La Ley de viviendas de alquiler de Costa-Hawkins ("Costa-Hawkins") es una ley del estado de California , promulgada en 1995, que impone límites a las ordenanzas municipales de control de alquileres . Costa – Hawkins se adelanta al campo de dos formas principales. [1] Primero, prohíbe a las ciudades establecer un control de alquiler sobre ciertos tipos de unidades residenciales, por ejemplo, viviendas unifamiliares y condominios , y unidades de apartamentos de nueva construcción [2] ; estos se consideran exentos. En segundo lugar, prohíbe el "control de vacantes", también llamado control de alquiler "estricto". La legislación fue patrocinada por el senador demócrata Jim Costa y el asambleísta republicano Phil Hawkins. [3] [4]
Si un apartamento está bajo "control de vacantes", la ordenanza de la ciudad funciona para negar o limitar la capacidad de un propietario para aumentar su alquiler a nuevos inquilinos . Funciona de esta manera incluso en los casos en que el inquilino anterior abandonó voluntariamente el apartamento o fue desalojado por una "causa justa" (como no pagar el alquiler). En otras palabras, Costa-Hawkins, que ahora prohíbe el "control de vacantes" en las circunstancias voluntarias o de "causa justa" mencionadas anteriormente, exige que las ciudades permitan al propietario de un apartamento el derecho a alquilar la vacante a cualquier precio (es decir, generalmente el precio de mercado). . [5] [6]
El control de rentas en California es en gran parte la creación de sus municipios . Esta capacidad de los gobiernos municipales está limitada por las constituciones federales y estatales, así como por las leyes federales y estatales. [7] Costa-Hawkins es un estatuto estatal clave promulgado para administrar el poder de las ciudades de California para regular sus mercados de alquiler. [8] [9]
Factores que causaron el control de los alquileres en la década de 1970
A fines de la década de 1970 se produjo la segunda ola de ordenanzas de control de alquileres en California y en todo el país. [10] [11] El aumento de los valores inmobiliarios y el aumento de las tasas de interés hicieron que las viviendas unifamiliares en California fueran menos asequibles. Los compradores decepcionados a menudo se mudaban a apartamentos. Apareció una escasez de viviendas de alquiler , los alquileres subieron. Por razones principalmente ajenas a la vivienda (por ejemplo, el uso de la tierra ), las ciudades comenzaron a restringir la construcción de nuevas unidades de vivienda. A medida que aumentaron los precios de las viviendas de alquiler, el retorno de la inversión y el flujo de efectivo motivaron a los nuevos propietarios con hipotecas a aumentar los alquileres. Se redujo la asistencia estatal y federal para viviendas para personas de bajos ingresos . La inflación se registró en toda la economía, pero los sueldos y salarios también cayeron. El movimiento de consumidores y los efectos de la Proposición 13 estimularon el activismo de los inquilinos en la política municipal . [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18]
Los temas involucrados en el control de alquileres son complejos y apremiantes, con múltiples dimensiones: personal, social, económica, política, legal. A menudo, los debates y discusiones corren el riesgo de provocar una competencia entre exageraciones. Algunos defensores pueden llamar a cada aumento "aumento excesivo de los alquileres", mientras que algunos oponentes dicen que el control de los alquileres conduce a los barrios marginales . "La variedad de afirmaciones de los combatientes del control de alquileres [puede ser] asombrosa". En el peor de los casos, el "debate se convierte en un choque vacío de extremos, y los resultados son un electorado desinformado, una política precipitada y una comunidad dividida". En el "control de los alquileres de segunda generación", los problemas se han vuelto más articulados, pero aún así son controvertidos. [19] [20]
La legislación Costa-Hawkins de 1995
Acontecimientos políticos que llevaron a la ley
![](http://wikiimg.tojsiabtv.com/wikipedia/commons/5/5a/JerryBrown.png)
En 1972, Berkeley se convirtió en la primera ciudad de California en adoptar una ordenanza de control de alquileres de segunda ola. En 1976, el gobernador Jerry Brown , un demócrata, vetó la legislación estatal (AB 3788) que se habría adelantado a las leyes locales de control de alquileres. Había sido apoyado por un grupo inmobiliario convencional, el Consejo de Vivienda de California (CHC). En respuesta al veto, la industria de bienes raíces logró obtener una iniciativa , la Proposición 10, en la boleta electoral estatal para 1980. [21] Sin embargo, fue derrotada rotundamente, entre un 65% y un 35%. [22] [23]
Mientras tanto, en junio de 1978 los votantes de California aprobaron la Propuesta 13 en dos contra uno. Antes de las elecciones, Howard Jarvis , líder de la 'revuelta de los contribuyentes' de la Prop. 13, así como de la Asociación de Apartamentos de California, había sugerido que los propietarios reducirían los alquileres si se aprobaba la Prop. 13. Se dijo que muchos votantes pensaron que la Prop. 13, al reducir los impuestos sobre la propiedad de los propietarios, significaba rentas más bajas. El CHC, temeroso de una reacción violenta de los inquilinos si los propietarios no cumplían, decidió oponerse a la Prop. 13. A pesar de los esfuerzos posteriores a las elecciones del gobernador Brown y el CHC, pocos propietarios bajaron sus alquileres. [24] [25] [26]
En todo California, los inquilinos urbanos formaron numerosos grupos locales, que rápidamente crecieron en intensidad y fuerza. Los inquilinos activistas organizaron una agitación política dirigida al gobierno estatal y municipal. La nueva 'línea directa para inquilinos' del gobernador Brown recibía 12.000 llamadas al día. "En respuesta a la presión de los inquilinos, las huelgas de alquiler y la cobertura constante de noticias sobre aumentos de alquiler y inquilinos enojados, especialmente los ancianos, el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó una congelación de alquiler de seis meses en agosto de 1978". Para 1988, catorce ciudades habían adoptado el control total de los alquileres y sesenta y cuatro ciudades el control de los alquileres para los parques de casas móviles. [27] [28] [29]
Sin embargo, la fuerza de los grupos de inquilinos finalmente comenzó a disiparse. Sin embargo, los intentos de CHC de "adelantarse" parcialmente al control de los alquileres fueron frustrados por los demócratas, encabezados por el senador estatal David Roberti , hasta que los límites de mandato obligaron a retirarse en 1995. Por otro lado, el demócrata Jim Costa en la Asamblea había aprobado sin éxito proyectos de ley de "preferencia" para la industria de bienes raíces desde 1983. Ahora estaba en el Senado, donde su proyecto de ley de 1995 fue aprobado por el Comité Judicial; Roberti ausente, atrajo votos demócratas. Luego, el proyecto de ley fue aprobado por el Senado con un voto "más que la mayoría requerida". [30] [31]
La ley: patrocinadores y oposición
La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins se convirtió en ley en 1995. El estatuto se codificó como Código Civil , §§ 1954.50 a 1954.535. [32] Los patrocinadores de la legislación fueron el senador demócrata Jim Costa ( Fresno ) y el asambleísta republicano Phil Hawkins ( Bellflower ). [3] [4]
Introducido primero en el Senado, el texto de la legislación luego se convirtió en el Proyecto de Ley de la Asamblea 1164. Después de soportar varios cambios negociados, fue aprobado en ambas cámaras. El gobernador republicano Pete Wilson luego firmó la ley AB 1164. [33]
Aunque se entiende que limita el control de los alquileres, una agenda más favorecida por los republicanos, algunos demócratas apoyaron la ley. El Western Center on Law and Poverty (WCLP), a favor de los inquilinos, había respaldado varias características del proyecto de ley que servían a los intereses de los inquilinos: la prohibición de aumentos de alquiler "si se descubrían infracciones graves de salud, seguridad, incendios o del código de construcción y no se corrigían durante seis meses ", y algunos reclamos de subarrendatarios para reducir el alquiler bajo un arrendamiento existente. [34] [35]
El WCLP, sin embargo, estaba en contra del proyecto de ley. Especialmente buscó organizar a la oposición, para "armar una coalición" de grupos locales dispersos (inquilinos, jubilados, afiliados religiosos), junto con las ciudades de California con control de alquileres. En consecuencia, Santa Mónica, Berkeley y West Hollywood contribuyeron con fondos para contratar a un cabildero. Una concesión (obtenida mediante negociación con los proponentes del proyecto de ley) fue la incorporación paulatina de tres años de "descontrol de vacantes". Sin embargo, el consenso del capitolio fue que Costa-Hawkins era un "trato cerrado" y la oposición un "último suspiro". La promulgación de Costa Hawkins fue vista como un retroceso de algunas ventajas para los inquilinos. Los defensores del control de rentas se sintieron incómodos ante el desafío a sus victorias de los años setenta y ochenta. [36] [37]
Las disposiciones de la ley codificadas
La legislación de Costa-Hawkins se encuentra en el Código Civil de California, secciones 1954.50 a 1954.535. [38] [39]
En general
La Ley exime del control de alquileres: viviendas unifamiliares, condominios y nuevas construcciones. [40] Prohíbe las reglamentaciones del gobierno local sobre el "control de vacantes" [41] en la mayoría de las situaciones. [42] Para las cinco ciudades con "control de vacantes" en 1995, la Ley se incorpora gradualmente. [43] Sitúa los contratos del gobierno con los propietarios sobre el alquiler cobrado (por ejemplo, disposiciones para viviendas para personas de bajos ingresos) y los efectos de una notificación de infracción, por ejemplo, sobre la salud o la seguridad. [44] Costa-Hawkins también aborda subarrendamientos, [45] y otras cuestiones. [46]
Exenciones del control de alquileres
La Ley prohíbe el control de los alquileres de viviendas unifamiliares, condominios y unidades de alquiler de nueva construcción. [47] Generalmente, "nuevo" significa cualquier edificio construido después del 1 de febrero de 1995 (según la Ley Costa-Hawkins de 1995). [48] Pero para las ciudades con control de alquiler existente, "nuevo" tiene fecha anterior según la ordenanza de control de alquiler local. [49]
En esas ciudades, la fecha de promulgación del control de alquileres determina qué es "nuevo". Solo las unidades de alquiler construidas antes de esa fecha permanecerán sujetas al control de alquileres de la ciudad. Aquellos construidos después permanecerán exentos bajo Costa-Hawkins. Por lo tanto, en San Francisco solo se puede controlar el alquiler en las construcciones anteriores a 1979, y en Oakland y Berkeley , los años en que esas ciudades aprobaron sus leyes de control de alquileres, las construcciones anteriores a 1980 . [50] [51] En la ciudad de Los Ángeles, la fecha es octubre de 1978. [52] [53]
Sin embargo, estas exenciones pueden dejar la mayor parte del stock total de alquiler de una ciudad bajo control de alquiler. Por ejemplo, en San Francisco, en 2014, alrededor del 75% de todas las unidades de alquiler estaban controladas por alquiler, [54] y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares estaban controladas por alquiler. [55] : 1
2002 Enmienda a la Ley
La Ley fue enmendada en 2002 para cerrar una laguna relacionada con las conversiones de condominios después de la Ley de 1995. Los propietarios de un edificio de apartamentos pueden obtener un nuevo certificado de ocupación debido a la conversión de un condominio, incluso sin luego vender las unidades convertidas. En tal caso, las unidades de alquiler no quedan exentas del control de alquileres en virtud de la Ley. [56] [57] [58] [59]
Control de rentas en California
Costa-Hawkins es la legislación estatal clave que sirve para guiar las disposiciones operativas y la práctica del control de alquileres en California. [60] Sin embargo, son los gobiernos locales, en su mayor parte las ciudades, los que realmente redactan y adoptan las leyes específicas de control de alquileres.
Contexto legal
Fines declarados
Una ordenanza local de control de alquileres puede declarar explícitamente su propósito. Expresado o implícito es el hallazgo, o suposición, de que el control de alquileres que se promulga mejorará de hecho el bienestar de la comunidad.
Por lo general, el control de alquileres es una ley de la ciudad (una ordenanza municipal ) destinada a mitigar el efecto perturbador, en los vecindarios y en los inquilinos individuales, de los precios en aumento o fluctuantes en el mercado de alquiler residencial. También puede buscar promover el mantenimiento de unidades habitacionales seguras y habitables durante la escasez de viviendas. [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68]
Un ejemplo de esta intención es la ciudad de San Francisco 's Residencial Renta de estabilización y Ordenanza de Arbitraje (SFRO), promulgada en 1979 como una ordenanza de emergencia que modifica el Código Administrativo de San Francisco. Encontró que, frente a mercados ajustados y aumentos significativos de alquiler antes del control de alquiler, "algunos inquilinos intentan pagar los aumentos de alquiler solicitados, pero como consecuencia deben gastar menos en otras necesidades de la vida. Esta situación ha tenido un efecto perjudicial en un número sustancial de inquilinos en la ciudad, especialmente creando dificultades para las personas mayores, las personas con ingresos fijos y los hogares de ingresos bajos y moderados ". [69] [70] [71]
Límites constitucionales
Para la Asamblea del Estado de California, su analista Stephen Holloway comentó sobre el contexto constitucional y legal del control de alquileres, específicamente entre los gobiernos estatales y locales (por ejemplo, las ciudades). Cuando se promulgó Costa-Hawkins, la ley existente de California "no prohíbe, pero no prohíbe, la adopción de ordenanzas locales de control de alquileres. La jurisprudencia, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129, sostuvo que el control de los alquileres es un ejercicio adecuado del poder policial de un gobierno local si se calcula razonablemente para eliminar los alquileres excesivos y, al mismo tiempo, proporcionar a los propietarios ganancias justas y razonables sobre sus propiedades ". [72] [73] [74] [75] [76] [77]
En el caso Kavanau de 1997 , [78] el propietario de una propiedad de alquiler impugnó la ley de control de alquileres de la ciudad de Santa Mónica como una forma de "toma" o condena inversa prohibida por la Constitución federal. La Corte Suprema de California confirmó los fallos de los tribunales estatales inferiores a favor de la Ciudad. En el caso de la Fundación Berger de 2005 , [79] el Tribunal de Apelación de California confirmó una ordenanza que disponía que el ayuntamiento que actuaba como junta de alquiler determinaría lo que era justo, justo y razonable con respecto al rendimiento comparable de la inversión de un propietario. La ordenanza no estableció una fórmula o procedimiento específico para aplicar ante un aumento de alquiler solicitado, sino que estableció once factores a considerar. En este caso, la junta se había basado en la opinión de un experto. [80]
Disposiciones habituales
Monto del alquiler
Sus principales disposiciones regulan la cantidad en dólares que se cobra al inquilino cada mes. La intención política de la mayoría de las ordenanzas de control de alquileres, generalmente la condición sine qua non , dirige la atención de la ciudad hacia la propiedad y limita su capacidad para aumentar el alquiler.
