Una cláusula de vencimiento a la venta es una cláusula en un préstamo o pagaré que estipula que el saldo total del préstamo puede ser exigido (reembolsado en su totalidad) en el momento de la venta o transferencia de propiedad de la propiedad utilizada para garantizar el pagaré. El prestamista tiene el derecho, pero no la obligación, de cancelar el pagaré adeudado en tal circunstancia.
En la inversión inmobiliaria , la cláusula de vencimiento en venta puede ser un impedimento para el propietario que desea vender la propiedad y que el comprador se haga cargo de un préstamo existente en lugar de pagar el préstamo como parte de la venta. Del mismo modo, una cláusula de vencimiento a la venta interferiría con la extensión del financiamiento del vendedor a un comprador mediante el uso de una hipoteca integral , también llamada "hipoteca con todo incluido", "escritura de fideicomiso con todo incluido", "fideicomiso con todo incluido". escritura ", o" AITD ". Cualquiera de estos arreglos desencadena la cláusula de vencimiento en venta en la hipoteca existente del vendedor y, por lo tanto, el prestamista puede cancelar el vencimiento del préstamo. Si se transfiere una propiedad con una cláusula de vencimiento en venta en el préstamo hipotecario y el préstamo no se cancela, el banco podría cancelar el préstamo y luego ejecutar la hipotecaen la propiedad si el comprador no puede ofrecer inmediatamente la totalidad del saldo restante del préstamo. La probabilidad de que esto ocurra depende de cómo le vaya a la economía inmobiliaria. Si el comprador continúa pagando los pagos del préstamo a su vencimiento, es menos probable que el banco realmente cancele el vencimiento del préstamo, pero aún así es la elección del banco.
A principios de la década de 1980, con las tasas de interés de los nuevos préstamos al 18%, los bancos intentaron con frecuencia hacer cumplir las cláusulas de vencimiento a la venta con respecto a los préstamos más antiguos que se habían otorgado a tasas de interés más bajas (especialmente los otorgados antes de la recesión de 1973-1975). y la estanflación resultante ), para que pudieran retirar esos préstamos de sus libros, obligar a los compradores a obtener nuevos préstamos para financiar sus transacciones y prestarles fondos a tasas de interés más altas. En el mercado de préstamos de la década de 2010, muchos observadores creen que no es probable que los bancos hagan cumplir las disposiciones sobre vencimiento a la venta a menos que tengan otra razón para exigir el vencimiento del préstamo.
Ley de los Estados Unidos
Prácticamente todos los préstamos hipotecarios hechos en los Estados Unidos por prestamistas institucionales en los últimos años contienen una cláusula de vencimiento a la venta. Estas cláusulas están destinadas a requerir que el préstamo se pague en su totalidad en el caso de una venta o transferencia de intereses en la propiedad en cuestión. Esto contrasta con la amplia disponibilidad de hipotecas asumibles en el pasado. Las hipotecas asumibles permitirían a una segunda parte asumir la posición de prestatario y esencialmente adoptar el acuerdo que ya existe entre el comprador y la institución financiera. Hasta 1982, la aplicabilidad de las disposiciones sobre vencimiento a la venta era básicamente una cuestión de ley estatal, no federal. Muchos estados habían adoptado leyes que permitían que los compradores asumieran los préstamos existentes, estuviese o no dispuesto a aceptar el prestamista. La lógica detrás de estas leyes era generalmente que a un prestamista se le debería permitir cancelar un préstamo cuando la propiedad que garantiza el préstamo se vende solo si el prestamista podía demostrar que la venta y transferencia de la propiedad reducía la seguridad del prestamista o aumentaba el riesgo de que el prestamista. el préstamo entraría en mora.
Sin embargo, en 1982 el Congreso aprobó el Garn – St. Ley de Instituciones Depositarias de Germain . La Sección 341a de la Ley (codificada en el Título 12, Código de los EE. UU., Sección 1701j-3 ) hace que la aplicabilidad de las disposiciones sobre vencimiento a la venta sea un asunto federal y establece que si los documentos de préstamos inmobiliarios contienen una disposición sobre vencimiento a la venta, que la disposición es exigible si la propiedad que garantiza el préstamo se transfiere sin el consentimiento del prestamista. Los prestamistas institucionales presionaron con éxito al Congreso para agregar la Sección 341a de la Ley a la ley federal.
Por lo general, los prestamistas no están obligados a incluir disposiciones sobre vencimiento a la venta en los préstamos, pero es una práctica casi universal que los prestamistas institucionales las incluyan. En el caso de préstamos de prestamistas privados, como el financiamiento otorgado a los compradores por los vendedores, no siempre se incluyen las disposiciones sobre vencimiento a la venta. Además, un comprador y un vendedor podrían negociar la inclusión de una cláusula de vencimiento en la venta que permita la suposición de un préstamo por única vez.
Existen ciertas excepciones a la aplicabilidad de las cláusulas de vencimiento a la venta. Estos generalmente están contenidos en el Título 12, Código de Regulaciones Federales, Sección 591. Por ejemplo, los prestatarios pueden colocar sus casas en su propio fideicomiso sin activar la cláusula de vencimiento en venta. "Un prestamista no puede ejercer su opción de conformidad con una cláusula de vencimiento a la venta en una transferencia a un fideicomiso inter vivos en el que el prestatario es y sigue siendo un beneficiario y que no se relaciona con una transferencia de derechos de ocupación de la propiedad. " (12 USC 1701j-3 (d) (8) .. [5].) Tenga en cuenta que un beneficiario significa posiblemente entre múltiples beneficiarios. De manera similar, la transferencia de la casa del prestatario a un cónyuge como parte de un divorcio o disolución del matrimonio generalmente no desencadena una cláusula de vencimiento. También hay otras exenciones en la ley. El uso de fideicomisos también facilita las transferencias de propiedad a herederos y menores . También puede proteger la propiedad de propietarios adinerados o arriesgados contra la posibilidad de futuras demandas o acreedores porque el fideicomiso, no las personas en riesgo, es el propietario de la propiedad.