Regulación del alquiler

La regulación del alquiler es un sistema de leyes , administrado por un tribunal o una autoridad pública, que tiene como objetivo garantizar la asequibilidad de la vivienda y los arrendamientos en el mercado de alquiler de viviendas. Generalmente, un sistema de regulación de alquileres implica:

  • Controles de precios , límites a la renta que puede cobrar un arrendador, generalmente llamados control de renta o estabilización de la renta
  • Controles de desalojo : estándares codificados por los cuales un propietario puede rescindir un arrendamiento [1] : 1 [2] : 1
  • Obligaciones del propietario o inquilino con respecto al mantenimiento adecuado de la propiedad
  • Un sistema de supervisión y ejecución por un regulador independiente y un defensor del pueblo.
Cartel de protesta en un mitin por los derechos de los inquilinos en la Ciudad de Nueva York

El término impreciso "control del alquiler" cubre un espectro de regulaciones que puede variar desde fijar el monto absoluto del alquiler que se puede cobrar, sin aumentos permitidos, hasta establecer diferentes límites sobre el monto que puede aumentar el alquiler; estas restricciones pueden continuar entre arrendamiento o pueden aplicarse solo durante la duración del arrendamiento. [3] A partir de 2016, al menos 14 de los 36 países de la OCDE tienen alguna forma de control de alquileres en vigor, [4] incluidos cuatro estados de los Estados Unidos. [5] [6]

La regulación del alquiler es una de varias clases de políticas propuestas para mejorar la asequibilidad de la vivienda , junto con los subsidios (incluidos los vales y los créditos fiscales ) y las políticas destinadas a expandir la oferta de viviendas . [7] Existe un consenso entre los economistas de que el control de los alquileres reduce la calidad y cantidad de unidades de vivienda de alquiler. [7] : 1 [8] [9] [10] [11] [12] [13]

El término impreciso "control de alquileres" puede aplicarse a varios tipos de control de precios :

  • " límites máximos estrictos de precios ", también conocidos como sistemas de congelación de alquileres , o controles de alquiler absolutos o de primera generación , en los que no se permiten aumentos de alquiler en absoluto (el alquiler suele congelarse a la tasa existente cuando se promulgó la ley)
    Un precio máximo creará una escasez entre Qs y Qd.
  • "control de vacantes", también conocido como control de alquiler estricto o fuerte , en el que el precio del alquiler puede aumentar, pero sigue estando regulado entre inquilinatos (un nuevo inquilino paga casi el mismo alquiler que el inquilino anterior) y
  • "descontrol de vacantes", también conocido como arrendamiento o control de alquiler de segunda generación , que limita los aumentos de precio durante un arrendamiento, pero permite que los alquileres aumenten a la tasa de mercado entre inquilinatos (los nuevos inquilinos pagan el alquiler a precio de mercado, pero los aumentos son limitados siempre que permanecer). [14]

Teoría

"Tan pronto como la tierra de cualquier país se ha convertido en propiedad privada, a los terratenientes, como a todos los demás hombres, les encanta cosechar donde nunca sembraron, y exigen una renta incluso por sus productos naturales. La madera del bosque, la hierba de el campo, y todos los frutos naturales de la tierra, que, cuando la tierra era en común, sólo le costaban al trabajador la molestia de recolectarlos, llegan, incluso a él, para que se les fije un precio adicional. la licencia para recolectarlos; y debe ceder al propietario una parte de lo que su trabajo recolecta o produce. Esta parte, o lo que es lo mismo, el precio de esta parte, constituye la renta de la tierra ... . "

Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, cap.6

Los controles de los precios de los alquileres siguen siendo el elemento más controvertido de un sistema de regulación de los alquileres. Históricamente, economistas como Adam Smith y David Ricardo consideraban que los terratenientes producían muy poco que era valioso, por lo que consideraban las "rentas" como un concepto de explotación. [ cita requerida ] (Los economistas señalan que el impuesto sobre el valor de la tierra es una forma de capturar este valor no devengado). [15] Los controles de alquiler modernos (a veces denominados nivelación de alquileres o estabilización de alquileres) están destinados a proteger a los inquilinos de propiedades residenciales de propiedad privada del alquiler excesivo aumentos exigiendo aumentos graduales de alquiler, mientras que al mismo tiempo se asegura que los propietarios reciban un rendimiento de su inversión que sea considerado justo por la autoridad de control, que podría ser, o no, una legislatura.