Porcentaje. Un aumento de precio máximo permitido puede expresarse como un porcentaje del alquiler existente. Por ejemplo, Alameda 5%, Hayward 5%, Los Ángeles 3%, Los Gatos 5%. [81] En 2016 San José redujo el aumento de alquiler anual permitido del 8% al 5% del alquiler existente. [82] En 2017 en Beverly Hills por una ordenanza de emergencia, el aumento máximo de alquiler se redujo del 10% al 3%. [83]
![](http://wikiimg.tojsiabtv.com/wikipedia/commons/thumb/3/34/US_Consumer_Price_Index_Graph.svg/200px-US_Consumer_Price_Index_Graph.svg.png)
IPC. Alternativamente, los límites de aumento de alquiler pueden estar directamente relacionados con cambios en el costo de vida , medido por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Desde 1980 en California, el IPC en general ha sido inferior al 5%. [84] Ejemplos de ordenanzas de control de alquileres que utilizan el IPC como índice: Oakland, Mountain View, Richmond. [85] En San Francisco, la SFRO limita los aumentos anuales al 60% del IPC o al 7% del alquiler existente, lo que sea menor. [86] Análogamente, la Berkeley Rent Board permite un aumento anual del 65% del IPC. [87]
El control de vacantes, en el que el monto del alquiler cobrado por una unidad de alquiler (en lugar de un arrendamiento) está estrictamente regulado por el gobierno local, se analiza más adelante en " Control de vacantes antes de la ley ".
Otros elementos
Cada ciudad o condado con alguna variedad de 'control de alquileres' tiene su propia ley elaborada que puede diferir significativamente en alcance y contenido. [88] Entre las otras cuestiones que podría abordar una ley de "control de alquileres":
- exclusiones adicionales, [89] [90] [91]
- alquiler de juntas de mediación , [92] [93] [94]
- estado de los locales, [95] [96] [97]
- registros de alquiler, [98] [99]
- justa causa terminaciones,
- Permiso de reubicacion,
- control de vacantes.
Justa causa de terminaciones . Una terminación del alquiler sin causa (o sin culpa) por parte del propietario es aquella que no establece una "causa justa" (como la falta de pago del alquiler o una molestia creada por el inquilino). Una ciudad puede requerir que algún tipo de "causa justa" sea notificada por un propietario para terminar. [100] [101] [102] Pero la "causa justa" no es un requisito para los desalojos según la ley estatal. [103] Otras justificaciones pueden constituir "causa justa", por ejemplo: (a) de conformidad con una orden gubernamental; (b) permitir que la familia del propietario ocupe la unidad. [104] [105] [106] Los propietarios afirman que estas leyes limitan su capacidad para tratar con inquilinos problemáticos que molestan a sus vecinos, por ejemplo, por molestias, violencia doméstica, actividad delictiva. [107]
Subsidio de reubicación . Una ordenanza de la ciudad puede requerir que el propietario pague al inquilino saliente una asignación para gastos de mudanza y similares, por ejemplo, en caso de terminación sin culpa. Cada ciudad tiene sus propias particularidades. El inquilino no recibirá dicha asignación en el caso de terminaciones por "causa justa", donde el inquilino tiene la culpa (como no pagar el alquiler o crear una molestia). Pero la decisión de un propietario de poner fin a un arrendamiento existente (mediante notificación por escrito, mediante una orden de desalojo de un tribunal) sin que el inquilino tenga la culpa, podría desencadenar el deber del propietario de pagar la asignación. [108] [109] [110] [111] [112] La retirada de una unidad del mercado de alquiler residencial se rige por la Ley Ellis . [113] [114]
Control de vacantes . Se analiza a continuación en " Control de vacantes antes de la ley ".
Oposición al control de alquileres
Generalmente, los economistas encuentran fallas en cómo funciona el control de alquileres a lo largo del tiempo: reduce la oferta de vivienda. [115] [116] [117] Al formular el argumento de la oposición, esos principios generales se han aplicado a California. Los argumentos de control a favor de los alquileres suelen ser adoptados por las ciudades cuando promulgan ordenanzas que establecen el control de los alquileres (véase más arriba). [118]
Los esfuerzos originales de control de alquileres buscaban proporcionar al público viviendas asequibles, pero provocaron una caída en el número de nuevas unidades que se estaban construyendo, lo que agravó la escasez de viviendas. Las leyes de control de alquileres posteriores eximieron las construcciones nuevas. Sin embargo, dicha regulación también elimina los incentivos para mejorar, o incluso mantener, el parque de viviendas más antiguo. [119] Alienta a los propietarios a convertir los alquileres en condominios para la venta o para otros usos. Las leyes de control de alquileres brindan beneficios a corto plazo sin distinción: lo que es un alivio para los ciudadanos de bajos ingresos, es una ganancia inesperada para los inquilinos adinerados. En las unidades de vivienda donde los controles municipales han fijado el alquiler por debajo del mercado, los inquilinos se quedan más tiempo, lo que reduce el número de alquileres disponibles. Luego, las rentas de mercado cobradas a los nuevos inquilinos aumentan: (a) cuando los propietarios contrarrestan sus pérdidas de control de rentas, o (b) cuando los constructores de nuevas unidades valoran la demanda del mercado frente a la oferta. [120] [121] En resumen, el control de los alquileres reduce la oferta de viviendas. [122] [123]
Las conclusiones económicas están sujetas a interpretación por parte del público. El control de los alquileres que reduce los alquileres de algunos puede funcionar para aumentar los alquileres de otros. ¿Se debe considerar 'bueno para la sociedad' si el monto total del beneficio para aquellos favorecidos con rentas más bajas a través del control de rentas es cancelado por el efecto no intencionado del programa de aumentar la renta a otros? ¿Qué pasa si su efecto principal es simplemente redistribuir el costo del alquiler de manera desigual en lugar de reducirlo en general? ¿Existe alguna alternativa? Los autores de un reciente 'artículo de Stanford' afirman: "Si la sociedad desea proporcionar un seguro social contra aumentos de alquiler, sería más deseable ofrecer este subsidio en forma de subsidio gubernamental o crédito fiscal". [124] [125] [126] [127] [128]
Lista de ciudades de California
Durante los últimos cincuenta años, de un total de 482 ciudades de California , [129] quizás dos docenas han promulgado ordenanzas de control de alquileres, o leyes menores. Una ciudad puede descontinuar posteriormente su control de alquileres, por ejemplo, Santa Rosa votó para derogar su nueva ley de control de alquileres en 2017. [130] [131] [132]
Esta encuesta se completó alrededor de octubre de 2018. Desde las graves consecuencias económicas de la pandemia de COVID-19 , los ayuntamientos se han adaptado al cambio de circunstancias. Especialmente, el estado de California ha establecido una moratoria temporal de desalojo. [133]
Con ordenanzas de control de alquileres
Quince ciudades figuran actualmente como renta controlada por el estado de California: [134] [135] [136] [137]
Estos son: Alameda, [138] Berkeley, [139] Beverly Hills, [140] East Palo Alto, [141] Hayward, [142] Los Ángeles, [143] Los Gatos, [144] Mountain View, [145] Oakland , [146] Palm Springs, [147] Richmond. [148] [149] San Francisco, [150] San José, [151] Santa Mónica, [152] [153] West Hollywood, [154]
Sacramento adoptó la Ley de Protección y Ayuda al Inquilino el 13 de agosto de 2019. [155]
Además, Campbell (no tiene control de alquiler per se , pero ofrece un servicio de mediación), Fremont (control de alquiler rechazado en 2017) y Thousand Oaks (tiene control de alquiler limitado: principalmente solo para parques de casas móviles ). [156]
Con control de alquiler limitado
Dos ejemplos de las muchas ciudades con control de alquiler solo para parques de casas móviles: Cotati, [157] [158] Thousand Oaks. [159]
Con elementos no alquilables
Algunas ciudades tienen leyes de alquiler de viviendas que no controlan el monto del alquiler per se. En consecuencia, estos seis cuentan con un servicio de mediación: Campbell, [160] Fremont, [161] Gardena, [162] Palo Alto, [163] San Leandro, [164] Union City. [165] Las definiciones difieren en cuanto a si esto contaría incluso como "control de alquileres". Como se señaló anteriormente, Palo Alto declara que no tiene ningún control de los alquileres, pero sí ofrece servicios de mediación sobre alquiler aumentos. [166] Por otro lado, Fremont enumera como el tercero de los seis propósitos de sus servicios de mediación: "Limitar los aumentos de alquiler a cantidades justas y razonables". [167] [168]
La ordenanza de Glendale prohíbe un desalojo sin una causa justa. Pero, al igual que Palo Alto, Glendale rechazó el "control de alquileres". [169] Casi todas las ciudades de renta controlada también prohíben los desalojos sin una causa justa. [170] Entre las ciudades de California que no controlan el monto del alquiler, pero prohíben los desalojos sin causa: Glendale, [171] San Diego, [172] [173] Union City. [174]
Que se negó a controlar el alquiler
En los últimos años, estas ciudades votaron a favor de derogar una ordenanza de control de alquileres o decidieron en contra del control de alquileres: Fremont (2017), [175] Glendale (2013), [176] Palo Alto (2017), [177] Santa Rosa (2017). [178] [179]
De la sección de elementos no relacionados con el alquiler (mediación y desalojo por causa justa), según las definiciones, se podrían agregar aquí estas ciudades (a las que se niegan a controlar realmente el monto del alquiler): Campbell, Gardena, San Leandro y Union City.
Durante los años de 1977 a 1983, los "votantes de 22 ciudades [rechazaron] 27 iniciativas propuestas de control de alquileres". [180] Entre las ciudades que luego evitaron el control de los alquileres: [181] Pasadena (1977), Santa Bárbara (1978), Santa Cruz (1979), Long Beach (1980), San Diego (1980). [182]
Efecto de la Ley Costa-Hawkins
Los principales objetivos de la ley eran: eliminar el control de las vacantes y restablecer así un papel intermitente de las fuerzas del mercado ( oferta y demanda ) en la fijación del precio del alquiler; y, para eximir a ciertas categorías de unidades de alquiler del control de alquileres, por ejemplo, nuevas construcciones y viviendas unifamiliares y condominios. La exención para nuevas unidades buscaba incentivar la oferta habitacional. [183] [184]
Control de vacantes antes de la Ley
La mayoría de las ordenanzas de control de alquileres (consideradas moderadas ) limitan la capacidad de un propietario para aumentar el alquiler a un inquilino existente . Sin embargo, algunos regímenes estrictos de control de alquileres también limitaron el alquiler que un arrendador podía cobrar en el mercado abierto, es decir, después de que el apartamento quedó vacante por la salida voluntaria del inquilino anterior o por un desalojo por causa justa. Por lo tanto, estricto también se llamó control de vacantes . El monto de alquiler controlado se convirtió así en específico no solo para un arrendamiento en particular, sino también para una unidad de alquiler específica. [185]
Bajo ese régimen "estricto", las fuerzas del mercado están excluidas de la determinación de precios (excepto para las categorías exentas, como las unidades de nueva construcción). Antes de la promulgación de Costa-Hawkins, existía un control de vacantes tan estricto en cinco ciudades: Berkeley , Santa Mónica , Cotati , East Palo Alto y West Hollywood . [186]
Elementos de control de alquiler denegados a las ciudades
Costa-Hawkins se adelantó a las leyes locales para permitir el "descontrol de vacantes", es decir, abolió el "control de vacantes". En consecuencia, la Ley permite a los propietarios "establecer la tasa de alquiler inicial de una vivienda o unidad" después de la salida voluntaria de los inquilinos anteriores o después de los desalojos por causa . [187] Para las ciudades que entonces tenían control de vacantes, esta preferencia inició el proceso de "descontrol de vacantes" que se implementó gradualmente durante tres años. En consecuencia, el 1 de enero de 1999 entró en plena vigencia. [188] [189]
Además, la ley eximió del control municipal de alquileres a ciertos tipos de unidades de vivienda, a saber, unidades "enajenables por separado", es decir, casas unifamiliares y condominios . La Ley también eximió las construcciones nuevas, es decir, las unidades de vivienda con un certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995. [190] [191]
Elementos de control de alquiler retenidos por las ciudades
La ley dejó a las ciudades el poder de determinar la mayoría de los elementos del control de los alquileres (mencionados anteriormente). Las ciudades mantienen el control de los cambios en el monto del alquiler de un arrendamiento, bajo los límites constitucionales. [192] Las ciudades poseen una jurisdicción sustantiva para regular los desalojos y la capacidad de un propietario para poner fin a un arrendamiento. [193] [194] [195] En consecuencia, las ciudades podrían prohibir que un propietario despida a un inquilino sin "causa justa". También en las terminaciones, la ciudad por ordenanza puede imponer costos a un propietario y otorgar derechos a un inquilino, por ejemplo, la asignación de reubicación. [196] [197] [198]
Cada ciudad de California puede adoptar y promulgar independientemente su propia ordenanza de control de alquileres. Los vigentes abarcan todo el espectro. Los condados de California también pueden promulgar leyes de control de alquileres, de acuerdo con la ley estatal. [199]
Interpretaciones judiciales de Costa-Hawkins
En las dos décadas que la Ley ha estado en los libros, se han presentado una serie de demandas que la citan. De los apelados, algunos se convirtieron en jurisprudencia escrita. El caso Palmer de 2009 alteró "inesperadamente" las leyes locales para la zonificación inclusiva por unidades de alquiler. Aquí también se analizan algunos otros casos. Quedan preguntas sobre cómo aplicar el estatuto de Costa-Hawkins dentro del marco legal más amplio, por ejemplo, su posible interacción con varios estatutos estatales adyacentes y con variedades de control de alquileres municipales y otras ordenanzas.
