Re Ellenborough Park [1955] EWCA Civ 4 fue uncaso de ley de tierras inglesa que reformuló las pruebas para una servidumbre (el alcance de la ley de servidumbres ). Encontró una servidumbre para usar un jardín comunal como una servidumbre válida por ley. No es necesario que todas las casas estén inmediatamente al lado del jardín para beneficiarse de él.
Re Ellenborough Park | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación |
Nombre completo del caso | [los fideicomisarios de los fideicomisos estatutarios y testamentarios de los propietarios del parque (fallecidos)] [nombres y descripciones muy detallados, nunca citados en su totalidad] -y- Helen Maddison (mujer casada) y Fred Allen [una selección de los propietarios de los vecinos casas] |
Decidido | 15 de noviembre de 1955 |
Cita (s) |
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Transcripción (es) | La transcripción aprobada por el tribunal en bailii.org |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | Apelante (un "representante" fiduciario en lugar de un litigante hostil) también "perdido" en primera instancia ante Danckwerts J (en el Tribunal Superior) |
Acciones posteriores | ninguno |
Opiniones de casos | |
Celebrada: "No podemos ver en principio ninguna diferencia entre Ellenborough Park y un jardín en el significado ordinario de esa palabra. Es el jardín colectivo de las casas vecinas a cuyo uso fue dedicado por los propietarios de la finca y como tal ampliamente satisfecho , a nuestro juicio, el requisito de conexión con las viviendas dominantes a las que pertenece. El resultado no se ve afectado por la circunstancia de que el derecho al parque sea en este caso disfrutado por unas pocas casas que no dan directamente al parque. . ... El derecho aquí ... es, por las razones ya expuestas, un accesorio de las casas circundantes como tal, y constituye un atributo beneficioso de la residencia en una casa como se entiende normalmente. Su uso, no solo para el ejercicio y el descanso, sino también para los fines domésticos normales, como se sugirió en el argumento, por ejemplo, para llevar a niños pequeños en cochecitos o de otro modo, no debe describirse con justicia como una mera recreación o recreo. diversión, y es claramente beneficioso para el local al que se adjunta ". | |
Opiniones de casos | |
Decisión de | Sir Raymond Evershed MR (leyendo la sentencia del tribunal) |
Concurrencia | |
Palabras clave | |
Alcance de la ley de servidumbres; creación de servidumbres; servidumbre expresa y / o servidumbre por prescripción; si el derecho a usar el parque en los títulos de propiedad o servidumbre; naturaleza de los derechos susceptibles de constituir una servidumbre en derecho |
Hechos
Ellenborough Park es un parque de 7.5 acres (3.0 ha) en Weston-super-Mare (dividido por una carretera secundaria, no considerada por ninguno de los lados, ni los tribunales son consecuenciales). [n 1] El parque más grande fue propiedad en 1855 de dos inquilinos en común que vendieron partes periféricas para la construcción de casas y otorgaron derechos sobre las escrituras de compra / venta a los propietarios de las casas (y expresamente a sus sucesores en el título) para disfrutar del parque que quedó. [1]
La tierra se disfrutó libremente hasta 1955, cuando el juez Danckwerts dictó su decisión sobre una disputa compleja en primera instancia. El nudo del caso apelado se centró en una cuestión monetaria que afectaba a la tierra por primera vez. Se centró en el hecho de que la Oficina de Guerra había utilizado la tierra durante la Segunda Guerra Mundial , y se debía pagar una compensación a los vecinos (si se alegaba correctamente un interés de propiedad para usar la tierra, es decir, una servidumbre) o al propietario, los fideicomisarios. del propietario original si eran las únicas personas con un interés de propiedad (en virtud de la Ley de Defensa de Compensación de 1939, sección 2 (1)). [n 2]
El propietario (del parque), beneficiarios del fideicomiso de los propietarios originales del terreno, impugnó la afirmación de una "servidumbre" de los vecinos inmediatos que gozaban del derecho expreso de uso del parque en sus escrituras (título), que ellos en la práctica también se disfruta con regularidad. Afirmaron que estos propietarios-ocupantes vecinos (y sus inquilinos) tenían solo una ventaja personal (una licencia, sin derechos de propiedad) y no una servidumbre propiamente dicha (que incluiría derechos de propiedad). [1]
Juicio
Lord Evershed MR sostuvo que los ocupantes de las propiedades en cuestión disfrutaban de una servidumbre sobre Ellenborough Park. Determinó que existían cuatro criterios para definir una servidumbre , tomados de la propiedad inmobiliaria moderna de Cheshire , y dijo:
A los efectos del argumento que tenemos ante nosotros, el Sr. Cross y el Sr. Goff se contentaron con adoptar, como correctas, las cuatro características formuladas en "Modern Real Property" del Dr. Cheshire, séptima edición, en las páginas 456 y siguientes. Son (1) Debe haber una propiedad dominante y una sirviente: (2) una servidumbre debe "acomodar" a la vivienda dominante: (3) los propietarios dominantes y sirvientes deben ser personas diferentes y (4) un derecho sobre la tierra no puede equivaler a una servidumbre a menos que pueda ser objeto de una subvención. [1]
[...]
