Flying freehold es un término legal en inglés para describir un dominio absoluto que sobresale o subyace a otro dominio absoluto. Los casos comunes incluyen una habitación situada sobre un pasillo compartido en una casa adosada, o un balcón que se extiende sobre una propiedad vecina.
En la ley de Inglaterra y Gales, originalmente una propiedad absoluta incluía el suelo, todo lo que estaba debajo y todo lo que estaba encima. [Notas 1] En el siglo XIII, los tribunales habían comenzado a aceptar que un dominio absoluto podía sobresalir o subyacer a otro. Este concepto fue establecido como ley en el siglo XVI. [1]
Los derechos de propiedad en vuelo se consideran un defecto de título, porque rara vez tienen derechos adecuados de apoyo de la estructura debajo o derechos de acceso para hacer reparaciones. [2] Este es un problema si, por ejemplo, es necesario erigir andamios en el terreno debajo del dominio absoluto volador: se requerirá el consentimiento del propietario y puede negarse o querer cobrar una prima. Si el trabajo es necesario, puede ser posible obtener una orden judicial en virtud de la Ley de acceso a tierras vecinas de 1992 , pero hay costos e incertidumbres involucrados, y la situación podría ser aún peor si la estructura debajo es un terreno no registrado y la identidad del el propietario no está claro. [1]
Existe una situación de contraparte llamada dominio absoluto progresivo donde surgen problemas similares. Un dominio absoluto es donde, por ejemplo, un sótano o un sótano perteneciente a un dominio absoluto subyace a un dominio absoluto diferente a nivel del suelo. Las obras pueden resultar imposibles sin el consentimiento del propietario libre mencionado anteriormente si alguna obra pudiera afectarla o necesitar acceso a ella. [1]
Estas preocupaciones significan que los prestamistas hipotecarios y otros proveedores de financiamiento por lo general quieren más detalles sobre la propiedad antes de aprobar hipotecas, etc. El enfoque de los prestamistas varía mucho. Algunos prestamistas se muestran cautelosos con las propiedades ilegales, mientras que otros aprecian que esto es algo común (particularmente en las propiedades de terrazas más antiguas) y actúan en consecuencia. Al considerar una solicitud de hipoteca para una propiedad con dominio absoluto, también se puede considerar el grado en que la propiedad se extiende sobre una propiedad vecina antes de aprobar una solicitud y puede resultar en que un prestamista requiera una póliza de indemnización por título, que es un tipo de seguro contra problemas que surjan del dominio absoluto aéreo, [1] o incluso exigir la compra de una escritura de derecho de acceso. [2]
Debido a los diversos problemas, hoy en día las propiedades libres volantes no se crean voluntariamente, sino que se utilizan arrendamientos a largo plazo . [1]
Ver también
- Tyneside flat , una disposición de dos pisos, uno encima del otro. Estos a menudo implican acuerdos recíprocos para la propiedad absoluta.
Referencias
- Notas al pie
- ↑ El principio era cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos (latín: "el que posee la tierra es dueño de todo lo que llega hasta los mismos cielos y hasta las profundidades de la tierra"). Sin embargo, en Bernstein -v- Skyviews [1978] QB 479, Griffiths J sostuvo que los derechos de un terrateniente se extienden "hasta la altura necesaria para el uso y disfrute ordinario de su tierra y las estructuras sobre ella". Así, por ejemplo, los aviones que vuelan a una altura normal no traspasan la propiedad. También se pueden excluir los derechos sobre minerales y recursos. Por ejemplo, el tesoro y los depósitos de oro, plata, petróleo o gas natural pertenecen a la Corona.
- Citas
- ^ a b c d e Perrott, R. y Brandes, A .: Aprenda el truco: Flying Freeholds . Estates Gazette , 25 de junio de 2011, pág. 101. ISSN 0014-1240 .
- ^ a b Dunn, S. La casa que estamos comprando tiene un dominio absoluto. ¿Qué es esto? , The Independent , 5 de noviembre de 2008. Consultado el 6 de septiembre de 2011.