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La inversión inmobiliaria implica la compra, propiedad, gestión, alquiler y / o venta de inmuebles con fines de lucro . La mejora de la propiedad inmobiliaria como parte de una estrategia de inversión inmobiliaria generalmente se considera una subespecialidad de la inversión inmobiliaria denominada desarrollo inmobiliario . Los bienes raíces son una forma de activo con liquidez limitada en relación con otras inversiones (como acciones o bonos que se negocian abiertamente en los mercados financieros ). También es intensivo en capital (aunque el capital puede obtenerse mediante apalancamiento hipotecario ) y tiene un alto flujo de efectivodependiente. Si el inversor no comprende y gestiona bien estos factores, el sector inmobiliario se convierte en una inversión arriesgada .
Fuentes y adquisición de propiedades de inversión [ editar ]
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Los mercados inmobiliarios de la mayoría de los países no están tan organizados ni son tan eficientes como los mercados de otros instrumentos de inversión más líquidos. Las propiedades individuales son únicas en sí mismas y no directamente intercambiables, lo que presenta un gran desafío para un inversionista que busca evaluar precios y oportunidades de inversión. Por esta razón, localizar propiedades en las que invertir puede implicar un trabajo sustancial, y la competencia entre inversores para comprar propiedades individuales puede ser muy variable según el conocimiento de la disponibilidad. Las asimetrías de información son habituales en los mercados inmobiliarios. Esto aumenta el riesgo transaccional , pero también brinda muchas oportunidades para que los inversores obtengan propiedades a precios de ganga.Los empresarios inmobiliarios suelen utilizar una variedad de técnicas de tasación para determinar el valor de las propiedades antes de la compra.
Las fuentes típicas de propiedades de inversión incluyen:
- Listados de mercado (a través de un servicio de listado múltiple o intercambio de información comercial )
- Agentes inmobiliarios y corredores inmobiliarios
- Bancos (como departamentos bancarios de propiedad inmobiliaria para REO y ventas al descubierto)
- Entidades gubernamentales (como Fannie Mae , Freddie Mac y otras agencias gubernamentales)
- Subasta pública ( venta de ejecuciones hipotecarias , venta de inmuebles , etc.)
- Ventas privadas (transacciones de venta por el propietario )
- Mayoristas e inversores inmobiliarios (" flipping ")
- A través de acciones en un REIT cotizado
Una vez que se ha localizado una propiedad de inversión y se ha completado la diligencia debida preliminar (investigación y verificación de la condición y estado de la propiedad), el inversor tendrá que negociar un precio de venta y condiciones de venta con el vendedor, y luego ejecutar un contrato de venta. La mayoría de los inversores emplean agentes inmobiliarios y abogados inmobiliarios.para ayudar con el proceso de adquisición, ya que puede ser bastante complejo y las transacciones ejecutadas incorrectamente pueden ser muy costosas. Durante la adquisición de una propiedad, un inversor normalmente hará una oferta formal de compra que incluye el pago de "garantía" al vendedor al comienzo de la negociación para reservar el derecho del inversor a completar la transacción si el precio y los términos se pueden negociar satisfactoriamente. Este depósito de garantía puede ser reembolsable o no, y se considera una señal de la seriedad de la intención de compra del inversor. Los términos de la oferta también suelen incluir una serie de contingencias.que le dan tiempo al inversionista para completar la diligencia debida, inspeccionar la propiedad y obtener financiamiento, entre otros requisitos, antes de la compra final. Dentro del período de contingencia, el inversionista generalmente tiene el derecho de rescindir la oferta sin penalización y obtener un reembolso de los depósitos en garantía. Una vez que hayan expirado las contingencias, rescindir la oferta generalmente requerirá la pérdida de los depósitos de garantía y también puede implicar otras sanciones.
