La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue un conjunto de eventos y condiciones que llevaron a una crisis financiera y posterior recesión que comenzó en 2007. Se caracterizó por un aumento en la morosidad y ejecuciones hipotecarias de hipotecas subprime, y la consecuente caída de los valores respaldados por dichas hipotecas. Varias instituciones financieras importantes colapsaron en septiembre de 2008, con una interrupción significativa en el flujo de crédito a empresas y consumidores y el inicio de una severa recesión mundial.
Las políticas de vivienda del gobierno, la regulación excesiva, la regulación fallida y la desregulación se han reivindicado como causas de la crisis, junto con muchas otras. Si bien el sistema financiero moderno evolucionó, la regulación no siguió el ritmo y no coincidió con los riesgos que se acumulaban en la economía. La Comisión de Investigación de Crisis Financiera (FCIC) encargada de investigar las causas de la crisis informó en enero de 2011 que: "Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX". [1]
Aumentar la propiedad de viviendas ha sido el objetivo de varios presidentes, incluidos Roosevelt , Reagan , Clinton y George W. Bush . [2] Algunos expertos dicen que los eventos fueron impulsados por el sector privado, con los principales bancos de inversión en el centro de la crisis que no están sujetos a las regulaciones bancarias de depósito como la CRA . Además, aparecieron burbujas inmobiliarias en varios países europeos al mismo tiempo, aunque las políticas de vivienda estadounidenses no se aplicaron allí. Además, los préstamos de alto riesgo se duplicaron aproximadamente (de menos del 10% de las originaciones de hipotecas a alrededor del 20% entre 2004 y 2006), aunque no hubo cambios importantes en las leyes de vivienda de larga data en esa época. Solo 1 de los 10 comisionados de la FCIC argumentó que las políticas de vivienda fueron la causa principal de la crisis, principalmente en el contexto de las medidas que tomaron Fannie Mae y Freddie Mac para competir con la competencia agresiva del sector privado. [1]
También se ha culpado a la falta de regulación del sistema bancario no depositario (también llamado sistema bancario en la sombra ). [1] [3] El sistema no depositario creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado, [4] pero los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario no estaban sujetos a las mismas regulaciones. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente de una corrida bancaria , [5] con los colapsos notables de Lehman Hermanos y AIG durante 2008 septiembre precipitar una crisis financiera y la recesión posterior. [6]
El gobierno también derogó o implementó varias leyes que limitaban la regulación de la industria bancaria, como la derogación de la Ley Glass-Steagall y la implementación de la Ley de Modernización de Futuros de Productos Básicos de 2000 . El primero permitió la fusión de los bancos de depósito y de inversión, mientras que el segundo limitó la regulación de los derivados financieros.
Nota: Se incluye un análisis general de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Crisis de las hipotecas de alto riesgo, Causas y causas de la crisis financiera mundial 2007-2012 . Este artículo se centra en un subconjunto de causas relacionadas con las políticas de vivienda asequible, Fannie Mae y Freddie Mac y la regulación gubernamental.
Resumen legislativo y regulatorio
Se ha culpado a la desregulación, el exceso de regulación y la regulación fallida del gobierno federal por la crisis de las hipotecas de alto riesgo de fines de la década de 2000 en los Estados Unidos . [7]
Los conservadores han afirmado que la crisis financiera fue causada por demasiadas regulaciones destinadas a aumentar las tasas de propiedad de vivienda para las personas de bajos ingresos. [8] Han señalado dos políticas en particular: la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) de 1977 (particularmente modificada en la década de 1990), que, según afirman, presionó a los bancos privados para que hicieran préstamos arriesgados, y los objetivos de vivienda asequible de HUD para el gobierno. empresas patrocinadas ("GSE") - Fannie Mae y Freddie Mac - que, según afirman, provocaron que las GSE compraran préstamos riesgosos [8] y provocaron un colapso general de las normas de suscripción para todos los préstamos. [9] Ya en febrero de 2004, en un testimonio ante el Comité Bancario del Senado de los Estados Unidos, Alan Greenspan (presidente de la Reserva Federal) planteó serias preocupaciones con respecto al riesgo financiero sistémico que representaban Fannie Mae y Freddie Mac. Le imploró al Congreso que tomara medidas para evitar una crisis. [10] Los GSE disputan estos estudios y desestimaron el testimonio de Greenspan.
Los liberales han afirmado que los préstamos GSE eran menos riesgosos y se comportaban mejor que los préstamos titulizados por los bancos de Wall Street menos regulados. [8] También sugieren que los préstamos de CRA exigidos por el gobierno se desempeñaron mejor que los préstamos de alto riesgo que eran puramente impulsados por el mercado. [7] [8] También presentan datos que sugieren que las empresas financieras que presionaron al gobierno de manera más agresiva también tuvieron las prácticas crediticias más riesgosas y presionaron para que se liberaran de las regulaciones que limitaban su capacidad para asumir mayores riesgos. [8] En testimonio ante el Congreso, tanto la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) como Alan Greenspan afirmaron que no se permitió la autorregulación de los bancos de inversión . [11] [12] Además, los cinco bancos de inversión más grandes en el centro de la crisis (incluidos Bear Stearns y Lehman Brothers) no estaban sujetos a la CRA u otras regulaciones bancarias de depósito, y no originaron hipotecas. [1] [13]
La Comisión de Investigación de Crisis Financiera emitió tres documentos finales en enero de 2011: 1) Las "conclusiones" de la FCIC o el informe de los seis Comisionados Demócratas; 2) una "declaración disidente" de los tres comisionados republicanos; y 3) una segunda "declaración disidente" del Comisionado Peter Wallison. Tanto las conclusiones de la mayoría demócrata como la declaración disidente de la minoría republicana, que representan las opiniones de nueve de los diez comisionados, concluyeron que las políticas de vivienda del gobierno tenían poco que ver con la crisis. El informe mayoritario indicó que Fannie Mae y Freddie Mac "no fueron la causa principal de la crisis" y que la Ley de Reinversión Comunitaria "no fue un factor significativo en los préstamos de alto riesgo o la crisis". [1] Los tres autores republicanos de su declaración disidente escribieron: "Los diferenciales crediticios disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que consideremos la burbuja crediticia como una causa esencial de la vivienda en EE. UU. burbuja. También nos dice que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios estadounidenses no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense ". [1]
Sin embargo, la declaración disidente del comisionado Wallison culpó directamente a las políticas de vivienda del gobierno, que en su opinión contribuyeron a un número excesivo de hipotecas de alto riesgo: "... Creo que la condición sine qua non de la crisis financiera fue la vivienda del gobierno de EE. UU. política, que llevó a la creación de 27 millones de préstamos de alto riesgo y otros préstamos riesgosos (la mitad de todas las hipotecas en los Estados Unidos) que estaban listos para incumplir tan pronto como la burbuja inmobiliaria masiva de 1997-2007 comenzó a desinflarse. eligió este camino político, fomentando el crecimiento de una burbuja de tamaño sin precedentes y un número igualmente sin precedentes de hipotecas residenciales débiles y de alto riesgo, la gran crisis financiera de 2008 nunca habría ocurrido ". [1]
En un documento de trabajo publicado a finales de 2012 a la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) (los árbitros del ciclo económico), 4 economistas presentaron su tesis "¿La Ley de reinversión comunitaria condujo a préstamos riesgosos?" Los economistas compararon "el comportamiento crediticio de los bancos que se someten a exámenes de CRA dentro de un tramo censal determinado en un mes determinado (el grupo de tratamiento) con el comportamiento de los bancos que operan en el mismo mes del tramo censal que no se enfrentaron a estos exámenes (el grupo de control) . Esta comparación indica claramente que la adhesión a la CRA condujo a préstamos más riesgosos por parte de los bancos ". Concluyeron: "La evidencia muestra que alrededor de los exámenes de la CRA, cuando los incentivos para cumplir con las normas de la CRA son particularmente altos, los bancos no solo aumentan las tasas de los préstamos, sino que también parecen originar préstamos que son marcadamente más riesgosos. [14] Este documento ha sido criticado por ser basado en una falacia lógica: que las pretensiones de "probar la causalidad" son "imposibles dada su metodología". Adicionalmente se criticó por no considerar una explicación alternativa: "que los funcionarios bancarios deliberadamente otorgan malos préstamos". [15]
Desregulación
La FCIC culpó en gran medida de la crisis a la desregulación , informando: "Llegamos a la conclusión de que las fallas generalizadas en la regulación y supervisión financieras resultaron devastadoras para la estabilidad de los mercados financieros del país. Los centinelas no estaban en sus puestos, en gran parte debido a la aceptó la fe en la naturaleza autocorregible de los mercados y la capacidad de las instituciones financieras para controlarse a sí mismas de manera efectiva. Más de 30 años de desregulación y dependencia de la autorregulación por parte de las instituciones financieras, promovidos por el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan y otros, apoyaron sucesivas administraciones y congresos, e impulsado activamente por la poderosa industria financiera en todo momento, había eliminado las salvaguardas clave, que podrían haber ayudado a evitar una catástrofe. Este enfoque había abierto brechas en la supervisión de áreas críticas con billones de dólares en riesgo, como como el sistema bancario en la sombra y los mercados de derivados extrabursátiles. Además, el gobierno ent permitió a las empresas financieras elegir a sus reguladores preferidos en lo que se convirtió en una carrera hacia el supervisor más débil ". [1]
Regulación hipotecaria y bancaria
Ley de paridad de transacciones hipotecarias alternativas de 1982
En 1982, el Congreso aprobó la Ley de Paridad de Transacciones Hipotecarias Alternativas (AMTPA), que permitía a los acreedores de vivienda no autorizados por el gobierno federal emitir hipotecas con tasa ajustable. Entre los nuevos tipos de préstamos hipotecarios creados y ganando popularidad a principios de la década de 1980 se encuentran las hipotecas de tasa ajustable, tasa ajustable de opción, pago global y solo interés. A estos nuevos tipos de préstamos se les atribuye el reemplazo de la práctica de larga data de los bancos que hacen hipotecas convencionales de tasa fija con amortización. Entre las críticas a la desregulación de la industria bancaria que contribuyó a la crisis de los ahorros y préstamos se encontraba que el Congreso no promulgó regulaciones que hubieran evitado la explotación de estos tipos de préstamos. Los subsiguientes abusos generalizados de los préstamos predatorios ocurrieron con el uso de hipotecas de tasa ajustable. [16] [17] Aproximadamente el 90% de las hipotecas de alto riesgo emitidas en 2006 fueron hipotecas de tasa ajustable. [18]
La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992
Esta legislación estableció un mandato de compra de préstamos de "vivienda asequible" para Fannie Mae y Freddie Mac, y ese mandato debía ser regulado por HUD. Inicialmente, la legislación de 1992 requería que el 30% o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie estuvieran relacionadas con "viviendas asequibles" (prestatarios que estaban por debajo de los estándares normales de préstamos). Sin embargo, HUD recibió el poder de establecer requisitos futuros, y HUD pronto aumentó los mandatos. Esto fomentó las hipotecas "subprime". (Consulte los mandatos de HUD a continuación).
Derogación de la ley Glass Steagall
La Ley Glass-Steagall se promulgó después de la Gran Depresión . Separaba los bancos comerciales y los bancos de inversión, en parte para evitar posibles conflictos de interés entre las actividades crediticias de los primeros y las actividades de calificación de los segundos. En 1999, el presidente Bill Clinton promulgó la ley Gramm-Leach-Bliley Act , que derogó partes de la ley Glass-Steagall. El economista Joseph Stiglitz criticó la derogación de la ley. Llamó a su derogación la "culminación de un esfuerzo de cabildeo de $ 300 millones por parte de las industrias de servicios bancarios y financieros ..." Él cree que contribuyó a esta crisis porque la cultura de toma de riesgos de la banca de inversión dominó la cultura de la banca comercial más reacia al riesgo. lo que lleva a mayores niveles de toma de riesgos y apalancamiento durante el período de auge. [19]
" Alice M. Rivlin , quien se desempeñó como subdirectora de la Oficina de Administración y Presupuesto bajo Bill Clinton, dijo que GLB era una pieza legislativa necesaria porque la separación de banca comercial y de inversión 'no estaba funcionando muy bien'". Bill Clinton declaró (en 2008): "No veo que la firma de ese proyecto de ley tenga nada que ver con la crisis actual". [20] Luigi Zingales sostiene que la derogación tuvo un efecto indirecto. Alineó los sectores de banca comercial y de inversión, anteriormente competidores, para presionar por una causa común a favor de leyes, regulaciones y reformas que favorezcan a la industria crediticia. [21]
Los economistas Robert Kuttner y Paul Krugman han apoyado la afirmación de que la derogación de la Ley Glass-Steagall contribuyó al colapso de las hipotecas de alto riesgo [22] [23], aunque Krugman se revirtió varios años después diciendo que la revocación de Glass-Steagall "no es lo que provocó el crisis, que surgió en cambio de los ' bancos en la sombra ' ". [24] Andrew Ross Sorkin cree que la derogación no fue el problema. La gran mayoría de las quiebras se debieron a préstamos hipotecarios de bajo rendimiento, permitidos por Glass-Steagall, o pérdidas de instituciones que no se dedicaban a la banca comercial y, por lo tanto, nunca fueron cubiertas por la ley. [25]
Peter J. Wallison señala que ninguno de los principales bancos de inversión afectados por la crisis, "Bear, Lehman, Merrill, Goldman o Morgan Stanley, estaban afiliados a bancos comerciales", sino que eran bancos de inversión independientes permitidos por Glass. Steagall. Los bancos hipotecarios, Wachovia, Washington Mutual e IndyMac, también eran bancos independientes que existían antes de la derogación de Glass. [26]
Requisitos de capital y clasificación de riesgos
Los requisitos de capital se refieren a la cantidad de colchón financiero que los bancos deben mantener en caso de que sus inversiones sufran pérdidas. Los bancos depositarios tomarán depósitos y comprarán activos con ellos, asumiendo que los depositantes no recuperarán todos los depósitos. Cuanto más riesgosos sean los activos que seleccione el banco, mayores serán los requisitos de capital para compensar el riesgo. Los bancos depositarios estaban sujetos a una amplia regulación y supervisión antes de la crisis. Los depósitos también están garantizados por la FDIC hasta límites específicos.
