En los Estados Unidos , una nota hipotecaria (también conocida como nota de gravamen de bienes raíces , nota del prestatario ) es un pagaré garantizado por un préstamo hipotecario específico .
Los pagarés hipotecarios son una promesa escrita de devolver una determinada suma de dinero más intereses a una tasa y un período de tiempo específicos para cumplir la promesa. Mientras que la hipoteca de escritura o contrato mismo hypothecates o impone un gravamen sobre el dominio de bienes inmuebles como garantía para un préstamo , la nota de hipoteca establece la cantidad de la deuda y la tasa de interés , y obliga al prestatario , que firma la nota, personalmente reembolso. En ejecución hipotecariaprocedimientos en ciertas jurisdicciones, los prestatarios pueden exigir a la parte adjudicataria que presente el pagaré como prueba de que son los verdaderos propietarios de la deuda. [1]
En Australia
Las definiciones técnicas de los productos pueden variar de un país a otro. En Australia , como ejemplo, una nota hipoteca es un asegurado (deuda senior) valor de deuda (también conocido como bono de crédito asegurada) que puede ser emitido en relación a toda una transacción de crédito especificado (por lo que uno aislado y toda operación de préstamo) o partes de los mismos . Si bien los títulos de deuda australianos son muy diversos, los pagarés hipotecarios, por definición, se refieren a transacciones respaldadas por hipotecas registradas sobre garantías reales, que ofrecen claras ventajas a los acreedores garantizados como la indefactibilidad, [2] que no se extienden a las hipotecas no registradas.
Por primera vez en octubre de 2019, a través de un anuncio a la Bolsa de Valores de Australia , se ofrecieron pagarés hipotecarios fraccionados denominados "MNotes" como títulos de deuda. [3] En ese caso, la diferencia distintiva fue la estructuración de estos valores. En lugar de un pagaré hipotecario por transacción completa, ahora se emite 1 MNote por cada $ 1.00 de un bono de crédito garantizado especificado, clasificado pari passu con otros MNotes emitidos con respecto a una transacción específica y atrayendo un cupón basado en la evaluación general del riesgo de tal transacción subyacente. Al igual que con los bonos de tasa fija y otros títulos de deuda, el cupón (el rendimiento ofrecido como retorno) y el capital vencen al vencimiento de la nota hipotecaria o MNote. El rendimiento de los pagarés hipotecarios y / o MNotes refleja los términos ofrecidos, la liquidez, la calidad crediticia, la clasificación y el tipo de garantía de la propiedad. [4]
Al igual que otros instrumentos de inversión que se ofrecen en Australia, los pagarés hipotecarios solo pueden ser emitidos por planes de inversión gestionados registrados y / o titulares de una licencia de servicios financieros australiana [5] que describa todos los términos y condiciones de inversión.
Determinantes del tipo de hipoteca
En su mayor parte, es la nota hipotecaria la que determina el "tipo" de hipoteca:
- si el pagaré tiene una tasa de interés fija y pagos, entonces el préstamo es un préstamo hipotecario de tasa fija (FRM)
- una tasa de interés fija con pagos ajustados es una Hipoteca de Pago Graduado (GPM)
- una tasa de interés flotante y una cantidad de pago indica una hipoteca de tasa ajustable (ARM)
- un calendario de amortización más largo que la fecha de vencimiento indica una hipoteca de pago global
- cuando el cronograma de pagos requiere solo intereses y no capital, dejando así el capital total adeudado al vencimiento, el préstamo es un préstamo solo con intereses
- una frecuencia de ajuste de pago menor que la frecuencia de ajuste de la tasa de interés implica una hipoteca que permite una amortización negativa
Notas hipotecarias como inversiones
Al igual que los bonos , las notas hipotecarias ofrecen a los inversores un flujo de pagos durante un período de tiempo. Las notas hipotecarias se negocian en el mercado secundario en su totalidad o como parte de un valor respaldado por una hipoteca . A diferencia de los bonos, los precios de las notas hipotecarias se cotizan como una cifra porcentual, por ejemplo, 95 para 95%. [6]
Importancia
En el Reino Unido , la deuda relacionada con las hipotecas asciende a más de 1 billón de libras esterlinas. [7] En el mercado de bonos de Estados Unidos , la deuda relacionada con hipotecas asciende a $ 6,5 billones y representaba el 23% del mercado al 31 de diciembre de 2006. [8] En 2006, se emitieron $ 1,93 billones de deuda hipotecaria sobre el bono de EE. UU. mercado; esto es aproximadamente el PIB del Reino Unido y es más grande que cualquier otra categoría de deuda. [8]
Riesgos
Los riesgos asociados a las notas hipotecarias son muy similares a los de los bonos:
- riesgo de crédito , es decir, el riesgo de que el prestatario incumpla
- Ejecutará una hipoteca y recuperará su dinero
- riesgo de pago anticipado (los prestatarios tienen una opción de compra , es decir, pueden pagar la deuda antes de tiempo)
Por una tarifa, garantes como Fannie Mae , Freddie Mac y Ginnie Mae garantizan valores respaldados por hipotecas contra el riesgo de incumplimiento del propietario, reduciendo así el riesgo crediticio asociado con los pagarés hipotecarios.