Los activos inmobiliarios suelen ser muy caros en comparación con otros instrumentos de inversión ampliamente disponibles (como acciones o bonos ). Rara vez los inversores inmobiliarios pagarán en efectivo el importe total del precio de compra de una propiedad. Por lo general, una gran parte del precio de compra se financiará mediante algún tipo de instrumento financiero o deuda , como un préstamo hipotecario garantizado por la propia propiedad. El monto del precio de compra financiado con deuda se denomina apalancamiento . El monto financiado por el propio capital del inversor, a través de efectivo u otras transferencias de activos, se denomina capital social.. La relación entre el apalancamiento y el valor de tasación total (a menudo denominado "LTV", o préstamo sobre el valor de una hipoteca convencional) es una medida matemática del riesgo que asume un inversor al utilizar el apalancamiento para financiar la compra de una propiedad. Los inversores generalmente buscan disminuir sus requisitos de capital y aumentar su apalancamiento, de modo que se maximice su retorno de la inversión (ROI). Los prestamistas y otras instituciones financieras generalmente tienen requisitos mínimos de capital para las inversiones inmobiliarias que se les pide que financien, generalmente del orden del 20% del valor de tasación. Los inversionistas que buscan bajos requisitos de capital pueden explorar acuerdos de financiamiento alternativos como parte de la compra de una propiedad (por ejemplo, financiamiento del vendedor, subordinación del vendedor, fuentes de capital privado, etc.)
Si la propiedad requiere una reparación sustancial, los prestamistas tradicionales como los bancos a menudo no prestan sobre una propiedad y es posible que el inversionista deba pedir prestado a un prestamista privado utilizando un préstamo puente a corto plazo como un préstamo de dinero fuerte de un prestamista de dinero fuerte . Los préstamos de dinero duro suelen ser préstamos a corto plazo en los que el prestamista cobra una tasa de interés mucho más alta debido a la naturaleza de mayor riesgo del préstamo. Los préstamos de dinero duro suelen tener una relación préstamo-valor mucho más baja que las hipotecas convencionales.
Algunas organizaciones de inversión inmobiliaria, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y algunos fondos de pensiones y fondos de cobertura , tienen reservas de capital y estrategias de inversión lo suficientemente grandes como para permitir el 100% del capital social en las propiedades que compran. Esto minimiza el riesgo que proviene del apalancamiento, pero también limita el potencial retorno de la inversión.
Al aprovechar la compra de una propiedad de inversión, los pagos periódicos requeridos para pagar la deuda crean un flujo de efectivo negativo continuo (ya veces grande) a partir del momento de la compra. Esto a veces se denomina costo de acarreo o "acarreo" de la inversión. Para tener éxito, los inversores inmobiliarios deben administrar sus flujos de efectivo para crear suficientes ingresos positivos de la propiedad para al menos compensar los costos de mantenimiento.
Con la firma de la Ley JOBS en abril de 2012 por parte del presidente Obama, hubo una relajación de las solicitudes de inversión. Un método más nuevo para obtener capital en cantidades más pequeñas es a través del crowdfunding inmobiliario que puede agrupar a inversores acreditados y / o no acreditados en un vehículo de propósito especial para la totalidad o parte del capital social necesario para la adquisición. Fundrise fue la primera empresa en financiar mediante crowdfunding una inversión inmobiliaria en los Estados Unidos. [1] [2]
Fuentes y gestión de los flujos de efectivo [ editar ]
Una propiedad de inversión típica genera flujos de efectivo para un inversor de cuatro formas generales:
- ingreso operativo neto (NOI)
- compensaciones de refugio fiscal
- acumulación de capital
- revalorización del capital
El ingreso operativo neto , o NOI, es la suma de todos los flujos de efectivo positivos de las rentas y otras fuentes de ingresos ordinarios generados por una propiedad, menos la suma de los gastos corrientes, como mantenimiento, servicios públicos, tarifas, impuestos y otros elementos de esa naturaleza (el servicio de la deuda no se incluye en el NOI). La relación entre el NOI y el precio de compra del activo, expresada como porcentaje, se denomina tasa de capitalización o tasa CAP, y es una medida común del rendimiento de una propiedad de inversión.