Sin embargo, los bancos depositarios habían movido cantidades considerables de activos y pasivos fuera del balance, a través de entidades legales complejas llamadas vehículos de propósito especial. Esto permitió a los bancos eliminar estos montos del cálculo de los requisitos de capital, lo que les permitió asumir más riesgos, pero obtener mayores ganancias durante el período de auge anterior a la crisis. Cuando estos vehículos fuera de balance encontraron dificultades a partir de 2007, se exigió a muchos bancos depositarios que cubrieran sus pérdidas. [27] Martin Wolf escribió en junio de 2009: "... una gran parte de lo que hicieron los bancos en la primera parte de esta década - los vehículos fuera de balance, los derivados y el propio 'sistema bancario en la sombra' - fue encontrar una forma de evitar la regulación ". [28]
A diferencia de los bancos depositarios, los bancos de inversión obtienen capital para financiar la suscripción, la creación de mercado y la negociación por cuenta propia o de sus clientes; no están sujetos a la misma supervisión o requisitos de capital. Los grandes bancos de inversión en el centro de la crisis en septiembre de 2008, como Lehman Brothers y Merrill Lynch, no estaban sujetos a los mismos requisitos de capital que los bancos depositarios (consulte la sección sobre el sistema bancario en la sombra a continuación para obtener más información). La relación deuda / capital (una medida del riesgo asumido) aumentó significativamente de 2003 a 2007 para los cinco bancos de inversión más importantes, que tenían una deuda de 4,1 billones de dólares a finales de 2007. [29] [30]
La presidenta de la FDIC, Sheila Bair, advirtió durante 2007 contra los estándares de gestión de riesgos más flexibles del acuerdo de Basilea II y la reducción de los requisitos de capital bancario en general: "Hay fuertes razones para creer que los bancos que se dejan a su suerte mantendrían menos capital, no más, que Sea prudente. El hecho es que los bancos se benefician de las redes de seguridad gubernamentales implícitas y explícitas. Invertir en un banco se percibe como una apuesta segura. Sin una regulación de capital adecuada, los bancos pueden operar en el mercado con poco o ningún capital. Y los gobiernos y los depósitos Las aseguradoras terminan llevándose la bolsa, asumiendo gran parte del riesgo y el costo de la quiebra. La historia muestra que este problema es muy real ... como vimos con la crisis bancaria y de S & L de EE. UU. a fines de los años ochenta y noventa. La factura final por capital inadecuado la regulación puede ser muy pesada. En resumen, los reguladores no pueden dejar las decisiones de capital totalmente en manos de los bancos. No estaríamos haciendo nuestro trabajo o sirviendo al interés público si lo hiciéramos ". [31]
Auge y colapso del sistema bancario en la sombra
El sistema bancario no depositario creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado. Sin embargo, los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario dentro del sistema no depositario no estaban sujetos a las mismas regulaciones que el sistema depositario, como el seguro del depositante y las restricciones de capital bancario. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente a una corrida bancaria con los notables colapsos de Lehman Brothers y AIG durante septiembre de 2008 que precipitaron una crisis financiera y la posterior recesión. [6]
El informe de la FCIC explicó cómo este sistema en evolución permaneció regulado de manera ineficaz: "A principios del siglo XX, erigimos una serie de protecciones (la Reserva Federal como prestamista de última instancia, seguro federal de depósitos, amplias regulaciones) para proporcionar un baluarte contra los pánicos que habían plagado regularmente el sistema bancario estadounidense en el siglo XIX. Sin embargo, durante los últimos 30 años o más, permitimos el crecimiento de un sistema bancario en la sombra, opaco y cargado de deuda a corto plazo, que rivalizaba con el tamaño de la banca tradicional. Los componentes clave del mercado, por ejemplo, el mercado de préstamos de recompra multimillonaria, las entidades fuera de balance y el uso de derivados extrabursátiles, estaban ocultos a la vista, sin las protecciones que habíamos construido para evitar crisis financieras. Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX ". [1]
Importancia del sistema bancario paralelo
En un discurso de junio de 2008, el secretario del Tesoro de EE. UU., Timothy Geithner , entonces presidente y director ejecutivo del NY Federal Reserve Bank, culpó significativamente del congelamiento de los mercados crediticios a las entidades del sistema bancario "paralelo", también llamado el sistema bancario en la sombra . Estas entidades se volvieron críticas para los mercados crediticios que sustentan el sistema financiero, pero no estaban sujetas a los mismos controles regulatorios. Además, estas entidades eran vulnerables porque tomaban préstamos a corto plazo en mercados líquidos para comprar activos a largo plazo, ilíquidos y riesgosos.
Esto significó que las perturbaciones en los mercados crediticios los someterían a un rápido desapalancamiento , vendiendo sus activos a largo plazo a precios deprimidos. Describió la importancia de estas entidades: "A principios de 2007, los conductos de papel comercial respaldados por activos , en vehículos de inversión estructurados, en valores preferentes con tasa de subasta, bonos con opción de compra y pagarés a la vista con tasa variable, tenían un tamaño de activo combinado de aproximadamente 2,2 billones de dólares. . Los activos financiados durante la noche en reportos tripartitos crecieron a $ 2,5 billones. Los activos mantenidos en fondos de cobertura aumentaron a aproximadamente $ 1,8 billones. Los balances generales combinados de los cinco principales bancos de inversión en ese momento ascendieron a $ 4 billones. En comparación, los activos totales de los cinco principales bancos las empresas en los Estados Unidos en ese momento tenían poco más de $ 6 billones, y los activos totales de todo el sistema bancario eran de aproximadamente $ 10 billones ". Afirmó que el "efecto combinado de estos factores era un sistema financiero vulnerable a los ciclos crediticios y de precios de los activos que se refuerzan a sí mismos". [4]
Ejecutar en el sistema bancario en la sombra
El economista Paul Krugman describió la corrida del sistema bancario en la sombra como el "núcleo de lo que sucedió" para causar la crisis. "A medida que el sistema bancario en la sombra se expandió para rivalizar o incluso superar en importancia a la banca convencional, los políticos y los funcionarios gubernamentales deberían haberse dado cuenta de que estaban recreando el tipo de vulnerabilidad financiera que hizo posible la Gran Depresión, y deberían haber respondido ampliando las regulaciones y la red de seguridad financiera para cubrir estas nuevas instituciones. Figuras influyentes deberían haber proclamado una regla simple: cualquier cosa que haga lo que hace un banco, cualquier cosa que tenga que ser rescatada en crisis como lo son los bancos, debería ser regulada como un banco ". Se refirió a esta falta de controles como "negligencia maligna". [6] Algunos investigadores han sugerido que la competencia entre las GSE y el sistema bancario en la sombra condujo a un deterioro de los estándares de suscripción. [8]
Por ejemplo, se requirió que el banco de inversión Bear Stearns reponga gran parte de su financiamiento en los mercados nocturnos, lo que hace que la empresa sea vulnerable a las interrupciones del mercado crediticio. Cuando surgieron preocupaciones con respecto a su solidez financiera, su capacidad para asegurar fondos en estos mercados a corto plazo se vio comprometida, lo que provocó el equivalente a una corrida bancaria. Durante cuatro días, su efectivo disponible disminuyó de $ 18 mil millones a $ 3 mil millones a medida que los inversores retiraron fondos de la empresa. Se derrumbó y se vendió a precio de remate al banco JP Morgan Chase el 16 de marzo de 2008. [32] [33] [34]
Los propietarios de viviendas, los consumidores y las corporaciones estadounidenses debían aproximadamente $ 25 billones durante 2008. Los bancos estadounidenses retuvieron alrededor de $ 8 billones de ese total directamente como préstamos hipotecarios tradicionales. Los tenedores de bonos y otros prestamistas tradicionales proporcionaron otros $ 7 billones. Los $ 10 billones restantes provinieron de los mercados de titulización, es decir, del sistema bancario paralelo. Los mercados de titulización comenzaron a cerrarse en la primavera de 2007 y casi cerraron en el otoño de 2008. Por lo tanto, más de un tercio de los mercados de crédito privados dejaron de estar disponibles como fuente de fondos. [35] [36] En febrero de 2009, Ben Bernanke declaró que los mercados de titulización permanecían efectivamente cerrados, con la excepción de las hipotecas conformes, que podían venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. [37]
The Economist informó en marzo de 2010: "Bear Stearns y Lehman Brothers eran entidades no bancarias que se vieron paralizadas por una carrera silenciosa entre losprestamistas de" repos "durante la noche, muchos de ellos fondos del mercado monetario que no estaban seguros de la calidad de la garantía bursatilizada que tenían. los reembolsos de estos fondos después de la quiebra de Lehman congeló el financiamiento a corto plazo para las grandes empresas ". [5]
Fannie Mae y Freddie Mac
Fannie Mae y Freddie Mac (también llamadas FNMA y FHLMC) son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran hipotecas, compran y venden valores respaldados por hipotecas (MBS) y garantizan una gran fracción de las hipotecas en los EE. UU.
Comisión de Investigación de Crisis Financiera
La Comisión de Investigación de Crisis Financiera (FCIC) informó en 2011 que Fannie Mae y Freddie Mac "contribuyeron a la crisis, pero no fueron la causa principal". [1] La FCIC informó que:
- "todos menos dos de las docenas de empleados y reguladores actuales y anteriores de Fannie Mae entrevistados sobre el tema dijeron a la FCIC que alcanzar las metas no era el principal impulsor de las compras de hipotecas más riesgosas por parte de las GSE"; que
- Hasta 2005, los objetivos de propiedad de vivienda para las GSE (el 50% de las compras hipotecarias debían estar formados por familias de ingresos bajos o moderados) eran tan poco desafiantes como para ser satisfechos por el "curso normal del negocio", aunque en 2005 el objetivo era aumentó y alcanzó el 55% en 2007;
- la mayoría de los préstamos Alt-A , que se incluyen en hipotecas más riesgosas por las que se critica la compra de las GSE, "estaban orientadas a los ingresos altos", se compraron para aumentar las ganancias, no con miras a alcanzar los objetivos de propiedad de vivienda de ingresos bajos y moderados; que
- gran parte de los esfuerzos de las GSE para impulsar la propiedad de vivienda fueron esfuerzos de marketing y promoción (ferias de vivienda y programas de divulgación) que no tenían nada que ver con reducir o flexibilizar los estándares de préstamos; que
- la ley que obligaba a otorgar préstamos para aumentar la propiedad de vivienda permitió que tanto Fannie como Freddie "no alcanzaran los objetivos de vivienda que eran" inviables "o que afectarían la seguridad y solidez de las empresas", y que las GSE se aprovecharon de ese vacío legal cuando sintieron que Necesitar; y eso
- al final, el examen de los préstamos encontró que sólo una pequeña cantidad (por ejemplo, el 4% de todos los préstamos adquiridos por Freddie entre 2005 y 2008) se adquirieron "específicamente porque contribuyeron a los objetivos [de propiedad de vivienda]". [38]
La Comisión descubrió que los préstamos GSE tenían una tasa de morosidad del 6,2% en 2008 frente al 28,3% de los préstamos que no pertenecen a GSE o de marca privada. [39] Tomando los aproximadamente 25 millones de hipotecas pendientes al final de cada año desde 2006 hasta 2009 y subdividiéndolos en más de 500 subgrupos según características como puntajes crediticios, pago inicial y tamaño de la hipoteca, comprador / garante de la hipoteca, etc., la Comisión encontró que la tasa promedio de morosidad grave es mucho más baja entre los préstamos comprados o garantizados por organizaciones patrocinadas por el gobierno como la FHA , Fannie Mae y Freddie Mac , que entre los préstamos no preferenciales vendidos en titulizaciones de "marca privada". [40] (consulte el gráfico "Rendimiento de los préstamos en varios segmentos del mercado hipotecario")
La Comisión concluyó que los valores hipotecarios de GSE
esencialmente mantuvieron su valor durante la crisis y no contribuyeron a las importantes pérdidas de las empresas financieras que fueron fundamentales para la crisis financiera. Las GSE participaron en la expansión de las hipotecas de alto riesgo y otras hipotecas de riesgo, pero siguieron en lugar de liderar a Wall Street y otros prestamistas.
