El gazumping ocurre cuando un vendedor (especialmente de una propiedad) acepta una oferta verbal (una promesa de compra) de la propiedad de un comprador potencial, pero luego acepta una oferta más alta de otra persona. También puede referirse a que el vendedor subió el precio de venta o pidió más dinero en el último minuto, después de haber acordado verbalmente previamente uno más bajo. En cualquier caso, el comprador original queda en una mala situación y tiene que ofrecer un precio más alto o perder la compra. [1] El término gazumping se utiliza con mayor frecuencia en el Reino Unido, Irlanda y Australia, aunque se pueden encontrar prácticas similares en algunas otras jurisdicciones.
Inglaterra y Gales
Con los altos precios de las propiedades en el mercado inmobiliario residencial británico de finales de los 80 y principios de los 90, el gazumping se convirtió en algo común en Inglaterra y Gales , porque la oferta de un comprador no es legalmente vinculante incluso después de la aceptación de la oferta por parte del proveedor. Esto se debe a que, según el artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas ) de 1989 , y para evitar la deshonestidad , un contrato para la venta de tierras debe ser por escrito, un requisito de la ley inglesa que se remonta al Estatuto. de Fraudes de 1677. Este requisito originalmente tenía por objeto promover la buena fe y la certeza en las transacciones de tierras.
Cuando el propietario acepta la oferta de una propiedad, el comprador por lo general aún no habrá encargado una inspección del edificio ni habrá tenido la oportunidad de realizar las comprobaciones legales recomendadas. La oferta de compra se realiza "sujeta a contrato" y, por lo tanto, hasta que se intercambien los contratos por escrito , cualquiera de las partes puede retirarse en cualquier momento. Pueden pasar de 10 a 12 semanas para completar los trámites, y si el vendedor se ve tentado por una oferta más alta durante este período, deja al comprador desilusionado y desembolsado. Preguntar el precio no tiene ningún impacto sobre si una propiedad ha sido "gazched". Aceptar cualquier oferta sobre una oferta anterior se conoce como gazumping.
Cuando los precios de las propiedades están en declive, la práctica del gazumping se vuelve rara. El término ' gazundering ' se ha acuñado para la práctica opuesta, según la cual el comprador espera hasta que todos estén listos para intercambiar contratos antes de reducir la oferta de la propiedad, lo que amenaza con el colapso de toda una cadena de ventas de viviendas esperando a que se concrete el trato. " Gazanging " describe una situación similar, en la que un vendedor se retira de una venta por completo, esperando obtener un mejor precio de venta u oferta una vez que el mercado mejore.
El término puede derivarse de la palabra yiddish 'gezumph', [2] que significa cobrar de más o engañar.
Escocia
La ley y la práctica escocesas hacen que el problema del gazumping sea una rareza en Escocia. En el sistema escocés de traspaso , los compradores obtienen una encuesta antes de hacer una oferta al abogado del vendedor o hacen una oferta "sujeta a encuesta". Los vendedores normalmente establecen una fecha límite para las ofertas por escrito y luego proporcionan la aceptación por escrito de la oferta elegida. El acuerdo se vuelve vinculante cuando el abogado del vendedor entrega una aceptación escrita firmada de la oferta del comprador. Si el vendedor intenta aceptar una oferta más alta después de que los contratos hayan sido finalizados legalmente mediante una oferta y aceptación por escrito, su abogado se negará a actuar en su nombre, ya que esto, de acuerdo con el código de práctica de la Law Society of Scotland , sería una mala conducta profesional. . Al igual que en Inglaterra, todos los contratos de venta de terrenos deben constar por escrito, firmados por cada una de las partes o en su nombre. En Escocia, los abogados de las partes firman en su nombre, a diferencia de Inglaterra, donde el comprador y el vendedor firman un contrato que se ha presentado por duplicado, y los duplicados se intercambian luego para efectuar un contrato vinculante. A menudo se afirma erróneamente que el gazumping es una rareza en Escocia porque se dice que un acuerdo verbal sobre un acuerdo de propiedad es legalmente vinculante; Si bien la ley sobre contratos difiere de la ley en Inglaterra, la rareza se debe al diferente sistema de transmisión.
En Escocia, sin embargo, un agente inmobiliario, actuando en nombre del vendedor, puede iniciar instancias de otra forma de gazumping. Una vez que se ha alcanzado la fecha límite para las ofertas escritas y un agente inmobiliario ha dado una aceptación oral de la oferta elegida, el agente inmobiliario puede intentar inducir una guerra de ofertas entre el comprador exitoso y un rival, que puede ser ficticio, en un Intentar incrementar la oferta hecha por cada parte. En tal circunstancia, hay pocos recursos para un comprador exitoso que, a pesar de haber sido informado verbalmente de que su oferta ha sido aceptada, es informado oralmente de que su oferta ha sido rechazada a favor de una oferta más alta. Tales situaciones solo ocurren en una etapa temprana del proceso de transferencia, antes de cualquier aceptación por escrito de una oferta por parte del abogado del vendedor. A menudo, son el resultado del requisito legal por parte de los agentes inmobiliarios de informar al vendedor de cualquier oferta superior recibida antes de la confirmación por escrito de una oferta aceptada oralmente, incluidas las recibidas después de una fecha de cierre.
En Escocia, el gazundering es posible cuando el comprador no tiene activos suficientes para que valga la pena demandarlo, pero no es común.
Estados Unidos
El término gazumping no se usa en los Estados Unidos. Cada estado tiene diferentes leyes y tradiciones, pero los compradores suelen hacer una oferta por escrito que, cuando es aceptada (firmada) por el vendedor, en la mayoría de las localidades es vinculante para el vendedor. Esto se conoce como un contrato de "compra y venta", que puede tener condiciones. Los contratos de compra de viviendas en EE. UU. Suelen contener una cláusula de inspección, un período breve durante el cual el comprador puede inspeccionar la propiedad y cancelar el contrato con la devolución total del anticipo, si la propiedad no pasa las inspecciones del comprador. Sin embargo, el vendedor no puede, excepto en algunos estados, retirarse durante el período de inspección. Nueva Jersey es un estado en el que el vendedor tiene un período de "revisión legal", durante el cual puede cancelar un contrato aceptado.
Gazundering
En un mercado en caída o deprimido, el término "confusión" se refiere a la práctica mediante la cual un posible comprador (especialmente de una propiedad) hace una oferta verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad a un precio acordado, pero posteriormente amenaza con retirar la oferta a menos que el el vendedor acepta un precio más bajo.
Ver también
Referencias
- ^ "Guía de compra de vivienda: Gazumping y otros problemas" . home.co.uk . Consultado el 31 de marzo de 2010 .
- ^ "Gazump" . Diccionario Oxford vía Lexico . Consultado el 28 de septiembre de 2020 .