Programa de vivienda Mitchell-Lama
El Programa de Vivienda Mitchell–Lama es una garantía de vivienda gubernamental sin subsidio en el estado de Nueva York . Fue patrocinado por el Senador del Estado de Nueva York MacNeil Mitchell y el Asambleísta Alfred Lama . Fue promulgada en 1955 como la Ley de Sociedades de Vivienda de Beneficio Limitado (oficialmente contenida en la Ley de Financiamiento de la Vivienda Privada , el artículo II titulado Sociedades de Vivienda de Beneficio Limitado y refiriéndose a sociedades sin ánimo de lucro, mientras que el artículo IV titulado Dividendo Limitado Empresas de Viviendase refiere a viviendas asequibles que no son de Mitchell-Lama organizadas como sociedades comerciales, asociaciones o fideicomisos desde 1927 en adelante).
El propósito declarado públicamente del programa era el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles , tanto de alquiler como de propiedad cooperativa , para residentes de ingresos medios. [1] Bajo este programa, las jurisdicciones locales adquirieron propiedades por dominio eminente y se las proporcionaron a desarrolladores para desarrollar viviendas para inquilinos de bajos y medianos ingresos. Los desarrolladores recibieron reducciones de impuestos mientras permanecieron en el programa e hipotecas a bajo interés , subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la ciudad de Nueva York . También se les garantizó un 6% o, posteriormente, un 7,5% de retorno de la inversión cada año. El programa se basó en Morningside Gardens.cooperativa de vivienda, una cooperativa en el vecindario Morningside Heights de Manhattan que fue subsidiada con dinero de los impuestos. [2]
La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR) se fusionó con la Administración de Financiamiento de la Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear la agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York . La nueva agencia proporcionó financiamiento, mantenimiento y supervisión de hipotecas a los desarrollos siempre que permanecieran en el programa Mitchell-Lama. [1]
Según New York State Homes and Community Renewal (anteriormente DHCR), "Se construyó un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105,000 apartamentos bajo el programa". [3]
Los propietarios generalmente pueden retirar los desarrollos de Mitchell–Lama pagando por adelantado la hipoteca, lo que generalmente ocurre 20 años después de que se desarrolla el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso de la tierra especifican más tiempo. [4] Entre 1990 y 2005, la vivienda Mitchell-Lama perdió "22.688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su stock". [5] Ese ritmo ahora ha aumentado con el mercado inmobiliario para edificios de alquiler. Cuando se privatiza un edificio, pierde su reducción de impuestos, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y el propietario pierde el derecho a un 6% anual de rendimiento de la inversión.
Los inquilinos de edificios de alquiler construidos antes de 1974 entran en estabilización de alquiler al salir de Mitchell–Lama. Eso significa que sus alquileres aumentan de acuerdo con las órdenes de la Junta de Directrices de Alquileres de la Ciudad de Nueva York para cada nuevo contrato de arrendamiento [6] , así como de acuerdo con las órdenes de la Oficina de Administración de Alquileres de Nueva York para, entre otras cosas, mejoras importantes de capital [7] y el propietario privación. [8]