en préstamos de alto riesgo. [1] Escribiendo en enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión FCIC [41] aunque discrepaban de otras conclusiones de la mayoría, encontraron que la política de vivienda de Estados Unidos era, a lo sumo, sólo una de las causas de la crisis. Los tres [42] escribieron:
"Los diferenciales de crédito disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que consideremos la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. También nos dice que los problemas con la política de vivienda de EE. UU. O los mercados no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense ". [43]
El disenso de Wallison
En su único desacuerdo con las opiniones mayoritarias y minoritarias de la FCIC, el comisionado Peter J. Wallison del American Enterprise Institute (AEI) culpó a la política de vivienda de Estados Unidos, incluidas las acciones de Fannie & Freddie, principalmente por la crisis, escribiendo: "Cuando el La burbuja comenzó a desinflarse a mediados de 2007, los préstamos de baja calidad y alto riesgo generados por las políticas gubernamentales fracasaron en cifras sin precedentes. El efecto de estos incumplimientos se vio exacerbado por el hecho de que pocos o ningún inversionista, incluidos los analistas del mercado de la vivienda, entendieron en ese momento que Fannie Mae y Freddie Mac habían estado adquiriendo una gran cantidad de préstamos de alto riesgo y otros préstamos de alto riesgo para cumplir con los objetivos de vivienda asequible de HUD ". Su disensión se basó en gran medida en la investigación de su colega miembro de AEI Edward Pinto, ex director de crédito de Fannie Mae. Pinto estimó que a principios de 2008 había 27 millones de hipotecas "no tradicionales" de mayor riesgo (definidas como subprime y Alt-A) pendientes por valor de 4,6 billones de dólares. De estos, Fannie & Freddie tenían o garantizaban 12 millones de hipotecas valoradas en $ 1.8 billones. Las entidades gubernamentales tenían o garantizaban un total de 19,2 millones o $ 2,7 billones de dichas hipotecas. [44] En enero de 2008, el valor total de la deuda hipotecaria estadounidense pendiente era de 10,7 billones de dólares. [45]
Wallsion hizo público su disenso y respondió a los críticos en varios artículos y artículos de opinión, y el columnista del New York Times Joe Nocera lo acusa de "crear casi sin ayuda" el mito de que Fannie Mae y Freddie Mac causaron la crisis financiera ". . [46]
Otro debate sobre el papel de Fannie y Freddie en la creación de la crisis financiera
Críticos de Fannie Mae y Freddie Mac
Los críticos sostienen que Fannie Mae y Freddie Mac afectaron los estándares de préstamos de muchas maneras, formas que a menudo no tenían nada que ver con sus compras directas de préstamos:
Promoción agresiva de estándares sencillos de suscripción automatizada
En 1995, Fannie y Freddie introdujeron sistemas de suscripción automatizados, diseñados para acelerar el proceso de suscripción. Estos sistemas, que pronto establecieron estándares de suscripción para la mayor parte de la industria (independientemente de que las GSE compraran los préstamos o no) relajaron en gran medida el proceso de aprobación de la suscripción. Un estudio independiente de alrededor de 1000 préstamos encontró que los mismos préstamos tenían un 65 por ciento más de probabilidades de ser aprobados por los procesos automatizados en comparación con los procesos tradicionales. [47] La GSE fue agresiva a la hora de promover los nuevos sistemas liberalizados e incluso exigió que los prestamistas los utilizaran. En un documento escrito en enero de 2004, OFHEO describió el proceso: "Una vez que Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a utilizar la calificación y la suscripción automatizada en sus operaciones comerciales internas, no pasó mucho tiempo antes de que cada empresa requiriera los prestamistas unifamiliares con los que lo hace. empresas para utilizar dichas herramientas. Las Empresas lo hicieron al incluir el uso de esas tecnologías en las pautas de conformidad para sus vendedores / administradores ". [48]
Promoción agresiva de sistemas fáciles de tasación de garantías
A mediados de la década de 1990, Fannie y Freddie también promovieron los sistemas de valoración automatizados (AVM). [49] Al poco tiempo, las dos GSE decidieron que, en muchos casos, no eran necesarias las inspecciones físicas in situ. [50] Más bien, el AVM, que se basó principalmente en datos de ventas comparables, sería suficiente. Algunos analistas creen que el uso de AVM, especialmente para propiedades en vecindarios en dificultades, condujo a una sobrevaloración de las garantías que respaldan los préstamos hipotecarios. [51]
Promoción de miles de pequeños corredores hipotecarios
En 2001, algunos bancos tradicionales le dijeron al Wall Street Journal que Fannie y Freddie estaban promoviendo a los corredores hipotecarios pequeños y escasamente capitalizados sobre los bancos comunitarios regulados, [52] al proporcionar a estos corredores sistemas de suscripción automatizados. El Wall Street Journal informó que el software de suscripción "se puso a disposición de miles de corredores hipotecarios" y convirtió a estos "corredores y otros pequeños actores en una amenaza para los grandes bancos". [52] La teoría era que "los corredores armados con software de suscripción automática" podían vender préstamos directamente a F&F, "excluyendo así a los bancos del negocio de concesión de préstamos". [52] En el pico del boom inmobiliario había alrededor de 75.000 pequeños corredores hipotecarios en los Estados Unidos, [53] y se cree que muchos de ellos explicaron las prácticas de préstamos rapaces y depredadoras que llevaron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. . [54]
Creación de productos crediticios de baja calidad ofrecidos por prestamistas privados
Muchos de los productos de préstamos vendidos por prestamistas hipotecarios, y criticados por sus débiles estándares, fueron diseñados por Fannie o Freddie. Por ejemplo, la línea de préstamos "Affordable Gold 100", diseñada por Freddie, no requería pago inicial ni costos de cierre por parte del prestatario. Los costos de cierre podrían provenir de "una variedad de fuentes, incluida una subvención de una institución calificada, un regalo de un familiar o un préstamo sin garantía". [55]
Estrecha relación con los agregadores de préstamos
Countrywide, una empresa que informó haber financiado el 20 por ciento de todas las hipotecas de Estados Unidos en 2006, tenía una estrecha relación comercial con Fannie Mae. Esta relación se describe en Chain of Blame por Muolo y Padilla: "Durante los próximos 15 años [a partir de 1991] Countrywide y Fannie Mae - Mozilo y Johnson y luego Mozilo y Franklin Raines, el sucesor de Johnson - estarían vinculados por la cadera". [56] "Dependiendo del año, hasta el 30 por ciento de los préstamos de Fannie provenían de Countrywide, y Fannie estaba tan agradecida que recompensó a Countrywide con términos de compra excelentes, mejores que los ofrecidos a bancos reales (sólidos y de buena reputación)". [57]
Notificación falsa de compras de alto riesgo
Las estimaciones de las compras de préstamos de alto riesgo por parte de Fannie y Freddie han oscilado entre cero y billones de dólares. Por ejemplo, en 2008 el economista Paul Krugman afirmó erróneamente que Fannie y Freddie "no hicieron ningún préstamo de alto riesgo porque no pueden; la definición de un préstamo de alto riesgo es precisamente un préstamo que no cumple con el requisito impuesto por la ley , que Fannie y Freddie compran solo hipotecas emitidas a prestatarios que hicieron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos ". [58]
El economista Russell Roberts [59] citó un artículo del Washington Post de junio de 2008 que decía que "[de 2004 a 2006, las dos [GSE] compraron 434.000 millones de dólares en valores respaldados por préstamos subprime, creando un mercado para más préstamos". [60] Además, un informe de HUD de 2004 admitió que, si bien la negociación de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo era algo que las GSE desautorizaban oficialmente, no obstante participaban en el mercado. [61] Tanto Fannie como Freddie informaron sobre algunas de sus compras de alto riesgo en sus informes anuales de 2004, 2005, 2006 y 2007. [62] Sin embargo, el alcance total de las compras de alto riesgo de GSE no se conoció hasta después de la crisis financiera de 2007 / 08. En diciembre de 2011, la Comisión de Bolsa y Valores acusó a 6 ex ejecutivos de Fannie y Freddie de fraude de valores, y la SEC alegó que sus empresas tenían, en realidad, más de 2 billones de dólares en préstamos de alto riesgo en junio de 2008 (un mes antes de que Krugman hiciera su declaración exonerante).
Estimaciones de préstamos de alto riesgo y compras de valores de Fannie y Freddie
Los críticos afirman que la cantidad de préstamos de alto riesgo informada por las dos GSE está tremendamente subestimada. En una estimación inicial de las compras subprime de GSE, Peter J. Wallison del American Enterprise Institute y Calomiris estimó que las dos GSE tenían alrededor de $ 1 billón de subprime en agosto de 2008. [63] Una estimación posterior de Edward Pinto, ex Fannie Mae Ejecutivo, fue de alrededor de $ 1.8 billones, repartidos entre 12 millones de hipotecas. [64] Eso sería, en número, casi la mitad de todos los préstamos de alto riesgo pendientes en los Estados Unidos. La estimación más alta fue realizada por Wallison y Edward Pinto, con base en los montos informados por la Comisión de Bolsa y Valores junto con su caso de fraude de valores contra ex ejecutivos de Fannie y Freddie. Utilizando la información de la SEC, Wallison y Pinto estimaron que las dos GSE tenían más de 2 billones de dólares en préstamos deficientes en 2008. [65]
Las discrepancias se pueden atribuir a las fuentes y métodos de estimación. La estimación más baja (la de Krugman) se basa simplemente en lo que está permitido legalmente, sin tener en cuenta lo que se hizo realmente. Otras estimaciones bajas se basan simplemente en las cantidades informadas por Fannie y Freddie en sus estados financieros y otros informes. Como señaló Alan Greenspan, los informes de alto riesgo de las GSE fueron subestimados, y este hecho no se conoció ampliamente hasta 2009: "El enorme tamaño de las compras de las GSE [Fannie y Freddie] en 2003-2004 no se reveló hasta que Fannie Mae en Septiembre de 2009 reclasificó una gran parte de su cartera de valores de hipotecas prime como subprime ". [66]
Las estimaciones de Wallison, Calomiris y Pinto se basan en el análisis de las características específicas de los préstamos. Por ejemplo, Wallison y Calomiris utilizaron 5 factores que, según creen, indican préstamos de alto riesgo. Esos factores son la amortización negativa del préstamo, los pagos de solo intereses, los pagos iniciales por debajo del 10 por ciento, la baja documentación y los puntajes FICO (crédito) bajos. [63]
Animadoras para las hipotecas de alto riesgo
Cuando Fannie o Freddie compraron préstamos de alto riesgo, se arriesgaron porque, como señaló Paul Krugman, "un préstamo de alto riesgo es precisamente un préstamo que no cumple con el requisito, impuesto por la ley, de que Fannie y Freddie compren solo hipotecas emitidas a prestatarios que hicieron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos ". [58] Como se señaló, la SEC ha alegado que Fannie y Freddie ignoraron la ley con respecto a la compra de préstamos de alto riesgo. Sin embargo, era evidente que algunos préstamos carecían de calidad y que Fannie y Freddie no se arriesgarían a comprarlos. Sin embargo, las dos GSE promovieron los préstamos de alto riesgo que no pudieron comprar. Por ejemplo: "En 1997, Matt Miller, director de préstamos asequibles para viviendas unifamiliares de Freddie Mac, se dirigió a los prestamistas privados en un Simposio sobre viviendas asequibles. Dijo que Freddie normalmente podía encontrar una manera de comprar y titulizar sus préstamos para viviendas asequibles a través de el uso de la investigación de Loan Prospector y las mejoras creativas del crédito… ”. Luego, el Sr. Miller agregó: "¿Pero qué puede hacer si después de todo este análisis el producto que tiene no cumple con los estándares del mercado secundario convencional?" Matt Miller tenía una solución: Freddie trabajaría con "varias empresas" en un esfuerzo por encontrar compradores para estos préstamos [de alto riesgo] ". . [67]
Las GSE tuvieron un papel pionero en la expansión del uso de préstamos subprime: en 1999, Franklin Raines puso a Fannie Mae en subprime por primera vez, siguiendo los esfuerzos anteriores de Fannie Mae en la década de 1990, que redujeron los requisitos de pago inicial de la hipoteca. En este momento, las hipotecas de alto riesgo representaban una pequeña fracción del mercado hipotecario general. [68] En 2003, después de que el uso de las hipotecas de alto riesgo se expandió considerablemente y numerosos prestamistas privados comenzaron a emitir préstamos de alto riesgo como respuesta competitiva a Fannie y Freddie, las GSE todavía controlaban casi el 50% de todos los préstamos de alto riesgo. A partir de 2003, los prestamistas privados aumentaron su participación en los préstamos de alto riesgo y luego emitieron muchos de los préstamos más riesgosos. Sin embargo, los intentos de defender a Fannie Mae y Freddie Mac por su papel en la crisis, citando su participación de mercado en declive en las hipotecas de alto riesgo después de 2003, ignoran el hecho de que las GSE habían creado en gran medida este mercado e incluso habían trabajado en estrecha colaboración con algunos de los peores mercados privados. delincuentes de préstamos, como Countrywide. En 2005, uno de cada cuatro préstamos adquiridos por Fannie Mae provino de Countrywide. [69] Fannie Mae y Freddie Mac esencialmente pavimentaron la autopista subprime, por la que muchos otros siguieron más tarde.
