Street v Mountford [1985] UKHL 4 es uncaso de derecho agrario inglés de la Cámara de los Lores. Estableció principios para determinar si alguien que ocupaba una propiedad tenía un arrendamiento (es decir, un contrato de arrendamiento) o solo una licencia. Esto importaba a los efectos de los derechos legales de los inquilinos a un alquiler razonable y tenía una importancia más amplia, ya que un contrato de arrendamiento tenía un estado "propietario" y vincularía a terceros.
Calle v Mountford | |
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![]() Boscombe | |
Tribunal | Casa de señores |
Nombre completo del caso | Calle v Mountford |
Decidido | 2 de mayo de 1985 |
Cita (s) | [1985] UKHL 4 , [1985] AC 809; [1985] 2 WLR 877 |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Lord Scarman Lord Keith de Kinkel Lord Puente de Harwich Lord Brightman Lord Templeman |
Palabras clave | |
Arrendamientos; licencias |
Lord Templeman sostuvo que la característica definitoria de un contrato de arrendamiento era la posesión exclusiva, a pesar de que esta opinión había sido rechazada y fuertemente criticada en varios casos del Tribunal de Apelación anteriormente, por ejemplo, en la sentencia de Denning LJ en Errington v Errington .
Hechos
El 7 de marzo de 1983, Roger Street, un abogado de Bournemouth, cedió las habitaciones 5 y 6 en el número 5 de St Clement's Gardens, Boscombe a la Sra. Wendy Mountford por un "derecho de licencia" de 37 libras a la semana, rescindible con catorce días de antelación. La Sra. Mountford también firmó un formulario diciendo que entendía que la Ley de Alquiler de 1977 no se aplicaba para regular sus pagos de alquiler. La Ley de Rentas de 1977 en ese momento se aplicaba únicamente a los arrendamientos, no a las licencias, y requería que los propietarios aceptaran un alquiler que un funcionario o tribunal independiente considerara justo, y también requería que se les avisara con más de catorce días de anticipación. La Sra. Mountford argumentó que tenía un contrato de arrendamiento.
El juez sostuvo que la Sra. Mountford tenía un contrato de arrendamiento y el Sr. Street apeló.
Juicio
Tribunal de Apelación
El Tribunal de Apelación [1985] 49 P&CR 324 sostuvo que el acuerdo escrito era claro que el Sr. Street no tenía esa intención. Slade LJ , 322, "se manifiesta la clara intención de ambas partes de que los derechos otorgados sean meramente los de un derecho personal de ocupación y no los de un inquilino".
Casa de señores
La Cámara de los Lores sostuvo que a pesar de una intención contraria expresada por el contrato, la Sra. Mountford tenía un contrato de arrendamiento. Lord Templeman dio el juicio principal. Comenzó diciendo que un arrendamiento es un término de años absoluto según el derecho consuetudinario y la Ley de la Ley de Propiedad de 1925 , sección 205 (1) (xxvii). [1] Originalmente no eran derechos de propiedad, pero el Estatuto de Gloucester 1278 y una Ley de 1529 crearon un patrimonio legal en arrendamiento. [2] También señaló que se reconoció que a la Sra. Mountford se le dio posesión exclusiva, y luego los propietarios solo tendrán derechos limitados para ingresar, ver y reparar. [3]
En el caso de los alojamientos residenciales, no hay ninguna dificultad para decidir si la subvención confiere la posesión exclusiva. Un ocupante de un alojamiento residencial con un alquiler por un período es un inquilino o un inquilino. El ocupante es un inquilino si el arrendador proporciona asistencia o servicios que requieren que el arrendador o sus sirvientes ejerzan el acceso y uso irrestrictos de las instalaciones. Un inquilino tiene derecho a vivir en las instalaciones, pero no puede llamarlo suyo. En Allan v Liverpool Overseers (1874) LR 9 QB 180, 191-2, Blackburn J dijo:
'el propietario está allí con el propósito de poder, como lo hacen comúnmente los propietarios en el caso de las viviendas, tener sus propios sirvientes para cuidar la casa y los muebles, y se ha quedado con la ocupación, aunque ha acordado dar el disfrute exclusivo de la ocupación para el inquilino. '
[...]
Puede ser propietario de honorarios simples, intruso, acreedor hipotecario en posesión, objeto de una organización benéfica u ocupante de servicios.
[...]