Varios economistas neoclásicos y keynesianos dicen que algunas formas de regulaciones de control de alquileres crean escasez y exacerban la escasez en el mercado de la vivienda al desalentar la inversión privada en el mercado de alquiler. Además, habría una pérdida de peso e ineficiencia, ya que parte de la pérdida debida a los precios máximos nunca se volverá a ganar. [16] [17] Este análisis se centró en la congelación de los alquileres nominales y los estudios realizados se centraron principalmente en los precios de los alquileres en Manhattan o en cualquier otro lugar de los Estados Unidos.

El economista sueco Assar Lindbeck , experto en vivienda, dijo que "el control de los alquileres parece ser la técnica más eficaz que se conoce actualmente para destruir una ciudad, excepto los bombardeos". [18]

Estudios de California

Históricamente, ha habido dos tipos de control de alquiler: control de vacantes (donde el nivel de alquiler de una unidad se controla independientemente de si el inquilino permanece en la unidad o no) y descontrol de vacantes (donde el nivel de alquiler se controla solo mientras el inquilino existente permanece en la unidad). En California antes de 1997, ambos tipos estaban permitidos (el proyecto de ley de Costa / Hawkins de ese año eliminó las disposiciones de control de vacantes). Un estudio de 1990 de Santa Mónica, CA mostró que el control de vacantes en esa ciudad protegía a los inquilinos existentes (menores aumentos en el alquiler y mayor estabilidad). Sin embargo, la política desalentó potencialmente a los inversores a construir nuevas unidades de alquiler. [19]

Un estudio de 2000 que comparó las áreas fronterizas de cuatro ciudades de California que tienen disposiciones de control de vacantes (Santa Mónica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) con las áreas fronterizas de jurisdicciones adyacentes (dos de las cuales permitieron el descontrol de vacantes, incluida Los Ángeles, y dos de los cuales no tenían control de rentas) mostró que los inquilinos existentes en las ciudades de control de vacantes tenían rentas más bajas y una tenencia más larga que en las áreas de comparación. Por lo tanto, las ordenanzas ayudaron a proteger a los inquilinos existentes y, por lo tanto, aumentaron la estabilidad de la comunidad. Sin embargo, se crearon menos unidades de alquiler nuevas en las áreas fronterizas de las ciudades con control de vacantes durante el período de 10 años. [20]

Un estudio que comparó los efectos de las medidas de control de alquileres locales (tanto control de vacantes como descontrol de vacantes) con otras medidas de gestión del crecimiento local en 490 ciudades y condados de California (incluidos los más grandes) mostró que el control de alquileres era más fuerte que las restricciones individuales de uso de la tierra ( pero no el efecto agregado de todas las restricciones de crecimiento) en la reducción del número de unidades de alquiler construidas entre 1980 y 1990. [21] Las medidas (tanto el control de los alquileres como la gestión del crecimiento) ayudaron a desplazar las nuevas construcciones de las áreas metropolitanas al interior del estado. con poblaciones minoritarias y de bajos ingresos que se ven particularmente afectadas.

