Invitation Homes Inc. es el mayor propietario de viviendas unifamiliares de alquiler en los Estados Unidos, con aproximadamente 80.000 viviendas. [1] [2]
Tipo | Compañía pública |
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Negociado como | NYSE : INVH índice Russell 1000 componente |
Industria | Fideicomiso de inversiones inmobiliarias |
Fundado | 2012 |
Fundador | Dallas B. Tanner Brad Greiwe |
Sede | Dallas, Texas |
Gente clave | Dallas B. Tanner, director ejecutivo Barry Sternlicht , director |
Productos | Propiedades en arrendamiento |
Ingresos | $ 1.764 mil millones (2019) |
Lngresos netos | $ 147 millones (2019) |
Los activos totales | $ 17.392 mil millones (2019) |
Equidad total | $ 8.266 mil millones (2019) |
Dueño | El grupo Blackstone (27%) |
Número de empleados | 1,140 (2019) |
Sitio web | www |
Notas al pie / referencias [1] |
Descripción general
Invitation Homes se promociona a sí misma como una empresa de alquiler unifamiliar "libre de preocupaciones" única en comparación con las empresas familiares que conforman la mayor parte de la industria, lo que garantiza a los clientes "tranquilidad" con "servicios excepcionales para residentes", que incluyen " Mantenimiento de emergencia 24 horas al día, 7 días a la semana ". [3]
Historia
2005-2012: antecedentes y formación
En 2005, el empresario Dallas Tanner formó la empresa de inversión en viviendas y apartamentos Treehouse Group en Arizona; entre 2010 y 2011, compró 1.000 casas en dificultades en Phoenix , una ciudad muy afectada por las ejecuciones hipotecarias causadas por la crisis de las hipotecas de alto riesgo [2] y una de las primeras áreas donde los inversores de capital privado compraron casas en alquiler después del colapso de 2008. [4]
En 2011, Treehouse se asoció con la firma de administración de propiedades con sede en Dallas Riverstone Residential, una fusión notada por The Blackstone Group ; Tanner explicó que Blackstone sintió que Treehouse and Residential "tenía un modelo perfecto en términos de un mercado [Phoenix], una alta concentración de productos residenciales y un historial operativo consistente". [2] La pareja se fusionó con Blackstone en la primavera de 2012 en una nueva entidad llamada Invitation Homes, con Blackstone dando a Treehouse and Residential más capital para expandir el negocio. [2]
2012-2017: compras iniciales
La primera compra de una casa de Invitation Homes fue en abril de 2012, [2] y en un año, la entidad se convirtió en el mayor comprador de casas en alquiler en los Estados Unidos con 24,000 casas, gastadas con $ 4 mil millones; las propiedades de la sección 8 constituían el 16% de la cartera. [5] En abril de 2013, realizó una sola compra de más de $ 100 millones de 1.400 viviendas en Atlanta de Building and Land Technology. [5]
Desde agosto de 2012 hasta junio de 2013, Invitation Homes compró 1.650 viviendas en el área de la Bahía de Tampa por un total de más de $ 250 millones, $ 840.000 al día. [6] El Tampa Bay Times , en un artículo de junio de 2013, informó que el 85% de los listados en línea de Tampa Bay por Invitation Homes estaban por encima del alquiler promedio del área de $ 1,200. [6]
Wall Street estaba comprando casas en "zonas de huelga", vecindarios ubicados cerca de varios trabajos, escuelas y sistemas de transporte que también enfrentaban grandes cantidades de ejecuciones hipotecarias, y las vendía a padres de mediana edad que criaban hijos que ganaban alrededor de $ 100,000 al año o más. [3] A medida que avanzaba la década de 2010, también lo hizo el enfoque de Wall Street en la vivienda unifamiliar, un movimiento liderado por Invitation Homes. [2] [3]