Palmer (2009): alquileres en viviendas inclusivas
Se aplica la exención de 'nueva construcción'
En Palmer / Sixth Street Properties LP c. Ciudad de Los Ángeles (2009), [200] el problema involucraba cómo aplicar Costa-Hawkins a una ordenanza de vivienda inclusiva de la Ciudad de Los Ángeles. Las leyes de vivienda inclusiva (también llamadas zonificación inclusiva) se aplican a la construcción de nuevos desarrollos de unidades múltiples y buscan exigir la inclusión de algunas unidades asequibles con controles de precios , junto con una mayor cantidad de unidades para vender en el mercado libre . Aproximadamente un tercio de las ciudades y condados de California tienen ordenanzas de zonificación inclusiva. Dichas leyes podrían requerir, además de unidades asequibles en venta, unidades en alquiler. En este caso, una ordenanza de vivienda de Los Ángeles ordenó que se incluyeran sesenta alquileres para inquilinos de bajos ingresos en el desarrollo de 350 unidades de Geoff Palmer al oeste del centro de la ciudad. [201]
La corte de apelaciones sostuvo, sin embargo, que la exención del control de alquileres de nueva construcción en virtud de Costa-Hawkins aplica a los hechos particulares de este caso. Por lo tanto, la ciudad no pudo hacer cumplir su mandato de vivienda contra el desarrollador de bienes raíces . [202] [203] [204] [205] [206]
Proyecto de ley de 2013 para restaurar alquileres inclusivos
El caso Palmer eliminó así el alquiler de la fórmula habitual de vivienda inclusiva. Los críticos afirmaron, sin embargo, que la opinión de la corte de apelaciones fue "ampliamente vista como una aplicación incorrecta de la Ley Costa-Hawkins a una situación que nunca tuvo la intención de abordar". Desató una respuesta política en 2013 que tenía como objetivo ajustar la ley. En consecuencia, la Asamblea Legislativa de California aprobó el Proyecto de Ley 1229 de la Asamblea "para restablecer la legitimidad de los requisitos de vivienda asequible para el alquiler". [207] [208]
Mensaje de veto del gobernador Brown en 2013
En octubre de 2013, el gobernador Jerry Brown vetó el proyecto de ley. Dijo: "Como alcalde de Oakland , vi lo difícil que puede ser atraer desarrollos a comunidades de ingresos bajos y medianos. Los requisitos para que los desarrolladores incluyan unidades por debajo del mercado en sus proyectos pueden exacerbar estos desafíos, incluso sin aumentar significativamente la cantidad de viviendas asequibles en una comunidad determinada ".
Los defensores de la vivienda asequible se sintieron bloqueados. Sin embargo, hubo alternativas que evitaron la exención para nuevas construcciones bajo Costa-Hawkins: "el constructor recibe asistencia financiera" u otra consideración valiosa como un bono de densidad, y "acuerda por contrato con la ciudad restringir los alquileres". [209] [210] [211] [212]
Proyecto de ley de 2017 'arregla' los alquileres de Palmer re
La legislatura aprobó en 2017 un proyecto de ley (AB 1505) que modificó el fallo de la corte en Palmer . [213] [214] Este proyecto de ley restablece a los gobiernos locales la capacidad de exigir viviendas de alquiler inclusivas para hogares de bajos ingresos, por lo que en efecto establece el monto de su alquiler. Sin embargo, permite la supervisión estatal mediante una revisión (según un estudio de factibilidad) de dichos requisitos municipales, si corresponde, a más del 15% de las unidades de un proyecto de desarrollo. [215] El gobernador Brown luego firmó el proyecto de ley que se encontraba entre un paquete de quince proyectos de ley de vivienda para California en 2017. [216]
Certificado de ocupación: Burien LLC v. Wiley
En 2014, la Corte de Apelaciones de California aclaró la disposición de la Ley con respecto a una exención de control de alquiler basada en un "certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995". [48] Se consideró que la disposición se aplicaba únicamente a los certificados de ocupación que precedieron al uso residencial de la unidad. [217]
En Burien, LCC v. James A. Wiley, el propietario sostuvo que esta exención de Costa-Hawkins se aplica a los edificios convertidos de apartamentos en condominios (ambos usos residenciales), cuando se emite un nuevo certificado para este último. El tribunal razonó que el propósito de la exención del estatuto es promover la construcción y el desarrollo que aumenten la oferta de viviendas de alquiler, no promover la reclasificación de fichas sin tal resultado. "Concluimos que la sección 1954.52, subdivisión (a) (1), se refiere a los certificados de ocupación emitidos antes del uso residencial de la unidad". [218] [219] [220]
Regla de Mosser : niños por 'control de vacantes'
En enero de 2015, el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito decidió que, si bien Costa-Hawkins permite que un propietario establezca una nueva tarifa de alquiler donde los "ocupantes originales" en el contrato de arrendamiento ya no residen permanentemente en las instalaciones, este descontrol no estaba disponible para el arrendador donde un hijo menor, que se mudó con sus padres al comienzo del contrato de arrendamiento, permaneció allí después de haber desocupado. En Mosser Companies c. Junta de Arbitraje y Estabilización de Rentas de San Francisco , [221] el tribunal de apelaciones confirmó la sentencia del tribunal de primera instancia. El comentario sobre el caso establece que Costa-Hawkins, "tal como está escrito, no permite el descontrol de las vacantes hasta que todos los ocupantes legales abandonen las instalaciones". Esto, a pesar del argumento del propietario de que esto constituía un arrendamiento intergeneracional de un local de alquiler controlado. [222]
La regla Mosser fue ampliada en julio de 2015 por el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito, en T & A Drolapas v. Estabilización de alquiler residencial de San Francisco y Arb. Bd. . [223] Esta decisión se refería a hechos similares (un propietario que intentaba aumentar el alquiler del hijo de los arrendatarios originales que se habían mudado). El tribunal determinó primero que, dado que la familia se había mudado antes de la promulgación de Costa-Hawkins, incluso si el hijo era simplemente un subinquilino, habría tenido derechos adquiridos . Tal "subinquilino" podría ser un "ocupante original". Sin embargo, el tribunal concluyó que él también era un ocupante original bajo la regla Mosser , aunque, a diferencia de Mosser , no había evidencia de que el propietario supiera sobre el hijo cuando comenzó el arrendamiento. [224]
Mak : Aviso de "causa justa" y "control de vacantes"
En el caso de septiembre de 2015 Jason Mak contra la Junta de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Berkeley , [225] el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito interpretó a Costa-Hawkins en el contexto de una presunción probatoria en la ordenanza de alquileres de Berkeley que presume que, donde un inquilino se ha mudado después de una notificación de terminación, el inquilino se mudó debido a la notificación. Una forma aceptada para que un arrendador tome posesión de una unidad de alquiler es utilizar un desalojo por "mudanza del propietario", que se reconoce como "causa justa" para rescindir un arrendamiento de alquiler controlado. Por supuesto, los propietarios deben mudarse y hacer de la unidad de alquiler su residencia durante un período mínimo (por ejemplo, 36 meses continuos). En tal caso, la Ley Costa-Hawkins descontrolará posteriormente la unidad, es decir, permitirá que sea alquilada a precio de mercado. Dicho descontrol se limita a las terminaciones por "causa justa", o cuando el inquilino anterior decide libremente mudarse. Por lo tanto, el propietario no puede, sin una "causa justa", iniciar la terminación de un arrendamiento de renta controlada y luego alquilarlo a un precio de mercado a un nuevo inquilino. [100] [226]
El arrendador en Mak entregó al inquilino un aviso de terminación para una 'mudanza del propietario'. Pero el arrendador anuló el aviso, luego firmó un acuerdo de mudanza con el inquilino, en el cual el inquilino recitó que no se mudaría debido a la notificación previa. Sin embargo, el propietario no se mudó, sino que alquiló el local a un nuevo inquilino. La ordenanza de Berkeley en cuestión, cuando se aplicó a estos hechos, planteó la presunción de que el inquilino anterior se mudó debido al aviso de mudanza del propietario. Los propietarios no pudieron refutar esta presunción cuando sus nuevos inquilinos cuestionaron la validez de su alquiler a precio de mercado. En consecuencia, la unidad desocupada todavía estaba vinculada al monto del alquiler controlado anterior, situación a la que tenían derecho los nuevos inquilinos. [227]
Eventos recientes en California
Escasez de viviendas asequibles y HAA
El ciclo de la vivienda que comenzó con la crisis de los años setenta y ochenta aparentemente ha cerrado el círculo. La escasez de viviendas se ha repetido y aparentemente ha llegado a la etapa de crisis (Ver: escasez de viviendas en California ). En un tratado de California de 2014 sobre desarrollo inmobiliario , los autores opinaron que "[C] omunidades de California continúan enfrentando el desafío que plantea la escasez de viviendas, en particular de viviendas asequibles. En las últimas décadas, la producción de viviendas en el estado ha se quedó atrás del crecimiento de la población y el empleo, lo que resultó en un déficit de viviendas ... Si bien todos los ciudadanos sienten el impacto de esta escasez de viviendas en algún nivel, aquellos con ingresos en el extremo más bajo del espectro económico a menudo son los más afectados por la escasez. " [228] [229] [230] [231] [232] [233]
Con respecto a la escasez en California, la Ley de Responsabilidad de Vivienda (HAA) se fortaleció recientemente con enmiendas. Su versión de 2016 establece: "(a) La legislatura encuentra y declara todo lo siguiente: ¶ (1) La falta de vivienda, incluidos los refugios de emergencia, es un problema crítico que amenaza la calidad de vida económica, ambiental y social en California . ¶ (2) Las viviendas de California se han convertido en las más caras de la nación ... ". [234] [235]
Aquí, la legislatura tiene como objetivo superar la escasez aumentando la oferta de vivienda. La HAA impone límites detallados al poder de una ciudad para restringir la construcción de nuevas viviendas. [236] [237] [238] [239] [240] Las recientes enmiendas de HAA, firmadas por el gobernador Brown , fueron patrocinadas por tres demócratas: Nancy Skinner , Senado - East Bay , Raúl Bocanegra , Asamblea - Pacoima y Tom Daly , Montaje - Santa Ana . [241]
Sin embargo, se dice que la HAA y proyectos de ley similares presentados posteriormente no serán suficientes. [242] [243]
Esfuerzos para derogar Costa-Hawkins
Por la legislatura
El 17 de febrero de 2017, en la Asamblea de California , los miembros demócratas Richard Bloom , Rob Bonta y David Chiu presentaron AB 1506, un proyecto de ley que, si se aprueba, simplemente derogaría por completo la Ley de viviendas de alquiler de Costa-Hawkins de 1995. Dada la desocupación, descontrol y exclusiones de Costa-Hawkins, su derogación dejaría a los gobiernos locales libres para controlar gran parte de las regulaciones de precios de alquiler residencial, su alcance y temas similares. [244] [245] [246] [247] En abril, el proyecto de ley enfrentaba una fuerte oposición y perspectivas sombrías en la legislatura. Luego estuvo "estacionado en comisión" hasta el próximo año. [248] [249]
El 11 de enero de 2018, el presidente Chiu (San Francisco) del Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea sometió a votación el proyecto de ley de Bloom. No pudo pasar. Los dos republicanos votaron en contra. Los demócratas Ed Chau (Arcadia) y Jim Wood (Healdsburg) se abstuvieron y comentaron que el control de los alquileres no haría nada para aumentar la oferta de viviendas y podría desalentar las nuevas construcciones en un momento en que el estado más las necesita. [250] : 1 Quizás un millar de proponentes que representan a los lados opuestos asistieron a la votación. [250] [251]
Por iniciativa: Proposición 10
El 23 de octubre de 2017, la Alianza de Californianos para el Empoderamiento de la Comunidad (ACCE) presentó documentos ante el Fiscal General del estado para una medida de votación que derogaría por completo la Ley Costa-Hawkins de 1995. ACCE considera que los alquileres actuales en California son demasiado altos y están fuera de control. Para calificar para una votación del público en noviembre de 2018, se dice que se requieren 365,880 firmas. [252] [253] [254] [255]
Los proponentes anunciaron a fines de abril que tienen suficientes firmas para calificar una iniciativa para derogar a Costa Hawkins. [256] [52] Sus partidarios la llamaron "Ley de vivienda asequible". La iniciativa fue la Propuesta 10 en la boleta de las Elecciones Generales de noviembre de 2018 . [257] [258]
El 6 de noviembre, la Proposición 10 fue derrotada de manera decisiva, informó Los Angeles Times ; respaldó la medida. Los resultados preliminares con el 100% de los distritos electorales informaron: 38% o 2,675,378 votaron a favor y 62% o 4,310,298 votaron en contra. [259]
Carol Galante, profesora de política urbana en el Terner Center for Housing Innovation de UC Berkeley, postuló que la Prop 10 puede haber sido rechazada porque habría abierto la puerta a la regulación gubernamental de los alquileres de viviendas unifamiliares; Debido a que el 40% del parque de viviendas de alquiler en todo el país consiste en viviendas unifamiliares (predominantemente propiedad de particulares), esto resultó en un gran número de propietarios con la capacidad de votar en contra de esta propuesta. [260]
Por iniciativa: Prop 21
Los mismos activistas que abogaron por la Propuesta 10 (ambos respaldados financieramente por AIDS Healthcare Foundation ), a raíz de que no lograron atraer el apoyo de la mayoría, decidieron poner otra iniciativa para enmendar la Ley Costa-Hawkins en la boleta electoral en las elecciones de California de 2020. . Esta iniciativa, la Proposición 21 , es una derogación más limitada y parcial de Costa-Hawkins, a diferencia de una derogación completa que estaba en la boleta electoral en 2018. [261] [262] Esta medida también fracasó por un margen similar.
Estudios sobre los efectos del Control de Rentas de California (no limitado a Costa-Hawkins)
Investigación publicada en 1990, 1999, 2000
Históricamente, ha habido dos tipos de control de alquiler: control de vacantes (donde el nivel de alquiler de una unidad se controla independientemente de si el inquilino permanece en la unidad o no) y descontrol de vacantes (donde el nivel de alquiler se controla solo mientras el inquilino existente permanece en la unidad). En California antes de 1997, ambos tipos estaban permitidos (el proyecto de ley de Costa / Hawkins de ese año eliminó las disposiciones de control de vacantes). Un estudio de 1990 de Santa Mónica, CA mostró que el control de vacantes en esa ciudad protegía a los inquilinos existentes (menores aumentos en el alquiler y mayor estabilidad). Sin embargo, la política desalentó potencialmente a los inversores a construir nuevas unidades de alquiler. [263]
Un estudio de 2000 que comparó las áreas fronterizas de cuatro ciudades de California que tienen disposiciones de control de vacantes (Santa Mónica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) con las áreas fronterizas de jurisdicciones adyacentes (dos de las cuales permitieron el descontrol de vacantes, incluida Los Ángeles, y dos de los cuales no tenían control de rentas) mostró que los inquilinos existentes en las ciudades de control de vacantes tenían rentas más bajas y una tenencia más larga que en las áreas de comparación. Por lo tanto, las ordenanzas ayudaron a proteger a los inquilinos existentes y, por lo tanto, aumentaron la estabilidad de la comunidad. Sin embargo, se crearon menos unidades de alquiler nuevas en las áreas fronterizas de las ciudades con control de vacantes durante el período de 10 años. [264]
Un estudio de 1999 que comparó los efectos de las medidas de control de alquileres locales (tanto control de vacantes como descontrol de vacantes) con otras medidas de gestión del crecimiento local en 490 ciudades y condados de California (incluidos los más grandes) mostró que el control de alquileres era más fuerte que las restricciones individuales de uso de la tierra. (pero no el efecto agregado de todas las restricciones de crecimiento) en la reducción del número de unidades de alquiler construidas entre 1980 y 1990. [265] Las medidas (tanto el control de los alquileres como la gestión del crecimiento) ayudaron a desplazar las nuevas construcciones de las áreas metropolitanas al interior de la estado con poblaciones minoritarias y de bajos ingresos que se ve particularmente afectado.