¿Se puede decir, entonces, del derecho de pleno disfrute del parque en cuestión que fue otorgado por el Conveyance del 23 de diciembre de 1864, y que, por las razones ya expuestas, estaba, en nuestra opinión, destinado a ser anexado a la propiedad transmitida al Sr. Porter, que alojó y sirvió esa propiedad? Está claro que el derecho aumentó, en cierto grado, el valor de la propiedad y esta consideración no puede descartarse como totalmente irrelevante. Por supuesto, es un punto a destacar; pero estamos de acuerdo con la afirmación del Sr. Cross de que de ninguna manera es decisiva para el problema; no basta con demostrar que el derecho aumentó el valor de la propiedad transmitida, a menos que también se demuestre que estaba relacionado con el disfrute normal de esa propiedad. Nos parece que la cuestión de si existe o no esta conexión es principalmente de hecho y depende en gran medida de la naturaleza de la supuesta propiedad dominante y de la naturaleza del derecho otorgado. En cuanto a lo primero, fue en la contemplación de las partes del Traspaso de 1864 que la propiedad transferida debería utilizarse para fines residenciales y no comerciales. Eso se desprende del mismo Conveyance, y del convenio del comprador ya citado, de que la vivienda, etc., que él mismo se comprometió a construir no debe "ser ocupada o utilizada como una tienda abierta o expuesta o para cualquier propósito de comercio o comercio que no sea una casa de hospedaje o una escuela privada o seminario "sin el consentimiento por escrito del proveedor. Dado que se establece en el párrafo 4 de la declaración jurada del Sr.Rendell en apoyo de la citación y se ha admitido que todos los traslados de parcelas con fines de construcción al frente o cerca de Ellenborough Park eran, en lo que respecta al usuario (entre otros), sustancialmente iguales a los del Conveyance de 1864, la inferencia inevitable es que las casas que se iban a construir sobre las parcelas debían constituir una urbanización. Como aparece en el mapa que es el Anexo "G" de la declaración jurada adicional del Sr. Rendell del 13 de octubre de 1955, las casas que se construyeron en las parcelas alrededor y cerca de Ellenborough Park variaban en tamaño, algunas eran grandes casas unifamiliares y otras más pequeñas y ya sea adosado o en hilera. Ya hemos dicho que a los compradores de todas las parcelas que colindaban efectivamente con el Parque se les concedió el derecho a disfrutar del uso del mismo, así como a los compradores de algunas de las parcelas que, aunque no daban al Parque, eran sólo un corto período de tiempo. distancia de él. En cuanto a la naturaleza del derecho otorgado, el Conveyance de 1864 muestra que el Parque debía ser mantenido y mantenido como un terreno de recreo o jardín ornamental y que se contemplaba que en todo momento debía mantenerse en buen orden y condición y bien abastecido. con plantas y arbustos; y los vendedores se comprometieron a no erigir ni permitir la construcción de ninguna casa de vivienda u otro edificio en ningún momento posterior (excepto una gruta, glorieta, casa de verano, puesto de flores, fuente, atril de música u otra construcción ornamental) dentro o en cualquier parte del terreno de placer. Sobre estos hechos, el Sr. Cross alegó