En 2013, Invitation Homes creó una clase de activos de valores de alquiler unifamiliares (SFR) para tener dinero para comprar casas y restaurar; en enero de 2017, se vendieron casi $ 10 mil millones de los bonos, [7] una cantidad que llegó a $ 15 mil millones en julio de 2018, un mes y medio después de la oferta pública inicial de febrero de 2017. [3]
2017-presente: Oferta pública inicial y fusión
El 23 de enero de 2017, Fannie Mae financió $ 1 mil millones de deuda con Invitation Homes como dinero de respaldo; la empresa, sólo cuatro años antes, detuvo a otra entidad patrocinada por el gobierno que compraba viviendas en dificultades, y la adquisición de Fannie con la entidad Blackstone fue la primera vez en la historia que respaldaba a una empresa de propietarios de viviendas unifamiliares. [7] Según Corinne Russell , portavoz del regulador de Fannie Mae, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), el acuerdo fue una forma para que Fannie Mae y Freddie Mac aprendieran sobre la mecánica del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares y lo que las empresas gubernamentales ' el papel debe estar en él. [3] Escribe MarketWatch ' s Ryan Dezember, "La participación de Fannie Mae es una señal de que se cree la propiedad de vivienda se mantendrá fuera del alcance de muchos estadounidenses y que apuesta vivienda de Wall Street se convierta en un negocio a largo plazo, no sólo un comercio oportunista hizo después de la crisis de ejecuciones hipotecarias ". [7] La decisión recibió críticas de más de 25 grupos defensores de la vivienda asequible, que creían que Fannie Mae no estaba siguiendo su principio de proteger a los propietarios de viviendas. [3]
En febrero de 2017, Invitation Homes se convirtió en una empresa pública a través de una oferta pública inicial , la segunda oferta pública inicial más grande de un fideicomiso de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos con $ 1,77 mil millones. [2] Las instituciones de vivienda de Wall Streets escalaron a través de fusiones después de que se compraron la mayoría de las casas en dificultades, culminando en una fusión entre iguales entre Invitation Homes y Starwood Waypoint, [2] una escisión corporativa de Starwood Capital Group , en noviembre de 2017. [8] Aaron Hecht, de JMP Securities, elogió la fusión: "La huella geográfica de las carteras se superpone entre sí bastante bien. La escala significa mucho en este negocio, porque usted administra todas estas propiedades individuales. Por lo tanto, necesita suficiente concentración en áreas para volverse eficiente ". [2] Lo que siguió a la fusión fue una integración de 18 meses entre Invitation Homes y Starwood Waypoint. [2]
A partir de 2018, Invitation Homes es el propietario de vivienda unifamiliar de alquiler más grande de todos los tiempos, público o privado, con 82,000 propiedades [2] en 17 ciudades de Sun Belt y una cartera un 58% más grande que American Homes 4 Rent , su competidor más cercano. [3] Fue el REIT más alto de 2018 en la clasificación de varios de los 17 analistas; todos, excepto Goldman Sachs, que otorgó a la empresa una calificación de retención, la calificaron como de compra. [2] 17 meses después de su salida a bolsa en febrero de 2017, el precio de sus acciones subió un 11%. [3] La suma de las tarifas de la corporación aumentó las ganancias anuales entre un 20 y un 30 por ciento. [3] Blackstone posee una participación del 42% de la entidad, lo que equivale a $ 5,1 mil millones. [3]
Crítica
Invitation Homes se presenta como un propietario singular que brinda una facilidad y comodidad sin precedentes para los inquilinos de sus decenas de miles de viviendas unifamiliares. Pero en entrevistas con decenas de inquilinos de la compañía en vecindarios de los Estados Unidos, la imagen que surge no es tanto la de un servicio excepcional como la de tuberías con fugas, alimañas, moho tóxico, electrodomésticos que no funcionan y esperas de meses refacción.
