Una orden de pago de alquiler (RRO) [1] es una orden en el Reino Unido que permite a un inquilino o una autoridad local [2] reclamar el alquiler o el beneficio de vivienda [2] cuando un propietario alquila una propiedad sin licencia [3] como un Casa en ocupación múltiple (HMO). [4]
Las Órdenes de Reembolso de Alquiler no se obtienen a través del sistema judicial sino a través de un Tribunal de Propiedad Residencial. El académico de la vivienda David Cowan, que escribe en Housing Law and Policy, cita el caso Newham London Borough Council contra Ring para demostrar que una autoridad local puede utilizar una orden de pago de alquiler para reclamar el beneficio de vivienda. [5] Las autoridades locales solo pueden solicitar una orden de reembolso del alquiler cuando los ocupantes pagan su alquiler con la ayuda del beneficio de vivienda . [6]
La Ley de Vivienda y Planificación de 2016 [7] ha cambiado cuando se pueden otorgar Órdenes de Reembolso de Alquiler para incluir las siguientes situaciones:
- Incumplimientos de las órdenes de mejora y avisos de prohibición y de los requisitos de licencia bajo la Ley de Vivienda de 2004 . [8]
- Entrada violenta en virtud de la Ley de derecho penal de 1977 . [8]
- Desalojo ilegal en virtud de la Ley de protección contra el desalojo de 1977 . [8]
- Incumplimiento de Órdenes de Prohibición (nuevo en esta Ley).
Además, los inquilinos bajo la nueva Ley pueden solicitar una RRO directamente sin la necesidad de una condena previa del propietario a través de un enjuiciamiento por una Autoridad Local (LA). Las autoridades locales (antes de la Ley de 2016) enjuiciaban en promedio a solo un propietario por año por tales delitos. [9] Las AL tienen el poder de imponer multas ilimitadas o presentar cargos penales. LA puede mantener las multas por los delitos anteriores para financiar la aplicación en estas áreas.
Ha habido una variación considerable en las adjudicaciones recibidas por los inquilinos que presentan solicitudes de RRO en virtud de la Ley de Vivienda y Planificación de 2016 y existe cierta discusión sobre el uso de la orientación proporcionada por el Tribunal Superior en virtud de la Ley de Vivienda de 2004 para emitir juicios en virtud de la nueva Ley. [10]
Aquí se puede encontrar una discusión de casos reales recientes de solicitudes de RRO instigadas por inquilinos, para el área de Londres. [11]
Artículos recientes sugieren que las RRO se están convirtiendo en una herramienta poderosa para que los inquilinos obtengan reparación por un alojamiento deficiente. [12] [13]
Formulario de solicitud RRO1
El 10 de enero de 2019, la presidenta del Tribunal de primer nivel de Londres, Siobhan McGrath, anunció que se corregiría el formulario utilizado para las solicitudes de RRO (RRO1). Las siguientes palabras se eliminarán del formulario: "El Tribunal no está autorizado a ordenar el pago de ningún monto con respecto a cualquier tiempo que caiga fuera del período de 12 meses que finaliza con la fecha de esta solicitud". Esto siguió a una carta al FtT por Flat Justice Community Interest Company señalando el error. Este es un movimiento significativo que alentará a más solicitantes: dándoles más tiempo para hacer las solicitudes de RRO y la posibilidad de recuperar más alquiler. [14] La corrección anterior del formulario RRO1 y la interpretación del calendario de solicitudes de RRO ahora se han confirmado en un caso de apelación presentado por Flat Justice CIC y resuelto el 15/5/2019. [15]
RRO1 se actualizó el 6/11/2019 y contenía el nuevo requisito de que los solicitantes presenten una copia de su contrato de arrendamiento por escrito con el formulario. Flat Justice escribió al London FtT señalando que muchos inquilinos no tienen un acuerdo por escrito y que el formulario debería modificarse para permitir esto. Ni siquiera es un requisito legal que los propietarios emitan un acuerdo por escrito. 12/02/2019 el Presidente del Tribunal acordó modificar el formulario en consecuencia:
" El formulario ahora se ha modificado para que quede más claro que cualquier acuerdo escrito puede adjuntarse al formulario. En ausencia de un acuerdo escrito, hemos agregado un recuadro donde pueden proporcionar detalles de lo que se ha acordado " .