que no se había establecido la conexión necesaria entre el derecho de uso del Parque y el disfrute normal de las casas que se construyeron a su alrededor o cerca de él. Él comparó el puesto con un derecho otorgado al comprador de una casa para usar los jardines zoológicos de forma gratuita o para asistir al campo de cricket Lord's Cricket Ground.sin pago. Ese derecho indudablemente, dijo, aumentaría el valor de la propiedad transferida, pero no podría funcionar legalmente como una servidumbre, porque no existe un nexo suficiente entre el disfrute del derecho y el uso de la casa. Probablemente sea cierto, pensamos, que en ninguna de las ilustraciones del señor Cross el supuesto derecho constituiría una servidumbre, ya que sería totalmente ajeno e independiente del uso de una casa como casa, es decir, como un lugar en que el cabeza de familia y su familia viven y hacen su hogar; y es por ello que la analogía que el Sr. Cross pretendía establecer entre sus ilustraciones y el presente caso no puede, en nuestra opinión, sostenerse. Una analogía mucho más cercana, como nos parece, es el caso de un hombre que vende la propiedad absoluta de una parte de su casa y concede al comprador, a sus herederos y cesionarios, el derecho, perteneciente a dicha parte, de utilizar el jardín en común. con el vendedor y sus cesionarios. En tal caso, la prueba de conexión o acomodación quedaría ampliamente satisfecha; porque así como el uso de un jardín indudablemente mejora y está relacionado con el disfrute normal de la casa a la que pertenece, así también el derecho otorgado, en el caso supuesto, estaría estrechamente relacionado con el uso y disfrute de la parte. del local vendido. Creemos que tal es, en esencia, la situación en el presente caso. El parque se convirtió en un jardín comunitario para el beneficio y disfrute de aquellos cuyas casas colindaban con él o estaban en sus proximidades. Sus parterres, céspedes y paseos fueron calculados para proporcionar todas las comodidades que el jardín de una casa tiene por objeto proporcionar; y aparte del hecho de que estas comodidades se extendieron a un número de cabezas de familia en lugar de limitarse a uno (lo que en este aspecto del caso es irrelevante), no podemos ver ninguna diferencia de principio entre Ellenborough Park y un jardín en el significado ordinario de ese palabra. Es el jardín colectivo de las casas vecinas a cuyo uso fue dedicado por los propietarios de la finca y como tal satisfizo sobradamente, a nuestro juicio, la exigencia de conexión con los conventillos dominantes a los que pertenece. El resultado no se ve afectado por la circunstancia de que el derecho al parque lo disfruten en este caso unas pocas casas que no dan directamente al parque. La prueba para los propósitos actuales, sin duda, es que el parque debe constituir en un sentido real e inteligible el jardín (aunque sea el jardín comunitario) de las casas a las que se anexa su disfrute. Pero pensamos que la prueba está satisfecha en lo que respecta a estas pocas casas vecinas, aunque no contiguas. Pensamos que la extensión del derecho de goce a estas pocas casas no desmiente la presencia del "nexo" necesario entre la materia disfrutada y el local al que se expresa el goce que pertenece. [1]
[...]
