El alquiler con opción a compra , también conocido como alquiler con opción a compra o alquiler con opción a compra, es un tipo de transacción legalmente documentada en virtud de la cual los bienes tangibles , como muebles , productos electrónicos de consumo , vehículos de motor , electrodomésticos , bienes inmuebles y anillos de compromiso , Se alquila a cambio de un pago semanal o mensual, con opción a compra en algún momento del contrato.
Una transacción de alquiler con opción a compra se diferencia de un arrendamiento tradicional en que el arrendatario puede comprar el artículo arrendado en cualquier momento durante el contrato (en un arrendamiento tradicional, el arrendatario no tiene ese derecho), y de un plan de compra / pago a plazos . en el sentido de que el arrendatario puede rescindir el contrato simplemente devolviendo la propiedad (en una compra a plazos, el comprador tiene un tiempo limitado, si lo hay, para cancelar el contrato). [1]
El uso de transacciones de alquiler con opción a compra comenzó en el Reino Unido y Europa , y apareció por primera vez en los Estados Unidos durante las décadas de 1950 y 1960. [2] Si bien la terminología de alquiler con opción a compra se asocia más comúnmente con las transacciones de bienes de consumo, el término a veces se usa en relación con las transacciones de bienes raíces. [3] La nueva ley que entró en vigor conocida como "control físico" es una progresión hacia la posesión de algo como una parcela de tierra.
Mobiliario, electrónica y electrodomésticos
Historia
El concepto de transacciones de alquiler con opción a compra surgió por primera vez en el Reino Unido y los países de Europa continental bajo el modelo de compra a plazos. Una de las primeras tiendas minoristas de alquiler con opción a compra establecida en el Reino Unido fue Lotus Radio, que comenzó a operar como un negocio de alquiler de radios en 1933. [4] En los Estados Unidos , la práctica de negocios de alquiler con opción a compra basados en la venta al por menor comenzó a desarrollarse en las décadas de 1950 y 1960. [2] Las personas citadas como figuras clave en la historia de la transacción de alquiler con opción a compra y la aplicación como modelo comercial incluyen a Charles Loudermilk, Sr., quien en 1955 comenzó a alquilar sillas excedentes del Ejército y luego fundó Aaron Rents , y J. Ernest Talley, quien fundó Mr. T's Rental en Wichita, Kansas en 1963, y luego ayudó a establecer Rent-A-Center . [2] [5]
En respuesta a un creciente deseo de compartir información, desarrollar prácticas y procedimientos uniformes y cultivar una imagen pública positiva dentro de la creciente industria del alquiler con opción a compra en los Estados Unidos, los concesionarios de alquiler con opción a compra establecieron una asociación comercial: la Asociación de Organizaciones Progresivas de Alquiler ( APRO) en 1980. La asociación comenzó con aproximadamente 40 compañías miembros originales y eligió una junta inicial de 16. [6] Hoy la asociación tiene aproximadamente 350 compañías miembros que representan aproximadamente 10,400 tiendas en los 50 estados, México y Canadá. Rent to own atiende a 4,8 millones de clientes en cualquier momento del año. [7]
Estructura de transacciones
Los acuerdos de alquiler con opción a compra se basan en un plazo de alquiler semanal o mensual. En la estructura de este tipo de transacción, el consumidor ( arrendatario ), al final de cada semana o mes, puede elegir entre renovar el contrato de arrendamiento semanal o mensualmente mediante pagos de renovación, o rescindir el contrato sin más obligación mediante la devolución de la propiedad tangible. [8] Aunque no está obligado a hacerlo, el consumidor puede optar por seguir realizando pagos por intervalos sobre la mercancía durante un período de tiempo preestablecido, momento en el que sería propietario del bien por completo. [9] Comúnmente se prevé una opción de compra alternativa, que permite al consumidor liquidar el saldo restante del acuerdo en cualquier momento para obtener la propiedad permanente. [10]