Las compensaciones de protección fiscal se producen de una de estas tres formas: depreciación (que a veces puede acelerarse), créditos fiscales y pérdidas por arrastre que reducen la obligación fiscal cargada contra los ingresos de otras fuentes durante un período de 27,5 años. Algunos beneficios de refugio fiscal pueden ser transferibles, dependiendo de las leyes que rigen la responsabilidad fiscal en la jurisdicción donde se encuentra la propiedad. Estos pueden venderse a otros para obtener una devolución en efectivo u otros beneficios.
La acumulación de capital es el aumento en el índice de capital del inversionista a medida que la parte de los pagos del servicio de la deuda dedicada al capital se acumula a lo largo del tiempo. La acumulación de capital cuenta como un flujo de efectivo positivo del activo donde el pago del servicio de la deuda se realiza con los ingresos de la propiedad, en lugar de fuentes de ingresos independientes.
La revalorización del capital es el aumento en el valor de mercado del activo a lo largo del tiempo, realizado como un flujo de efectivo cuando se vende la propiedad. La apreciación del capital puede ser muy impredecible a menos que sea parte de una estrategia de desarrollo y mejora. La compra de una propiedad para la cual la mayoría de los flujos de efectivo proyectados se espera de la revalorización del capital (los precios suben) en lugar de otras fuentes se considera especulación en lugar de inversión.
Gestión de riesgos [ editar ]
La gestión y evaluación del riesgo es una parte importante de cualquier estrategia de inversión inmobiliaria exitosa. Los riesgos ocurren de muchas formas diferentes en cada etapa del proceso de inversión. A continuación se muestra una tabulación de algunos riesgos comunes y estrategias típicas de mitigación de riesgos que utilizan los inversores inmobiliarios.
| Riesgo | Estrategia de mitigación |
|---|---|
| Venta fraudulenta | Verificar propiedad, comprar seguro de título |
| Posesión adversa | Obtenga una encuesta de límites de un topógrafo autorizado |
| Contaminación ambiental | Obtenga un estudio ambiental, realice pruebas de contaminantes (pintura con plomo, asbesto, contaminantes del suelo, etc.) |
| Fallo del sistema o componente del edificio | Complete una inspección completa antes de la compra, realice un mantenimiento regular |
| Pago en exceso al momento de la compra | Obtener tasaciones de terceros y realizar un análisis de flujo de efectivo descontado como parte de la pro forma de inversión , no dependa de la apreciación del capital como la principal fuente de ganancia de la inversión. |
| Déficit de efectivo | Mantener suficientes reservas líquidas o en efectivo para cubrir los costos y el servicio de la deuda durante un período de tiempo. |
| Caída económica | Comprar propiedades con características distintivas en ubicaciones deseables para diferenciarse de la competencia, controlar la estructura de costos, hacer que los inquilinos firmen contratos de arrendamiento a largo plazo |
| Destrucción de propiedad por parte del inquilino | Examine a los posibles inquilinos cuidadosamente, contrate administradores de propiedades con experiencia |
| Subestimación del riesgo | Analice cuidadosamente el desempeño financiero utilizando supuestos conservadores, asegúrese de que la propiedad pueda generar suficiente flujo de efectivo para mantenerse a sí misma |
| Caída del mercado | Comprar propiedades en base a un enfoque conservador que el mercado podría disminuir y los ingresos por alquiler también pueden disminuir. |
| Desgaste y desgaste general | Realizar bricolaje o técnicos profesionales como fontaneros, electricistas, constructores, carpinteros. |
| Incendio, inundación, lesiones personales | Póliza de seguro en la propiedad |
| Planificación fiscal | Planifique las compras y ventas en torno a una estrategia de salida para ahorrar impuestos. |
Estrategias de inversión [ editar ]
Inversión en ejecución hipotecaria [ editar ]
Algunas personas y empresas centran su estrategia de inversión en la compra de propiedades que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria . Una propiedad se considera en pre-ejecución hipotecaria cuando el propietario ha incumplido con su préstamo hipotecario. Los procesos formales de ejecución hipotecaria varían según el estado y pueden ser judiciales o no judiciales, lo que afecta el tiempo que la propiedad está en la fase previa a la ejecución hipotecaria. Una vez que los procesos formales de ejecución hipotecaria están en marcha, estas propiedades se pueden comprar en una venta pública, generalmente llamada subasta de ejecución hipotecaria o venta del alguacil. Si la propiedad no se vende en la subasta pública, la propiedad de la propiedad se devuelve al prestamista. [3] Las propiedades en esta fase se denominan propiedad inmobiliaria o REO.