Defensores de Fannie Mae y Freddie Mac
El economista Paul Krugman y el abogado David Min han argumentado que Fannie Mae, Freddie Mac y la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) no podrían haber sido las causas principales de la burbuja / colapso en el sector inmobiliario residencial porque había una burbuja de magnitud similar en el sector inmobiliario comercial. estate in America [70] : el mercado de hoteles, centros comerciales y parques de oficinas apenas se ve afectado por las políticas de vivienda asequible. [71] [72] Su suposición, implícitamente, es que la crisis financiera fue causada por el estallido de una "burbuja" inmobiliaria.
Joseph Stiglitz [73]
Contrarrestando el análisis de Krugman, Peter Wallison sostiene que la crisis fue causada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que fue apoyada en gran medida por préstamos de pago inicial bajo o nulo, que fue únicamente el caso de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos . [74] Además, después de investigar el incumplimiento de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos pruebas limitadas de un deterioro sustancial en la suscripción de préstamos de CMBS [valores comerciales respaldados por hipotecas] ocurrió antes de la crisis ". [75] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis de los bienes raíces comerciales y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis de los bienes raíces residenciales. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: "Los primeros signos de declive en los bienes raíces residenciales ocurrieron en 2006. Tres años después, los bienes raíces comerciales comenzaron a sentir los efectos. [76] Denice A. Gierach, abogada de bienes raíces y contadora pública, escribió:
... la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales fueron buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no hicieron que los préstamos se deterioraran, fue la economía. [77]
En su libro sobre la crisis, los periodistas McLean y Nocera argumentan que las GSE (Fannie y Freddie) siguieron en lugar de conducir al sector privado a los préstamos de alto riesgo.
"En 2003, la participación de mercado estimada de Fannie Mae para los bonos respaldados por viviendas unifamiliares era del 45%. Solo un año después, se redujo al 23,5%. Como señaló una presentación interna de 2005 en Fannie Mae, con cierta alarma,` Volumen de marcas privadas superó el volumen de Fannie Mae por primera vez. '... No había duda de por qué estaba sucediendo esto: los originadores de hipotecas de alto riesgo estaban comenzando a dominar el mercado. No necesitaban a Fannie y Freddie para garantizar sus préstamos ... La participación de mercado de Fannie cayó, los inversionistas de la compañía se inquietaron ...
Citigroup había sido contratado para analizar lo que Citi llamó "alternativas estratégicas para maximizar a largo plazo ... el valor para los accionistas" [en Fannie Mae]. Entre sus recomendaciones clave para aumentar ... . capitalización de mercado: ... comenzar a garantizar 'hipotecas residenciales no conformes' " [78]
Préstamos "no conformes", es decir, que no se ajustan a las principales normas crediticias.
En un artículo de 2008 sobre Fannie Mae, el New York Times describe que la empresa responde a la presión en lugar de marcar el ritmo de los préstamos. En 2004, "los competidores se estaban apoderando de partes lucrativas de su negocio. El Congreso exigía que ayudara a dirigir más préstamos a prestatarios de bajos ingresos. Los prestamistas amenazaban con vender directamente a Wall Street a menos que Fannie comprara una parte mayor de sus préstamos más riesgosos". [79]
Los datos de la Reserva Federal encontraron que más del 84% de las hipotecas de alto riesgo en 2006 provenían de instituciones de marca privada en lugar de Fannie y Freddie, y la proporción de préstamos de alto riesgo asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac disminuyó a medida que la burbuja se hizo más grande (desde un máximo de asegurar el 48% para asegurar el 24% de todos los préstamos de alto riesgo en 2006). [80] Según los economistas Jeff Madrick y Frank Partnoy , a diferencia de Wall Street, las GSE "nunca compraron las obligaciones de deuda colateralizada (CDO) mucho más riesgosas que también fueron calificadas como triple A y fueron la principal fuente de la crisis financiera". [81] Un estudio de 2011 de la Fed que utilizó comparaciones estadísticas de regiones geográficas que estaban y no estaban sujetas a las regulaciones de GSE, encontró "poca evidencia" de que las GSE desempeñaron un papel significativo en la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [82] [83]
Otro argumento en contra de la tesis de Wallison es que los números de las hipotecas de alto riesgo que Pinto le proporcionó están inflados y "no se sostienen". [84] Krugman citó el trabajo del economista Mike Konczal: "Como dice Konczal, todo esto se basa en una forma de monte de tres cartas: se habla de préstamos" subprime y otros préstamos de alto riesgo ", agrupando subprime con otros préstamos que resulta que no son tan arriesgados como las hipotecas de alto riesgo; entonces use este agregado esencialmente falso para que parezca que Fannie / Freddie están realmente en el centro del problema ". [85] En el análisis de Pinto, las "hipotecas no tradicionales" incluyen las hipotecas Alt-A , que no son utilizadas por prestatarios de ingresos bajos y moderados y no tienen nada que ver con el cumplimiento de los objetivos de vivienda asequible.
Según el periodista McLean, "la teoría de que las GSE tienen la culpa de la crisis" es un "engaño", que "ha sido completamente desacreditado, una y otra vez". [84] La Comisión se reunió con Pinto para analizar sus cifras y, según McLean, "las cifras de Pinto no se sostienen". [84]
La Oficina de Responsabilidad del Gobierno estimó un número mucho menor de préstamos de alto riesgo pendientes que Pinto. Pinto afirmó que, en el momento en que el mercado colapsó, la mitad de todas las hipotecas estadounidenses (27 millones de préstamos) eran subprime. La GAO estimó (en 2010) que solo 4.59 millones de tales préstamos estaban pendientes a fines de 2009, y que de 2000 a 2007 solo se originaron 14.5 millones de préstamos no preferenciales en total. [84]
Los datos de Pinto, incluidos en el informe disidente del FCIC de Wallison, estimaron que Fannie y Freddie compraron $ 1.8 billones en hipotecas de alto riesgo, distribuidas entre 12 millones de hipotecas. Sin embargo, según el periodista Joe Nocera , los números de hipotecas de Pinto están "inflados", al clasificar "casi cualquier cosa que no sea una hipoteca fija a 30 años como" subprime ". [86]
Cabe señalar que los juicios realizados anteriormente (por Konczal, Krugman, McLean, la GAO y la Reserva Federal) se hicieron antes de que la SEC acusara, en diciembre de 2011, a los ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de fraude de valores. Significativamente, la SEC alegó (y aún sostiene) que Fannie Mae y Freddie Mac reportaron como subprime y subestándar menos del 10 por ciento de sus préstamos subprime y subestándar reales. [87] En otras palabras, los préstamos deficientes mantenidos en las carteras de GSE pueden haber sido 10 veces mayores que los informados originalmente. Según Wallison, eso haría que la estimación de la SEC de préstamos subestándar de GSE sea más alta que la estimación de Edward Pinto. [88]
Según David Min, crítico de Wallison en el Center for American Progress ,
En el segundo trimestre de 2010, la tasa de morosidad de todos los préstamos garantizados por Fannie y Freddie fue del 5,9 por ciento. Por el contrario, el promedio nacional fue del 9,11 por ciento. La tasa de incumplimiento de Fannie y Freddie Alt-A es igualmente mucho más baja que la tasa de incumplimiento nacional. La única explicación posible para esto es que muchos de los préstamos que la SEC y Wallison / Pinto caracterizan como “subprime” no son, de hecho, verdaderas hipotecas subprime. [86] [89]
Otra crítica más a Wallison es que, en la medida en que Fannie y Freddie contribuyeron a la crisis, la causa es su propia búsqueda de ganancias y no los mandatos gubernamentales para ampliar la propiedad de vivienda. En diciembre de 2011, después de que la Comisión de Bolsa y Valores acusara a 6 ex ejecutivos de Fannie y Freddie de fraude de valores, Wallison declaró, al igual que la SEC, que durante la crisis se ocultó el alcance total de las compras de alto riesgo de GSE. Basado en los cargos de la SEC, Wallison estimó que Fannie y Freddie tenían, en realidad, más de $ 2 billones en préstamos de alto riesgo a junio de 2008. [88] Sin embargo, el periodista Joe Nocera sostiene que "la demanda de la SEC casi no menciona los mandatos de vivienda asequible y en su lugar alega que los ejecutivos compraron las hipotecas de alto riesgo (en palabras de Nocera) "tardíamente ... para recuperar la cuota de mercado perdida y así maximizar sus bonificaciones". [46] Según Jeff Madrick y Frank Partnoy, lo que puso a Fannie y Freddie en la tutela en septiembre de 2008 [90] "tuvo poco que ver con la búsqueda de los objetivos originales de" préstamos asequibles ". Las GSE estaban mucho más preocupadas por maximizar su beneficios que para cumplir con estos objetivos; estaban pidiendo préstamos a tasas bajas para comprar valores hipotecarios bien pagados una vez que sus irregularidades contables quedaron atrás ... Lo más inquietante de las GSE fue que se negaron a mantener un capital adecuado como colchón contra pérdidas, a pesar de exige de sus propios reguladores que lo hagan ". [81]
A pesar de la afirmación de Nocera, al menos un ejecutivo de Fannie Mae tenía un punto de vista completamente diferente, afirmando en una entrevista:
Todos entendieron que ahora estábamos comprando préstamos que antes hubiéramos rechazado y que los modelos nos decían que estábamos cobrando muy poco, pero nuestro mandato era mantenernos relevantes y servir a los prestatarios de bajos ingresos. Así que eso es lo que hicimos ". [79] Fannie y Freddie estaban bajo presión política para expandir las compras de tipos de hipotecas de viviendas asequibles de mayor riesgo, y bajo una presión competitiva significativa de los grandes bancos de inversión y prestamistas hipotecarios. [79]
Wallison ha citado a la columnista del New York Times Gretchen Morgenson y su libro Reckless Endangerment como demostración de que "el operativo político demócrata" Jim Johnson convirtió a Fannie Mae "en una máquina política que creó y explotó las políticas de vivienda del gobierno que fueron fundamentales para la crisis financiera y lideró el camino de Wall Street ". [91] Sin embargo, en una revisión del libro de Morgenson, dos economistas críticos de Wallison ( Jeff Madrick y Frank Partnoy ) señalan que Morgenson no defiende a Wall Street engañado por Fannie, pero afirma que “de todos los socios en el impulso de la propiedad de vivienda, no la industria contribuyó más a la corrupción del proceso crediticio que Wall Street ". [81]
Adquisición federal de Fannie Mae y Freddie Mac
En 2008, la GSE poseía, ya sea directamente oa través de grupos hipotecarios que patrocinaban, $ 5,1 billones en hipotecas residenciales, aproximadamente la mitad de la cantidad pendiente. [92] Las GSE siempre han estado muy apalancadas, y su patrimonio neto al 30 de junio de 2008 era de apenas 114 000 millones de dólares EE.UU. [93] Cuando surgieron preocupaciones sobre la capacidad de la GSE para cumplir con sus casi $ 5 billones en garantía y otras obligaciones en septiembre de 2008, el gobierno de los Estados Unidos se vio obligado a colocar las empresas en una tutela , nacionalizándolas efectivamente a expensas de los contribuyentes. [94] [95] Paul Krugman señaló que una garantía implícita de apoyo del gobierno significaba que "las ganancias se privatizan pero las pérdidas se socializan", lo que significa que los inversores y la administración se beneficiaron durante el período de auge mientras que los contribuyentes asumirían las pérdidas durante un rescate. [96]
Al anunciar la tutela el 7 de septiembre de 2008, el regulador de GSE, Jim Lockhart, declaró: "Para promover la estabilidad en el mercado hipotecario secundario y reducir el costo de financiación, las GSE aumentarán modestamente sus carteras de MBS hasta finales de 2009. Luego, para abordar el riesgo sistémico , en 2010, sus carteras comenzarán a reducirse gradualmente a una tasa del 10 por ciento anual, principalmente a través de la escorrentía natural, y eventualmente se estabilizarán en un tamaño más bajo y menos riesgoso ". [97]