Según una encuesta de la Comisión Federal de Comercio sobre la industria de alquiler con opción a compra en los Estados Unidos realizada en 2000, los consumidores informaron que optaron por participar en transacciones de alquiler con opción a compra por una variedad de razones, que incluyen: “la falta de un verificación de crédito ”,“ la capacidad de obtener mercadería que de otra manera no podrían ”y,“ la conveniencia y flexibilidad de la transacción ”. [1] La razón más común citada para la insatisfacción en la encuesta fueron los altos precios. Además, algunas encuestas los encuestados informaron mal trato de los empleados en relación con los retrasos en los pagos de alquiler, problemas con los servicios de reparación y costos ocultos o añadidos. [1]
El costo en que incurren los consumidores en las transacciones de alquiler con opción a compra ha sido objeto de un debate a largo plazo y de opiniones divergentes. Históricamente, los defensores de los consumidores, algunos fiscales generales estatales de EE. UU. Y algunos investigadores académicos han expresado su preocupación de que los consumidores que celebran acuerdos de alquiler con opción a compra pueden desconocer los costos potencialmente altos a largo plazo del alquiler con opción a compra en comparación con las cuotas tradicionales o planes de reserva . [11] A menudo se menciona junto con la mayoría de las críticas la cuestión de si los precios pagados por servicios de este tipo son adecuados para las personas de bajos ingresos que menos pueden permitirse desembolsos financieros adicionales. [12] Al mismo tiempo, otros investigadores académicos y representantes de asociaciones industriales han sostenido que las transacciones de alquiler con opción a compra no son comparables a los métodos tradicionales de compra o financiación de bienes de consumo, ya que incluyen servicios como entrega, montaje, servicio y reparación, todos los cuales se tienen en cuenta en el valor de tasación más alto y el precio correspondiente cobrado. [13] [14] Los defensores de la naturaleza única de las transacciones de alquiler con opción a compra también señalan con frecuencia el hecho de que no son obligaciones de compra, ya que el arrendatario puede rescindir el contrato en cualquier momento con la devolución. de la propiedad. [15]
Arrendamiento frente a venta
La controversia legal en torno a las transacciones de alquiler con opción a compra se ha centrado principalmente en la cuestión de si la transacción debe tratarse como un arrendamiento o una venta a crédito . La industria ha sostenido que la transacción es un arrendamiento; [16] mientras que los grupos de defensa del consumidor han abogado por que la transacción sea tratada como una venta a crédito. En 2011, cuarenta y siete estados de EE. UU., Guam , Puerto Rico y el Distrito de Columbia aprobaron leyes que caracterizan la transacción como un arrendamiento. [17] De los cinco tribunales supremos estatales de EE. UU. Que han abordado la cuestión, tres ( Massachusetts , Arkansas y Maine ) concluyeron que la transacción era un contrato de arrendamiento. [17] [18] [19] Nueva Jersey y Minnesota concluyeron que se trataba de una venta a crédito basada en las leyes de crédito de esos estados. [20] [21] [22] Un tribunal de distrito federal de Wisconsin también determinó que la transacción era una venta a crédito según la ley estatal de Wisconsin. [23]
A partir de 2011, ninguna ley federal de protección al consumidor de EE. UU. Aborda específicamente las transacciones de alquiler con opción a compra, pero a través de un litigio, se han realizado esfuerzos para intentar que los acuerdos de alquiler con opción a compra se ajusten a la definición de "venta a crédito" en Truth in Lending. Actuar . Sin embargo, los tribunales, hasta 2011, no se han pronunciado a favor de realizar este cambio a nivel federal. [24] [25] [26] En 2006, el Departamento de Defensa de los Estados Unidos calificó el alquiler con opción a compra como una práctica de préstamo predatoria, definiéndolo como una "transacción de venta a crédito o préstamo injusto o abusivo o práctica de cobranza", junto con préstamos de día de pago , préstamos de título, préstamos de anticipación de reembolsos y otras prácticas similares. [27] En 2007, la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos expresó su preocupación por la metodología y la estructura de esta investigación. [28] Más adelante en el mismo año, el Departamento de Defensa finalmente concluyó que el alquiler con opción a compra no era una forma de crédito y lo excluyó de su regulación sobre prácticas crediticias predatorias. [29]
Prácticas de cobranza