Estudio de 2017 del mercado inmobiliario de San Francisco
En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa de votación que amplió las leyes de control de alquileres existentes de la ciudad para incluir pequeños apartamentos de varias unidades con cuatro o menos unidades, construidos antes de 1980 (aproximadamente el 30% de las viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento) . [266] : 7 [267] : 1 [268] : 1 En 2017, la investigadora de economía de Stanford Rebecca Diamond y otros publicaron un estudio que examinó los efectos de esta ley específica de control de alquileres en las unidades de alquiler recién controladas en comparación con unidades de estilo similar ( departamentos de varias unidades con cuatro o menos unidades) que no están bajo control de alquiler (construidos después de 1980), así como el efecto de esta ley en el stock total de alquiler de la ciudad y en los precios generales de alquiler en la ciudad, que cubren los años de 1995 a 2012. [267] [268] [269] [270] : 1 [271] : 1 [272]
Descubrieron que si bien las leyes de control de alquileres de San Francisco beneficiaban a los inquilinos que tenían unidades de alquiler controlado, también resultaba en que los propietarios retiraran el 30% de las unidades en el estudio del mercado de alquileres (por conversión a condominios o TIC ), lo que condujo a un 15% disminución en toda la ciudad del total de unidades de alquiler y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. [266] : 1,44 [267] [268] : 1 [269] [270]
Los autores declararon que "esta sustitución por viviendas de alquiler de nueva construcción ocupadas por el propietario y de alta gama probablemente impulsó la gentrificación de San Francisco, ya que este tipo de propiedades se adaptan a las personas de mayores ingresos". [266] : 3 [267] [268] : 1 [269] [270] [271] : 1
Los autores también señalaron que "... obligar a los propietarios a proporcionar un seguro contra los aumentos de alquiler conduce a grandes pérdidas para los inquilinos. Si la sociedad desea proporcionar un seguro social contra los aumentos de alquiler, sería más deseable ofrecer este subsidio en forma de un gobierno subsidio o crédito fiscal. Esto eliminaría los incentivos de los propietarios para disminuir la oferta de viviendas y podría proporcionar a los hogares el seguro que desean ". [266] : 44 [267] : 1 [268] : 1 [269] : 1 [270] : 1 [271] : 1 [272] : 1
El 4 de marzo de 2020, el gobernador Gavin Newsom firmó una orden ejecutiva N-44-20 sobre COVID-19, declarando el estado de emergencia de California . Contenía disposiciones para una moratoria de desalojo temporal en todo el estado. Aunque los procedimientos judiciales, por ejemplo, detenciones ilegales , pueden comenzar o continuar, una sentencia contra un inquilino no puede resultar en una orden de desalojo. El 16 de marzo, por N-28-20, Newson permitió que las ciudades de California escribieran ordenanzas locales para elaborar sus propias moratorias. [273] El 30 de junio, Newsom mediante N-71-20 prorrogó la moratoria original hasta el 30 de septiembre de 2020. [274]
El 6 de abril, el Consejo Judicial suspendió los procedimientos estatales por desalojos y ejecuciones hipotecarias. Este organismo, encabezado por el presidente del Tribunal Supremo Tani Cantil-Sakauye , elabora políticas para los tribunales de California. La suspensión incluía citaciones , sentencias y órdenes de cierre patronal, y debía ser efectiva durante 90 días después de la emergencia. [275] Los proveedores de vivienda, sin embargo, aún pueden entregar al inquilino incumplidor un Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar, y presentar documentos ante el tribunal. [276]
Se han presentado dos demandas impugnando las órdenes de moratoria. El 8 de junio, la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles presentó una demanda contra la Ciudad de Los Ángeles por su ordenanza local. Una semana después, la Pacific Legal Foundation impugnó la suspensión de los procedimientos legales por parte del Consejo Judicial con respecto a todos los desalojos. Este último alega que a un inquilino malhechor se le permite cometer actos ilegales, crear molestias y dañar la propiedad con impunidad. [277]
Desde entonces, más de 150 ciudades y condados de California han promulgado moratorias de desalojo para que sean efectivas durante la emergencia pandémica. Tales ordenanzas locales pueden imponer más restricciones que la moratoria estatal. [278] Los condados de Los Ángeles, Ventura y San Bernardino han adoptado dicha legislación, y tienen 45 ciudades ubicadas allí.
Western Center on Law and Poverty brinda apoyo para la moratoria, y los Servicios Legales del Norte de California han desarrollado una hoja informativa diseñada para inquilinos con el fin de cumplir con los requisitos de la moratoria y suspensión. [279]
Bibliografía
- W. Dennis Keating, Control de Rentas en California. Responding to the Crisis (Instituto de Estudios Gubernamentales, Universidad de California, Berkeley 1983), 24 páginas. Consultado el 17 de octubre de 2017.
- Allan David Heskin, Los inquilinos y el sueño americano. Ideología y movimiento de inquilinos (Nueva York: Paeger 1983), sobre Santa Mónica.
- Paul L. Niebanck, editor, The Rent Control Debate (Universidad de Carolina del Norte 1985), el editor era un profesor de UCSC .
- Peter Dreier , "Desregulación de la renta en California y Massachusetts: Política, políticas e impactos - Parte I" (1997) , "Parte II" (1997) , en el Centro Internacional y de Políticas Públicas, Occidental College, Los Ángeles. Consultado el 6 de noviembre de 2017.
- Cecily Talbert Barclay y Matthew S. Gray, Ley de planificación y uso de la tierra de California de Curtin (Point Arena: Solano Press 34th ed., 2014).
- West's California Jurisprudence 3d , v.42: Propietario e inquilino (Toronto: Thomson & Reuters 2016, actualización de 2017).
- David Brown, Janet Portman, Nils Rosenquest, The California Landlord's Law Book (Berkeley: Nolo Press 2017).
- Nancy C. Lenvin & Myron Moskovitz, "Practicar bajo las leyes de control de rentas y desalojos", Capítulo 7 en Práctica de propietarios e inquilinos de California (Oakland: Educación continua del Colegio de Abogados de California: actualizado en 2017).
Referencias
- ^ Las complejidades de la ley se resumen y simplifican aquí.
- ^ La designación de 'recién construido' puede ser más complicada de lo que parece. Cualquier unidad de alquiler construida después de la Ley Costa-Hawkins de 1995 estaría exenta. Pero también, con respecto a las ciudades con ordenanzas de control de alquileres existentes, la Ley cuenta como "nueva construcción" cualquier construcción construida después de la promulgación de esa ordenanza. Ver más abajo la sección "Exenciones al control de alquileres".
- ^ a b Dreier (1997), Parte II, sección "La política de la desregulación en California" en ¶1 y ¶8 sobre Costa.
- ^ a b Phil Hawkins sirvió un término en la Asamblea, 1994-1996, donde "se labró un historial sólidamente conservador en la mayoría de los temas". "Sally Havice (D) v. Phil Hawkins (R)" , en Los Angeles Times , 9 de octubre de 1998. Consultado el 9 de noviembre de 2017.
- ^ El "descontrol" de dichas rentas "controladas por vacantes" se introdujo gradualmente durante un período de tres años a partir de finales de 1995.
- ^ Theact también aborda problemas técnicos incidentales, como cuándo se pueden aumentar dichos alquileres en un subinquilino restante.
- ^ Aquí el problema son los límites del estado de California impuestos a sus ciudades. Las constituciones federales y estatales establecen y limitan el poder del gobierno. Cfr., Décima Enmienda . Cf., Regla de Dillon .
- ^ La Ley también deroga o reforma varios programas estatales de California que subsidiaban a los inquilinos calificados de viviendas residenciales. Estas disposiciones se mencionan a continuación, pero no son el centro de atención aquí. La incorporación paulatina de tres años de la ley para el control de las vacantes y estas reformas complican el lenguaje del estatuto .
- ^ Consulte el texto a continuación para obtener citas de fuentes.
- ↑ La primera ola fue a fines de la década de 1940, durante el auge económico que siguió a la Segunda Guerra Mundial. Alisa Belinkoff Katz, "La gente simplemente no puede pagar el alquiler" Lo que nos dice la historia sobre el control de alquileres en Los Ángeles , en UCLA Luskin Center for History and Policy , octubre de 2018. Introducción de Zev Yaroslavsky . Consultado el 1 de noviembre de 2018. Este estudio cubre tres crisis de viviendas de alquiler y las promulgaciones relacionadas con el control de alquileres en Los Ángeles: la anterior posguerra, la posterior a la Proposición 13 en 1979 y la situación actual en curso.
- ^ "La experiencia de California es representativa de la gama de respuestas públicas ...". Keating en Niebanck (1983), p. 57.
- ^ Lenvin y Moskovitz [2017], ∮7,8 sobre los factores que provocaron el control de los alquileres en la década de 1970: aumento de los precios inmobiliarios de viviendas y apartamentos; inflación en toda la economía; mercados de vivienda ajustados debido a la escasez de oferta y la alta demanda; el movimiento de consumidores).
- ^ Sternlieb y Hughes, en Niebanck (1985), págs. 11-28: el control de los alquileres por parte de las ciudades "depende de los factores del mercado nacional" en la pág. 11; propia versus alquiler y oferta de vivienda, en págs. 11-20; inversión privada en viviendas de alquiler, págs. 25-28.
- ↑ Keating, en Niebanck (1985), pp. 57-73, en 57-59 (caída de los ingresos de los inquilinos, aumento de los alquileres; escasez de viviendas: tasas de desocupación, construcción insuficiente de nuevas viviendas; hogares de bajos ingresos y porcentaje gastado en alquiler; recortes de subsidios de vivienda: política federal y presupuestos estatales; Propuesta 13; control de alquileres en California), y en las páginas 70-73 (restricciones de crecimiento y uso de la tierra, aumento de tarifas y requisitos para la construcción de nuevas viviendas; Proposición 13; hipoteca muy alta tasas de interés; problemas presupuestarios estatales limitan sus soluciones de vivienda; Proposición 13; compensaciones políticas).
- ^ Niebanck, en Niebanck (1985), págs. 105-122. Después de analizar varios problemas en la economía de alquiler de una ciudad, incluido el mal funcionamiento del mercado y dos puntos de referencia (la tasa de vacantes y el porcentaje de ingresos gastados en alquiler), elprofesor de UCSC sugiere: "El interés de una localidad en el control de alquileres tiene al menos tanto que ver con factores culturales, socioeconómicos, políticos e ideológicos subyacentes en relación con las condiciones del mercado "en las págs. 110-111 (cita).
- ^ Keating (1983), págs. 3-4. Los patrocinadores de la Proposición 13 afirmaron que los inquilinos compartirían los beneficios de la reducción de impuestos a la propiedad. Pero después de su aprobación, la mayoría de los propietarios se negaron a hacerlo. La legislatura se negó a escuchar las protestas de los inquilinos.
- ↑ Heskin (1983): exceso de alquileres en los sesenta, caída de la construcción de viviendas en los setenta y aumento de los alquileres (págs. 32-33, 40-41); Prop. 13 y 'revuelta de inquilinos' (págs. Xiv, 41, 47–49). Los movimientos por los derechos civiles, contra la pobreza y contra la guerra fueron seguidos por los inquilinos que se organizaron, primero en las ciudades universitarias (p. 32). Comisión Kerner, p.102.
- ^ Dreier (1997), Parte I, "La batalla por el control de las rentas" en ¶¶ 8-10. Los primeros movimientos de inquilinos de la década de 1960 fueron "efectos indirectos" de los derechos civiles , los pueblos pobres y losmovimientos estudiantiles (¶8). Señala (en el ¶10) que la Comisión Kerner encontró que "los problemas de vivienda entre los inquilinos de bajos ingresos fue el principal motivo de queja detrás de las rebeliones del gueto de mediados de la década de 1960". La Organización Nacional de Inquilinos, fundada en 1969, estuvo durante un tiempo muy extendida por todo Estados Unidos (¶8).
- ^ Niebanck, en Niebanck (1985), págs. 106-107, citas en 106.
- ↑ Heskin (1983) concluye que la gran mayoría de los inquilinos siguen comprometidos con las opiniones dominantes sobre la propiedad inmobiliaria (págs. 34, 244, 247). Se basó en los resultados de dos encuestas exhaustivas de inquilinos realizadas en el sur de California (págs. Xv – xvi, págs. 66–249). El profesor Heskin de UCLA en su Prefacio se había declarado a favor del movimiento de inquilinos, revelando su trabajo comoabogado de Servicios Legales y reformador de la ley pro-inquilinos (págs. Ix – x, 291). El autor exploró aquí la posibilidad de que los inquilinos del movimiento, inspirados por activistas radicales, pudieran eventualmente 'fracturar' la norma ideológica y favorecer la socialización del parque de viviendas de alquiler de una comunidad (pp. Xii-xiv, 28-34, 239-243; "fracture "en págs. xiv, xviii, xxiii;" polarización "en pág.xxiii, cf. 68-76).
- ^ Heskin (1083), p.61: "una coalición de promotores inmobiliarios ,sindicatos de construcción y propietarios " formada para promover la Proposición 10.
- ^ Keating (1983), págs. 5-6: Aunque algo similar a Costa-Hawkins, en sus detalles la Prop. 10 habría sido sustancialmente diferente, por ejemplo, la Prop. 10 ordenaba que una ciudad no podía promulgar unrequisito de causa justa para los desalojos. . Re Berkeley 1972 (págs. 3, 4).
- ↑ Heskin (1983): Berkeley, CHC y AB 3788: Veto de Brown (págs. 41-43); Prop.10 (págs. 61 a 63).
