El Programa de Vivienda Mitchell-Lama es una garantía de vivienda gubernamental sin subsidio en el estado de Nueva York . Fue patrocinado por el senador del estado de Nueva York MacNeil Mitchell y el asambleísta Alfred Lama . Fue promulgada en 1955 como Ley de Sociedades de Vivienda con Lucro Limitado (oficialmente incluida en la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada , el artículo II titulado Sociedades de Vivienda con Beneficio Limitado y se refiere a corporaciones sin ánimo de lucro, mientras que el artículo IV titulado Dividendo Limitado Empresas de vivienda se refiere a viviendas asequibles no Mitchell-Lama organizadas como corporaciones comerciales, sociedades o fideicomisos a partir de 1927).
El propósito declarado públicamente del programa era el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles , tanto de alquiler como de propiedad cooperativa , para residentes de ingresos medios. [1] Bajo este programa, las jurisdicciones locales adquirieron propiedad por dominio eminente y la proporcionaron a los desarrolladores para desarrollar viviendas para inquilinos de bajos y medianos ingresos. Los desarrolladores recibieron reducciones de impuestos mientras permanecieran en el programa e hipotecas a bajo interés , subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la ciudad de Nueva York . También se les garantizó un rendimiento de la inversión del 6% o, posteriormente, del 7,5% cada año. El programa se basa en el Morningside jardines de la vivienda cooperativa, una cooperativa en Manhattan 's Morningside Heights barrio que fue subvencionado con dinero de los impuestos. [2]
La División de Renovación de la Vivienda y la Comunidad del Estado de Nueva York (DHCR) se fusionó con la Administración de Financiamiento de la Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear la agencia de Renovación de la Vivienda y la Comunidad del Estado de Nueva York . La nueva agencia proporcionó financiamiento, mantenimiento y supervisión de hipotecas a los desarrollos mientras permanecieran en el programa Mitchell-Lama. [1]
Según la Renovación Comunitaria y de Viviendas del Estado de Nueva York (antes DHCR), " se construyó un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105,000 apartamentos bajo el programa". [3] Ha resultado en desarrollos que fueron y son étnicamente e incluso económicamente diversos, ya que algunos de los inquilinos originales se volvieron más exitosos (y por lo tanto pagan un recargo) mientras que otros se encontraron más cerca o en la pobreza. [ cita requerida ] Los inquilinos han formado comunidades estables que en algunos casos (como en el Upper West Side de Manhattan ) han dado lugar a un aumento sustancial de los valores de las propiedades. [ cita requerida ]
Eliminar propiedades
Los propietarios generalmente pueden retirar los desarrollos de Mitchell-Lama pagando por adelantado la hipoteca, lo que generalmente ocurre 20 años después de que se desarrolle el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso de la tierra especifican más tiempo. [4] Entre 1990 y 2005, la vivienda Mitchell-Lama perdió "22,688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su stock". [5] Ese ritmo ha aumentado ahora con el mercado inmobiliario de edificios de alquiler. Cuando se privatiza un edificio, pierde su reducción de impuestos, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y el propietario pierde el derecho a un rendimiento anual de la inversión del 6%.
Lo que suceda con los inquilinos en esos edificios depende de cuándo fueron construidos y de las políticas públicas.
Alquileres construidos antes de 1974
Los inquilinos en edificios de alquiler construidos antes de 1974 entran en estabilización de alquileres al salir de Mitchell-Lama. Eso significa que sus alquileres aumentan de acuerdo con las órdenes de la Junta de Directrices de Alquiler de la Ciudad de Nueva York para cada nuevo contrato de arrendamiento [6] , así como de acuerdo con las órdenes de la Oficina de Administración de Alquileres de Nueva York para, entre otras cosas, importantes mejoras de capital [7] y el propietario privación. [8]
Alquileres construidos desde 1974
Al salir de Mitchell-Lama, los propietarios de edificios de alquiler construidos desde 1974 pueden aumentar los alquileres sin restricciones. Los inquilinos cuyos edificios tenían hipotecas "236" subsidiadas por el gobierno federal pueden calificar para vales federales "mejorados", que les permiten pagar al menos lo que estaban pagando y no menos del 30% de sus ingresos en alquiler, y el gobierno paga el resto. [ cita requerida ] Los inquilinos que no califican para vales mejorados, incluidos todos los inquilinos de edificios posteriores a 1973 que no fueron subsidiados por el gobierno federal, deben pagar el alquiler establecido por los propietarios. [ cita requerida ] [9] El hecho de que los edificios ya no se encuentren en un programa de regulación de alquileres plantea un problema particular para los inquilinos que recibían subsidios especiales que pueden no cubrir los nuevos pagos de alquiler más altos, [ cita requerida ] como los programas de subsidios porque de pobreza [10] edad, [11] y discapacidad. [12] En algunos de los edificios, las asociaciones de inquilinos están negociando "planes de asistencia al propietario" (LAP) para implementar los aumentos a un ritmo más lento y para proteger a algunos de los inquilinos más débiles. Los planes a menudo se limitan a un número específico de años y, al expirar, los inquilinos pueden ser vulnerables. Los LAP no conservan el stock de viviendas asequibles para futuros inquilinos.