Los defensores del consumidor y los demandantes que testifican en procedimientos legales han alegado en ocasiones que las tiendas de alquiler con opción a compra habitualmente recuperan la mercancía cuando un consumidor está a punto de adquirir la propiedad . [30] En el momento de una encuesta de la FTC de 2000, las personas que participaban en transacciones de alquiler con opción a compra informaron una "baja incidencia de embargos tardíos", lo que la FTC sugirió que podría deberse a los derechos de reinstalación exigidos en la mayoría de los estados, [1] ya que estos derechos permiten a los consumidores restablecer este tipo de contrato después de la recuperación. [31]
Bienes raíces
Si bien las transacciones de alquiler con opción a compra se realizan más comúnmente para comprar bienes de consumo en una tienda minorista, este término también describe un contrato de bienes raíces especializado . La opción de vivienda de alquiler con opción a compra se suele ejercer con más frecuencia durante las recesiones del mercado de la vivienda, como la crisis financiera de finales de la década de 2000 . [32] Debido a que la desaceleración más reciente del mercado de la vivienda estuvo acompañada de un escrutinio regulatorio protector de las prácticas crediticias y las agencias de crédito al consumo, la adquisición de un préstamo se ha vuelto más difícil para los prestatarios subprime. [33] Algunos han opinado que el alquiler de viviendas residenciales puede convertirse en la nueva normalidad, mientras que los defensores de los acuerdos inmobiliarios de alquiler con opción a compra argumentan lo contrario. [34]
Puntajes de crédito imperfectos
Los inquilinos / compradores que tienen puntajes de crédito imperfectos suelen verse atraídos por propiedades de alquiler con opción a compra [35], ya que los términos del arrendamiento les permiten vivir en la casa mientras toman las medidas necesarias para arreglar su crédito y obtener una hipoteca. La mayoría de los contratos de compraventa les permiten fijar una tasa de mercado cuando firman el contrato. Las personas con mal crédito encuentran en el período de arrendamiento una oportunidad crucial para reparar su perfil financiero y asegurar un préstamo. Sin embargo, una queja común que tienen los inquilinos / compradores con los acuerdos de alquiler con opción a compra se debe a su incapacidad para obtener un préstamo a tiempo para comprar la propiedad, ya sea debido a un pago inicial o crédito insuficientes, momento en el que se les deja para reestructurar el acuerdo. o forzado a alejarse.
Estructura de transacciones
En una transacción de alquiler con opción a compra, el inquilino vive en la propiedad real y paga para comprar la propiedad a un precio fijo dentro de un período de tiempo específico, generalmente de uno a tres años. [3] Como parte del contrato, se le puede solicitar al arrendatario que haga un depósito no reembolsable [3] que a menudo se incluye como parte de un pago inicial al final del plazo del arrendamiento. Además del alquiler mensual, a menudo se paga una cantidad adicional denominada crédito de alquiler en una cuenta de depósito en garantía durante el período de arrendamiento. Esta cantidad se agrega al depósito y se utiliza como parte del pago inicial al final del plazo del arrendamiento. Esto empuja el alquiler por encima de la tasa de mercado, pero ayuda a generar ahorros para la compra si se toma la opción de compra. [36] Al final del plazo del arrendamiento, se ofrece al inquilino el derecho de preferencia para comprar la propiedad al precio de venta acordado, o retirarse y perder el depósito. [37] Si el inquilino no puede o no quiere ejercer la opción de compra, el propietario es libre de alquilar o vender la propiedad a otro comprador o de reestructurar el contrato. [3] [36]
Estafas
Debido a que los contratos inmobiliarios de alquiler con opción a compra son documentos flexibles de código abierto, hay espacio para que los estafadores se aprovechen de los inquilinos que no están preparados. [38] Los proponentes de alquiler con opción a compra recomiendan consultar a agentes inmobiliarios autorizados y / o abogados inmobiliarios en cada paso de la transacción para su seguridad.
Ver también
- Servicios financieros alternativos
- Arrendamiento de duración determinada
- Compra de alquiler
- Arrendamiento de vehículos
Referencias
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enlaces externos
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