Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un instrumento de escritura en el que un deudor hipotecario (es decir, el prestatario) transfiere todos los intereses de un inmueble al acreedor hipotecario (es decir, el prestamista) para satisfacer un préstamo que está en mora y evitar procedimientos de ejecución hipotecaria .
La escritura en lugar de la ejecución hipotecaria ofrece varias ventajas tanto para el prestatario como para el prestamista. La principal ventaja para el prestatario es que lo libera inmediatamente de la mayor parte o de la totalidad del endeudamiento personal asociado con el préstamo en mora. El prestatario también evita la notoriedad pública de un procedimiento de ejecución hipotecaria y puede recibir términos más generosos que los que recibiría en una ejecución hipotecaria formal . Otro beneficio para el prestatario es que daña su crédito menos que una ejecución hipotecaria. Las ventajas para un prestamista incluyen una reducción en el tiempo y el costo de una recuperación, un menor riesgo de venganza del prestatario ( robo de metal y vandalismo de la propiedad antes del desalojo del alguacil) y ventajas adicionales si el prestatario posteriormente se declara en quiebra .
Si hay gravámenes menores, una escritura en lugar de hacerlo es una opción menos atractiva para el prestamista. Es probable que el prestamista no quiera asumir la responsabilidad de los gravámenes menores del dueño de la propiedad y, en consecuencia, el prestamista preferirá ejecutar la hipoteca para limpiar el título.
Para que se considere una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, la deuda debe estar garantizada por la propiedad inmobiliaria que se transfiere. Ambas partes deben realizar la transacción de forma voluntaria y de buena fe . El acuerdo de conciliación debe tener una consideración total que sea al menos igual al valor justo de mercado de la propiedad que se transmite. A veces, el prestamista no procederá con una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria si la deuda pendiente del prestatario excede el valor justo actual de la propiedad; en otros casos, un prestamista estará de acuerdo, ya que probablemente terminará con la propiedad de todos modos a través del costoso proceso de ejecución hipotecaria.
Debido al requisito de que el instrumento sea voluntario, los prestamistas a menudo no actuarán sobre una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria a menos que reciban una oferta por escrito de dicha transferencia del prestatario que indique específicamente que la oferta para entablar negociaciones se hace voluntariamente. Esto promulgará la regla de prueba de libertad condicional y protegerá al prestamista de un posible reclamo posterior de que el prestamista actuó de mala fe o presionó al prestatario para que llegara al acuerdo. Ambas partes pueden entonces proceder con la negociación de un acuerdo. La Ley de Prevención del Robo del Valor de la Vivienda en Nueva York ha creado cierta confusión con respecto a este método de liquidación de uso frecuente. [ cita requerida ] No está claro si HETPA se aplica a escrituras en lugar de ejecución hipotecaria ya que no hay una exclusión clara como la hay para la escritura de un árbitro, por ejemplo. El derecho de rescisión de 2 años no es un riesgo con el que los bancos o las aseguradoras de títulos se sientan cómodos, especialmente dadas las complejidades del cumplimiento, por lo que muchos bancos y aseguradoras de títulos en Nueva York no están dispuestos a trabajar con escrituras en su lugar. [ cita requerida ]