En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa de votación que amplió las leyes de control de alquileres existentes de la ciudad para incluir pequeños apartamentos de varias unidades con cuatro o menos unidades, construidos antes de 1980 (aproximadamente el 30% de las viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento) . [22] : 7 [23] : 1 [24] : 1 Un estudio de 2019 encontró que las leyes de control de alquiler de San Francisco redujeron el desplazamiento de inquilinos de las unidades de alquiler controlado a corto plazo, pero dieron como resultado que los propietarios retiraran el 30% de las unidades de alquiler controlado del mercado de alquiler, (por conversión a condominios o TIC ), lo que llevó a una disminución del 15% en toda la ciudad en el total de unidades de alquiler y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. [25] [23] [24] [26] [27] : 1 [28] : 1 [29] I

Puntos de vista de los economistas

En una encuesta aleatoria estratificada de 1992 a 464 economistas estadounidenses, estudiantes de posgrado en economía y miembros de la Asociación Económica Estadounidense , el 93% "estuvo de acuerdo en general" o "estuvo de acuerdo con las condiciones " de que "un límite máximo de alquileres reduce la cantidad y la calidad de la vivienda disponible . " [30] : 204 [31] : 1

Una revisión de 2009 de la literatura económica [17] : 106 [se necesita una mejor fuente ] por Blair Jenkins a través de EconLit que cubre investigaciones teóricas y empíricas sobre múltiples aspectos del problema, incluida la disponibilidad, el mantenimiento y la calidad de la vivienda, las tarifas de alquiler, los costos políticos y administrativos y redistribución, tanto para los sistemas de control de alquileres de primera como de segunda generación, encontró que "la profesión económica ha alcanzado un consenso poco común: el control de alquileres crea muchos más problemas de los que resuelve". [17] : 105 [32] : 1 [33] : 1 [34] : 1 [se necesita una mejor fuente ]

En una encuesta de 2012 de los 41 principales economistas realizada por el Panel de Expertos Económicos de la Iniciativa de Mercados Globales (IGM), que consultó opiniones sobre la declaración "Ordenanzas locales que limitan los aumentos de alquiler para algunas unidades de vivienda de alquiler, como en Nueva York y San Francisco, han tenido un impacto positivo durante las últimas tres décadas en la cantidad y la calidad de las viviendas de alquiler ampliamente asequibles en las ciudades que las han utilizado ", 13 miembros dijeron que estaban en total desacuerdo, 20 en desacuerdo, 1 de acuerdo y 7 no respondieron, estaban indecisos , o no tenía opinión. [35] [2] : 1 [36] : 1

En un análisis de 2013 del cuerpo de investigación económica sobre el control de los alquileres realizado por Peter Tatian en el Urban Institute , afirmó que "la conclusión parece ser que la estabilización de los alquileres no protege bien a los beneficiarios previstos: inquilinos pobres o vulnerables —Porque la focalización de los beneficios es muy fortuita ", y concluyó que:" Dada la investigación actual, parece que hay poco que se pueda decir a favor del control de los alquileres ". [32] : 1 [2] : 1 [37] : 1

Muchos economistas sugieren que los subsidios a la vivienda son una forma de hacer que la vivienda sea más asequible para los inquilinos sin distorsionar el mercado de la vivienda tanto como el control de los alquileres, pero ampliar los programas de subsidios existentes requeriría aumentos drásticos en el gasto público . [7]

Paul Krugman escribe que el control de alquileres inhibe la construcción de nuevas viviendas, crea relaciones amargas entre inquilinos y propietarios y, en mercados donde no todos los apartamentos están bajo control de alquileres, provoca un aumento en los alquileres de las unidades no controladas. [31]

Thomas Sowell escribe que el control de los alquileres reduce la oferta de vivienda, [38] : 4 y ha declarado que el control de los alquileres aumenta el deterioro urbano . [38] : 5 [39] : 1

Europa moderna temprana

El control de los alquileres se usó en Roma ya en 1470 para proteger a los residentes judíos de las alzas de precios . Dado que los judíos en los Estados Pontificios tenían prohibido poseer propiedades, dependían de los terratenientes cristianos , que les cobraban alquileres elevados. En 1562, el Papa Pío IV otorgó a los judíos el derecho a poseer propiedades por valor de hasta 1500 escudos romanos y promulgó la estabilización de las rentas. En 1586, el Papa Sixto V emitió una bula ordenando a los propietarios que alquilaran casas a inquilinos judíos a precios razonables. [40]

California

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Un inquilino llamado Mario habla sobre su experiencia con el aumento excesivo de alquileres en California en 2019.

