Eves v Eves [1975] EWCA Civ 3 es uncaso de derecho agrario inglés relativo a los fideicomisos constructivos de la vivienda familiar. [1]
Vísperas v vísperas | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación |
Nombre completo del caso | Janet Eves contra Stuart Eves |
Decidido | 28 de abril de 1975 |
Cita (s) | [1975] EWCA Civ 3 [1975] 1 WLR 1338 |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | Recurrente perdido en el Tribunal Superior el 10 de abril de 1974 ante el Vicecanciller |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Lord Denning, maestro de los rollos Browne LJ Brightman J |
Palabras clave | |
confianza constructiva, vivienda familiar, equidad, convivencia |
Hechos
El Sr. Eves compró una casa y mantuvo el título legal a su nombre utilizando las ganancias de su antigua casa y un préstamo hipotecario. Su novia conviviente por lo que resultaría 4+1 ⁄ 2 años, Janet Eves, vivía allí y preguntó por qué no la habían nombrado propietaria. Dijo que era porque ella aún no tenía 21 años. No se habían casado porque el señor Eves ya estaba casado, pero estaban separados. Sin embargo, Janet tomó su apellido por escrutinio a finales de 1968 tras mudarse a su casa matrimonial anterior. Janet dio a luz a su primer hijo en abril de 1969. "La casa estaba muy sucia y en ruinas. Entraron y se establecieron allí. Ella hizo mucho trabajo en la casa y el jardín. Hizo mucho más de lo que harían muchas esposas". Quitó el papel tapiz en el pasillo. Pintó carpintería en el salón y la cocina. Pintó los gabinetes de la cocina. Pintó los ladrillos en el frente de la casa. Rompió el concreto [con un mazo de 14 libras] en el jardín delantero. Ella llevó las piezas a un contenedor. Ella, con él, demolió un cobertizo y construyó un nuevo cobertizo. Ella preparó el jardín delantero para el césped. Para agregar a todo, tuvieron su segundo hijo, una niña, en 29 de diciembre de 1970 ". [2]
El 19 de enero de 1973, Janet recibió una orden de los magistrados que le otorgaba la custodia de los dos niños y ordenaba a Stuart Eves que pagara cinco libras semanales de manutención por cada uno. No mantuvo esos pagos. [2]
El caso llegó al Tribunal Superior en abril de 1974, ante el Vicecanciller. Aceptó la evidencia de Janet con preferencia a la de Stuart Eves, pero sostuvo que ella no tenía derecho a ninguna parte de la casa. Ella apeló. [2]
Juicio
Lord Denning MR sostuvo que el Sr. Eves mantuvo la casa en confianza constructiva y Janet tenía una participación del 25%. Hacer el trabajo de mejora manifestó una intención común de compartir el valor neto de la vivienda.
Los otros jueces de apelación estuvieron de acuerdo pero con razonamientos diferentes:
El vicecanciller aceptó, a su juicio, que había habido algún tipo de arreglo entre Janet y Stuart Eves para que la casa se pusiera a sus nombres conjuntos, pero que Stuart Eves había engañado a Janet Eves para que no lo hiciera diciendo que la casa no podía ser tomada en su nombre porque tenía menos de 21 años. De hecho, tenía más de 21 cuando se ejecutó el transporte. El vicerrector dijo:
Si esta discusión y este arreglo hubieran estado de alguna manera vinculados en la evidencia a las actividades de la Sra. Eves después de la compra, el arreglo, creo, brindaría un apoyo considerable para una inferencia de propiedad común basada en la contribución representada por estas actividades.
El vicerrector, sin embargo, llegó a la conclusión de que no pudo encontrar ningún vínculo de ese tipo. Por razones que el Sr. Juez Brightman expresará con más detalle, estoy dispuesto a deducir que existía tal vínculo; y en consecuencia, el resultado es que Janet Eves tiene derecho a una participación en el interés beneficiario de esta casa. Estoy de acuerdo con mi Señor en que la cifra correcta en este caso es una cuarta parte. En consecuencia, estoy de acuerdo, como he dicho, en que se permita la apelación y se haga el pedido en la forma propuesta por mi Señor. [2]
El demandado vendió la casa en Romford. 39, Broadhurst Avenue se compró al precio de £ 5,600. £ 2,400 provinieron de los ingresos netos de la venta de la casa Romford, y el saldo de £ 3,200 se recaudó en hipoteca. El traspaso se realizó a nombre del demandado únicamente y la escritura de la hipoteca fue ejecutada por él solo.