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Control de alquileres en California", Jarvis en ¶5, CHC y Prop. 13 en ¶¶ 5 y 6b, Proposición 10 en ¶15.
- ^ Keating (1983), págs. 3-4. Proponentes de la Proposición 13: su promesa incumplida de reducir los alquileres inspira a los inquilinos a pelear por el control de los alquileres.
- ↑ Heskin (1983), p.47: Jarvis anunció un acuerdo entre dos asociaciones de propietarios para reducir el alquiler si se aprobaba la Proposición 13; p.48: revuelta de inquilinos en todo el estado luego de la votación de la Propuesta 13 y pocos propietarios traspasan los ahorros de impuestos a los inquilinos; p.49: los costos del propietario aumentan.
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Control de rentas en California", 'línea directa' del gobernador en ¶7, catorce ciudades en ¶8, cita de Los Ángeles en ¶9.
- ^ Keating, en Niebanck (1985). Después de la Prop. 13, el alcalde de Los Ángeles, Tom Bradley, pasó de la oposición al apoyo al control de los alquileres. "Los inquilinos luego acudieron al gobierno local en busca de ayuda mediante el control de los alquileres". Catorce ciudades. Una encuesta realizada en mayo de 1979 mostró a los californianos a favor del control de los alquileres del 56% al 21%, y los inquilinos a favor del 73% al 20%. En ese momento, el 55% de los californianos eran inquilinos.
- ^ Heskin (1983), págs. 39, 43-47, 48-49: crecimiento de los movimientos de inquilinos en la década de 1970; p.48: 'Línea directa' del gobernador; págs. 50-55: grupos de inquilinos activos en Los Ángeles, la congelación de alquileres se convierte en control de alquileres; pp.55-61, 63-65: en Santa Mónica, Prop. A control de alquileres, mayoría de inquilinos en el consejo de la ciudad.
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "La política de la desregulación en California", Roberti anti-Costa en ¶¶ 2-3, límites de mandato de Roberti en ¶¶ 5-7, Costa en Asamblea en ¶¶ 1-2 , Costa en el Senado en los ¶¶ 6-9, la defensa de los inquilinos débil en los ¶3, 9; en la sección "Control de alquileres en California", control de alquileres de Roberti en ¶3, grupos de inquilinos se debilitan en ¶16; en la sección "Análisis comparativo", subsección "Debilidad y fragmentación de la circunscripción de arrendamiento".
- ^ Max Vanzi, "La legislatura da un golpe al control de los alquileres" , en Los Angeles Times , 25 de julio de 1995. El senador Jim Costa dijo que la ley representaba "un esfuerzo de 11 años para tratar de poner fin a las formas extremas de control de los alquileres en California. "
- ^ "Código Civil de California, 1954.50-1954.535" . Leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 11 de julio de 2017 .
- ^ Cf., Análisis: AB 1164, Piso de montaje 25/7/95 - DIGEST . Sitio web de información legislativa de California.
- ^ Max Vanzi, "La legislatura trata de golpe al control de la renta" , en Los Angeles Times , 25 de julio de 1995: proyecto de ley patrocina a Phil Hawkins y Jim Costa; cotización de legislación según WCLP. Consultado el 28 de agosto de 2017.
- ^ Heskin (1983). En el Ayuntamiento de Los Ángeles, los líderes negros expresaron una visión diferente de la escasez de viviendas. Anteriormente, Robert C. Farrell había hablado de los "miles de unidades de vivienda desocupadas y deficientes en South Central ... Mis electores quieren una vivienda decente y un alquiler decente" (p.51, citando al Sentinel , 10 de agosto de 1978; también p.75 infracciones del código, págs. 132-133 mal estado de los alquileres). En todo el país, algunos propietarios habían abandonado propiedades urbanas de alquiler que necesitaban reparaciones sustanciales (véase la página 32).
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "La política de la desregulación en California". WCLP en oposición en ¶9 (cita de la coalición, dos frases citadas). WCLP era "un brazo de servicios legales" (aparentemente LSC ). También: Dreier (1997) Parte II, sección "Análisis comparativo", subsección "Debilidad y fragmentación de la circunscripción de arrendamiento".
- ^ Max Vanzi, "La legislatura da un golpe al control de la renta" , en Los Angeles Times , 25 de julio de 1995: defensores alarmados.
- ^ "Código Civil de California, 1954.50-1954.535" . Leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 11 de julio de 2017 .
- ^ "Una descripción general de la Ley de viviendas de alquiler Costa-Hawkins de California" Archivado 2017-12-01 en Wayback Machine , en el sitio web de la Asociación de apartamentos de California. Consultado el 25 de noviembre de 2017.
- ^ Cf. § 1954.52 (a) (1), (a) (2), (a) (3) (A).
- ^ Para cuestiones de control de vacantes, consulte más abajo en la sección "Efecto de la Ley Costa-Hawkins".
- ^ Cf. 1954.52 (a) y 1954.53 (a).
- ^ Cf. 1954.52 (a) (3) (C) y 1954.53 (a) (1) y 1954.53 (b) y (c).
- ^ Cf. 1954.52 (b), 1954.53 (a) (1) (B); & 1954.535 y 1954.53 (f).
- ^ Cf. 1954.53 (b) y (d).
- ^ Cf., Análisis: AB 1164, Piso de montaje 25/7/95 - DIGEST . Sitio web de información legislativa de California. Nota: incorporación paulatina de 3 años (p.3, # 2); derogación de programas de vivienda (p.2, # 5, p.4, # 7, p.6, # 4).
- ^ Cf. Código Civil, § 1954.52.
- ^ a b Código Civil, §1954.52 (a) (1).
- ^ Código Civil, §1954.52 (a) (2).
- ^ Cutler, Kim-Mai (14 de abril de 2014). "Cómo los búhos de madriguera conducen a los anarquistas vómitos (o explicación de la crisis de vivienda de SF)" . TechCrunch. Archivado desde el original el 30 de abril de 2014 . Consultado el 11 de diciembre de 2017 .
La versión de control de alquileres de San Francisco tampoco se aplica a los edificios construidos después de 1979, ...
- ^ Murphy, Katy (11 de enero de 2018). "Control de alquiler en California: propuesta para levantar restricciones bloqueadas en comité" . Noticias de San José Mercury . Archivado desde el original el 23 de enero de 2018 . Consultado el 28 de enero de 2018 .
Las viviendas unifamiliares y los condominios están exentos del control de alquileres según esta ley estatal. También lo es cualquier apartamento construido después de 1995, cuando se aprobó Costa Hawkins, o en algunos casos mucho antes. Si una ciudad adoptó el control de los alquileres en 1980, por ejemplo, como lo hicieron Oakland y Berkeley, entonces ese es el límite; nada construido después puede estar sujeto a control de alquileres.
- ^ a b Emily Alpart Reyes y David Zahniser, "Garcetti dice que consideraría expandir el control de alquileres en Los Ángeles" , en The Los Angeles Times , 23 de abril de 2018. Consultado el 30 de abril de 2018.
- ^ De modo que un edificio de apartamentos en Los Ángeles construido en la década de 1980 y, por lo tanto, exento por ser de nueva construcción según la ordenanza de control de alquileres de la ciudad de 1978, no perdería su exención porque fue construido antes de la Ley Costa-Hawkins de 1995.
- ^ Cutler, Kim-Mai (14 de abril de 2014). "Cómo los búhos de madriguera conducen a los anarquistas vómitos (o explicación de la crisis de vivienda de SF)" . TechCrunch. Archivado desde el original el 30 de abril de 2014 . Consultado el 11 de diciembre de 2017 .
1) En primer lugar, comprenda las matemáticas de la región. San Francisco tiene una tasa de propiedad de vivienda de aproximadamente el treinta y cinco por ciento. Entonces 172,000 unidades de las 376,940 unidades de vivienda de la ciudad están bajo control de alquiler. (Eso es aproximadamente el 75 por ciento del stock de alquiler de la ciudad).
- ^ Bergman, Ben (12 de septiembre de 2014). "LA Rent: ¿Ha tenido éxito el control de alquileres en Los Ángeles?" . Radio Pública del Sur de California . Archivado desde el original el 13 de septiembre de 2014 . Consultado el 4 de diciembre de 2018 .
- ^ Código Civil, § 1954.52 (exenciones).
- ^ 2002 Enmienda discutida en elcaso Burien , págs. 5-9 y notas. 2 y 3, historia legislativa en págs. 7-8.
- ^ Burien LCC v. Wiley (2009) , en JUSTIA US Law . Consultado el 22 de agosto de 2017.
- ^ Cf., sección siguiente "Certificados de ocupación: Burien LLC v. Wiley ".
- ^ Varias otras leyes estatales afectan las viviendas de alquiler, por ejemplo, las garantías de habitabilidad, los códigos de construcción, los contratos de alquiler, la retención ilegal, etc.
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Apéndice: Argumentos a favor y en contra del control de la renta". Discusión de los beneficios del control de los alquileres según lo propuesto por los proponentes y el autor, y réplicas a los argumentos de la oposición.
- ^ Keating (1983), esp. en las págs. 2-3 y 15-18, para obtener opiniones adicionales de los proponentes. Keating se centra en la preservación de viviendas asequibles durante una grave escasez de suministro, entre otros problemas.
- ↑ Heskin (1983), para obtener puntos de vista adicionales de los proponentes y perspectivas ideológicas. "" La tenencia no excluye a ningún grupo, aunque ciertamente es más probable que los inquilinos sean jóvenes, mujeres, minorías y de bajos ingresos en proporciones mayores que la población en su conjunto "(págs. 93-94).
- ^ Jake Blumgart, "In Defense of Rent Control" , en Pacific Standard , 1 de abril de 2015. Consultado el 13 de noviembre de 2017. "El objetivo real del control de alquileres es proteger los derechos morales de ... los inquilinos a largo plazo que ... tienen un interés legítimo en quedarse en sus apartamentos".
- ^ Ben Bergman, "LA Rent: ¿Ha tenido éxito el control de alquileres en Los Ángeles?" , en 89.3KPCC , 12 de septiembre de 2014. Este artículo, aunque ofrece opiniones de los oponentes, es más favorable para los defensores del control de alquileres. Consultado 2017-008-22.
- ^ Jeremy Rosenberg, "La lucha contra el control del alquiler" , en KCET , 4 de marzo de 2013. Activista de vivienda Denny Zane en ¶17: "El mercado por sí solo no produce viviendas asequibles. Produce viviendas a precio de mercado".
- ^ James Brasuell, "Nueva investigación cambia la narrativa sobre los efectos del control de alquiler" , Planetizen , 22 de octubre de 2018. Consultado el 1 de noviembre de 2018.
- ^ Cf., Sitio web de los defensores del control de alquiler 'estricto' con respecto a la Proposición 10 de California (Elección general, 6 de noviembre de 2018): "Sí a la Proposición 10" . Consultado el 1 de noviembre de 2018.
- ^ "Título y hallazgos" , cita en ∮ 37.1 (b) (2) de la Ordenanza de alquiler, en el sitio web de la Junta de alquiler de San Francisco.
- ^ "Propósito" Archivado el 29 de septiembre de 2019 en Wayback Machine , ∮13.76.030 de la Ordenanza de estabilización de rentas y desalojo por buena causa, en la Junta de estabilización de rentas, sitio web de la ciudad de Berkeley. Consultado el 13 de noviembre de 2017.
- ^ "Declaración de propósito" , Enmienda de la Carta de control de alquiler, § 1800, en el sitio web de la ciudad de Santa Mónica. Consultado el 17 de noviembre de 2017.
- ^ Análisis: AB 1164, piso de la asamblea 7/25/95 - DIGEST , sitio web de información legislativa de California, cita en p.1.
- ^ Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) , en el sitio web SCOCAL de la Facultad de Derecho de Stanford. Consultado el 17 de octubre de 2017. En este caso, si bien se consideró que los elementos eran inconstitucionales, la Corte Suprema de California sostuvo en general que "una emergencia no es más necesaria para el control de los alquileres que para otras formas de regulación económica que son constitucionalmente válidas". Birkenfeld , párrafo inicial.
- ^ Keating en Niebanck (1985), págs. 66-67 (caso Birkenfeld ).
- ^ Lenvin y Moskovitz [2017], ∮7.10 (caso Birkenfeld ).
- ^ Cf., Código de gobierno, sección 65589 (b) , en el sitio web de información legislativa de California. Consultado el 19 de octubre de 2017. El requisito de California de que las ciudades promulguen un Elemento de Vivienda no otorga ni deroga la autoridad de una ciudad con respecto al control de alquileres.
- ^ Cf., Keating (1983), p. 4: En la década de 1970 y principios de la de 1980, los tribunales de California encontraron ordenanzas de control de alquileres inconstitucionales o sus elementos en Berkeley, Cotati, Davis y Palm Springs.
- ^ Kavanau v. Ciudad de Santa Mónica Rent Control Bd (1997) , en el sitio web SCOCAL de la Facultad de Derecho de Stanford. Consultado el 3 de noviembre de 2017.
- ^ Fundación Berger v. Ciudad de Escondido (2005) , en el sitio web Find Law. Consultado el 3 de noviembre de 2017.
- ^ Cf., Lenvin y Moskovitz [2017], ∮∮ 7.10 (caso Birkenfeld y Fisher v. City of Berkeley ), 7.13 (devolución justa: doscasos Fisher ), 7.14 (tomando: casos Kavanau y Berger Foundation ).
- ^ Consulte las ordenanzas vinculadas a continuación, en "Lista de ciudades de California".
- ^ "San José aprueba un control de alquiler más estricto" , en el sitio web de la Asociación de apartamentos de California.
- ^ Gregory Cornfield, "Beverly Hills extiende los controles de alquiler de emergencia" , en Park Labrea News / Beverly Press , 22 de febrero de 2017. 27 de agosto de 2017.
- ^ Índice de precios al consumidor de California (1955-2017) . Consultado el 23 de octubre de 2017.
- ^ Consulte a continuación las ordenanzas de la ciudad vinculadas a sitios web, en "Lista de ciudades de California". Al contrario , East Palo Alto, Palm Springs, Santa Mónica y West Hollywood usan solo una fracción del IPC.
- ^ "Limitaciones de alquiler" , Junta de alquiler de San Francisco.
- ^ "Ajuste de 2014" , Junta de estabilización de alquiler de la ciudad de Berkeley.
- ^ Brown, Portman, Rosenquest (2017), Apéndice A en págs. 431–467: información sobre el control de alquileres en 18 ciudades de California, descrita y comparada en resumen.
