Una hipoteca de tasa variable, una hipoteca de tasa ajustable ( ARM ) o una hipoteca de seguimiento es un préstamo hipotecario con la tasa de interés del pagaré que se ajusta periódicamente en función de un índice que refleja el costo del préstamo para el prestamista en los mercados crediticios. [1] El préstamo se puede ofrecer a la tasa variable/ tasa base estándar del prestamista . Puede haber un vínculo directo y legalmente definido con el índice subyacente, pero cuando el prestamista no ofrece un vínculo específico con el mercado o índice subyacente, la tasa se puede cambiar a discreción del prestamista. El término "hipoteca de tasa variable" es más común fuera delEstados Unidos , mientras que en los Estados Unidos, la "hipoteca de tasa ajustable" es la más común e implica una hipoteca regulada por el gobierno federal, [2] con topes en los cargos. En muchos países, las hipotecas de tasa ajustable son la norma y, en esos lugares, pueden denominarse simplemente hipotecas.
Entre los índices más comunes se encuentran las tasas de los valores del Tesoro de vencimiento constante (CMT) a 1 año, el índice de costo de fondos (COFI) y la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Algunos prestamistas usan su propio costo de fondos como índice, en lugar de usar otros índices. Esto se hace para garantizar un margen constante para el prestamista, cuyo propio costo de financiamiento generalmente estará relacionado con el índice. En consecuencia, los pagos realizados por el prestatario pueden cambiar con el tiempo con la tasa de interés cambiante (alternativamente, el plazo del préstamo puede cambiar). Esto es distinto de la hipoteca de pago gradual , que ofrece montos de pago cambiantes pero una tasa de interés fija. Otras formas de préstamo hipotecario incluyen la hipoteca de interés solamente , lahipoteca de tasa fija , la hipoteca de amortización negativa y la hipoteca de pago global .
Las tasas ajustables transfieren parte del riesgo de tasa de interés del prestamista al prestatario. Se pueden utilizar cuando las tasas de interés impredecibles dificultan la obtención de préstamos a tasa fija. El prestatario se beneficia si la tasa de interés baja, pero pierde si la tasa de interés aumenta. El prestatario se beneficia de márgenes reducidos al costo subyacente del préstamo en comparación con las hipotecas de tasa fija o limitada.
En algunos países, los bancos pueden publicar una tasa de préstamo preferencial que se utiliza como índice. El índice se puede aplicar de una de tres maneras: directamente, sobre la base de una tasa más margen, o sobre la base del movimiento del índice.
Un índice de aplicación directa significa que la tasa de interés cambia exactamente con el índice. En otras palabras, la tasa de interés de la nota es exactamente igual al índice. De los índices anteriores, sólo se aplica directamente el índice de tarifa de contrato. [1]
Aplicar un índice sobre la base de una tasa más un margen significa que la tasa de interés será igual al índice subyacente más un margen. El margen se especifica en la nota y permanece fijo durante la vigencia del préstamo. [1] Por ejemplo, la tasa de interés de una hipoteca puede especificarse en el pagaré como LIBOR más 2 %, siendo 2 % el margen y LIBOR el índice.