Según Jeff Madrick y Frank Partnoy , las GSE terminaron bajo tutela debido a la brusquedad de la caída de los precios de la vivienda, ya pesar de que "nunca corrieron los riesgos que corría el mercado privado". Jason Thomas y Robert Van Order argumentan que la caída de las GSE "fue rápida, principalmente debido a las hipotecas originadas en 2006 y 2007. Se asoció principalmente con compras de hipotecas riesgosas pero no subprime y capital insuficiente para cubrir la caída en valores de propiedad ". En su artículo sobre las GSE, "no encontraron evidencia de que su colapso se debiera en gran medida a la política de vivienda del gobierno o de que tuvieran un papel esencial en el desarrollo del mercado de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo". [98]
Ley de reinversión comunitaria
La CRA se promulgó originalmente bajo el mandato del presidente Jimmy Carter en 1977. La ley se estableció para alentar a los bancos a detener la práctica de discriminación en los préstamos. Existe un debate entre los economistas sobre el efecto de la CRA, con detractores que afirman que fomenta los préstamos a consumidores no solventes [99] [100] [101] y defensores que afirman una historia de treinta años de préstamos sin mayor riesgo. [102] [103] [104] [105]
Conclusiones de la Comisión de Investigación de Crisis Financiera
La Comisión de Investigación de Crisis Financiera (informe mayoritario) concluyó en enero de 2011 que: "... la CRA no fue un factor significativo en los préstamos de alto riesgo ni en la crisis. Muchos prestamistas de alto riesgo no estaban sujetos a la CRA. Las investigaciones indican que solo el 6% de los Los préstamos de alto costo (un sustituto de los préstamos de alto riesgo) tenían alguna conexión con la ley. Los préstamos hechos por prestamistas regulados por la CRA en los vecindarios en los que estaban obligados a prestar tenían la mitad de probabilidades de impago que préstamos similares hechos en los mismos vecindarios por originadores de hipotecas no sujetos a la ley ". [1]
Los tres autores republicanos de un informe disidente a la opinión mayoritaria del FCIC escribieron en enero de 2011: "Ni la Ley de Reinversión Comunitaria ni la eliminación del cortafuegos Glass-Steagall fueron una causa importante. La crisis puede explicarse sin recurrir a estos factores". Los tres autores explicaron además: "Los diferenciales crediticios disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que consideremos la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos. También nos dice que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios de Estados Unidos no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense ". [106]
Debate sobre el papel de la CRA en la crisis
Los detractores afirman que los primeros años de la CRA fueron relativamente inocuos; sin embargo, las enmiendas a la CRA, hechas a mediados de la década de 1990, aumentaron la cantidad de préstamos hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos no calificados y, por primera vez, permitieron la titulización de préstamos regulados por la CRA que contenían hipotecas de alto riesgo. [107] [108] En opinión de algunos críticos, los estándares de préstamos debilitados de la CRA y otros programas de vivienda asequible, junto con las políticas de tipos de interés bajos de la Reserva Federal después de 2001, fueron una de las principales causas de la crisis financiera de 2007/08. . [109]
El CPA Joseph Fried escribió que hay una escasez de datos sobre el desempeño de los préstamos de la CRA, según una respuesta de solo 34 de los 500 bancos encuestados. [110] No obstante, se han realizado estimaciones. Edward Pinto, ex director de crédito de Fannie Mae (1987–89) y miembro del American Enterprise Institute, calculó que, al 30 de junio de 2008, había $ 1,56 billones de préstamos CRA pendientes (o su equivalente). De esta cantidad, alrededor de $ 940 mil millones (alrededor de 6,7 millones de préstamos) fueron, según Pinto, subprime. [111]
El economista Paul Krugman señala que el auge de las hipotecas de alto riesgo "fue impulsado de manera abrumadora" por los originadores de préstamos que no estaban sujetos a la Ley de Reinversión Comunitaria. [112] Un estudio, realizado por una firma legal que asesora a entidades de servicios financieros sobre el cumplimiento de la Ley de Reinversión Comunitaria, encontró que las instituciones cubiertas por la CRA tenían menos probabilidades de otorgar préstamos de alto riesgo (solo del 20 al 25% de todos los préstamos de alto riesgo), y cuándo lo hicieron las tasas de interés eran más bajas. Los bancos tenían la mitad de probabilidades de revender los préstamos a otras partes. [113]
El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner, y la presidenta de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos , Sheila Bair, han declarado que la CRA no tiene la culpa de la crisis. [114] [115] En un discurso pronunciado en 2008 en la conferencia de The New America Foundation, Bair comentó: "Déjame preguntarte: ¿en qué parte de la CRA dice: otorgar préstamos a personas que no pueden pagar? En ninguna parte ! Y el hecho es que las prácticas crediticias que están causando problemas hoy en día fueron impulsadas por el deseo de aumentar la participación de mercado y los ingresos ... puro y simple ". [116] Bair tiene literalmente razón: la CRA no le dice a los bancos que otorguen préstamos a quienes no pueden pagar. Sin embargo, la investigación sugiere que muchos bancos se sintieron fuertemente presionados. Por ejemplo, Bostic y Robinson encontraron que los prestamistas parecen ver los acuerdos de CRA "como una forma de seguro contra los costos potencialmente grandes y desconocidos ..." de las infracciones de préstamos. [117]
El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner, dice que la CRA no tiene la culpa del lío de las hipotecas de alto riesgo: "Primero, solo una pequeña parte de las originaciones de hipotecas de alto riesgo están relacionadas con la CRA. En segundo lugar, los préstamos relacionados con las CRA parecen tener un desempeño comparable a otros tipos de préstamos de alto riesgo . En conjunto ... creemos que la evidencia disponible va en contra de la afirmación de que la CRA contribuyó de alguna manera sustancial a la actual crisis hipotecaria ", dijo Kroszner:" Solo el 6% de todos los préstamos de mayor precio fueron otorgados por prestamistas a prestatarios de bajos ingresos o vecindarios en sus áreas de evaluación de la CRA, las geografías locales que son el enfoque principal para los propósitos de la evaluación de la CRA ". [118]
Según Edward Pinto, miembro del American Enterprise Institute , Bank of America informó en 2008 que su cartera de CRA, que constituía el 7% de las hipotecas residenciales de su propiedad, era responsable del 29% de sus pérdidas. También denunció que "aproximadamente el 50 por ciento de los préstamos de la CRA para residencias unifamiliares ... [tenían] características que indicaban un alto riesgo crediticio", sin embargo, según los estándares utilizados por las diversas agencias gubernamentales para evaluar el desempeño de la CRA en ese momento, fueron no cuenta como "subprime" porque no se consideró la solvencia crediticia del prestatario. [119] [120] [121] [122] Sin embargo, el economista Paul Krugman argumenta que la categoría de Pinto de "otras hipotecas de alto riesgo" incluye incorrectamente préstamos que no eran de alto riesgo, que en cambio eran como hipotecas conformes tradicionales. [123] Además, otro crítico de la CRA admite que "algunos de estos préstamos subprime de la CRA podrían haberse realizado, incluso en ausencia de la CRA. Por esa razón, el impacto directo de la CRA en el volumen de préstamos subprime no es seguro". [124]
James Kourlas señala que ”los participantes de la industria ... estaban convencidos de que podían manejar los nuevos estándares de préstamos y obtener ganancias. Estaban convencidos de que podían financiar con seguridad la expansión masiva del crédito para la vivienda. Que estuvieran equivocados no es una prueba en sí misma de que estuvieran dispuestos a sacrificar ganancias por ideales altruistas. El hecho de que el gobierno comenzara a rodar la pelota no explica completamente por qué la industria tomó la pelota y corrió con ella ". [125]
La CRA revivió en la década de 1990, durante la fiebre de fusiones entre bancos. El sistema bancario fragmentado fue un legado de leyes anti-sucursales a nivel estatal. Sin sucursales y sin diversificación nacional, los bancos estaban sujetos a recesiones económicas locales. Tras la crisis de los ahorros y préstamos, una década de fusiones consolidó la industria bancaria. Uno de los criterios para la aprobación del gobierno para una fusión fue la "buena ciudadanía" que se exhibe al otorgar préstamos a mercados desatendidos. [126]
Durante la administración Clinton, la CRA se revitalizó y se utilizó para controlar las fusiones. El presidente Clinton dijo que la CRA “estaba bastante moribunda hasta que asumimos el cargo. Más del 95 por ciento de la inversión comunitaria ... realizada en los 22 años de esa ley se ha realizado en los seis años y medio que he estado en el cargo ". [127] La CRA se convirtió en una herramienta importante en la "tercera vía" de Clinton como una alternativa tanto al laissez-faire como a los pagos de transferencia del gobierno para construir viviendas directamente. [126]
Sin embargo, las calificaciones de la CRA, y no los préstamos de la CRA, fueron las principales herramientas para modificar las prácticas bancarias. Una mala calificación impidió las fusiones. Los grupos de activistas comunitarios se convirtieron en una parte importante del proceso de fusión. Su apoyo fue crucial para la mayoría de las fusiones y, a cambio, los bancos apoyaron a sus organizaciones. Para el año 2000, los bancos dieron 9.500 millones de dólares de apoyo a grupos de activistas y, a cambio, estos grupos testificaron a favor de fusiones selectas. La creación mediante fusiones del megabanco WaMu en 1999 se produjo con un acuerdo CRA de diez años por valor de 120.000 millones de dólares para financiar los esfuerzos de los activistas inmobiliarios. A cambio, los activistas de la CRA respaldan la fusión de uno de los "bancos peor administrados y uno de los bancos más grandes y primeros en quebrar en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2009". [126]
Los bancos que se negaron a abandonar las prácticas crediticias tradicionales siguieron siendo pequeños. Al controlar las fusiones, las calificaciones de la CRA crearon “bancos creyentes” que no solo originaban préstamos etiquetados como préstamos CRA, sino que extendían el crédito fácil en todos los ámbitos. Al controlar el proceso de fusión, el gobierno pudo crear bancos de crédito fácil mediante un proceso de selección artificial. [126]
Steven D. Gjerstad y Vernon L. Smith , al revisar la investigación sobre el papel de la CRA, encuentran que los préstamos de la CRA no fueron significativos durante la crisis, pero la puntuación de la CRA (calificaciones bancarias) jugó un papel importante. Concluyen que "la CRA no está absuelta de jugar un papel en la crisis ni se le reprocha como causa raíz". Justificaba el crédito fácil a los de escasos recursos y afectaba indirectamente a todos los préstamos a los prestatarios a los que apuntaba. Sin embargo, fue parte de un consenso emergente entre los prestamistas, el gobierno y el público a favor del crédito fácil. [128]
Políticas gubernamentales de "propiedad de vivienda asequible"
Descripción general
La Comisión de Investigación de Crisis Financiera (FCIC), economistas de la Reserva Federal , periodistas de negocios Bethany McLean y Joe Nocera , y varios investigadores académicos han argumentado que las políticas gubernamentales de vivienda asequible no fueron la principal causa de la crisis financiera. [129] [130] También argumentan que los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria superaron a otras hipotecas "de alto riesgo", y que las hipotecas GSE obtuvieron mejores resultados que las titulizaciones de marcas privadas.
