La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) fue una ley aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1974 y codificada como Título 12, Capítulo 27 del Código de los Estados Unidos , 12 USC §§ 2601 - 2617 . El objetivo principal era proteger a los propietarios ayudándolos a obtener una mejor educación mientras compraban servicios inmobiliarios y eliminando los sobornos.y tarifas de remisión que agregan costos innecesarios a los servicios de liquidación. RESPA requiere que los prestamistas y otras personas involucradas en préstamos hipotecarios proporcionen a los prestatarios información pertinente y oportuna sobre la naturaleza y los costos de un proceso de liquidación de bienes raíces. RESPA también se diseñó para prohibir prácticas potencialmente abusivas, como comisiones ilícitas y tarifas de remisión, la práctica del seguimiento dual e impone limitaciones en el uso de cuentas de depósito en garantía .
Título largo | Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces de 1974 |
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Siglas (coloquial) | RESPA |
Promulgado por | el 93 ° Congreso de los Estados Unidos |
Eficaz | 22 de diciembre de 1974 |
Citas | |
Ley Pública | PL 93-533 |
Estatutos en general | 88 Stat. 1724 |
Codificación | |
Títulos modificados | 12 |
Secciones de la USC creadas | 2601-2617 |
Historia legislativa | |
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Enmiendas importantes | |
PL 94-205, 89 Stat. 1157 (1976) |
Historia
RESPA fue promulgada en 1974 y originalmente fue administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) . En 2011, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) , creada bajo las disposiciones de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Dodd-Frank Wall Street , asumió la autoridad de aplicación y reglamentación sobre RESPA. El 31 de diciembre de 2013, la CFPB publicó las reglas finales que implementan las disposiciones de la Ley Dodd-Frank, que ordenan a la CFPB que publique una divulgación única e integrada para las transacciones hipotecarias , que incluía requisitos de divulgación hipotecaria según la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) y secciones 4 y 5 de RESPA. Como resultado, la Regulación Z ahora contiene los formularios integrados, los plazos y los requisitos de divulgación relacionados para la mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo cerrados.
Propósito
RESPA se creó porque varias empresas asociadas con la compra y venta de bienes raíces , como prestamistas, agentes de bienes raíces , empresas de construcción y compañías de seguros de títulos, a menudo se dedicaban a proporcionar comisiones ilegales entre sí, inflando los costos de las transacciones inmobiliarias y ocultando competencia de precios facilitando tácticas de cebo y cambio .
Por ejemplo, un prestamista que anuncia un préstamo hipotecario puede haber anunciado el préstamo con una tasa de interés del 5%, pero luego, cuando uno solicita el préstamo, se le dice que debe usar la compañía de seguros de título afiliada del prestamista y pagar $ 5,000 por el servicio, mientras que la tarifa normal es de $ 1,000. La compañía de títulos entonces habría pagado $ 4,000 al prestamista. Esto se declaró ilegal para que los precios de los servicios fueran claros para permitir la competencia de precios por parte de la demanda de los consumidores y, por lo tanto, reducir los precios.
El 21 de julio de 2011, la administración y ejecución de la RESPA se transfirió del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
requerimientos generales
RESPA describe los requisitos que los prestamistas deben seguir al proporcionar hipotecas que están garantizadas por préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal. Esto incluye préstamos para la compra de vivienda, refinanciamiento, supuestos aprobados por el prestamista, préstamos para mejoras de propiedad, líneas de crédito sobre el valor neto de la propiedad e hipotecas inversas.
Bajo RESPA, las instituciones crediticias deben:
- Proporcione ciertas divulgaciones cuando corresponda, incluida una estimación de buena fe de los costos del acuerdo (GFE), el folleto de información especial, la declaración del acuerdo HUD-1 / 1A y las divulgaciones de servicios hipotecarios.
- Brindar la capacidad de comparar el GFE con los estados de cuentas de HUD-1 / 1a al cierre
- Siga las prácticas contables de depósito en garantía establecidas
- No continuar con el proceso de ejecución hipotecaria cuando el prestatario haya presentado una solicitud completa para las opciones de mitigación de pérdidas, y
- No pagar sobornos ni tarifas de referencia a proveedores de servicios de liquidación (por ejemplo, tasadores, corredores / agentes de bienes raíces y compañías de títulos de propiedad)
Estimación de buena fe de los costos de liquidación
Para las hipotecas inversas de tipo cerrado, se requiere que un prestamista o corredor proporcione al consumidor el formulario estándar de Estimación de buena fe (GFE). Una estimación de buena fe de los costos de liquidación es un documento de tres páginas que muestra estimaciones de los costos en los que probablemente incurrirá el prestatario en la liquidación e información relacionada con el préstamo. Está diseñado para permitir a los prestatarios buscar un préstamo hipotecario comparando los costos de liquidación y los términos del préstamo. Estos costos incluyen, entre otros:
- Cargos de originación
- Estimaciones de los servicios requeridos (por ejemplo, tasaciones, tarifas de informes de crédito, certificación de inundaciones)
- Seguro de título
- Intereses por día
- Depósitos en garantía, y
- Primas de seguros
El banco o corredor hipotecario debe proporcionar el GFE a más tardar tres días hábiles después de que el prestamista o corredor hipotecario haya recibido una solicitud, o información suficiente para completar y presentar la solicitud. [1]
Sobornos y tarifas no devengadas
Una persona no puede dar ni recibir una tarifa ni nada de valor por una referencia a un negocio de liquidación de préstamos hipotecarios. Esto incluye un acuerdo o entendimiento relacionado con una hipoteca relacionada con el gobierno federal. Deben divulgarse las tarifas pagadas por servicios relacionados con hipotecas. Además, ninguna persona puede dar o recibir parte, división o porcentaje de una tarifa por servicios relacionados con una hipoteca relacionada con el gobierno federal, excepto por los servicios realmente prestados.