- ^ Algunas ciudades también han excluido estos tipos del control de alquileres: dúplex , triplex, edificios de apartamentos de cuatro unidades (ocupados por el propietario o no); alquileres de lujo (unidades con alquileres altos), unidades subsidiadas por el gobierno. Cf. Brown, Portman, Rosenquest (2017), página 89.
- ^ "Tema n. ° 17, Resumen de unidades cubiertas y excluidas" , en San Francisco Rent Board. Último acceso: 12 de diciembre de 2017.
- ↑ Thousand Oaks aparentemente excluye del control de alquileres todos los arrendamientos de casas de apartamentos que comenzaron después de 1987, la gran mayoría de esos inquilinos. "Vivienda: Control de alquileres" , Ciudad de Thousand Oaks. Consultado el 13 de diciembre de 2017.
- ^ "Audiencias, mediaciones y apelaciones" , en San Francisco Rent Board . Consultado el 24 de agosto de 2017.
- ^ Lenvin y Moskovitz [2017], ∮∮ 7,41 a 7,52.
- ^ Brown, Portman, Rosenquest (2017), págs.90, 148 (mediación). Diferentes son las audiencias ante una junta de control de alquileres, págs. 95–99.
- ^ Estándares mínimos tales como seguridad y salud (por ejemplo, servicios públicos en funcionamiento, calefacción y plomería, protección contra el clima) se establecen en lasleyes de habitabilidad del estado de California. Por ejemplo, Código Civil de California, sección 1941.1 .
- ^ Brown, Portman, Rosenquegst (2017), págs. 76, 195-196.
- ^ "Mantenimiento de la propiedad de alquiler" , en la Junta de control de alquiler de Santa Mónica. Último acceso: 12 de diciembre de 2017.
- ^ Bianca Barragán, "Los Ángeles quiere un registro de la cantidad de alquiler que se supone que deben pagar todos" , en Curbed Los Ángeles , 17 de febrero de 2016. Consultado el 23 de agosto de 2017.
- ^ Brown, Portman, Rosenquest (2017), págs. 89–90.
- ^ a b Marcia Stewart, "Control de alquileres: desalojos en áreas de control de alquileres", en el sitio web de Nolo Press.
- ^ Ramona Giwargis, "El Ayuntamiento de San José aprueba la política contra los desalojos sin causa" , The Mercury News , 18 de abril de 22017. 2017-08-24.
- ^ Costa-Hawkins deja a las ciudades libres para regular los desalojos de inquilinos. Código Civil § 1954.52 (c).
- ^ Código Civil ∮∮ 1946 y 1946.1.
- ^ Lenvin y Moskovitz [2017], ∮∮ 7.53 a 7.80; en ∮7.54 se describen diez causas que pueden ser consideradas "causa justa" según las ordenanzas de varias ciudades. ∮∮ 7.56 a 7.68 ejemplos de análisis de "causa justa".
- ^ Brown, Portman, Rosenquest (2017), págs. 92–95.
- ^ "El inquilino tiene la culpa del desalojo" , en el Departamento de Inversión Comunitaria y Vivienda de Los Ángeles. Consultado el 13 de noviembre de 2017.
- ^ "Libro blanco de la SDCAA: Ordenanza de desalojo por causa de la ciudad de San Diego" , enero de 2015, en la p.1, sitio web de la Asociación de apartamentos del condado de San Diego. Consultado el 12 de diciembre de 2017.
- ^ Lenvin y Moskovitz (2017), ∮7.76A, pagos a inquilinos, reubicación, por ejemplo, Ordenanza de estabilización y arbitraje de alquiler residencial de San Francisco, ,37.9C. Lenin & Moskovitz ∮7.65, p.7-110: subsidio de reubicación al inquilino en caso de rescisión por mudanza de la familia del propietario.
- ↑ Brown, Portman, Rosenquest (2017), p. 95
- ^ "Asistencia de reubicación" , Junta de control de alquiler de la ciudad de Santa Mónica. Consultado el 24 de agosto de 2017.
- ^ "Información de asistencia de reubicación" , en el Departamento de Inversión Comunitaria y Vivienda de Los Ángeles. Consultado el 1 de noviembre de 2017.
- ^ Una asignación de reubicación obligatoria puede ser análoga a un arrendador no dispuesto que se ve obligado a comprar un inquilino de mes a mes.
- ^ Lenvin y Moskovitz (2017), Ley Ellis: ∮ 7,64 a 7,64H. Asignaciones de reubicación de una ciudad no reemplazadas por la Ley Ellis según el Código de Gobierno, ∮7060.1 (c) , en el sitio web Find Law.
- ^ "Tribunal de apelaciones derriba la ley de San Francisco sobre pagos de reubicación de inquilinos" , en CBS SF Bay Area , 22 de marzo de 2017. Consultado el 24 de agosto de 2017.
- ^ Kaushik Basu y Patrick M. Emerson, "La economía del control del alquiler de arrendamiento" , en The Economic Journal , v.110, págs. 939–962 (2000). Consultado el 22 de agosto de 2017. Este artículo analiza las leyes sin "control de vacantes", concluyendo en las páginas 958-960 que su resultado no es el óptimo de Pareto y que provocan un aumento de las rentas.
- ^ Jake Blumgart, "In Defense of Rent Control" , en Pacific Standard , 1 de abril de 2015. Consultado el 13 de noviembre de 2017. En 1992, el 93% de la Asociación Económica Estadounidense estuvo de acuerdo en que "un tope en los alquileres reduce la calidad y cantidad de viviendas".
- ^ Lisa Blackwell, "El alto costo del control de alquiler" , en el sitio web del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. Consultado el 7 de noviembre de 2017.
- ^ Para los argumentos adoptados por los defensores del control de alquileres, consulte la sección "Propósitos declarados".
- ^ Jay Fitzgerald, "Fin del control de la renta en Cambridge" , Oficina Nacional de Investigación Económica. Consultado el 9 de octubre de 2017. "[La] evidencia indica que las inversiones de propiedad en unidades de alquiler controlado, incluido el mantenimiento, conservación y mejoras de capital, fueron más bajas que las inversiones en unidades no controladas" (párrafo 5).
- ^ Beacon Economics, "An Analysis of Rent Control in California" (Los Ángeles 1916), para la Asociación de apartamentos de California.
- ↑ Keating (1983), págs. 14-15: A menudo, la alternativa clara al control de los alquileres, y la mejor cura a largo plazo para los alquileres que son demasiado altos, es que se construyan y salgan al mercado más viviendas residenciales. Sin embargo, en una crisis de vivienda cuando la oferta de la libre empresa no satisface la demanda, es posible que los programas gubernamentales tampoco sean suficientes, por ejemplo, programas federales de financiación de viviendas y programas de alquiler como la sección 8 , y mandatos y subsidios estatales para viviendas asequibles . Keating (1983), p.1: La escasez de viviendas a menudo se debe a aumentos repentinos de la demanda o oferta insuficiente. La baja oferta puede ser causada no solo por un gobierno local que suprime el negocio de los proveedores de viviendas de alquiler, sino también por leyes que restringen el desarrollo inmobiliario de nuevas unidades de alquiler y / o la falta de financiación de las viviendas públicas .
- ^ Gilderbloom en Niebanck (1985), págs. 76 y 137, n5. El suministro de vivienda es el corazón del problema del inquilino. "Los abogados de derechos de los inquilinos conocidos a nivel nacional se han pronunciado enérgicamente sobre el asunto". Gilderbloom que las citas de Moskovitz, Warner y Sherman, California Tenant's Handbook (1972), p.10: "El meollo del problema del inquilino no son las leyes y regulaciones (aunque imperfectas se cree que pueden ser), ni la bondad o la maldad de los propietarios (porque ellos, como usted, son humanos), no, el meollo del problema está en la oferta de viviendas. Es drásticamente escaso ".
- ↑ Keating (1985), p.70: "Incluso los defensores más fervientes del control del alquiler generalmente reconocen que los controles no constituyen una solución duradera o completa al problema de la vivienda en alquiler. Están de acuerdo en la necesidad de aumentos sustanciales en la oferta de viviendas asequibles alojamiento... ."
- ^ Rebecca Diamond, Tim McQuade, Franklin Qian, "Los efectos de la expansión del control de alquiler en inquilinos, propietarios y desigualdad: evidencia de San Francisco" , 11 de octubre de 2017, en el sitio web de la Oficina Nacional de Investigación Económica, cita en p.44 ( cf., p. 43). Consultado el 9 de noviembre de 2017. También conocido como el 'Estudio de Stanford'.
- ^ Adam Brinklow, "Stanford paper dice que el control del alquiler está aumentando el costo de la vivienda en San Francisco" , en Curbed San Francisco , 3 de noviembre de 2017. "Estos [efectos] causaron una pérdida total de bienestar para los inquilinos de $ 5 mil millones. Esto es casi tan grande como los beneficios acumulados por los afortunados beneficiarios del control de alquileres ". Consultado el 9 de noviembre de 2017.
- ^ Katy Murphy, "La política de control de alquileres 'probablemente alimentó la gentrificación de San Francisco', según el estudio. Mientras California debate los límites de alquiler, los economistas ofrecen una nota de advertencia" , en The Mercury News , 2 de noviembre de 2017. Consultado 2018-1- 13. Los inquilinos favorecidos por el control de alquileres de la ciudad ahorraron $ 393 millones, pero los alquileres en general aumentaron $ 5 mil millones. Sin embargo, la alternativa de los subsidios le costaría a California decenas de miles de millones al año, tanto como a Medicare. Murphy aquí informa sobre el estudio de Stanford del 11 de octubre de 2017.
- ^ Incluso los defensores del control de los alquileres lo analizan como sólo una segunda mejor solución gubernamental para la crisis de la vivienda. El mejor uso de los escasos recursos aparentemente sería "subsidiar directamente a los inquilinos con una expansión dramática de los vales de la Sección 8", asegurando así que la asistencia fluya solo a los residentes que más la necesitan. Pero la grave escasez de viviendas y la consiguiente alta demanda de alivio de alquiler por parte de los residentes de bajos ingresos hacen que esta mejor solución no sea políticamente atractiva. Manuel Pastor, Vanessa Carter y Maya Abood, "La renta importa: cuáles son los efectos de las medidas de estabilización de la renta" , en USC Dornsife , octubre de 2018, págs. 19-20; cita p. 19. Consultado el 1 de noviembre de 2018.
- ^ Los opositores a la Proposición 10 de 2018 de California creían que la medida empeoraría una mala crisis inmobiliaria. No haría que se construyeran nuevas viviendas y los propietarios de viviendas unifamiliares eliminarían sus alquileres del mercado. "No a la Proposición 10" .
- ^ "Más información sobre las ciudades" , en elsitio web de la Liga de ciudades de California . Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ Kevin McCallum, "Control de alquiler de Santa Rosa batido en las urnas" en The Press Democrat , 6 de junio de 2017. Consultado el 22 de agosto de 2017. La votación fue del 52,5% a favor de la derogación frente al 47,5%, con las fuerzas de derogación gastando más que la retención.
- ^ Kevin McCallum, "Tras la derrota del control de alquiler, el Ayuntamiento de Santa Rosa mira hacia adelante" , en The Press Democrat , 7 de junio de 2017. Consultado el 25 de octubre de 2017. Un nuevo enfoque es la construcción de viviendas asequibles, incluidos los subsidios actuales, y la exploración de un bono.
- ^ Steven Wishnia, "Siete ciudades de California para votar sobre el control del alquiler" , en Metropolitan Council on Housing , octubre de 2016. Consultado el 3 de mayo de 2018.
- ^ Ver más abajo la sección "Coronavirus / COVID-19: Moritorio de desalojo temporal".
- ^ "Lista de ciudades con control de alquiler" Archivado el 10 de octubre de 2017 en Wayback Machine , en el sitio web del Departamento de Asuntos del Consumidor de California. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ "Ciudades del sur de California con regulaciones de control de alquiler" , en el sitio web de UpNest. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Cf., Brown, Portman, Rosenquest (2017), en p. 88 (lista de diecinueve, incluidas cuatro ciudades debido a los servicios de mediación), pág. 431 (lista de dieciocho, descartando Palo Alto).
- ^ Ver más abajo, sección "Con elementos no rentables".
- ^ "Revisión de alquiler, estabilización de alquiler y limitaciones a los desalojos" , Ciudad de Alameda. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Junta de estabilización de alquiler de la ciudad de Berkeley .
- ^ Estabilización de la renta de la ciudad de Beverly Hills .
- ^ "Programa de estabilización de alquiler" , ciudad de East Palo Alto. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Ordenanza de estabilización de alquiler residencial" , Ciudad de Hayward. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Descripción general de RSO" , en el Departamento de Comunidad y Vivienda de Los Ángeles. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ "Reglamento de resolución de disputas de alquiler" , Ciudad de Los Gatos. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Estabilización de alquiler" , Ciudad de Mountain View. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Bienvenido al programa de ajuste de alquiler" , sitio web de la ciudad de Oakland. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ "Control de alquiler" , ciudad de Palm Springs. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Programa de alquiler de Richmond" , Ciudad de Richmond. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Karina Ioffee, "Richmond: Juez rechaza esfuerzo para detener el control de alquiler. Anula la solicitud de medida cautelar preliminar y mantiene la ley en los libros" , en East Bay Times , 15 de febrero de 1017. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Junta de alquiler" , ciudad de San Francisco. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ "Ordenanza de alquiler de apartamentos" , San José. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Descripción general: normativa y ley de control de alquileres" , en la ciudad de Santa Mónica. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ Heskin (1985), págs. 63–65. El movimiento de inquilinos de Santa Mónica se convirtió en "un símbolo nacional" de éxito político a fines de la década de 1970. En una reunión en Baltimore en 1980 recibieron de los defensores del control de alquileres "una ovación espontánea y sostenida". La cobertura de los medios incluyó el Wall Street Journal . Sus oponentes locales acuñaron el nombre de "República Popular de Santa Mónica" (p.xv). De una fuerza "débil" en 1976, los inquilinos habían ganado las elecciones que instalaron una mayoría de inquilinos en el Concejo Municipal y un estricto régimen de control de alquileres de la ciudad. Cita de Baltimore p.65.
- ^ "Estabilización de la renta" , West Hollywood. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ "Sacramento acaba de aprobar la ordenanza para proteger a los inquilinos", consultado el 14 de agosto de 2019.
- ^ Ver más abajo: subsecciones "Con control de alquiler limitado" y "Con elementos no rentables".
