Mitigación de pérdidas [1] se usa para describir a un tercero que ayuda a un propietario, una división dentro de un banco que mitiga la pérdida del banco o una empresa que maneja el proceso de negociación entre un propietario y el prestamista del propietario. La mitigación de pérdidas trabaja para negociar los términos de la hipoteca para el propietario que evitarán la ejecución hipotecaria . Estos nuevos términos generalmente se obtienen a través de la modificación del préstamo, negociación de venta corta , negociación de refinanciamiento corto, escritura en lugar de ejecución hipotecaria , negociación de efectivo por llaves, un préstamo de reclamo parcial, plan de pago, indulgencia u otro arreglo de préstamo. Todas las opciones tienen el mismo propósito, estabilizar el riesgo de pérdida que el prestamista (inversionista) está en peligro de darse cuenta.
Tipos de mitigación de pérdidas
- Modificación del préstamo: este es un proceso mediante el cual se modifica la hipoteca del propietario y tanto el prestamista como el propietario están sujetos a los nuevos términos. Las modificaciones más comunes son bajar la tasa de interés y extender el plazo hasta 40 años. Sin embargo, la reducción en el saldo del principal es tan poco común que la Reserva Federal escribió en un informe que no pudieron encontrar evidencia de que los prestamistas estuvieran reduciendo los saldos del principal de las hipotecas. [2]
- Venta corta: este es un proceso mediante el cual un prestamista acepta un pago que es menor que el saldo principal de la hipoteca del propietario, para permitirle al propietario vender la vivienda por el valor real de mercado de la vivienda. Esto se aplica específicamente a los propietarios de viviendas que deben más en su hipoteca de lo que vale la propiedad. Sin tal reducción de capital, el propietario no podría venderla. [3]
- Refinanciamiento a corto plazo: este es un proceso mediante el cual un prestamista reduce el saldo principal de la hipoteca de un propietario para permitirle refinanciar con un nuevo prestamista. La reducción del principal está diseñada para cumplir con las pautas de préstamo sobre el valor del nuevo prestamista (lo que hace posible el refinanciamiento).
- Escritura en lugar: Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (DIL, por sus siglas en inglés) es una opción de disposición en la que un deudor hipotecario otorga voluntariamente una escritura de propiedad en garantía a cambio de una liberación de todas las obligaciones derivadas de la hipoteca. Es posible que no se acepte un DIL de ejecución hipotecaria de los deudores hipotecarios que puedan realizar financieramente sus pagos hipotecarios.
- Negociación de efectivo por llaves: El prestamista pagará al propietario o inquilino para que desocupe la casa de manera oportuna sin destruir la propiedad después de la ejecución hipotecaria. El prestamista hace esto para evitar incurrir en gastos adicionales relacionados con el desalojo de dichos ocupantes.
- Tolerancia especial: aquí es donde no realizará ningún pago mensual o un pago mensual reducido. A veces, el prestamista le pedirá que lo pongan en un plan de pago cuando la tolerancia se haya terminado para devolver lo que se perdió, mientras que otras veces simplemente modifican su préstamo.
- Reclamación parcial: bajo la opción Reclamación parcial, un acreedor hipotecario adelantará fondos en nombre de un deudor hipotecario en una cantidad necesaria para restablecer un préstamo moroso (que no exceda el equivalente a 12 meses de PITI). El deudor hipotecario ejecutará un pagaré e hipoteca subordinada pagaderos al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Actualmente, estos pagarés o pagarés de "Reclamación parcial" no cobran intereses y no vencen ni son pagaderos hasta que el deudor hipotecario pague la primera hipoteca o ya no sea dueño de la propiedad.
Beneficios
El beneficio más común para el propietario es la prevención de la ejecución hipotecaria porque la mitigación de pérdidas funciona para aliviar al propietario de la deuda o crear una resolución hipotecaria que sea financieramente sostenible para el propietario. Los prestamistas se benefician al mitigar las pérdidas en las que incurrirían al ejecutar la hipoteca del propietario. La ejecución hipotecaria inmediata crea una tremenda carga financiera para el prestamista.
Historia y causas
La mitigación de pérdidas ha sido una herramienta utilizada por los prestamistas durante décadas, pero experimentó un tremendo crecimiento desde finales de 2006. [4] Esta rápida expansión fue en respuesta al dramático aumento de ejecuciones hipotecarias en todo el país. [5] Antes de finales de 2006, principios de 2007; La Mitigación de Pérdidas era un departamento pequeño dentro de la mayoría de las instituciones crediticias. De hecho, el período previo al casi colapso de todo el sistema financiero muestra que la Mitigación de Pérdidas era casi inexistente. El período de diez años antes de 2007 estimuló rápidos aumentos año tras año en los precios de las viviendas causados por las bajas tasas de interés y los bajos estándares de suscripción. La Mitigación de pérdidas solo fue necesaria para casos extremos debido a la capacidad de los propietarios de refinanciar repetidamente y evitar incumplimientos.