Compensación permitida
- Un pago a un abogado por los servicios realmente prestados;
- Un pago de una compañía de títulos a su agente por los servicios realmente prestados en la emisión del seguro de título;
- Un pago de un prestamista a su agente o contratista debidamente designado por los servicios realmente prestados en la originación, procesamiento o financiamiento de un préstamo;
- Un pago a una cooperativa de corretaje y acuerdos de referencia entre agentes de bienes raíces y corredores de bienes raíces. (La exención estatutaria establecida en este párrafo se refiere solo a las divisiones de tarifas dentro de los acuerdos de corretaje de bienes raíces cuando todas las partes actúan en calidad de corretaje de bienes raíces. Los acuerdos de honorarios de referencia "generales" entre corredores de bienes raíces están prohibidos en los Estados Unidos en virtud de la Sección 1 de la Sherman Antitrust Act de 1890 );
- Actividades normales de promoción y educación que no estén condicionadas a la remisión de negocios y que no impliquen el sufragio de gastos en los que de otro modo incurriría una persona en posición de derivar servicios de liquidación; y
- El pago de un empleador a sus propios empleados por cualquier actividad de referencia.
Es responsabilidad del prestamista monitorear las tarifas de terceros en relación con los servicios prestados para garantizar que no se realicen comisiones ilegales o tarifas de referencia.
Solicitudes de información y notificaciones de errores del prestatario
Al recibir una solicitud por escrito calificada, se requiere que un administrador hipotecario tome ciertos pasos, cada uno de los cuales está sujeto a ciertos plazos. [2] El administrador debe acusar recibo de la solicitud dentro de los 5 días hábiles. El administrador tiene 30 días hábiles (a partir de la solicitud) para tomar medidas sobre la solicitud. El administrador tiene que proporcionar una notificación por escrito de que el error ha sido corregido o proporcionar una explicación por escrito de por qué el administrador cree que la cuenta es correcta. De cualquier manera, el administrador debe proporcionar el nombre y el número de teléfono de una persona con quien el prestatario pueda discutir el asunto. El administrador no puede proporcionar información a ninguna agencia de crédito con respecto a ningún pago vencido durante el período de 60 días.
Si el administrador no cumple con la "solicitud calificada por escrito", el prestatario tiene derecho a daños reales, hasta $ 2,000 de daños adicionales si existe un patrón de incumplimiento, costos y honorarios de abogados. [3]
Criticas
Los críticos dicen que todavía se producen sobornos. Por ejemplo, los prestamistas a menudo brindan seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan, lo que, según los críticos, es esencialmente un mecanismo de soborno. Otros replican que económicamente la transacción es un juego de suma cero , donde si se prohibiera el soborno, un prestamista simplemente cobraría precios más altos. A lo que otros responden que el objetivo previsto de la legislación es la transparencia, que proporcionaría si el prestamista debe absorber el costo del soborno oculto en la tarifa que cobran. Uno de los elementos centrales del debate es el hecho de que la abrumadora mayoría de los clientes optan por los proveedores de servicios predeterminados asociados con un prestamista o un agente de bienes raíces, a pesar de que firman documentos que declaran explícitamente que pueden optar por utilizar cualquier proveedor de servicios.
Ha habido varias propuestas para modificar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. Una propuesta es cambiar el sistema de "arquitectura abierta" actualmente en vigor, en el que un cliente puede optar por utilizar cualquier proveedor de servicios para cada servicio, a uno en el que los servicios se agrupan, pero en el que el agente inmobiliario o el prestamista deben pagar directamente por todos. otros costos. Bajo este sistema, los prestamistas, que tienen más poder adquisitivo, buscarían más agresivamente el precio más bajo para los servicios de liquidación de bienes raíces.
Si bien tanto el HUD-1 como el HUD-1A sirven para revelar todas las tarifas, costos y cargos tanto al comprador como al vendedor involucrados en una transacción de bienes raíces, no es raro encontrar errores en el HUD. Tanto el comprador como el vendedor deben saber cómo leer correctamente un HUD antes de cerrar una transacción y, en el momento de la liquidación, no es el momento ideal para descubrir cargos innecesarios y / o tarifas exorbitantes ya que la transacción está a punto de cerrarse. Los compradores o vendedores pueden contratar a un profesional experimentado, como un agente de bienes raíces o un abogado, para proteger sus intereses en el momento del cierre.
Fuentes
- ^ "Regulación X Ley de procedimientos de liquidación de bienes raíces" (PDF) . Leyes y regulaciones del consumidor de CFPB . Oficina de Protección Financiera al Consumidor. Marzo de 2015 . Consultado el 18 de mayo de 2016 . Este artículo incorpora texto de esta fuente, que es de dominio público .
- ^ "Cambios recientes en la ley que rige las solicitudes escritas calificadas" . Consultado el 13 de abril de 2016 .
- ^ 12 USC 2605 (f)