- ^ Cotati ahora tiene control de alquiler para casas móviles y protecciones especiales para hijos de inquilinos, cf., "Vivienda" , Código Municipal de Cotati. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Cfr., 152 Valparaiso Associates v. Ciudad de Cotati , en el sitio web Find Law. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Thousand Oaks tiene control de alquiler para todas las casas móviles. "Vivienda: Control de alquileres" , Ciudad de Thousand Oaks. Consultado el 13 de diciembre de 2017. Aparentemente, la Ciudad también controla el alquiler de los pocos inquilinos de casas de apartamentos cuyo arrendamiento comenzó en 1987 o antes.
- ^ "Vivienda: Resolución de disputas de aumento de alquiler de Campbell" , Ciudad de Campbell. Consultado el 12 de octubre de 2017. La ciudad "anima" a los propietarios a limitar el alquiler.
- ^ "Resolución de disputas de aumento de alquiler residencial" , en el sitio web de la ciudad de Fremont. Consultado el 12 de diciembre de 2017.
- ^ "Mediación de alquiler" Archivado el 13 de octubre de 2017 en Wayback Machine , ciudad de Gardena. Consultado el 12 de octubre de 2017. Gardena requiere un aviso de 60 días para los aumentos de alquiler del 10% o más.
- ^ "Guía de inquilinos de la ciudad de Palo Alto" . Consultado el 23-11-2017. En la página 8: "¿Hay control de alquileres en Palo Alto? No." Palo Alto exige un servicio de mediación no vinculante (p.3) y ofrece asesoramiento (p.4).
- ^ "Programa de revisión de alquiler" , Ciudad de San Leandro. Consultado el 12 de octubre de 2017. San Leandro requiere un aviso de 60 días para el aumento de alquiler del 10% o más. Anima a los inquilinos a solicitar sus unidades de vivienda de alquiler por debajo de la tasa de mercado (BMR).
- ^ Union City tiene un servicio de mediación obligatorio y no vinculante y prohíbe los desalojos sin causa. "Ordenanzas de alquiler" , Union City. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Consulte también la siguiente sección a continuación ("rechazada").
- ↑ Ver la lista de ciudades con 'renta controlada' en Brown, Portman, Rosenquest (2017), págs. 88 (incluidas aquí, evidentemente solo por mediación: Campbell, Fremont, Gardena, Palo Alto); cf, Apéndice A, págs. 431-467 (análisis abstracto de las 'leyes de control de alquileres' de dieciocho ciudades).
- ^ Consulte también la siguiente sección sobre las ciudades que se niegan al control de los alquileres.
- ^ Consulte la siguiente sección ("rechazado").
- ^ Brown, Portman, Rosenquest (2017), p.93 (lista de citas con justa causa requerida para los desalojos).
- ^ "Ordenanza de desalojo por causa justa" Archivado el 11 de diciembre de 2017 en Wayback Machine , en el sitio web de Glendale California. Último acceso: 10 de diciembre de 2017.
- ^ "∮98.0730 Terminación de arrendamiento" , en Código Municipal de San Diego, artículo 8: Vivienda. Consultado el 12 de diciembre de 2017.
- ^ "Libro blanco de la SDCAA: Ordenanza de desalojo por causa de la ciudad de San Diego" , enero de 2015, en el sitio web de la Asociación de apartamentos del condado de San Diego. Consultado el 12 de diciembre de 2017.
- ^ Joseph Geha, "Union City: el Consejo aprueba la ley que prohíbe los desalojos de inquilinos sin causa" , East Bay Times , 5 de abril de 2017. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Joseph Geha, "Fremont no está listo para el control de alquileres, el consejo decide" , East Bay Times , 12 de julio de 2017. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Arin Mikailian, "El control del alquiler parece poco probable en Glendale, pero la vivienda asequible adicional puede aliviar la carga de los inquilinos" , en Los Angeles Times , 23 de septiembre de 2013. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ^ Allison Levitsky, "El consejo rechaza el estudio del control de alquileres" , en Daily Post , 18 de octubre de 2017. Consultado el 23 de noviembre de 2017.
- ^ Santa Rosa en 2017 derogó su control de rentas. Para enlaces a dos artículos de prensa, vea arriba en "Lista de ciudades de California".
- ^ Cf., arriba "Oposición al control de alquileres" para el enlace por derogación por Cambridge, Massachusetts.
- ^ Keating (1983), p. 4 (cita; lista y fechas). Sin embargo, varias de las 22 ciudades adoptaron posteriormente otras versiones: Berkeley, Oakland, San Francisco, Santa Mónica.
- ^ Keating (1985), p.60 (una lista de ciudades que evitan el control de los alquileres).
- ^ Mike Madriaga, "¿Quiere control de alquiler en San Diego? Firme aquí" , en San Diego Reader , 28 de agosto de 2017. Consultado el 12 de octubre de 2017.
- ↑ Cf., Lenvin y Moskovitz [2017], ∮∮ 7.4, 7.25 a 7.28A.
- ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Consecuencias de la desregulación".
- ^ Cf., Marcia Stewart, "Rent Control: Limits on Rent Control", en elsitio web de Nolo Press .
- ^ Análisis: AB 1164, Piso de ensamblaje 25/7/95 - DIGEST , cinco ciudades con 'control de vacantes' en las páginas 2 y 4. Sitio web de información legislativa de California.
- ^ Código Civil, sección 1954.53 (a): cita. El descontrol de vacantes también se aplica a las unidades de alquiler donde los inquilinos anteriores son desalojados por una causa, por ejemplo, por falta de pago del alquiler o por molestias.
- ^ "Vacancy Decontrol" , Junta de estabilización de alquileres, ciudad de Berkeley. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ Cf., Meagan Messerly, "La ciudad lucha con el descontrol de vacantes" , The Daily Californian . Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ "Código Civil de California, 1954.50-1954.535" . Leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 11 de julio de 2017 .
- ^ Ver arriba, "Disposiciones de la ley codificadas".
- ^ Para conocer el estándar de "rendimientos justos y razonables", consulte la sección anterior "Límites constitucionales".
- ^ Levrin y Moskovitz (2017), ∮7.25: la Ley según el Código Civil ∮1954.53 (e) "permite que las entidades públicas controlen los motivos de los desalojos de propiedades de alquiler controlado".
- ^ West's Cal Jur 3d , v.42, p.276: Costa Hawkins no menoscaba la autoridad del gobierno local para monitorear y regular los motivos de un desalojo. Pero "no puede imponer una condición de procedimiento a un desalojo", como requerir un permiso de la ciudad (p. 279).
- ^ Ley Costa-Hawkins, Código Civil ∮ 1954.52: "(c) Nada en esta sección se interpretará como que afecte la autoridad de una entidad pública que de otra manera pueda existir para regular o monitorear la base del desalojo".
- ^ Análisis: AB 1164, Piso de ensamblaje 25/7/95 - DIGEST , en la p.3, # 4 (con respecto al requisito de 'causa justa' para las terminaciones). Sitio web de información legislativa de California.
- ^ "¿El arrendador necesita dar una razón para desalojar a un inquilino?" , Los Angeles Times , 19 de febrero de 2017. Consultado el 9 de octubre de 2017.
- ^ Ver arriba, sección "Otros elementos".
- ^ Keating en Niebanck (1965), págs. 59-61 (ciudades), págs. 64-65 (condado de Los Ángeles).
- ^ Palmer / Sixth Street Properties LP contra la ciudad de Los Ángeles , en Google Scholar. Consultado el 25 de octubre de 2017.
- ^ Llamado Piero II , en Wilshire Blvd. adyacente a la 110 Fwy., cf. The Piero , en su web comercial. Consultado el 25 de octubre de 2011.
- ^ Lenvin y Moskovitz (2017),caso Palmer en ∮7.25, p.7-45.
- ^ Barclay y Gray (2014),caso Palmer , págs. 434–435.
- ^ "El tribunal dictamina que el mandato de vivienda inclusiva de LA viola la ley estatal" , en el Informe de planificación y desarrollo de California [CP & DR], 20 de agosto de 2009. 2017-08-28.
- ^ Cf. "Desde el campo: la Corte Suprema de California defiende la vivienda inclusiva" (29 de junio de 2015), en el sitio web de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos. 2017-08-28. El enfoque aquí es Calif. BIA v. Ciudad de San José (2015). El artículo en el párrafo 6 distingue elcaso Palmer de 2009porque se refiere al alquiler en lugar de la vivienda en venta como en el BIA de California .
- ^ Jeremy Rosenberg, "La lucha contra el control de la renta" , en KCET , 4 de marzo de 2013.CasoCosta-Hawkins y Palmer discutido en ¶¶ 6–16.
- ^ Andrew L. Faber, Berliner Cohen, "Requisitos de vivienda inclusiva: ¿todavía es posible?" (Liga de Ciudades de California 2014), en la página 7: dos citas (aplicación incorrecta, AB 1229).
- ^ HansonBridgett, "Letter Brief" según el caso Palmer , págs. 5-6, 7-9, 10-12 (9 de septiembre de 2009). Ac'd 2017-10-07. El bufete de abogados aquí argumenta que la decisión de la Corte de Apelaciones fue errónea con respecto alcaso Palmer , ya que no siguió la ley establecida. Seaborda la historia legislativa de Costa-Hawkins.
- ^ Andrew L. Faber, Berliner Cohen, "Requisitos de vivienda inclusiva: ¿todavía es posible?" (Liga de Ciudades de California 2014), en la p. 7: dos citas (el veto de Brown, el constructor); en la p. 9: Los autores comentan que las ciudades del Área de la Bahía usan dinero de "una tarifa directa para apoyar la construcción de viviendas asequibles, en lugar de una tarifa en lugar ... [L] a ciudad presumiblemente puede solucionar elcaso Palmer utilizando el dinero para -unidades de venta o alquiler, ya que Palmer no aplicaría a un proyecto subsidiado por la ciudad (o donde la ciudad es un prestamista y negocia los términos del préstamo para incluir la asequibilidad) ". Faber (2014) en p. 9.
- ^ Barclay & Gray (2014) re alquileres en viviendas inclusivas. Contratos de propietario con bonificación por densidad urbana: por cada unidad asequible incluida, una unidad adicional a precio de mercado (Barclay, págs. 439–440). Excepciones con respecto a la Ley § 1954.52 (b) y 1954.53 (a) (2) (Barclay, p.435). Incentivos y concesiones para desarrolladores: zonificación, impuestos, tarifas, servicios, vía rápida, infraestructura (Barclay, p.439 text & n40).
- ^ Nadia I. El Mallakhh, "¿La Ley Costa Hawkins prohíbe los programas de zonificación de inclusión local?" en California Law Review , vol. 89, pág. 1849 (2001).
- ^ "Actualización: Brown veta proyecto de ley de zonificación inclusiva" , 2 de octubre de 2013, en el sitio web de la Asociación de apartamentos de California. 2017-08-28.
- ^ AB 1505 [texto . Elcaso Palmer se menciona expresamente en la Sec. 3 (e), y en la Sec. 3 (i) se hace referencia a la Ley Costa Hawkins codificada.
- ^ Cf. Carta de apoyo del 30 de marzo de 2017 en California Housing Consortium, a favor de AB 1505 dirigida a los patrocinadores de la Asamblea Bloom, Chiu y Gloria. Esta carta describe AB 1505 en términos favorables como la solución para elcaso Palmer de 2009, en el sentido de que el proyecto de ley devuelve a las ciudades su discreción previa con respecto aviviendas de alquiler inclusivasen nuevos desarrollos. Además del Consorcio de Vivienda de California, los partidarios incluyeron la Fundación de Asistencia Legal Rural de California, Vivienda de California, Asociación de Vivienda sin Fines de Lucro del Norte de California y Western Center on Law and Poverty.
- ^ AB 1505, Sec. 2 estudios de viabilidad y revisión por estado.
- ^ Liam Dillon, "El gobernador Brown acaba de firmar 15 proyectos de ley de vivienda. Así es como se supone que deben ayudar a la crisis de asequibilidad" , Los Angeles Times , 29 de septiembre de 2017. Consultado el 15 de septiembre de 2018.
- ^ http://costa-hawkins.com/surreal-estate/burien-llc-v-wiley-cal-court-of-appeal-2nd-appellate-dist-5th-div-2014/
- ↑ Caso Burien , en la p. 2 (cita), cf. págs. 7 y 8, y pág. 10. El alquiler estaba en Sawtelle Blvd. En los angeles.
- ^ Burien LCC v. Wiley , en JUSTIA US Law . Consultado el 22 de agosto de 2017.
- ^ Consulte la sección "Enmienda de la ley de 2002".
- ^ http://costa-hawkins.com/uncategorized/will-mosser-companies-v-city-and-county-of-san-francisco-prompt-another-amendment-to-costa-hawkins/
- ^ Mosser Co. v. Arbitraje y estabilización de alquiler de San Francisco Bd. (cita), en JUSTIA US Law . Consultado el 22 de agosto de 2017.
- ^ http://costa-hawkins.com/surreal-estate/first-district-court-of-appeals-highly-committed-to-mosser-companies-opinion-in-ta-drolapas-sons-lpv-ccsf/
- ^ T & A Drolapas e hijos, LP v. SF Estabilización y arbitraje de alquiler residencial Bd. , en JUSTIA US Law . Consultado el 22 de agosto de 2017. Con la Junta como demandado se nombró verdadero partícipe a Gerald Borjas.
- ^ http://costa-hawkins.com/bay-area/evidentiary-presumption-in-berkeley-rent-ordinance-punishes-landlords-who-fake-owner-move-ins/
- ^ Código Civil, secciones 1954.52 (a) y 1954.53 (a).
- ^ Mak v. City of Berkeley Rent Stabilization Bd. , en JUSTIA US Law . Consultado el 22 de agosto de 2017. Nombrado con la Junta como demandado era una parte realmente interesada: Alexander Ziem.
- ^ Barclay y Gray (2014), p. 409 (cita).
- ^ "El futuro de la vivienda de California. Desafíos y oportunidades" , borrador de enero de 2017, en elsitio web del Departamento de vivienda y desarrollo comunitario de California . Consultado el 21 de noviembre de 2017. En la p.5: "De 2015 a 2025, se necesitan aproximadamente 1.8 millones de nuevas unidades de vivienda para cumplir con el crecimiento proyectado de población y hogares, o 180,000 nuevas viviendas al año". Mientras que 200.000 se produjeron en 2004 y 2005, en 2015 solo se construyeron 100.000.
- ^ Alissa Anderson y Scott Graves, "Bloqueado 2008" , págs. 29-30, Proyecto de presupuesto de California (febrero de 2008), en el Centro de políticas y presupuesto de California. Consultado el 15-11-2017.