De las pruebas se desprende, y así lo determinó el vicerrector, que en el momento de la compra la demandada le dijo a la recurrente que si ella hubiera tenido 21 años, habría puesto la casa en sus nombres conjuntos, porque iba a ser su hogar común. Está de acuerdo en que usó su edad como excusa para evitar este curso. Se le preguntó en el contrainterrogatorio:
"¿Por qué le hiciste ese comentario acerca de que la casa tenía nombres comunes, sino por el hecho de que ella tenía menos de 21 años?" Respondió:
"Supongo que en ese momento fue una excusa para no tener que ponerlo en nombres conjuntos".
Me parece que esta respuesta plantea una clara inferencia de que había un entendimiento entre ellos de que ella tenía la intención de tener algún tipo de interés de propiedad en la casa: de lo contrario, no habría sido necesaria ninguna excusa.
Después de la compra, el apelante y el demandado se dispusieron a poner en orden la casa y el jardín. El vicerrector aceptó la siguiente descripción del trabajo realizado por el recurrente, la mayor parte de la cual encontró se llevó a cabo poco después de la mudanza ...
En diciembre de 1970 nació una segunda hija. Desafortunadamente, las relaciones se deterioraron y en noviembre de 1972 la demandada se fue. Se volvió a casar en 1972. Él y su esposa ahora viven en la casa. Se le otorgó al apelante la custodia de los dos niños y se ha dictado una orden exigiendo al demandado que contribuya a su manutención. La recurrente y sus hijos ahora tienen un hogar en otro lugar ...
Gissing v Gissing [1971] es la autoridad principal que se nos ha leído para indicar el enfoque correcto de este tipo de casos ...
El presente caso es diferente. La demandada claramente indujo a la recurrente a creer que ella iba a tener algún interés indefinido en la propiedad, y que su nombre solo se omitió del traspaso debido a su edad. Esto, por supuesto, no es suficiente por sí solo para crear un interés beneficioso a su favor; En el mejor de los casos, habría una mera "declaración voluntaria de confianza" que sería "inaplicable por falta de redacción": según Lord Diplock ...
Sin embargo, si fuera parte del trato entre las partes, expreso o implícito, que la recurrente contribuya con su trabajo a la reparación de una casa en la que tendría algún interés benéfico, entonces creo que el arreglo se convierte en uno al que la ley puede aplicar. Esto parece ser coherente con el razonamiento ...
Aplicando la ley en un campo difícil lo mejor que puedo, llego a la conclusión, sin mucha confianza, de que el tribunal debe dar a entender que el apelante tenía la intención de adquirir una cuarta parte de la participación en la casa. Sobre esta base, el demandado mantiene la casa en fideicomiso en tres cuartas partes para él y en una cuarta parte para el apelante.
Al mismo tiempo, considero que mientras el demandado mantenga bajos los pagos de la hipoteca, no debería ser responsable ante el recurrente de un alquiler de ocupación. Asimismo, siempre que cubra los atrasos en la pensión alimenticia con respecto a sus hijos por parte del apelante en un plazo razonable y continúe pagando las cuotas adeudadas en el futuro, no debe ordenarse una venta a instancia del apelante en para darse cuenta de su interés en la propiedad. Cuando los hijos superan la edad en la que deben pagar los alimentos, es posible que el tribunal deba considerar si sería correcto ordenar una venta a instancia del apelante. Pero, por supuesto, el encuestado puede contentarse con pagarle por acuerdo. Además, cuando ya no se adeuden los pagos de la hipoteca, puede ser necesario que el tribunal considere la cuestión de un alquiler de ocupación. Sin embargo, estas son cuestiones futuras y es de esperar que se resuelvan satisfactoriamente por acuerdo entre las partes antes de que surjan realmente. [2]
Considerado en
R contra Robson (Stephen) (1990) 92 Cr App R 1; The Times, 7 de agosto de 1990, CA (E&W) [3]
Aplicado en
Grant contra Edwards [1986] Capítulo 638, CA (E&W) [3]