Se alegó en nombre del Sr. Street que, en estas circunstancias, el tribunal no puede decidir que el acuerdo crea un arrendamiento sin interferir con la libertad de contrato de que disfrutan ambas partes. Señorías, el señor Street disfrutaba de la libertad de ofrecer a la señora Mountford el derecho a ocupar las habitaciones incluidas en el acuerdo en las condiciones legales que quisiera el señor Street. La Sra. Mountford disfrutó de la libertad de negociar con el Sr. Street para obtener términos diferentes. Ambas partes disfrutaron de la libertad de contratar o no contratar y ambas partes ejercieron esa libertad al contratar en los términos establecidos en el acuerdo escrito y en ningún otro término. Pero las consecuencias jurídicas del acuerdo, una vez celebrado, solo pueden determinarse considerando el efecto del acuerdo. Si el acuerdo cumplió con todos los requisitos de un arrendamiento, entonces el acuerdo produjo un arrendamiento y las partes no pueden alterar el efecto del acuerdo insistiendo en que solo crearon una licencia. La fabricación de un implemento de cinco puntas para excavación manual da como resultado una horquilla, incluso si el fabricante, que no está familiarizado con el idioma inglés, insiste en que tenía la intención de hacer y ha hecho una pala.
[...]
Acepto que las Leyes de Alquiler son irrelevantes para el problema de determinar el efecto legal de los derechos otorgados por el acuerdo. Como la intención declarada de las partes, las Leyes de Alquiler no pueden alterar el efecto del acuerdo.
[...]
Señores, la única intención que es relevante es la intención demostrada por el acuerdo de otorgar la posesión exclusiva por un período a un precio de alquiler. A veces puede resultar difícil descubrir si, sobre la base de la verdadera interpretación de un acuerdo, se confiere la posesión exclusiva.
Lord Templeman pasó a referirse y adoptar a Windeyer J en el caso australiano Radaich v Smith [4] diciendo que la característica fundamental de un contrato de arrendamiento es la posesión exclusiva. Lord Scarman, Keith, Bridge y Brightman estuvieron de acuerdo.
Significado
En relación con las propiedades residenciales, una serie de casos ha intentado resolver los problemas relacionados de lo que equivale a posesión exclusiva y lo que equivale a una 'vivienda', como el efecto legal de Street v Mountford , tomado junto con la Ley de Rentas de 1977 (como enmendada por la Ley de Vivienda de 1988 ), es que un arrendamiento o arrendamiento existe solo si se otorga la posesión exclusiva de 'una vivienda'.
En todos estos casos, los tribunales han subrayado repetidamente la necesidad de considerar la realidad del acuerdo y de ignorar las etiquetas artificiales que se emplean típicamente en los documentos. Dichos documentos, que invariablemente son redactados por el arrendador, representan solo la opinión del arrendador sobre los derechos que se están creando.
En AG Securities contra Vaughan (1988), la Cámara de los Lores decidió que no se había otorgado la posesión exclusiva, donde existían hasta cuatro acuerdos simultáneamente para compartir un solo piso por ocupantes no relacionados, ya que había una ocupación real compartida. Asimismo, en una apelación conjunta denominada Antoniades v Villiers , [5] un caso relativo a un piso autónomo, el acuerdo negaba expresamente que el ocupante tuviera la posesión exclusiva y estipulaba expresamente que el propietario permitiría que otros compartieran el local. La Cámara de los Lores decidió que, dado que el piso era en realidad demasiado pequeño para acomodar a otras personas, por lo que no se podía compartir, la redacción era simplemente un pretexto para evadir la Ley de alquileres, y que, por ley, el acuerdo equivalía a una concesión de posesión exclusiva.
En Family Housing Association v Jones (1990), donde una asociación de vivienda alojó temporalmente a personas sin hogar, el Tribunal de Apelación decidió que, no obstante, se creó un arrendamiento, porque en realidad se pretendía que la Sra. Jones y su hijo fueran los únicos ocupantes, pagar semanalmente y, en la práctica, no compartían el alojamiento; sin perjuicio de una disposición expresa en el contrato de que ella no tenía posesión exclusiva, y a pesar de que la asociación poseía una clave.
Por el contrario, en Westminster CC v Clarke (1992), un residente de una habitación en un albergue tenía un acuerdo que permitía al propietario del albergue acceder sin restricciones a la habitación y que contenía una disposición que permitía al ocupante estar obligado a compartir la habitación. No hubo un intercambio real; pero, no obstante, se consideró que el arreglo era una licencia, no un arrendamiento, ya que la habitación no equivalía a una vivienda separada.
Ver también
Notas
- ^ [1985] AC 809, 814
- ^ 21 Enrique VIII c 15, Ley que los Inquilinos por Término de Años pueden falsificar por su Término solamente, Recuperaciones que hayan tenido y efectuados sus Arrendadores, para defraudar los Intereses de dichos Termers.
- ^ [1985] AC 809, 816-9
- ↑ (1959) 101 CLR 209
- ^ [1988] 1 EGLR 36; [1990] 1 AC 417; [1988] 3 WLR 1205; [1988] UKHL 8; [1988] 3 Todos ER 1058
Referencias
- N Gravells (ed), Casos emblemáticos en la legislación agraria (2013)