Inversionistas
Los compradores de pagarés hipotecarios son empresas o inversores con capital para adquirir un pagaré hipotecario. Si alguien tiene una hipoteca privada, estos inversores darán efectivo y se harán cargo de la recepción de los pagos mensuales que se estaban pagando al propietario anterior. Una nota hipotecaria para estos inversores son préstamos hipotecarios o hipotecas que están garantizados por bienes raíces . Las notas hipotecarias pueden oscilar entre $ 10,000 y decenas de millones de dólares.
Los compradores de billetes pueden comprar billetes en casi cualquier tipo de propiedad, aunque las casas unifamiliares ocupadas por el propietario tienden a obtener los mejores precios. El comprador de un pagaré ofrecerá un precio determinado en función de sus factores de riesgo percibidos, que incluyen la cantidad de capital en la propiedad, el crédito del pagador, el tipo y condición de la propiedad y el área circundante, elementos del pagaré, etc. los compradores de billetes basados en la base solo comprarán en los 50 estados, aunque algunos anuncian que pueden comprar billetes en Canadá.
Comparación con otras inversiones
La ventaja de una nota hipotecaria sobre otras inversiones es que una nota hipotecaria permitirá cobrar los intereses mensualmente. No se cobran comisiones de ventas ni tarifas de una inversión en pagaré hipotecario.
Producir la defensa del pagaré en los procedimientos de ejecución hipotecaria
La cadena de título de un pagaré es muy importante para todos los propietarios de viviendas en Estados Unidos. La incapacidad de mostrar una cadena completa de título y propiedad de un pagaré del Prestamista A al Prestamista B al Prestamista C, etc. se ha convertido en un impedimento importante en la capacidad de los administradores hipotecarios para ejecutar la hipoteca de propiedades en estados de ejecución hipotecaria y en alivio de estadías en Tribunal Federal de Quiebras . La cuestión de la legitimación (en otras palabras, la cuestión de quién tiene el derecho legal de demandar) es la base de la estrategia de producir el pagaré, que obliga a un prestamista a demostrar que tiene el derecho legal de demandar.
Los abogados estiman que los documentos pertenecientes a hasta el 50% de las hipotecas realizadas entre 2001-2008 se han perdido o destruido, lo que ha llevado a los prestatarios a que exijan que la parte ejecutante presente el pagaré como prueba de la deuda. [9]
Defensores de los consumidores [ ¿quién? ] afirman que casi todas las entidades que intentan ejecutar la hipoteca de los propietarios de viviendas no son el prestamista real, sino un administrador que cobra los pagos mensuales de un fideicomiso de garantía respaldada por hipotecas (MBS). Por lo tanto, los tribunales han determinado que los Administradores no son la verdadera parte interesada y no tienen capacidad legal para buscar reparación en los tribunales. [ cita requerida ]
Referencias
- ↑ Stacy, Mitch (17 de febrero de 2009). "Algunos propietarios se enfrentan a una ejecución hipotecaria diciendo a los bancos 'Muéstrame la nota ' " . Associated Press.
- ^ Bransgrove, Matthew (17 de noviembre de 2003). "Indefectibilidad del Título Hipotecario y Excepciones al mismo" (PDF) . Facultad de Derecho : 4–37.
- ^ "Lanzamiento de MNotes" (PDF) . Bolsa de Valores de Australia . 31 de octubre de 2019.
- ^ Bennett, John (agosto de 2017). "Una guía del inversor sobre valores de deuda" (PDF) . Banco Nacional de Australia : 21 - a través de Google.
- ^ "Orientación regulatoria de ASIC sobre el cumplimiento del régimen de servicios financieros" . Comisión Australiana de Valores e Inversiones .
- ^ Wiedemer, John (2001). Finanzas inmobiliarias, octava edición . Prentice Hall. pag. 57.
- ^ Thornton, Philip (30 de junio de 2006). "La deuda hipotecaria del Reino Unido se eleva a 1 billón de libras esterlinas" . The Independent .
- ^ a b "Aumento de la emisión del mercado de bonos de Estados Unidos en 2006; Renta variable, clases de activos de mayor riesgo crediticio con mejor rendimiento" (PDF) . Research Quarterly . Febrero de 2007.
- ^ Branson, Michael (24 de febrero de 2009). "Produzca la nota o no ejecute una hipoteca hoy" . Noticias de Huliq.