Según la Comisión de Investigación de Crisis Financiera, "con base en la evidencia y entrevistas con docenas de personas involucradas" en las "metas de vivienda asequible" de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) para las GSE, "determinamos que estas metas solo contribuyeron marginalmente a las metas de Fannie. y la participación de Freddie en "hipotecas riesgosas". [131]
Los economistas Paul Krugman y David Min señalan que el crecimiento simultáneo de las burbujas de precios de los bienes raíces comerciales y residenciales (y también del crédito al consumo) en los EE. UU. Y la crisis financiera general fuera de él, socava el caso de que Fannie Mae , Freddie Mac , CRA o Los préstamos predatorios fueron las causas principales de la crisis, ya que las políticas de vivienda asequible no afectaron ni a los bienes raíces comerciales de EE. UU. ni a los bienes raíces fuera de los EE. UU. [89] [132]
[E] no hubo una ley federal que impulsara a los bancos a prestar dinero para parques de oficinas y centros comerciales; Fannie y Freddie no estaban en el negocio de préstamos CRE [bienes raíces comerciales]; sin embargo, el 55 por ciento - ¡55 por ciento! - de las hipotecas comerciales que vencerán antes de 2014 están bajo el agua. [133]
Escribiendo en enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión FCIC [41] también estuvieron de acuerdo en que el boom inmobiliario comercial simultáneo mostró que las políticas de vivienda de Estados Unidos no fueron la única causa de la burbuja inmobiliaria:
"Los diferenciales de crédito disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que consideremos la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. También nos dice que los problemas con la política de vivienda de EE. UU. O los mercados no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense ". [43]
Contrarrestando el análisis de Krugman y miembros de la FCIC, Peter Wallison argumenta que la crisis fue causada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que fue apoyada en gran medida por préstamos de bajo o nulo pago inicial, que fue únicamente el caso de la vivienda residencial en Estados Unidos. préstamos. [74]
El análisis de Krugman también se ve desafiado por otros análisis. Después de investigar el incumplimiento de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos pruebas limitadas de que se produjo un deterioro sustancial en la suscripción de préstamos de CMBS [valores comerciales respaldados por hipotecas] antes de la crisis . " [75] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis de los bienes raíces comerciales y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis de los bienes raíces residenciales. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: "Los primeros signos de declive en los bienes raíces residenciales ocurrieron en 2006. Tres años después, los bienes raíces comerciales comenzaron a sentir los efectos. [76] Denice A. Gierach, abogada de bienes raíces y contadora pública, escribió:
... la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales fueron buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no hicieron que los préstamos se deterioraran, fue la economía. [77]
Los críticos de las políticas de vivienda asequible de EE. UU. Han citado tres aspectos de la política gubernamental de vivienda asequible que contribuyeron a la crisis financiera: la Ley de Reinversión Comunitaria, los mandatos de vivienda asequible regulados por HUD impuestos a Fannie Mae y Freddie Mac, y los esfuerzos directos de HUD para promover viviendas asequibles. a través de entidades estatales y locales. El economista Thomas Sowell escribió en 2009: "Los estándares de préstamos laxos utilizados para cumplir con las cuotas de 'viviendas asequibles' fueron la clave de la crisis hipotecaria estadounidense". Sowell describió múltiples instancias de presión regulatoria y ejecutiva para expandir la propiedad de viviendas a través de estándares de préstamos más bajos durante las décadas de 1990 y 2000. [134]
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
Mandatos de HUD para viviendas asequibles
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) relajó las restricciones hipotecarias a mediados de la década de 1990 para que los compradores por primera vez pudieran calificar para préstamos que nunca antes habían podido obtener. [135] En 1995, la GSE comenzó a recibir crédito para viviendas asequibles para la compra de valores respaldados por hipotecas que incluían préstamos a prestatarios de bajos ingresos. Esto dio lugar a que las agencias compraran valores de alto riesgo. [136]
La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 estableció un mandato de compra de préstamos de vivienda asequible para Fannie Mae y Freddie Mac, y ese mandato debía ser regulado por HUD. Inicialmente, la legislación de 1992 requería que el 30 por ciento o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie estuvieran relacionadas con viviendas asequibles. Sin embargo, HUD recibió el poder de establecer requisitos futuros. En 1995, HUD ordenó que el 40 por ciento de las compras de préstamos de Fannie y Freddie tuvieran que financiar viviendas asequibles. En 1996, HUD ordenó a Freddie y Fannie que proporcionaran al menos el 42% de su financiamiento hipotecario a los prestatarios con ingresos por debajo de la media en su área. Este objetivo se incrementó al 50% en 2000 y al 52% en 2005. Bajo la administración Bush, HUD continuó presionando a Fannie y Freddie para que aumentaran las compras de viviendas asequibles, hasta un 56% para el año 2008. [137] Además, HUD requirió que Freddie y Fannie proporcionaran el 12% de su cartera a préstamos "especiales asequibles". Se trata de préstamos a prestatarios con menos del 60% del ingreso medio de su área. Estos objetivos aumentaron a lo largo de los años, con un objetivo del 28% para 2008. [138]
Para cumplir con estos mandatos, Fannie y Freddie anunciaron compromisos de préstamos para minorías y de bajos ingresos. En 1994, Fannie prometió $ 1 billón de tales préstamos, una promesa que cumplió en 2000. En ese año, Fannie se comprometió a comprar (de prestamistas privados) $ 2 billones adicionales en préstamos para minorías y de bajos ingresos, y Freddie igualó ese compromiso con sus propios $ 2. promesa de un billón. Por lo tanto, estas entidades patrocinadas por el gobierno se comprometieron a comprar, del mercado privado, un total de $ 5 billones en préstamos para viviendas asequibles. [139]
Hasta hace relativamente poco tiempo, el "subprime" era elogiado por al menos algunos miembros del gobierno de Estados Unidos. En un discurso de 2002 en la Conferencia de la Oficina de Vivienda para Personas Mayores, Edward Gramlich, exgobernador de la Junta de la Reserva Federal, distinguió los préstamos abusivos de los préstamos de alto riesgo: "Para comprender el problema, es particularmente importante distinguir los préstamos abusivos de los préstamos de alto riesgo generalmente beneficiosos … Préstamos de alto riesgo… se refiere a préstamos totalmente apropiados y legales para prestatarios que no califican para tasas preferenciales… ". [140] El Sr. Gramlich también citó la importancia de los préstamos de alto riesgo para los esfuerzos de vivienda asequibles del gobierno: "Gran parte de este aumento de préstamos [para viviendas asequibles] se puede atribuir al desarrollo del mercado de hipotecas de alto riesgo ...". [141]
Joseph Fried, autor de "¿Quién realmente llevó a la economía a la zanja?" cree que era inevitable que los estándares de préstamos más flexibles se generalizaran: "... era imposible relajar los estándares de suscripción para las personas con crédito marginal mientras se mantenían estándares rigurosos para las personas con buenos antecedentes crediticios. Las políticas de vivienda asequibles llevaron a una degradación de los estándares de suscripción de préstamos de todos los tamaños ". [9]
"Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda" de HUD
"La Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda: Socios en el Sueño Americano", fue compilada en 1995 por Henry Cisneros, Secretario de HUD del presidente Clinton. Este documento de 100 páginas representaba los puntos de vista de HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, líderes de la industria de la vivienda, varios bancos, numerosas organizaciones activistas como ACORN y La Raza, y representantes de varios gobiernos estatales y locales ". [142] El La estrategia no se limitaba a las compras de préstamos de Fannie y Freddie, ni a los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria ". Este era un plan gubernamental amplio para toda la industria crediticia, que comprendía '100 elementos de acción propuestos', aparentemente diseñados para 'generar hasta 8 millones de propietarios de viviendas adicionales en Estados Unidos. [143]
Como parte de la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda de 1995, HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. [144] Además, promovió el uso de préstamos de bajo pago o sin pago inicial y segundos préstamos no garantizados no divulgados para que el prestatario pagara sus pagos iniciales (si los hubiera) y los costos de cierre. [145] Esta idea se manifestó en préstamos de “segundo silencioso” que se hicieron extremadamente populares en varios estados como California y en decenas de ciudades como San Francisco. [146] Utilizando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecieron préstamos a los prestatarios que sufragarían el costo del pago inicial. Los préstamos se denominaron “silenciosos” porque se suponía que el prestamista principal no debía conocerlos. Una hoja publicitaria de Neighborhood Reinvestment Corporation (afiliada a HUD) describía explícitamente el secreto deseado: “[Las afiliadas de NRC] tienen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el bono mensual se paga a [las afiliadas de NRC]. De esta manera, el bono es “invisible” para el prestamista tradicional y la familia (énfasis agregado). [147]
HUD también elogió a Fannie y Freddie por sus esfuerzos para promover la flexibilidad crediticia: "En los últimos años, muchos acreedores hipotecarios han aumentado la flexibilidad de suscripción. Esta mayor flexibilidad se debe, al menos en parte a ... los criterios de suscripción de viviendas asequibles liberalizados establecidos por inversores del mercado secundario como Fannie Mae y Freddie Mac ". [148] Para ilustrar la flexibilidad deseable, la Estrategia citó un programa de Connecticut que "permite historiales de empleo no tradicionales, historiales de empleo con brechas, empleo a corto plazo y cambios de trabajo frecuentes". [149]
Las críticas a la estrategia de HUD y la consiguiente relajación de los estándares fueron criticadas por al menos una empresa de investigación años antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. En 2001, la compañía de investigación independiente, Graham Fisher & Company, declaró: "Si bien las iniciativas subyacentes de la [estrategia] tenían un contenido amplio, el tema principal ... era la relajación de los estándares crediticios". [150] Graham Fisher citó estos detalles:
- "El requisito de que los compradores de vivienda realicen un pago inicial significativo se eliminó en la década de 1990. La [estrategia] instó y aprobó reducciones cada vez mayores en los requisitos. Los requisitos de pago inicial han caído a niveles récord". [151]
- "Durante la última década, Fannie Mae y Freddie Mac han reducido los pagos iniciales requeridos en los préstamos que compran en el mercado secundario. Esos requisitos han disminuido del 10% al 5% al 3% y en los últimos meses Fannie Mae anunció que siga el reciente movimiento de Freddie Mac hacia el mercado hipotecario con pago inicial del 0% ". [152]
- "Los requisitos del seguro hipotecario privado se relajaron". [152]
- El nuevo software de suscripción automatizado, desarrollado por Fannie y Freddie, permite una documentación de préstamos reducida y "niveles de endeudamiento más altos en relación con los ingresos que la suscripción tradicional". Los sistemas de suscripción fueron aprobados "a pesar de que se sometieron a pruebas de estrés utilizando sólo un número limitado y una amplitud de escenarios económicos". [153]
- El proceso de tasación de la vivienda "se está comprometiendo. Hemos hablado con tasadores de bienes raíces, tasadores de fraudes y organizaciones nacionales de tasación y nos han dicho, casi unánimemente, que los cambios en el proceso de tasación, durante la última década, han puesto en peligro la solidez de la proceso y precios de bienes raíces sesgados ". [154]
El economista Henry Hazlitt ha criticado las políticas de vivienda del gobierno que garantizan hipotecas hipotecarias y / o promueven un pago inicial bajo o nulo porque "inevitablemente" significa "más préstamos incobrables que de otra manera", desperdiciando el dinero de los contribuyentes, lo que lleva a "un exceso de oferta de viviendas". [el costo de la vivienda. A "largo plazo, no aumentan la producción nacional sino que fomentan las malas inversiones". [155] Estos riesgos se materializaron cuando la burbuja inmobiliaria alcanzó su punto máximo en 2005-2006 y se desinfló posteriormente, contribuyendo a la crisis.
Papel de los bancos federales de préstamos hipotecarios
Los bancos federales de préstamos hipotecarios (FHLB) son menos entendidos y discutidos en los medios de comunicación. El FHLB ofrece préstamos a bancos que a su vez están respaldados por hipotecas. Aunque están a un paso de los préstamos hipotecarios directos, algunas de las cuestiones de política más amplias son similares entre el FHLB y las otras GSE. Según Bloomberg , el FHLB es el mayor prestatario de EE. UU. Después del gobierno federal. [156] El 8 de enero de 2009, Moody's dijo que solo 4 de los 12 FHLB podrían mantener los niveles mínimos de capital requeridos y el gobierno de los Estados Unidos podría necesitar poner algunos de ellos en tutela . [156]
Políticas de la administración Clinton
Como se señaló, la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda, que abogaba por una flexibilización general de los estándares de préstamos, al menos con respecto a la vivienda asequible, fue ideada en 1995 por HUD bajo la Administración Clinton. Durante el resto de la Administración Clinton, HUD estableció requisitos cada vez más rigurosos para préstamos de vivienda asequible para Fannie y Freddie.
En 1995, la administración Clinton hizo cambios en la CRA. Los cambios fueron extensos y, en opinión de los críticos, muy destructivos. Según las nuevas normas, los bancos y las entidades de ahorro debían evaluarse "en función del número y la cantidad de préstamos emitidos dentro de sus áreas de evaluación, la distribución geográfica de esos préstamos, la distribución de préstamos según las características de los prestatarios, el número y la cantidad de desarrollo comunitario préstamos, y la cantidad de innovación y flexibilidad que utilizaron al aprobar préstamos ". [157] Algunos analistas sostienen que estas nuevas reglas presionaron a los bancos para que hicieran préstamos débiles. [158]
Políticas de la administración Bush
El presidente Bush abogó por la " sociedad de propiedad ". Según un artículo del New York Times publicado en 2008, "presionó con fuerza para expandir la propiedad de la vivienda, especialmente entre las minorías, una iniciativa que encajaba con su ambición de expandir la carpa republicana y con los intereses comerciales de algunos de sus mayores donantes. Pero sus políticas de vivienda y su enfoque de no intervención en la regulación fomentaron estándares de préstamos laxos ". . [159]
Parece haber amplia evidencia de que la administración Bush reconoció tanto el riesgo de las hipotecas de alto riesgo como, específicamente, los riesgos planteados por las GSE que tenían una garantía implícita de respaldo del gobierno. Por ejemplo, en 2003, la administración Bush, reconociendo que los reguladores actuales de Fannie y Freddie eran inadecuados, propuso que se creara una nueva agencia para regular las GSE. Esta nueva agencia habría tenido la tarea específica de establecer requisitos de reserva de capital (eliminar esa autoridad del Congreso), aprobar nuevas líneas de negocios para las GSE y, lo más importante, evaluar el riesgo en sus carteras en expansión. Fue en respuesta específica a este esfuerzo regulatorio que Barney Frank hizo su ahora infame declaración "Estas dos entidades, Fannie Mae y Freddie Mac, no están enfrentando ningún tipo de crisis financiera, cuanto más exagera la gente estos problemas, más presión hay es en estas empresas, menos veremos en términos de vivienda asequible ". [160] Si esta nueva agencia reguladora se hubiera establecido en 2003, probablemente habría descubierto el fraude contable con respecto a las bonificaciones ejecutivas que estaba ocurriendo en ese momento en Fannie Mae. Este escándalo contable obligaría más tarde a la dimisión de Franklin Raines y otros ejecutivos. [161] Esta nueva agencia también puede haber frenado o detenido el movimiento de toda la industria hipotecaria hacia los préstamos de alto riesgo al exponer el alcance total de los riesgos asumidos por Fannie y Freddie, quienes en ese momento controlaban casi la mitad de todos los préstamos de alto riesgo. siendo emitido.
