipo fijo o variable, es decir, basado en un índice de referencia (como LIBOR / EURIBOR) más un diferencial.
Organización [ editar ]
El siguiente es un pasaje descriptivo de la "Guía para prestatarios de CMBS" publicada por la Asociación de Valores Hipotecarios Comerciales y la Asociación de Banqueros Hipotecarios : [3]
La primera deuda hipotecaria de bienes raíces comerciales generalmente se divide en dos categorías básicas: (1) préstamos para ser titulizados ("préstamos CMBS") y (2) préstamos de cartera. Los préstamos de cartera son originados por un prestamista y se mantienen en su balance hasta el vencimiento.
En una transacción de CMBS, muchos préstamos hipotecarios individuales de diferente tamaño, tipo de propiedad y ubicación se agrupan y se transfieren a un fideicomiso. El fideicomiso emite una serie de bonos que pueden variar en rendimiento, duración y prioridad de pago. Luego, las agencias de calificación reconocidas a nivel nacional asignan calificaciones crediticias a las diversas clases de bonos que van desde el grado de inversión (AAA / Aaa hasta BBB- / Baa3) hasta el grado de inversión inferior (BB + / Ba1 a B- / B3) y una clase no calificada que está subordinada a la clase de bonos con la calificación más baja.
Los inversores eligen qué bonos CMBS comprar en función del nivel de riesgo crediticio / rendimiento / duración que buscan. Cada mes, el interés recibido de todos los préstamos agrupados se paga a los inversores, comenzando por los inversores que tienen los bonos con la calificación más alta, hasta que se paguen todos los intereses acumulados sobre esos bonos. Luego, se pagan intereses a los tenedores de los siguientes bonos con la calificación más alta y así sucesivamente. Lo mismo ocurre con el capital a medida que se reciben los pagos.
Esta estructura de pago secuencial se denomina generalmente "cascada". Si hay un déficit en los pagos de préstamos contractuales de los Prestatarios o si la garantía del préstamo se liquida y no genera ingresos suficientes para cumplir con los pagos de todas las clases de bonos, los inversores en la clase de bonos más subordinados incurrirán en una pérdida con pérdidas adicionales que afectarán a los más senior. clases en orden inverso de prioridad.
La estructura típica para la titulización de préstamos inmobiliarios comerciales es un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria(REMIC). Un REMIC es una creación de la ley tributaria que permite que el fideicomiso sea una entidad intermediaria que no está sujeta a impuestos a nivel de fideicomiso. La transacción de CMBS está estructurada y valorada con base en el supuesto de que no estará sujeta a impuestos con respecto a sus actividades; por tanto, el cumplimiento de la normativa REMIC es fundamental. CMBS se ha convertido en una fuente de capital atractiva para los préstamos hipotecarios comerciales porque los bonos respaldados por un conjunto de préstamos generalmente valen más que la suma del valor de todos los préstamos. La mayor liquidez y estructura de CMBS atrae a una gama más amplia de inversores al mercado hipotecario comercial. Este efecto de creación de valor permite que los préstamos destinados a la titulización tengan un precio agresivo, lo que beneficia a los Prestatarios.
Participantes de la industria [ editar ]
Administrador principal (o sub-administrador) [ editar ]
(Consulte también administrador principal ) En algunos casos, el prestatario puede tratar con un administrador principal que también puede ser el originador del préstamo o el banco hipotecario que obtuvo el préstamo. El administrador principal mantiene el contacto directo con el prestatario, y el administrador principal puede subcontratar ciertas tareas de administración de préstamos al administrador principal o secundario.
Administrador maestro [ editar ]
La responsabilidad del administrador principal es atender los préstamos del fondo común hasta el vencimiento, a menos que el prestatario incumpla. El administrador principal gestiona el flujo de pagos e información y es responsable de la interacción continua con el prestatario ejecutante.
Administrador especial [ editar ]
(Ver también administrador especial ) Al ocurrir ciertos eventos específicos, principalmente un incumplimiento, la administración del préstamo se transfiere al administrador especial . Además de manejar los préstamos en mora, el administrador especial también tiene autoridad de aprobación sobre las acciones de servicio material, como los supuestos de préstamos.
Titular de certificado director / clase controladora / comprador de piezas B [ editar ]
Se considera que la clase de bonos más subordinada en circulación en un momento dado es el titular del certificado director, también denominada clase controladora. El inversor en las clases de bonos más subordinados se conoce comúnmente como el "comprador de la pieza B". Los compradores de piezas B generalmente compran las clases de bonos con calificación B y BB / Ba junto con la clase sin calificación.
Fideicomisario [ editar ]
La función principal del fideicomisario es mantener todos los documentos del préstamo y distribuir los pagos recibidos del administrador principal a los tenedores de bonos. Aunque el fiduciario generalmente recibe una autoridad amplia con respecto a ciertos aspectos del préstamo en virtud del Acuerdo de agrupación y servicio (PSA), el fiduciario generalmente delega su autoridad al administrador especial o al administrador principal.
Agencia de calificación [ editar ]
Habrá tan solo una y hasta cuatro agencias de calificación involucradas en calificar una titulización. Las agencias de calificación establecen calificaciones de bonos para cada clase de bonos en el momento en que se cierra la titulización. También monitorean el desempeño del grupo y actualizan las calificaciones de los inversionistas en función del desempeño, la morosidad y los posibles eventos de pérdida que afectan los préstamos dentro del fideicomiso.
Ver también [ editar ]
- Seguridad residencial respaldada por hipotecas
- Valores de renta fija
- Estructura financiera
- Ratio de cobertura de servicio de la deuda
Referencias [ editar ]
- ^ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , Capítulo 4 (Thomson West, 2017 ed.).
- ^ "Bloqueos en relación con préstamos CMBS" . CMBS.Préstamos . Consultado el 29 de agosto de 2020 .
- ^ "Guía del prestatario de CMBS" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 15 de mayo de 2006. CS1 maint: parámetro desalentado ( enlace )
Enlaces externos [ editar ]
- Prueba de la eficiencia del mercado inmobiliario comercial: evidencia del documento de crisis financiera 2007-2009 de Otto Van Hemert, NYU Stern & AQR Capital Management
- Descubrimiento de activos en dificultades: ejercicios completos de préstamos y oportunidades de recapitalización Informe técnico del análisis de CMBS por Benjamin Polen, Newman Real Estate Institute, Baruch College