- ^ Matt Levin, "Escasez de vivienda en California: es incluso peor de lo que cree" , en el sitio web de KCET, 23 de agosto de 2017. Consultado el 4 de diciembre de 2017.
- ^ Cf., Editorial, "The Affordable Housing Crisis" , en The New York Times , 4 de diciembre de 2012. Consultado el 15 de noviembre de 2017.
- ^ Liam Dillon, "Poco consenso sobre la escasez de viviendas. Los expertos y el público discrepan sobre las raíces de la crisis de la vivienda, según la encuesta" en Los Angeles Times , 22 de octubre de 2018 ". Investigadores académicos, analistas estatales y candidatos a gobernador de California están de acuerdo en que el El problema fundamental que subyace a la crisis de la vivienda en el estado es que no hay suficientes hogares para todos los que quieren vivir aquí. El problema, según una nueva encuesta, es que el público no lo cree ". (pág.B1).
- ^ Código de gobierno de California § 65589.5 (cita), en Información legislativa de California. Consultado el 15-11-2017.
- ^ "Planificación y zonificación AB1515: Vivienda" con respecto a HAA, en Información legislativa de California. Haga clic en : 09-15-17 Análisis del piso de ensamblaje por Rebecca Rabosky: p.1 en (2) (d) California tiene un déficit de viviendas de dos millones de unidades; p.1, (2) (e) California ocupa el lugar 49 de 50 estados en tasas de propiedad de vivienda y en oferta de vivienda per cápita; p.2, (2) (g) 1,5 millones de inquilinos (casi un tercio) gastan más del 50% de sus ingresos en alquiler.
- ^ La HAA atribuyó la escasez de viviendas a los gobiernos locales que rechazan los proyectos de desarrollo residencial. Gob. Código § 65589.5, en las subsecciones (a) (2), (a) (4). Entre las disposiciones operativas relativas a las agencias locales: subsecciones (b) "no rechazar ni hacer inviable" los desarrollos de vivienda calificados; (d) "no desaprobar un proyecto de desarrollo de viviendas ... a menos que haga determinaciones por escrito ..."; (i) "carga de la prueba".
- ^ "El gobernador Brown firma un proyecto de ley para ayudar a hacer cumplir la ley a favor de la vivienda" , en California Apartment Association, 21 de septiembre de 1916. Consultado el 15 de noviembre de 2017.
- ^ Tray Taylor, "Oferta de Berkeley para detener la construcción de nuevas viviendas anulada por el juez" , en Berkeleyside , 25 de julio de 2017. Consultado el 16 de noviembre de 2017.
- ^ Angela Hart, "Cómo ocurrió la crisis de vivienda de California" , en The Sacramento Bee , 31 de agosto de 2017. Consultado el 4 de diciembre de 2017.
- ^ Cf., Lee E. Ohanian y Edward C. Prescott, "¿Qué hacen las vacas en Sam Hill en Sand Hill Road? Están comiendo la hierba más cara de Estados Unidos, gracias a las reglas de uso de la tierra fuera de control de California". " , en The Wall Street Journal , 1 de diciembre de 2017. Consultado el 2 de diciembre de 2017.
- ^ "Planificación y zonificación AB1515: Vivienda" con respecto a HAA, en Información legislativa de California. Haga clic en : 15-09-17 Análisis del piso de ensamblaje por Rebecca Rabosky: p.2 en (3), & pp. 3-4: los tres patrocinadores; p.3, HAA también denominada "Leyanti- NIMBY ". Consultado el 18-11-2017.
- ^ Liam Dillon, "Los proyectos de ley del Senado tienen como objetivo hacer que las casas sean más asequibles, pero no impulsarán la construcción lo suficiente" , en Los Angeles Times , 11 de agosto de 2017. Consultado el 4 de diciembre de 2017. Se discuten dos proyectos de ley de financiación de la vivienda y otro proyecto de ley para limitar la regulación municipal de nuevas construcciones.
- ^ Cf. la subsección anterior con respecto a la corrección de 2017 con respecto alcaso Palmer , según la nota que analiza 15 nuevas leyes de vivienda.
- ^ "AB 1506" , en Información legislativa de California. Consultado el 17 de noviembre de 2011. Cap. 2.7 contiene solo la Ley Costa Hawkins completa. El 16 de marzo de 2017 fue remitido al Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea. No se informa de ninguna otra acción.
- ^ Andrew Khouri, "Mayor esfuerzo para expandir el control de alquiler en décadas ..." , en Los Angeles Times , 6 de abril de 2017. Consultado 2-017-08-22.
- ^ Angella Hart, "¿Están sus costos de vivienda por las nubes? Se acerca una nueva lucha por el control de los alquileres" , en The Sacramento Bee , 3 de abril de 2017. Consultado el 22 de agosto de 2017.
- ^ http://costa-hawkins.com/costa-hawkins/assembly-members-chiu-and-bloom-introduce-ab-1506-attempt-to-repeal-costa-hawkins/
- ^ Andrew Khouri, "El mayor esfuerzo para expandir el control de alquileres en décadas está en suspenso en Sacramento" , en Los Angeles Times , 6 de abril de 2017. Consultado el 6 de noviembre de 2017.
- ^ Angela Hart, "Se espera que la batalla por el control del alquiler en California se prolongue hasta el próximo año" , en The Sacramento Bee , 24 de abril de 2017, actualizado el 13 de julio de 2017. Consultado el 21 de noviembre de 2017.
- ^ a b Dillon, Liam (11 de enero de 2018). "La propuesta para ampliar el control de alquileres en California no avanza" . Los Angeles Times . Archivado desde el original el 1 de febrero de 2018 . Consultado el 9 de junio de 2019 .
- ^ Katy Murphy, "Control de alquiler en California: propuesta para levantar las restricciones bloqueadas en el comité" , en The Mercury News , 11 de enero de 2018. Consultado el 13 de enero de 2018.
- ^ " Ley de vivienda asequible de propuesta de iniciativa " , en Coordinador de iniciativa, Oficina del Fiscal General, 23 de octubre de 2017. Consultado el 21 de noviembre de 2017.
- ^ Liam Dillon, "El control de alquileres en California podría expandirse dramáticamente bajo una posible iniciativa de 2018" , en Los Angeles Times , 23 de octubre de 2017. Consultado el 21 de noviembre de 2017.
- ^ Jenna Chandler, "Los grupos de inquilinos, AIDS Foundation introducen la iniciativa para derogar a Costa Hawkins. Permitiría a Los Ángeles expandir las leyes de control de alquiler" , en Curbed Los Angeles , 23 de octubre de 2017. Consultado el 21 de noviembre de 2017. LA Tenants Union apoyó la iniciativa.
- ^ Adam Brinklow, "La medida electoral ampliaría el control de alquileres en California. La propuesta quiere derogar la Ley Costa-Hawkins de 1995 que impide el control de alquileres en edificios de nueva construcción" , en Curbed San Francisco , 25 de octubre de 1995. Consultado el 9 de noviembre de 2011 . Según Brinklow, ACCE sugirió que "los alquileres medios son más altos en California que en cualquier otro estado del país". Brinklow está de acuerdo en que es cierto en muchos aspectos, pero escribe que el de Hawái es el más alto, donde "el precio medio de una casa de un solo dormitorio es de $ 1,500 al mes, frente a los $ 1,410 de California".
- ^ Elijah Chiland, "Los grupos de inquilinos dicen que tienen suficientes firmas para derogar la medida derogatoria de Costa Hawkins" , en Curbed Los Angeles , 23 de abril de 2018. Consultado el 30 de abril de 2018. 565.000 firmas obtenidas, necesarias: 365.880.
- ^ "Medidas electorales estatales calificadas" . Secretario de Estado de California . 2018 . Consultado el 22 de agosto de 2018 .
- ^ Consulte más arriba "Control de alquileres en California" para conocer las opiniones de los defensores del control de alquileres en la sección "Propósitos declarados" y las opiniones de sus oponentes en "Oposición".
- ^ Liam Dillon, "Los votantes de California rechazan la Prop. 10" , Los Angeles Times , 6 de noviembre de 2018. Consultado el 6 de noviembre de 2018.
- ^ Murphy, Katy (6 de noviembre de 2018). "La medida de control de alquileres de California derrotada" . Noticias de San José Mercury . Archivado desde el original el 17 de noviembre de 2018 . Consultado el 25 de noviembre de 2018 .
Un factor que probablemente pesó mucho en contra de la Prop.10 es la gran cantidad de propietarios que alquilan, o podrían algún día considerar alquilar, sus viviendas unifamiliares, que actualmente están exentas de límites de alquiler, dijo Carol Galante, una ex administración de Obama. funcionario de vivienda que ahora es profesor de vivienda asequible y política urbana en el Terner Center for Housing Innovation de UC Berkeley. A nivel nacional, señaló Galante, el 37 por ciento del parque de viviendas de alquiler consiste en viviendas unifamiliares. "Eso ejerce mucha presión sobre la situación", dijo. "Tiene una gran cantidad de propietarios de ese stock de alquiler y hay más personas que se preocuparían por los controles de precios".
- ^ "Proposición 21 de California, iniciativa de control de alquiler local (2020)" . Ballotpedia . Consultado el 31 de julio de 2020 .
- ^ Menezes, Ryan; Moore, Maloy; Hazlo, Phi (2020-11-03). "Se han gastado miles de millones en las batallas de las medidas electorales de California. Pero este año no se parece a ningún otro" . Los Angeles Times .
AIDS Healthcare Foundation, una organización sin fines de lucro con sede en Los Ángeles, está financiando su intento más costoso hasta ahora de ampliar el control de los alquileres. La medida permitiría a las comunidades adoptar mayores protecciones al permitir límites a los aumentos de alquiler en edificios de más de 15 años. El presidente de la fundación, Michael Weinstein, es conocido como un líder agresivo y litigioso gracias a su historial de patrocinio de medidas electorales de alto perfil, incluido otro en esta lista. Proposición 21 - $ 125,436,982 - Partidarios - AIDS Healthcare Foundation - $ 40,187,371
- ^ Levine, Ned; Grigsby, J. Eugene; Heskin, Allan D. (1990). "¿Quién se beneficia del control de la renta? Efectos sobre los inquilinos en Santa Mónica, California". Revista de la Asociación Estadounidense de Planificación . 56 (2): 140-152. doi : 10.1080 / 01944369008975755 .
- ^ Heskin, Allan D .; Levine, Ned; Garrett, Mark (2000). "Los efectos del control de vacantes: un análisis espacial de cuatro ciudades de California". Revista de la Asociación Estadounidense de Planificación . 66 (2): 162-176. doi : 10.1080 / 01944360008976096 . S2CID 153160869 .
- ^ Levine, Ned (1 de noviembre de 1999). "Los efectos de los controles de crecimiento local en la producción de vivienda regional y la redistribución de la población en California". Estudios urbanos . 36 (12): 2047-2068. doi : 10.1080 / 0042098992539 . S2CID 153734844 .
- ^ a b c d Diamond, Rebecca; McQuade, Tim; Qian, Franklin (11 de octubre de 2017). "Los efectos de la expansión del control de alquileres en inquilinos, propietarios y desigualdad: evidencia de San Francisco" (PDF) . Oficina Nacional de Investigaciones Económicas . Archivado (PDF) desde el original el 3 de agosto de 2018 . Consultado el 7 de agosto de 2018 .
- ^ a b c d e Murphy, Katy (2 de noviembre de 2017). "La política de control de alquileres 'probablemente alimentó la gentrificación de San Francisco', según un estudio. Mientras California debate los límites de los alquileres, los economistas ofrecen una nota de advertencia" . El San José Mercury News . Archivado desde el original el 4 de enero de 2018 . Consultado el 7 de agosto de 2018 .
- ^ a b c d e Truong, Kevin (9 de noviembre de 2017). "Control de alquiler vinculado a la gentrificación en San Francisco, dice el estudio de Stanford" . Revistas de negocios de la ciudad estadounidense . Archivado desde el original el 2 de diciembre de 2018 . Consultado el 1 de diciembre de 2018 .
- ^ a b c d Robertson, Michelle (3 de noviembre de 2017). "Las políticas de control de rentas probablemente 'impulsaron' la gentrificación de SF, dicen los economistas de Stanford" . Crónica de San Francisco . Archivado desde el original el 3 de diciembre de 2017 . Consultado el 7 de agosto de 2018 .
- ^ a b c d Delgadillo, Natalie (14 de febrero de 2018). "¿El control de alquileres hace más daño que bien? - Un nuevo estudio sugiere que las políticas destinadas a mantener bajos los alquileres en realidad los elevan en general, reducen el stock de alquiler y fomentan la gentrificación" . Gobernando . Archivado desde el original el 22 de febrero de 2018 . Consultado el 7 de agosto de 2018 .
- ^ a b c Misra, Tanvi (29 de enero de 2018). "Control de alquiler: un ajuste de cuentas" . CityLab . Archivado desde el original el 1 de febrero de 2018 . Consultado el 30 de noviembre de 2018 .
- ^ a b Andrews, Edmund (2 de febrero de 2018). "Los ganadores y perdedores de Rent Control - Con los alquileres subiendo por las nubes en las ciudades calientes, la búsqueda de una mejor manera de proteger a los inquilinos para que no se vean afectados por el precio de sus casas" . Escuela de Graduados en Negocios de Stanford . Archivado desde el original el 9 de marzo de 2018 . Consultado el 11 de diciembre de 2018 .
- ^ Chris Barta, "COVID-19, moratoria de desalojo de California (prohibición) y protección de inquilinos" , en NOLO Press, sin fecha.
- ^ "California extiende la moratoria de desalojo por coronavirus hasta septiembre" en CBS Los Ángeles , 2 de julio de 2020.
- ^ Chris Nicholas, "Los tribunales de California suspenden los desalojos y los procedimientos de ejecución hipotecaria hasta 90 días después de que se levante la emergencia del coronavirus" , en CapRadio Sacramento, 6 de abril de 2020.
- ^ Barta, "COVID-19 ..." (NOLO Press). Todos los desalojos fueron suspendidos ya sea por COVID-19 o no.
- ^ Matthew Blake, "Los propietarios demandan a California por la prohibición de desalojo. La demanda acusa al Consejo Judicial de California de extralimitarse, en The RealDeal Los Angeles, 15 de junio de 2020.
- ^ Barta, "COVID-19 ..." (NOLO Press): lista, resumen de contenidos.
- ^ Nicholas ( CapRadio , 6 de abril de 2020).
enlaces externos
- Dailycal.org