El republicano Mike Oxley, ex presidente del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes, ha señalado que la Cámara de Representantes aprobó de hecho una ley que fortalece la regulación de las GSE (la Ley Federal de Reforma del Financiamiento de la Vivienda de 2005), pero la Casa Blanca de Bush la echó a pique. . En palabras de Oxley, "Todo el retorcimiento de manos y mojar la cama continúa sin recordar cómo la Casa dio un paso al frente. ¿Qué obtuvimos de la Casa Blanca? Recibimos un saludo con un dedo". [162]
Los esfuerzos para controlar GSE se vieron frustrados por el intenso cabildeo de Fannie Mae y Freddie Mac. [163] En abril de 2005, el secretario del Tesoro, John Snow, repitió el llamamiento a la reforma de las GSE y dijo: "Los acontecimientos que han ocurrido desde que testifiqué ante este Comité en 2003 refuerzan las preocupaciones sobre los riesgos sistémicos que plantean las GSE y destacan aún más la necesidad de Reforma de GSE para asegurar que nuestro sistema de financiamiento de vivienda siga siendo una fuente de financiamiento fuerte y vibrante para expandir las oportunidades de propiedad de vivienda en Estados Unidos ... Las medidas a medias solo exacerbarán los riesgos para nuestro sistema financiero ". Luego, el líder de la minoría en el Senado, Harry Reid, rechazó la legislación diciendo que "no podemos aprobar una legislación que pueda limitar a los estadounidenses a ser propietarios de viviendas y potencialmente dañar nuestra economía en el proceso". [164] Un esfuerzo republicano de 2005 para una reforma integral de GSE fue amenazado con obstruccionismo por el senador Chris Dodd (D-CT). [165]
Papel del Banco de la Reserva Federal
Algunos economistas, como John Taylor, [166] han afirmado que la Fed fue responsable, o al menos parcialmente responsable, de la burbuja inmobiliaria estadounidense que se produjo antes de la recesión de 2007. Afirman que la Fed mantuvo los tipos de interés demasiado bajos tras la recesión de 2001, [167] La burbuja inmobiliaria condujo a la crisis crediticia. El entonces presidente Alan Greenspan cuestiona esta interpretación. Señala que el control de la Fed sobre las tasas de interés a largo plazo que los críticos tienen en mente es solo indirecto. La Fed hizo subir la tasa de interés a corto plazo sobre el que tiene el control (es decir, la tasa de fondos federales), pero la tasa de interés a largo plazo (que por lo general sigue la antigua) no aumentó. [168]
El papel de la Reserva Federal como supervisor y regulador ha sido criticado por ser ineficaz. El exsenador de EE. UU. Chris Dodd , entonces presidente del Comité Senatorial de Asuntos Bancarios, Vivienda y Urbanos de los EE. UU. , Comentó sobre el papel de la Fed en la actual crisis económica: "Vimos en los últimos años cuando asumieron la protección del consumidor responsabilidades y la regulación de las sociedades de cartera de los bancos, fue un fracaso abismal ".
De acuerdo con Bethany McLean y Joe Nocera , la oposición ideológica del presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan a la regulación gubernamental no fue conmovida por las quejas de los "defensores de la vivienda" de base sobre el daño a las comunidades de bajos ingresos por los préstamos hipotecarios predatorios a principios de la década de 1990, por el fracaso de las fuerzas del mercado para evitar una pequeña burbuja subprime temprana y la caída a fines de la década de 1990, o mediante apelaciones del gobernador de la junta de la Reserva, Edward Gramlich, para que asuma un papel más activo en la vigilancia del negocio subprime. [169]
Una crítica relacionada la hace el economista Raghuram Rajan ( gobernador del Banco de la Reserva de la India ), quien en un libro sobre la crisis financiera también argumenta que la política de tasas de interés bajas de la Fed de Greenspan permitió y motivó a los inversores a buscar inversiones de riesgo que ofrecieran mayores rendimientos. , lo que llevó a la crisis de las hipotecas de alto riesgo (así como a la burbuja de las puntocom ). La causa subyacente de la tendencia de la economía estadounidense a ir "de burbuja en burbuja", según Rajan, fueron las "débiles redes de seguridad de la economía" para los desempleados, lo que hizo que "el sistema político estadounidense ... sea sumamente sensible al crecimiento del empleo" y propenso a una estimulación monetaria insostenible. [170]
Falta de aplicación de leyes y reglamentos.
Muchas leyes y regulaciones existentes no se aplicaron de manera efectiva antes de la crisis. La SEC fue criticada por relajar la supervisión de los bancos de inversión y exigir revelaciones de riesgo inadecuadas por parte de los bancos. La FDIC permitió a los bancos trasladar grandes cantidades de pasivos fuera del balance, eludiendo así los requisitos de capital bancario de depósito. La Reserva Federal fue criticada por no monitorear adecuadamente la calidad de las originaciones de hipotecas. [1] La oligarquía de las principales firmas financieras tuvo una influencia sustancial en Washington y promovió una ideología de desregulación y una cultura de " autorregulación de la industria " y la idea de que los actores comerciales racionales evitan asumir riesgos indebidos. Como resultado de esta cultura y la puerta giratoria entre Wall Street y Washington, los reguladores no actuaron a pesar de las señales de advertencia importantes en la forma de una serie de crisis financieras, incluyendo el ahorro y préstamos de crisis , el Long-Term Capital Management (LTCM) crisis, cada una de las cuales requirió importantes rescates, y los escándalos de derivados de 1994. [171] [172] [173] Estas señales de advertencia fueron ignoradas mientras continuaba la desregulación financiera, mientras los investigadores de carrera de la SEC fueron eliminados y los empleados de la industria financiera se instalaron en puestos clave en agencias reguladoras. El rescate de LTCM en 1998 envió la señal a las grandes firmas financieras " demasiado grandes para quebrar " de que no tendrían que sufrir las consecuencias de los grandes riesgos que asumen. [174]
Una vez que la crisis alcanzó su etapa crítica en septiembre de 2008, los reguladores no aplicaron sistemáticamente las soluciones disponibles para ellos, lo que aumentó la incertidumbre. Un ejemplo principal fue permitir la desaparición del banco de inversión Lehman Brothers en septiembre de 2008, a pesar de que la Fed y el Departamento del Tesoro facilitaron un rescate / fusión para Bear-Stearns en marzo de 2008 y la fusión de Merrill-Lynch con Bank of America en septiembre de 2008. [1 ]
La periodista Gretchen Morgenson cita a la Comisión de Investigación de Crisis Financiera señalando con desaprobación que durante el curso del boom inmobiliario de 2000 a 2006, la Reserva Federal "remitió un total de tres instituciones a los fiscales por posibles violaciones de préstamos justos en hipotecas". El informe también cita a un ex investigador de fraudes en la crisis de ahorros y préstamos, William K. Black, que se lamenta como "terrible" de que "el FBI prácticamente no recibió ayuda de los reguladores, los reguladores bancarios y los reguladores de ahorro". [175]
SEC y la regla del capital neto
Durante la crisis de la banca de inversión en 2008, algunos analistas culparon a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) por su decisión de 2004 que, según ellos, permitía un mayor apalancamiento. Este apalancamiento permitió a los bancos de inversión aumentar sustancialmente el nivel de deuda que estaban asumiendo, impulsando el crecimiento de los valores respaldados por hipotecas que respaldan las hipotecas de alto riesgo. [176] [177] Un análisis posterior cuestiona estas alegaciones. [178] [179]
Los críticos señalan que los cinco principales bancos de inversión de EE. UU. Aumentaron significativamente su apalancamiento financiero durante el período 2004-2007 (ver diagrama), lo que aumentó su vulnerabilidad a las pérdidas de MBS. Estas cinco instituciones reportaron más de $ 4.1 billones en deuda para el año fiscal 2007, una cifra aproximadamente 30% del tamaño de la economía estadounidense. Tres de los cinco quebraron ( Lehman Brothers ) o se vendieron a precios de remate a otros bancos ( Bear Stearns y Merrill Lynch ) durante 2008, creando inestabilidad en el sistema financiero mundial. Los dos restantes se convirtieron a modelos de bancos comerciales para calificar para los fondos del Programa de Alivio de Activos en Problemas ( Goldman Sachs y Morgan Stanley ). [177]
Si bien las autoridades reguladoras no habían modificado los requisitos de capital nominal del 8% (es decir, el coeficiente de apalancamiento de 12,5 a 1), la ponderación basada en el riesgo permitió reducir los requisitos de capital para los valores con calificación A y superior. Este cambio, aún más estricto que los acuerdos internacionales de Basilea , fue motivado por el objetivo de mantener a los bancos estadounidenses competitivos con los bancos europeos. Los requisitos de capital reducidos alentaron a los bancos a mantener los valores con calificación A menos riesgosos (de acuerdo con los estándares de las agencias de calificación) en lugar de los tramos de primera pérdida con mayor apalancamiento (es decir, apalancamiento incorporado) más riesgosos . La reducción de las reservas de capital (y el aumento de apalancamiento explícito) fue acompañada por la reducción de valores riesgosos de menor calificación que tenían un mayor apalancamiento interno. [178]
Al menos un funcionario prominente dentro de la SEC ha rechazado la noción de que los cambios de la SEC de 2004 hicieron que los bancos redujeran sus reservas de capital. En un discurso del 9 de abril de 2009, Erik Sirri, entonces Director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, declaró que "la Comisión no anuló ninguna restricción de apalancamiento en 2004", ni tenía la intención de hacer una reducción sustancial. [180] Aunque los cambios en las reglas de la SEC proporcionaron flexibilidad que los bancos podrían utilizar para minimizar sus saldos de capital, Sirri explicó que esto no era aplicable en el caso de los 5 bancos del programa de Entidad Supervisada Consolidada (CSE). Esas 5 entidades utilizaron un estándar alternativo y lo habían hecho durante décadas. Específicamente, calcularon los requisitos de capital como un porcentaje de las cuentas por cobrar de los clientes (y no sobre la base de las inversiones que tenían). Con arreglo a la norma en uso, se hacía hincapié en su capacidad para cumplir las obligaciones relacionadas con los clientes, no en la estabilidad financiera general de los bancos ". [181]
Algunos argumentan que los índices de apalancamiento no cambiaron tan dramáticamente como afirman los críticos. [182] Considérese, por ejemplo, esta declaración de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno (GAO): "En nuestro trabajo anterior sobre Gestión de capital a largo plazo (un fondo de cobertura), analizamos las relaciones entre activos y capital de cuatro de los cinco sociedades de cartera de corredores de bolsa que más tarde se convirtieron en CSE y encontraron que tres tenían proporciones iguales o superiores a 28 a 1 al cierre del año fiscal 1998, que era superior a sus proporciones al cierre del año fiscal 2006 antes de que comenzara la crisis. " [183]
Erik Sirri , entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, concluyó: "Desde agosto de 2008, los comentaristas en la prensa y en otros lugares han sugerido que las enmiendas de 2004 ... permitieron a estas empresas aumentar sus ratios de deuda a capital a niveles inseguros. -por encima de 12 a 1, de hecho a 33 a 1 ... Si bien este tema se ha repetido a menudo en la prensa y en otros lugares, de hecho carece de fundamento ". [182]
La SEC también es responsable de establecer reglas de divulgación financiera. Los críticos han argumentado que la divulgación durante la crisis fue ineficaz, particularmente en lo que respecta a la salud de las instituciones financieras y la valoración de valores respaldados por hipotecas. [184] La SEC está investigando estas afirmaciones. [185]
Regulación de derivados
La Ley de Modernización de Futuros de Productos Básicos de 2000 eximió a los derivados de la regulación, supervisión, negociación en bolsas establecidas y requisitos de reserva de capital para los principales participantes. La preocupación de que las contrapartes de los acuerdos de derivados no pudieran pagar sus obligaciones generó una incertidumbre generalizada durante la crisis. Particularmente relevantes para la crisis son los credit default swaps (CDS), un derivado en el que la Parte A paga a la Parte B lo que es esencialmente una prima de seguro, a cambio del pago en caso de que la Parte C incumpla sus obligaciones. Warren Buffett se refirió a los derivados como "armas financieras de destrucción masiva" a principios de 2003. [186] [187]