- Reuters , julio de 2018 [3]
Las empresas de Wall Street en la industria del alquiler, especialmente Invitation Homes, han recibido una fuerte reacción de los expertos en bienes raíces y activistas de viviendas asequibles por aprovecharse de los inquilinos para llenar los bolsillos de los inversores; el argumento principal es que se incentiva a las corporaciones a mantener bajos los costos de reparación y altos los aranceles y los precios de alquiler para aumentar las ventas de bonos que determinan su escala. [3] Kevin Stein de la Coalición de Reinversión de California calificó despectivamente el modelo de negocio como " titulización de los ingresos por alquiler". [3]
Un análisis de datos del censo y de propiedad realizado por Maya Abood, investigadora del Instituto Tecnológico de Massachusetts , de cuatro vecindarios del condado de Los Ángeles donde se encuentran los alquileres unifamiliares de Invitation Homes, muestra que los porcentajes de alquileres que posee en un vecindario oscilaron entre el 10% y el 25%. . [3]
Un estudio de diciembre de 2016 del Banco de la Reserva Federal de Atlanta indicó que la corporación de alquiler de Wall Street desalojó a los inquilinos significativamente más que a los propietarios habituales; Informó que Invitation Homes desalojó al 15% de sus inquilinos, y la entidad con la que más tarde se fusionaría, Starwood Waypoint, el 30%, y afirmó que ser afroamericano también aumentaba las posibilidades de ser desalojado si estaba bajo una empresa como Invitation Homes. [3]
Las quejas y las historias de terror de los clientes de Invitation Homes se han cubierto en publicaciones y estaciones de noticias como CBS 46 , [9] CBS Sacramento , [10] The Arizona Republic , [4] y NewsChannel 5 Nashville . [11] Moho; [3] aguas residuales; [3] fuga de agua; [3] punción de uñas, [10] infestación de alimañas como arañas, cucarachas y hormigas; [3] aparatos rotos como puertas de garaje, sistemas de calefacción, estufas y microondas; [3] y las solicitudes de reparación incumplidas son problemas frecuentes. [3] Invitation Homes ha elevado los alquileres en un promedio de hasta un 10% por año en algunos mercados como Oakland, California , duplicando la norma para estos mercados, según la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario (ACCE). [3] Ha habido tres protestas en las oficinas de Blackstone en California por inquilinos de Invitation Homes organizadas por ACCE, como una en octubre de 2017 en la sede de Blackstone en Santa Mónica, en la que los inquilinos colocaron cartas en los escritorios para celebrar una reunión con los ejecutivos de la corporación y poner fin a las prácticas de precios excesivos de alquiler, tarifas y mantenimiento deficiente; la empresa nunca se comunicó con ellos. [3]
Invitation Homes ha enfrentado varias demandas en tribunales de todo el país. [4] En mayo de 2018, los inquilinos presentaron una demanda colectiva contra la corporación en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Norte de California , con el fundamento de aumentos y tarifas excesivos del precio del alquiler; informaron que se les cobraba $ 95 si se retrasaba incluso un minuto en el pago de la renta, independientemente de si el sistema de pago en línea de la compañía no funcionaba, y que presentaban avisos de desalojo que agregaban más costos legales, tarifas y multas "injustas" para ellos. [3] El 20 de julio, Invitation Homes respondió con una moción que decía que el grupo de acción de clase y su demandante tenían muy poca evidencia. [3]
El personal de Invitation Homes ha respondido a las críticas, incluido el director de operaciones Charles Young, quien en julio de 2018 declaró que la compañía tenía una calificación promedio de 4.32 estrellas de cinco de las encuestas de inquilinos que realizó. [3]