Una vez que una propiedad se vende en la subasta de ejecución hipotecaria o como REO, el prestamista puede quedarse con las ganancias para satisfacer su hipoteca y cualquier costo legal en el que haya incurrido menos los costos de venta y cualquier obligación tributaria pendiente.
El banco que ejecuta la hipoteca o la institución crediticia tiene el derecho de seguir respetando los arrendamientos de los inquilinos (si hay inquilinos en la propiedad) durante la fase REO, pero por lo general, el banco quiere que la propiedad esté vacante para poder venderla más fácilmente. [4]
Comprar, rehabilitar, alquilar y refinanciar [ editar ]
Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar (BRRR) [5] es una estrategia de inversión inmobiliaria utilizada por inversores inmobiliarios que tienen experiencia en la renovación o rehabilitación de propiedades pero que desean invertir en una propiedad de alquiler para obtener un flujo de caja constante. Algunos inversores agregan una R adicional que significa Repetir como una forma de construir una cartera de bienes raíces.
Un inversionista de bienes raíces compra una propiedad de inversión con un valor deprimido porque necesita reparaciones y / o actualizaciones cosméticas. Luego, el inversionista actualiza la propiedad, incluidas las reparaciones estructurales necesarias para que una casa cumpla con el código actual . A menudo incluye actualizaciones cosméticas como pintura nueva, pisos, baldosas, encimeras y electrodomésticos de cocina. Luego, el inversionista encuentra un inquilino y se convierte en un propietario que recibe el alquiler, generalmente mensualmente. [6] Luego, la propiedad se refinancia, generalmente a un préstamo a 30 años totalmente amortizado.
Ver también [ editar ]
- Efectivo sobre devolución en efectivo
- Inversión inmobiliaria creativa
- Tasa interna de retorno
- Compañía de inversión
- Calificación de inversión para bienes raíces
- Valoración de inmuebles
- Desarrollador de bienes raíces
- Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
- Inversionista de bienes raíces
- Propiedad sobre plano
- Venta al por mayor
- Recuperación de la depreciación
Referencias [ editar ]
- ^ https://www.crowdfundinsider.com/2014/09/50892-fundrise-adds-big-name-investors-including-ratner-elghanayan-guggenheim-funding-now-38-million/
- ^ https://blogs.wsj.com/venturecapital/2014/09/26/renren-backed-fundrise-bulks-up-in-real-estate-crowdfunding-sector/
- ↑ Levinrad, Lex (17 de diciembre de 2010). "Invertir en ejecuciones hipotecarias para principiantes" . Instituto de bienes raíces en dificultades . Archivado desde el original el 2 de enero de 2013 . Consultado el 31 de diciembre de 2012 .
- ↑ Portman, Janet (7 de febrero de 2008). "La ejecución hipotecaria causa dolor a los inquilinos" . Inman News . Consultado el 24 de febrero de 2008 .
- ^ "La desaceleración de la vivienda pone nerviosa a la multitud de arreglar y voltear" . WSJ . Consultado el 15 de octubre de 2019 .
- ^ "Cómo los inversores jóvenes persiguen la jubilación anticipada" . Revisión de negocios de Albany . Consultado el 15 de octubre de 2019 .
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