La tercera de las preguntas incluidas en la cuarta condición del Dr. Cheshire se basa principalmente en una proposición establecida en Theobald's The Law of Land (1929) en la página 263, donde se dice que una servidumbre "debe ser un derecho de utilidad y beneficio y no uno de mera recreación y diversión ". No parece que Gale enuncie una proposición en términos similares. El pasaje de Theobald se justifica por referencia a dos casos: Mounsey v Ismay , 3 Hurlstone & Coltman, páginas 486, 498, y Solomon v Vintners Co. , 4 Hurlstone & Norman, páginas 585, 593. El segundo de estos casos se refería a con un derecho de apoyo, y parece ser relevante para los propósitos actuales debido a una intervención en el curso de la discusión por parte del Barón Principal Pollock y el Barón Bramwell en la página 593 del Informe, en la que se sugirió que uno Quien hubiera jugado durante mucho tiempo con raquetas contra la pared de un vecino tendría derecho a que no se derribara la pared. También se nos remitió en nuestra argumentación al caso escocés en la Cámara de los Lores de Dyce v Hay , 1 MacQueen, página 305, y al caso anterior ante Lord Eldon en él mencionado de Dempster v Cleghorn , 2 Dow, página 40. El primero de estos dos casos se refería a un reclamo por parte de los habitantes de Aberdeen de vagar a su antojo por un pedazo de tierra que bordea el río Don, y para tal fin utilizar cada parte de la tierra con la práctica exclusión de cualquier derecho. de usuario por parte del propietario. Por lo tanto, se trataba de un caso que involucraba lo que podría llamarse estrictamente una reclamación de un número grande y mal definido de personas a un jus Spatiandi . En el caso de Lord Eldon (en el que la única decisión fue devolver el asunto al Tribunal de Sesión) la disputa fue entre ciertas personas, habitantes de la ciudad de St. Andrews y otros, reclamando el derecho de jugar al golf en el St. Andrews 'Golf Links, y un inquilino cuyos conejos se decía que estaban interfiriendo con el mantenimiento adecuado del campo de golf. Lord Eldon observó que el caso había provocado una gran calidez de sentimientos, lo que de hecho puede parecer suficientemente de la alegación de que algunos de los conejos del Curso eran conejos ingleses. Nos parece que ni ese caso ni el caso de Dyce v Hay brindan un apoyo real a la proposición de Theobald, al menos en su aplicación a una facilidad como la presente. [1]
[...]
Sin duda, un jardín es un placer; según las autoridades, es el más puro de los placeres ; pero, a nuestro juicio, no es un derecho que no tenga la cualidad de utilidad o beneficio, como deberían entenderse esas palabras. El derecho aquí en juego es, por las razones ya expuestas, un accesorio de las casas circundantes como tal, y constituye un atributo beneficioso de la residencia en una casa como se entiende normalmente. Su uso, no solo para el ejercicio y el descanso, sino también para los fines domésticos normales, como se sugirió en el argumento, por ejemplo, para llevar a niños pequeños en cochecitos o de otro modo, no debe describirse con justicia como una mera recreación o recreo. diversión, y es claramente beneficioso para el local al que se adjunta. Si se aplica la prueba de Baron Martin, el derecho en traje es, en el punto de la utilidad, bastante análogo a un derecho de paso que pasa sobre los campos a, digamos, la estación de tren, lo que sería sin embargo un buen derecho, a pesar de que proporcionaba una ruta más larga hacia el objetivo. Por lo tanto, pensamos que la declaración del barón Martin debe al menos limitarse a la exclusión del derecho a disfrutar de las recreaciones que se cuestionaron en el caso que tiene ante sí, carreras de caballos o tal vez juegos, y no tiene aplicación a los hechos del caso. presente caso. [1]
Ver también
Notas
- Referencias
- Notas
- ^ El tamaño de la carretera no se cuenta en esta figura, si así fuera, el tamaño sería de 7,66 acres
- ^ La Ley de Compensación (Defensa) de 1939 s 2 (1) declaró "La compensación pagadera bajo esta Ley con respecto a la toma de posesión de cualquier tierra será la suma de las siguientes sumas, es decir, - (a) una suma igual a la renta que razonablemente podría esperarse que pague un arrendatario en ocupación de la tierra, durante el período durante el cual se retiene la posesión de la tierra en el ejercicio de poderes de emergencia, en virtud de un contrato de arrendamiento otorgado inmediatamente antes del comienzo de ese período , en virtud del cual el inquilino se comprometió a pagar todas las tasas e impuestos habituales del inquilino y a sufragar el costo de las reparaciones y el seguro y los demás gastos, si los hubiera, necesarios para mantener la tierra en un estado para exigir ese alquiler ... "
s2 (2): el alquiler "... se considerará devengado día a día durante el período por el cual se toma la posesión de la tierra en el ejercicio de los poderes de emergencia, y será prorrateado con respecto al tiempo en consecuencia, y se pagará a la persona que por el momento sería derecho a ocupar la tierra, sino por el hecho de que la posesión de la misma se conserva en el ejercicio de tales poderes ... " [1]
Referencias
- N Gravells (ed), Casos emblemáticos en la legislación agraria (2013)