A pesar de que el Congreso aprobó una legislación que prohíbe las opiniones de precios de los corredores después de la crisis hipotecaria, es legal que Invitation Homes las use debido a una laguna jurídica en la que la ley no se aplica a los bonos de varias casas. [3] Para la entidad, los BPO de la otra empresa son una alternativa menos costosa a la tasación de hipotecas por parte de contratistas autorizados típicos del mercado de la vivienda; De acuerdo con una investigación de la Comisión de Bolsa y Valores que comenzó en septiembre de 2017, involucran inspecciones por parte de contratistas independientes sin licencia para hacer avalúos, quienes solo son asignados para inspeccionar los exteriores con el supuesto de que los interiores ya fueron renovados. [3]
Uno de los valores unifamiliares examinados por Reuters contenía 7.024 casas, cada una de las cuales hacía que la entidad tuviera un alquiler promedio de 1.538 dólares al mes y 985 dólares al año para otras tarifas. [3] Reuters también entrevistó a cinco ex empleados de Invitation Homes que afirmaron que la empresa gastó muy poco en reparaciones; Los datos del bono mostraron que gastó un promedio anual por casa de $ 1,142 en mantenimiento, menos que el promedio típico de $ 3,100 que la mayoría de los estadounidenses gastan en los mismos servicios, aunque la entidad respondió que no se mostraban los $ 750 gastados en costos de respaldo del sistema. [3]
Referencias
- ^ a b "Informe anual del formulario 10-K de Invitation Homes Inc. 2019" . Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU .
- ^ a b c d e f g h yo j k l Curry, Kerry (abril de 2018). "Invitación a una revolución habitacional" . D Magazine .
- ^ a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w x y z aa ab ac ad Conlin, Michelle (27 de julio de 2018). "Arañas, aguas residuales y una ráfaga de tarifas - el otro lado de alquilar una casa de Wall Street" . Reuters . Consultado el 23 de mayo de 2020 .
- ^ a b c Reagor, Catherine; Sanders, Rebekah (15 de agosto de 2018). " ' Manténgase alejado': las familias de Arizona comparten historias de terror de uno de los propietarios más grandes de Arizona" . La República de Arizona . Consultado el 24 de mayo de 2020 .
- ^ a b Gittelsohn, John (25 de abril de 2013). "Blackstone compra casas de Atlanta en el comercio de alquiler más grande" . Noticias de Bloomberg . Archivado desde el original el 7 de diciembre de 2013 . Consultado el 28 de mayo de 2020 .
- ^ a b Harwell, Drew (22 de junio de 2013). "Los inversores siguen devorando miles de casas de Tampa Bay para alquilar" . Tampa Bay Times . Archivado desde el original el 4 de marzo de 2017 . Consultado el 28 de mayo de 2020 .
- ^ a b c Dezember, Ryan (24 de enero de 2017). "Blackstone gana el respaldo de Fannie para viviendas de alquiler" . MarketWatch . Consultado el 26 de mayo de 2020 .
- ^ "Las casas de invitación y las casas de Starwood Waypoint completan la fusión" (Comunicado de prensa). PR Newswire . 16 de noviembre de 2017.
- ^ Murphy, Adam (30 de octubre de 2018). "Casa dañada por tornado causa problemas de salud" . CBS 46 . Archivado desde el original el 31 de octubre de 2018 . Consultado el 24 de mayo de 2020 .
- ^ a b Bollea, Drew (18 de enero de 2018). "Informe reclama a los propietarios más grandes que explotan a los inquilinos, dañan los vecindarios" . CBS Sacramento . Archivado desde el original el 22 de enero de 2018 . Consultado el 25 de mayo de 2020 .
- ^ Kraus, Jennifer (4 de febrero de 2019). "Antiguos inquilinos comparten historias de terror sobre el alquiler de la firma de inversión inmobiliaria Invitation Homes" . NewsChannel 5 Nashville . Archivado desde el original el 20 de mayo de 2020 . Consultado el 24 de mayo de 2020 .
enlaces externos
- Página web oficial
- Datos comerciales de las casas de invitación:
- Finanzas de Google
- Yahoo! Finanzas
- Bloomberg
- Presentaciones ante la SEC