La tierra no registrada en la ley inglesa es la tierra que no ha sido registrada en el Registro de la Propiedad de HM. Según los principios residuales de la ley de tierras inglesa , para las tierras no registradas, la prueba del título se basa en títulos de propiedad históricos y un registro de ciertos cargos en virtud de la Ley de Derechos de la Tierra de 1972 .
Obligación de registrarse
En 2013, debido a que el registro del título nunca fue obligatorio per se , el 13 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales permaneció sin registrar. [3] Sólo si se lleva a cabo una transacción identificada en la sección 4 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , como en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 1925 , la tierra se inscribirá obligatoriamente en el registro. Sin embargo, esto incluyó cualquier venta, hipoteca o arrendamiento durante siete años.
Esto significa que para encontrar la "raíz del título" de la propiedad no registrada y los diversos derechos que otros puedan tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el paquete de escrituras correspondiente, que se remonta al menos a 15 años. [4] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de títulos de propiedad.
Prioridad de los derechos de propiedad
El primer principio básico de la tierra no registrada era que todos los derechos de propiedad legal vinculaban a todos, independientemente de que alguien los conociera o no. Por lo general, estos estarían en las escrituras que se mantuvieron, aunque los intereses pequeños como un arrendamiento de menos de tres años no lo harían debido a su exención de formalidad, como ocurre con las tierras registradas. [5]
El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos obligaban a todos, excepto al comprador de buena fe del patrimonio legal, sin previo aviso del interés equitativo. Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e incontestable", [6] de modo que la persona con un interés equitativo solo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser un comprador por valor significaba no recibir la propiedad como un regalo, [7] y de buena fe significaba actuar de buena fe . A su vez, la buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar la tierra sin tener ningún aviso real [8] y no era razonable haber sabido sobre el interés equitativo de otra persona. [9] De acuerdo con el artículo 199 de la Ley de propiedad de 1925 , y los casos a través de los tribunales, los compradores de tierras estarían obligados por intereses equitativos anteriores si el interés "hubiera llegado a su conocimiento si las investigaciones e inspecciones se hubieran realizado como debían razonablemente realizado ". [10] Así, por ejemplo, en Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard , se sostuvo que la ropa de una divorciada presente en una casa obligaba a un agente del banco que inspeccionaba una propiedad con un aviso de su interés equitativo. [11] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para asegurar que las personas no fueran privadas de sus intereses en sus hogares sin su consentimiento verdadero e informado, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos eran siempre vinculantes.
Cargos territoriales
Además de estas reglas básicas, la Ley de Tasas de Tierras de 1972 , siguiendo a su predecesora de 1925 , requería que algunos tipos de tasas tuvieran que ingresarse en otro registro especial de tasas por tierras no registradas. De acuerdo con la sección 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que registrarse antes de ser vinculante, a pesar de que anteriormente había contado como un derecho de propiedad legal. [12]
Los otros tipos importantes de cargos que debían registrarse son los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [13] un derecho de la Ley de derecho de familia de 1996, Parte IV, [14] y un "contrato de sucesión" (es decir, un derecho futuro a comprar un propiedad, o una opción de compra). [15] Sin registro, esos cargos serían nulos, pero una vez registrados, esos cargos vincularían a todos. [16] El registro iría en contra del nombre del titular del título, aunque esto a veces era propenso a ser confuso si las personas ocasionalmente usaban nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [17] Si una búsqueda oficial del registro no revelaba ningún título, el comprador obtendría buenos derechos legales. [18]
Sin embargo, una flagrante injusticia fue que la Cámara de los Lores sostuvo que las reglas de registro eran estrictas. En Midland Bank Trust Co Ltd v Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, una opción para comprar la propiedad, pero no la registró. Luego, Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de sucesión, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por 500 libras esterlinas para anular el acuerdo. Aunque el comprador tenía un aviso real del interés equitativo de Geoffrey, no importaba porque no estaba registrado. En otro ejemplo, se sostuvo en Lloyds Bank v Carrick que una persona en la ocupación real de una casa, que tenía un derecho no registrado para comprar la casa, no podía reclamar un interés primordial (como hubiera sido posible en un terreno registrado) porque el la única fuente de interés era el contrato de sucesión, y sin registro éste era nulo. [19]
Las anomalías del sistema siempre fueron reconocidas, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas se redujeran. [20] La solución, quizás más simple, de aprobar una legislación que requiera que todo se registre obligatoriamente, aún no se ha tomado.
Ver también
Notas
- ^ Ver Ley de Registro de Tierras de 2002 (Disposiciones Transitorias) (No 2) Orden 2003/2431 y LRA 2002 Sch 3, párrafo 16
- ^ [2003] UKHL 37
- ^ Registro de la propiedad de HM , informe anual y cuentas 2012/13 ( 2013 ) 5.
- ^ Ley de registro de tierras 1969 s 23, anteriormente 30 años.
- ^ Ley de propiedad Ley 1925 s 54 (2)
- ^ Lanzador contra Rawlins (1871-1872) LR 7 Ch App 259, 269, James LJ
- ^ cf Basset v Nosworthy (1673) 23 ER 55, 56, 'en Compras, la cuestión no es si la Contraprestación es adecuada, sino si' es valiosa '.
- ^ cf Lloyd v Banks (1868) LR 3 Ch App 488, según Lord Cairns LC, 490-1, 'evidencia de conversaciones casuales' podría ser 'prueba de que la mente del fideicomisario de alguna manera ha sido llevada a una aprehensión inteligente. ... para que un hombre razonable, o un hombre de negocios corriente, actúe sobre la base de la información ».
- ^ cf Midland Bank Trust Co Ltd contra Green [1981] AC 513, 528, Lord Wilberforce, sugiere que alguien podría actuar sin buena fe en ausencia de cualquier aviso, real o constructivo. Un ejemplo podría estar relacionado con la doctrina equitativa de tener "manos limpias". Véase Re London School of Electronics Ltd [1986] Capítulo 211.
- ↑ El caso de Caunce v Caunce [1969] 1 WLR 286, donde el juez del Tribunal Superior, Stamp J, sostuvo que la capacidad de un esposo para vender el título no cambiaría por su esposa que vive con él, fue cuestionado por el Tribunal de Apelación. en Williams & Glyn's Bank Ltd contra Boland [1979] Ch 312.
- ^ [1986] 1 WLR 783. cf Hunt v Luck [1901] 1 Ch 45
- ^ LCA 1972 s 2 (4) (i), Clase C (i)
- ^ LCA 1972 s 2 (5), Clase D
- ^ LCA 1972 s 2 (7), Clase F
- ^ LCA 1972 s 2 (4) (iv), Clase C (iv)
- ^ LCA 1972 s 4 y Ley de propiedad de 1925 , s 198
- ^ LCA 1972 s 3 y Oak Co-operative Building Society v Blackburn [1968] Ch 730
- ^ LCA 1972 s 10
- ^ [1996] 4 Todos ER 630. cf ER Ives Investment Ltd v High [1967] 2 QB 379, donde no se registró un derecho de paso, pero todavía vinculaba a los compradores porque se les entregó a cambio de los cimientos de los vecinos que invadieron sobre la propiedad.
- ^ Ver H Wade, 'Registro de cargos territoriales revisado' [1956] Cambridge Law Journal 216
Referencias
- H Wade, 'Land Charges Registration Revisado' [1956] Cambridge Law Journal 216