A partir de 2007, la industria hipotecaria estuvo a punto de colapsar. Un gran número de prestamistas cerró y el resto se vio obligado a eliminar todos los programas de préstamos que eran más propensos a la ejecución hipotecaria. [6] Estas ejecuciones hipotecarias fueron causadas principalmente por el empaquetado y venta de hipotecas de alto riesgo y otras hipotecas de riesgo. La transferencia de propiedad del prestamista hipotecario a un tercero inversor resultó ser desastrosa. Los prestamistas emitieron préstamos riesgosos y los vendieron sin verse directamente afectados por la incapacidad de pago de los prestatarios. Esta práctica llevó a los prestamistas hipotecarios a reducir los requisitos de aprobación de la hipoteca a los niveles más bajos de la historia. Los prestamistas vendieron conjuntos de estos préstamos hipotecarios a empresas de inversión que los empaquetaron y revendieron en el mercado en forma de emisiones de bonos. Las empresas de inversión no eran ingenuas con respecto a la calidad de las hipotecas, por lo que compraron permutas de incumplimiento crediticio (un tipo de producto de seguro que técnicamente no es un seguro) para protegerse de un incumplimiento inevitable. De hecho, los swaps de incumplimiento crediticio se crearon durante este tiempo y no existían antes del boom inmobiliario. Esto resultó en que millones de personas no calificadas obtuvieran hipotecas. Otro factor importante del "colapso hipotecario" fue causado por las agencias de calificación de bonos. Las agencias calificaron a los grupos de hipotecas de alto riesgo como "grado de inversión", lo que abrió una oferta casi ilimitada de grandes inversores (fondos mutuos, fondos de pensiones e incluso países) para comprar estas emisiones de bonos (la calificación de grado de inversión engañó a los administradores de dinero haciéndoles pensar que los bonos eran menos arriesgados, entonces realmente lo eran). Cuando los propietarios comenzaron a incumplir con los pagos de la hipoteca, se demostró que los bonos eran demasiado riesgosos para la inversión. Esto llevó a las empresas de inversión a dejar de adquirir conjuntos hipotecarios de nueva creación. Además, las empresas de inversión se dieron cuenta de que los swaps de incumplimiento crediticio no constituían una verdadera protección y eran esencialmente inútiles. Los prestamistas ya no podían vender las hipotecas recién originadas. Esto detuvo la regeneración de capital necesaria para que estos bancos hipotecarios prestaran dinero. De hecho, más de 200 bancos hipotecarios se vieron obligados a cerrar o quebraron. Esta crisis se denominó la "crisis crediticia " y la crisis de las hipotecas de alto riesgo . [7]
Los prestamistas sobrevivientes se enfrentaron a crecientes pérdidas por ejecuciones hipotecarias. Además, tenían que depender únicamente del préstamo de capital derivado de los depósitos. Este entorno forzó el drástico endurecimiento de las pautas crediticias.
Esto resultó en que millones de personas no estuvieran calificadas para refinanciar sus préstamos de alto riesgo, tasa ajustable y amortización negativa . Muchas personas sufrieron aumentos dramáticos en sus pagos. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda se desplomaron debido a la "corrección de la vivienda" que fue impulsada por ejecuciones hipotecarias récord. Según los datos de RealtyTrac, desde diciembre de 2007 y hasta junio de 2010 ha habido un total de 2,36 millones de propiedades estadounidenses embargadas por prestamistas mediante ejecución hipotecaria (REO). Además, ha habido 3,48 millones de notificaciones de incumplimiento y 3,46 millones de subastas de ejecuciones hipotecarias programadas. Este gran aumento de propiedades en el mercado redujo el valor de las viviendas creando un mercado con menos prestatarios calificados que casas en venta. Cuando hay menos demanda, los precios bajan. Los valores de las casas estaban en niveles muy inflados antes de esto debido a las tasas de interés históricamente bajas [8] y la disminución constante de los requisitos de crédito para que el propietario califique para una hipoteca. Muchos propietarios se encontraron con un valor neto negativo, lo que significa que el saldo de la hipoteca era considerablemente más alto que el valor de mercado de la casa, también conocida como "sumergida". Muchos propietarios eligieron incumplir voluntariamente su hipoteca. Estar "bajo el agua" significa que su hogar ya no es un activo para ellos. Con todo esto en contra de ellos y muy pocas opciones, el resultado para muchos fue incumplimiento y mitigación de pérdidas o ejecuciones hipotecarias .
La mitigación de pérdidas puede ser negociada directamente por el propietario o un abogado. Tenga cuidado con las reclamaciones fraudulentas de terceros, un estudio de 2008 del profesor Alan M White encontró que de las 4.342 modificaciones que estudió, solo 62 recibieron reducciones principales. [9]
Aún sintiendo el golpe, esto ha llevado a una pérdida de equidad (de niveles inflados) para todos los propietarios de viviendas en el país. [10] Con menos equidad, los propietarios de viviendas tienen menos probabilidades de calificar para un préstamo que los refinanciará con un préstamo arriesgado; con menos capital, menos propietarios de viviendas pueden calificar para una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda o una segunda hipoteca para pagar emergencias financieras. [11]
Referencias
- ^ Política y orientación de mitigación de pérdidas
- ^ "La lógica seductora pero defectuosa de la reducción principal" . Banco de la Reserva Federal de Atlanta.
- ^ Preguntas frecuentes sobre mitigación de pérdidas y servicios de préstamos de la FHA NSC
- ^ http://www.philadelphiafed.org/community-development/publications/cascade/66/01_limiting-loan-losses.cfm
- ^ ElBoghdady, Dina; Trejos, Nancy (15 de junio de 2007). "La tasa de ejecución hipotecaria alcanza un máximo histórico" . The Washington Post .
- ^ http://ml-implode.com/index.html#lists
- ^ http://www.investopedia.com/terms/c/creditcrunch.asp
- ^ http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/charts.asp
- ^ White, Alan M., Reescritura de contratos, venta al por mayor: datos sobre modificaciones hipotecarias voluntarias de informes de remesas de 2007 y 2008 (26 de agosto de 2008). Fordham Urban Law Journal, de próxima publicación. Disponible en SSRN: http://ssrn.com/abstract=1259538
- ^ Se observó que el valor líquido de la vivienda ha caído por debajo del 50 por ciento por primera vez en la historia. https://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-03-06-foreclosure-record_N.htm
- ^ El jefe de la Fed cambia de ruta, inventando la política en crisis
enlaces externos
- HUD.gov - Frecuencia de modificación de préstamos