Cooperativas de vivienda
Después de un cierto período de años, los propietarios de las cooperativas de vivienda de equidad limitada Mitchell-Lama pueden decidir, de acuerdo con las reglas de votación de las cooperativas, "privatizar" o desmutualizar su edificio también. Eso puede permitirles vender sus apartamentos, a menudo con una alta ganancia, pero potencialmente puede aumentar las tarifas de mantenimiento de los residentes restantes, ya que el edificio pierde su reducción de impuestos y puede haber aumentado los pagos de una hipoteca no subsidiada. Los impuestos indirectos sobre las reventas se pueden utilizar para mitigar dichos aumentos, pero eso depende de las juntas cooperativas. Hay algún esfuerzo para exigirlos por ley, pero hasta ahora no ha tenido éxito. Por tanto, tal desmutualización disminuye simultáneamente el stock de viviendas asequibles en un área determinada y aumenta los ingresos fiscales. [13]
Política
Legislación
Algunos políticos han propuesto proyectos de ley [14] a la legislatura del estado de Nueva York que pondrían todos los edificios en marcha o que dejaron a Mitchell-Lama en estabilización de alquileres tras la privatización. La Ley de Rentas de 2011 [15], promulgada el 24 de junio de 2011, no mencionó los alquileres ni las cooperativas de Mitchell-Lama.
Demanda de la División de Vivienda y Renovación Comunitaria
En noviembre de 2007, la División de Renovación Comunitaria y de Vivienda (DHCR) del estado, ahora HCR del estado de Nueva York, adoptó regulaciones que establecen que la simple eliminación de un Mitchell-Lama anterior a 1974 del programa no es una "circunstancia única o peculiar" que justifique un aumento sustancial del alquiler . [16] Varios propietarios impugnaron esa política en el tribunal, afirmando que contradice una decisión judicial, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , [17] y una referencia de un tribunal inferior a las cartas de política de la DHCR. [18] El juez Schlesinger de la Corte Suprema del Estado de Nueva York dictaminó [19] que las regulaciones son legales, y uno de los propietarios ( Steve Witkoff , propietario de 95 W. 95th Street, ahora llamado "Columbus 95") apeló al estado División de Apelaciones de nivel medio. El 28 de diciembre de 2010, la División de Apelaciones, Primer Departamento (que cubre los distritos de Manhattan y el Bronx en la ciudad de Nueva York) confirmó unánimemente la regulación de la DHCR. [20] El propietario de Columbus 95 no logró obtener el permiso judicial para apelar ante el tribunal más alto del estado de Nueva York. [21]
Ver también
- Comunidad de Riverside Park
Referencias
- ^ a b División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DCHR) - ahora fusionada en Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York, [1]
- ^ Historia . Coalición de residentes de Mitchell-Lama.
- ^ [2] . División de Vivienda y Renovación Comunitaria.
- ^ Organización de salvar a Mitchell-Lama Archivado el 8 de agosto de 2009 en Wayback Machine - sitio web con noticias, avisos y legislación
- ^ Informe de la Sociedad de Servicio Comunitario, Cerrando la puerta
- ^ houseingnyc.com
- ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf
- ^ houseingnyc.com
- ^ [Según los analistas de vivienda de la Community Service Society, no más del 15% de los inquilinos en edificios posteriores a 1973 sacados de Mitchell-Lama son elegibles para tales vales].
- ^ [3]
- ^ [4]
- ^ [5]
- ^ Cooperadores unidos por Mitchell-Lama
- ^ "Ahorre Mitchell-Lama - Factura de alquiler de Omnibus: ¿Lo patrocina su elegido?" . Save-ml.org.
- ^ http://www.assembly.state.ny.us/leg/?default_fld=&bn=S05856&term=&Summary=Y&Text=Y
- ^ "Salvar a Mitchell-Lama - Nuevas regulaciones en su lugar" . Save-ml.org.
- ^ KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR {}
- ^ Susman, Sue. "Resumen de casos Feb8_09.doc" (PDF) .
- ^ [6]
- ^ [7]
- ^ Los inquilinos han ganado el caso "U o P"
enlaces externos
- Ya no es asequible: la inminente crisis de la ciudad de Nueva York en Michell-Lama y viviendas con dividendos limitados
- Informe anual 2004 - Empresas de vivienda Mitchell-Lama en el estado de Nueva York