Caso de ley
Taylor contra Mina An Ltd (2019) [16]
El Tribunal Superior (Cámara de Tierras) (UT) anuló una decisión de la FtT que habría permitido que la licencia de propiedad vendida continuara vigente bajo el nuevo propietario, aunque la HA 2004 establece claramente que una licencia no es transferible. Si la decisión se hubiera mantenido, las RRO para tales propiedades no hubieran sido posibles.
Sharma y Subramani contra Chun Kwok Lau (2019) [17]
Este caso, revisado en apelación en FtT, confirma que puede presentar su solicitud dentro de los 12 meses posteriores a la infracción y que el alquiler que puede solicitar no se reduce por ninguna demora (consulte la corrección del formulario RRO1 más arriba). Además, no es necesario que especifique el período exacto de alquiler que solicita.
Goldsbrough & Swart contra CA Property Management Ltd. (2019) [18]
Los solicitantes pueden elegir quién es su arrendador / demandado en los casos en que existe ambigüedad, por ejemplo, esquemas de alquiler con opción a alquiler
Los tutores pueden recuperar el alquiler Una decisión reciente del Tribunal de la Propiedad de Londres descubrió que los tutores podían utilizar la legislación de la Orden de pago de alquiler (RRO) para solicitar el reembolso de su alquiler cuando la propiedad no tenía licencia como Casa de Ocupaciones Múltiples (HMO) . [19]
Opara contra Olasemo (2020) [20]
Refinamiento de la definición de "Más allá de la duda razonable". Este es el nivel "criminal" de evidencia requerido para asegurar la posibilidad de una adjudicación de RRO por parte del FtT y esta apelación cuestionó la conclusión de que cualquier duda significaba que una solicitud debe fallar. La UT concluyó que la FtT había sido "irracional" en su conclusión de que la existencia de cualquier posibilidad de duda prohibía una RRO.
Mohamed y Lahrie contra Waltham Forest (2020) [21]
La concesión de licencias de propiedad es una "infracción de responsabilidad estricta": no es excusa para que un propietario afirme que desconocía el requisito de licencia.
Vadamalayan contra Stewart y ORS (2020) [22]
El caso histórico que deja de lado en gran medida a Parker v Waller (2012) y asume que las adjudicaciones de RRO deben ser el 100% del alquiler pagado, ajustado solo por s44 (4)
Referencias
- ^ "Órdenes de reembolso de alquiler - Pasos de bricolaje" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ a b "Órdenes de reembolso de alquiler" . Casi legal: Noticias y comentarios sobre la ley de vivienda .
- ^ Órdenes de pago de alquiler A Tenants 'Guide, Dartford Council, consulte https://www.dartford.gov.uk/__data/assets/pdf_file/0005/46661/Rent_Repayment_Orders-A_Tenants_Guide_08.pdf
- ^ Fundación para la construcción y la vivienda social (2008) Hogar lejos del hogar: abordar los problemas de la vivienda de los trabajadores migrantes , las condiciones de la vivienda y el cumplimiento de las normas, p. 32
- ^ Cowan, D. (2011), Ley y política de vivienda Cambridge: Cambridge University Press, págs. 68-69
- ^ Denton-Ashly, G. (2013) Ser propietario , Spiramus Press, p. 96
- ^ "Ley de Vivienda y Urbanismo de 2016" .
- ^ a b c http://www.bpf.org.uk/sites/default/files/resources/BPF-brief-Housing-Planning-Bill-2015.pdf
- ^ https://www.nationalrentersalliance.co.uk/news/housing-standards/446/
- ^ "Órdenes de reembolso de alquiler - HISTORIA" . Ayudar a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Órdenes de reembolso de alquiler - 10 casos otoño de 2018" . Ayudar a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Get Rent Back: llevar la lucha a los propietarios deshonestos" .
- ^ "Cómo funcionan las órdenes de reembolso de alquiler de noviembre de 2018" .
- ^ "Formulario RRO1 a corregir" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Tiempo RRO confirmado" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Licencias HMO a la venta" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Cronometraje de RRO bajo HaPA 2016" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Selección de encuestados: los solicitantes ahora pueden elegir" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Los tutores pueden recuperar el alquiler" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "Carga de la prueba en casos de RRO" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ https://www.bailii.org/cgi-bin/format.cgi?doc=/ew/cases/EWHC/Admin/2020/1083.html
- ^ http://landschamber.decisions.tribunals.gov.uk//Aspx/view.aspx?id=1617