Como todos los swaps y otros derivados , los CDS pueden utilizarse para cubrir riesgos (específicamente, para asegurar a los acreedores contra el incumplimiento) o para beneficiarse de la especulación . El uso de derivados creció drásticamente en los años anteriores a la crisis. El volumen de CDS en circulación se multiplicó por 100 entre 1998 y 2008, y las estimaciones de la deuda cubierta por los contratos de CDS, a noviembre de 2008, oscilan entre los 33 billones de dólares y los 47 billones de dólares. El valor teórico total de los derivados extrabursátiles (OTC) aumentó a 683 billones de dólares en junio de 2008, de los cuales alrededor del 8% eran CDS. [188]
Los CDS están ligeramente regulados. A partir de 2008, no existía una cámara de compensación central para cumplir con los CDS en caso de que una de las partes de un CDS no pudiera cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato de CDS. La divulgación requerida de las obligaciones relacionadas con CDS ha sido criticada como inadecuada. Las compañías de seguros como American International Group (AIG), MBIA y Ambac enfrentaron rebajas de calificación debido a que los incumplimientos hipotecarios generalizados aumentaron su exposición potencial a pérdidas de CDS. Estas empresas tuvieron que obtener fondos adicionales (capital) para compensar esta exposición. El hecho de que AIG tuviera CDS que aseguraban $ 440 mil millones en MBS resultó en su búsqueda y obtención de un rescate del gobierno federal. [189]
Como todos los canjes y otras apuestas puras , lo que una parte pierde con un CDS, la otra parte gana; Los CDS simplemente reasignan la riqueza existente [es decir, siempre que la parte que paga pueda cumplir]. Por lo tanto, la pregunta es qué parte del CDS tendrá que pagar y si podrá hacerlo. Cuando el banco de inversión Lehman Brothers quebró en septiembre de 2008, había mucha incertidumbre en cuanto a qué empresas financieras estarían obligadas a cumplir los contratos de CDS sobre sus 600.000 millones de dólares en bonos en circulación. [190] [191]
El economista Joseph Stiglitz resumió cómo los credit default swaps contribuyeron al colapso sistémico: "Con este complicado entrelazamiento de apuestas de gran magnitud, nadie podía estar seguro de la posición financiera de nadie más, ni siquiera de la propia posición. No es sorprendente que el crédito los mercados se congelaron ". [192]
El ex presidente Bill Clinton y el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan indicaron que no regulaban adecuadamente los derivados, incluidos los credit default swaps (CDS). [193] [194] Un proyecto de ley (la "Ley de transparencia y rendición de cuentas de los mercados de derivados de 2009") (HR 977) se introdujo sin éxito [195] para regular más el mercado de CDS y establecer una cámara de compensación. Este proyecto de ley otorgaría la autoridad para suspender el comercio de CDS bajo ciertas condiciones. [196]
El autor Michael Lewis escribió que los CDS y los derivados sintéticos de CDO permitían a los especuladores apostar por los mismos bonos hipotecarios y CDO. Esto es análogo a permitir que muchas personas contraten un seguro en la misma casa. Los especuladores que compraron seguros CDS apostaban a que se producirían incumplimientos significativos, mientras que los vendedores (como AIG ) apostaban a que no. Se podría apostar una cantidad teóricamente infinita sobre los mismos valores relacionados con la vivienda, siempre que se pudieran encontrar compradores y vendedores de los CDS. [197] Se refirió a esto como una "Máquina del Juicio Final". [198]
El superintendente de seguros de Nueva York, Eric Dinallo, abogó en abril de 2009 por la regulación de los CDS y los requisitos de capital suficientes para respaldar los compromisos financieros asumidos por las instituciones. "Los credit default swaps son el combustible que convirtió el incendio de las hipotecas de alto riesgo en una conflagración. Fueron la principal causa de los problemas de AIG, y por extensión de los bancos ... En resumen, si ofrece una garantía, no importa si llámelo depósito bancario, póliza de seguro o apuesta: la regulación debería garantizar que tenga el capital para entregar ". También escribió que los bancos compraron CDS para permitirles reducir la cantidad de capital que debían mantener contra las inversiones, evitando así las regulaciones de capital. [199] El secretario del Tesoro de Estados Unidos, Timothy Geithner, ha propuesto un marco de legislación para regular los derivados. [200]
Regulación de las agencias de calificación crediticia
Agencias de calificación como Moody's y Standard and Poor's proporcionan calificaciones de riesgo para valores como bonos y valores respaldados por hipotecas en el centro de la crisis. Son pagados por la empresa emisora de los bonos, lo que presenta un problema de independencia. Las agencias de calificación se equivocaron enormemente en su evaluación de los valores respaldados por hipotecas de riesgo, proporcionando la calificación de seguridad más alta a los valores que luego se volvieron inútiles.
La Comisión de Investigación de Crisis Financiera informó en enero de 2011 que: "Las tres agencias de calificación crediticia fueron los principales facilitadores del colapso financiero. Los valores relacionados con hipotecas en el centro de la crisis no podrían haberse comercializado y vendido sin su sello de aprobación. Inversores confiaron en ellos, a menudo ciegamente. En algunos casos, estaban obligados a usarlos, o los estándares regulatorios de capital dependían de ellos. Esta crisis no podría haber ocurrido sin las agencias calificadoras. Sus calificaciones ayudaron a que el mercado se disparara y sus rebajas durante 2007 y 2008 causó estragos en los mercados y las empresas ". [1]
Otros temas
Influencia reguladora federal de los estados
Algunos han argumentado que, a pesar de los intentos de varios estados de EE. UU. De evitar el crecimiento de un mercado secundario de préstamos predatorios reempaquetados , la Oficina del Contralor de Moneda del Departamento del Tesoro , ante la insistencia de los bancos nacionales, anuló intentos como violaciones de las leyes federales. leyes bancarias. [201]
Crítica conservadora ante el Congreso
Durante las audiencias del Congreso de marzo de 1995, William A. Niskanen , presidente del Instituto Cato , criticó las propuestas de favoritismo político en la asignación de crédito y microgestión por parte de los reguladores, y que no había garantía de que no se esperara que los bancos operaran con pérdidas. Predijo que serían muy costosos para la economía y el sistema bancario, y que el principal efecto a largo plazo sería contraer el sistema bancario. Recomendó al Congreso derogar la CRA. [202]
Gerald P. O'Driscoll, ex vicepresidente del Banco de la Reserva Federal de Dallas , afirmó que Fannie Mae y Freddie Mac se habían convertido en ejemplos clásicos del capitalismo de compinches . El respaldo del gobierno permitió que Fannie y Freddie dominaran la suscripción de hipotecas . "Los políticos crearon los gigantes hipotecarios, que luego devolvieron parte de las ganancias a los políticos, a veces directamente, como fondos de campaña; a veces, como" contribuciones "a los electores favorecidos". [203]
Algunos legisladores recibieron un trato favorable de instituciones financieras involucradas en la industria subprime. (Ver escándalo de préstamos políticos financieros en todo el país ). En junio de 2008, Conde Nast Portfolio informó que numerosos políticos de Washington, DC en los últimos años habían recibido financiamiento hipotecario a tasas no competitivas en Countrywide Financial porque la corporación consideró a los funcionarios bajo un programa llamado "FOA" - "Amigos de Angelo". Angelo es el director ejecutivo de Countrywide, Angelo Mozilo . [204] El 18 de junio de 2008, un panel de ética del Congreso comenzó a examinar las denuncias de que el presidente del Comité Bancario del Senado , Christopher Dodd (D-CT), y el presidente del Comité de Presupuesto del Senado , Kent Conrad (D-ND) recibieron préstamos preferenciales. por turbado prestamista hipotecario Countrywide Financial Corp . [205] Dos ex directores ejecutivos de Fannie Mae Franklin Raines y James A. Johnson también recibieron préstamos preferenciales del atribulado prestamista hipotecario. Fannie Mae fue la mayor compradora de hipotecas de Countrywide. [206]
El 10 de septiembre de 2003, el congresista estadounidense Ron Paul pronunció un discurso ante el Congreso en el que argumentó que las políticas gubernamentales vigentes en ese momento animaban a otorgar préstamos a personas que no podían permitirse devolver el dinero, y predijo que esto conduciría a una rescate, e introdujo un proyecto de ley para abolir estas políticas. [207]
Programas gubernamentales estatales y locales
Como parte de la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda de 1995, HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. [208] Además, promovió el uso de préstamos con pago inicial bajo o sin pago inicial y, en segundo lugar, préstamos no garantizados para que el prestatario pague sus pagos iniciales (si los hubiera) y los costos de cierre. [145] Esta idea se manifestó en préstamos de "segundo silencioso" que se hicieron populares en varios estados como California y en decenas de ciudades como San Francisco. [146] Utilizando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecieron préstamos a los prestatarios que sufragarían el costo del pago inicial. Los préstamos se denominaron "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía conocerlos. Una hoja publicitaria de Neighborhood Reinvestment Corporation (afiliada a HUD) describía explícitamente el secreto deseado: "[Las afiliadas de NRC] tienen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el vale mensual se paga a [las afiliadas de NRC]. De esta manera el bono es "invisible" para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido). [209]
Además del uso de "segundos silenciosos", HUD condonó y promovió el uso de programas de obsequios de pago inicial. Estos programas generalmente funcionaban de la siguiente manera: "Digamos que alguien quería comprar una casa de $ 100,000 pero no tenía el pago inicial y los costos de cierre requeridos, que diremos que ascendían a $ 6,000. Una organización sin fines de lucro de 'viviendas asequibles' proporcionaría los $ 6000 necesarios para el comprador de vivienda como un 'regalo' y, simultáneamente, cobrar la misma cantidad, más una tarifa ordenada (generalmente 1% o una tarifa fija), del vendedor. La cantidad cobrada al vendedor se llamaba una 'donación' pero, en realidad , era simplemente lavado de dinero, realizado por organizaciones piadosas que hablaban sobre los pobres y necesitados mientras recaudaban millones en ingresos. [210] Aunque el Inspector General de HUD instó, en 2000, a que se prohibieran los programas de obsequios financiados por vendedores, HUD resistió hasta 2008 , mucho después del comienzo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [211] Los pagos iniciales financiados por el vendedor fueron finalmente prohibidos por una ley del Congreso en 2008.
Importancia de la extracción con garantía hipotecaria para el crecimiento económico
Un impulsor significativo del crecimiento económico durante la administración Bush fue la extracción de capital de la vivienda, en esencia, pedir prestado contra el valor de la vivienda para financiar el consumo personal. El efectivo libre utilizado por los consumidores a partir de la extracción de acciones se duplicó de $ 627 mil millones en 2001 a $ 1,428 mil millones en 2005 a medida que se construyó la burbuja inmobiliaria, un total de casi $ 5 billones durante el período. El uso de la vivienda como fuente de fondos también redujo significativamente la tasa de ahorro neto. [212] [213] [214] En comparación, el PIB creció aproximadamente $ 2,3 billones durante el mismo período 2001-2005 en dólares corrientes, de $ 10,1 a $ 12,4 billones. [215]
El economista Paul Krugman escribió en 2009: "La prosperidad de hace unos años, tal como era (las ganancias eran tremendas, los salarios no tanto) dependía de una enorme burbuja inmobiliaria, que reemplazó a una enorme burbuja anterior en las acciones. La burbuja inmobiliaria no está regresando, el gasto que sostuvo la economía en los años previos a la crisis tampoco regresará ". [216] Niall Ferguson afirmó que, excluyendo el efecto de la extracción de capital de la vivienda, la economía de los Estados Unidos creció a una tasa del 1% durante los años de Bush. [217] Dado que el crecimiento del PIB es un indicador significativo del éxito de la política económica, el gobierno tenía un gran interés en no explicar completamente la función de la extracción (endeudamiento) con garantía hipotecaria para impulsar la medida del PIB antes de la crisis.
Riesgo moral de otros rescates
Un rescate gubernamental financiado por los contribuyentes de las instituciones financieras durante la crisis de ahorros y préstamos puede haber creado un riesgo moral y actuar como un estímulo para que los prestamistas otorguen préstamos similares de mayor riesgo. [218] [219]
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