Una encuesta realizada en 2018 por Los Angeles Times y la Universidad del Sur de California encontró que el 28% de los votantes elegibles de California creían que la falta de control de los alquileres era el principal factor que contribuía a la crisis de asequibilidad de la vivienda en California . El 24% de los encuestados creía que la causa más importante de la crisis de la vivienda era la financiación insuficiente de la vivienda para personas de bajos ingresos ; sólo el 13% creía que era insuficiente la vivienda nueva. [41]

En 2018, una iniciativa estatal ( Proposición 10 ) intentó derogar la Ley de viviendas de alquiler de Costa-Hawkins , que, de aprobarse, habría permitido a las ciudades y municipios promulgar sistemas de "control de vacantes", permitió que se aplicara el control de alquileres a los edificios más nuevos que 1995, y habría permitido el control de los alquileres de las viviendas unifamiliares. (Todo actualmente prohibido por Costa-Hawkins.) [42] : 1 La propuesta falló, 59% a 41%. [43] [44] Otro intento de permitir un mayor control de los alquileres, la Proposición 21 de California de 2020 , fracasó por un margen casi idéntico.

Canadá

En Canadá, existen leyes de regulación de alquileres en cada provincia. Por ejemplo, en Ontario, la Ley de Arrendamiento Residencial de 2006 requiere que los precios de las propiedades alquiladas no aumenten más del 2.5 por ciento cada año, o una cifra más baja fijada por un ministro del gobierno.

Alemania

La regulación de alquileres alemana se encuentra en el "Código Civil" (el Bürgerliches Gesetzbuch ) en § 535 a § 580a. [45] Como es común en la ley alemana, las regulaciones se estructuran en una parte abstracta, más general, que se aplica a todos los contratos de un cierto tipo, seguida de una sección más específica para los campos individuales de aplicación de este tipo de contrato. Las regulaciones específicas para los contratos de alquiler que rigen los apartamentos van desde §§ 549 - 577a BGB.

La ley alemana distingue entre el precio de alquiler en el punto de inicio del contrato y los aumentos de alquiler a lo largo de la duración del contrato. Generalmente, el precio del alquiler en el punto de partida del contrato se determina mediante el acuerdo contractual entre las partes. Solo en regiones designadas con un mercado inmobiliario tenso, el precio de alquiler al comienzo del contrato de alquiler está limitado por la ley. Los aumentos en los precios de alquiler a lo largo de la duración de un contrato de alquiler deben seguir un "nivel de alquiler" ( Mietspiegel ), que es una base de datos de precios de alquiler de referencia locales. Esto recopila todos los precios de alquiler de los nuevos contratos de alquiler de los últimos cuatro años, y los propietarios solo pueden aumentar los precios de su propiedad de acuerdo con los alquileres en la misma localidad. Las rentas de usura están totalmente prohibidas, por lo que cualquier precio que supere el 20 por ciento durante tres años es ilegal. [46]

Los inquilinos pueden ser desalojados contra su voluntad mediante un procedimiento judicial por una buena razón y, en el caso normal, solo con un mínimo de tres meses de antelación. [47] Los inquilinos reciben una duración ilimitada de su contrato de alquiler a menos que la duración se detenga explícitamente. En la práctica, los propietarios tienen pocos incentivos para cambiar de inquilino ya que los aumentos del precio del alquiler más allá de la inflación están limitados. Durante el período de arrendamiento, el arrendamiento de una persona solo puede rescindirse por muy buenas razones. Un sistema de derechos para la propiedad de alquiler que debe mantener el arrendador está diseñado para garantizar la calidad de la vivienda. Muchos estados, como Berlín , tienen un derecho constitucional a una vivienda adecuada y exigen que los edificios hagan espacios de vivienda de cierto tamaño y altura de techo. [ cita requerida ]

España

La región española de Cataluña aprobó una ley de regulación de alquileres en septiembre de 2020 [48].

Reino Unido

Precios de la vivienda en el Reino Unido 1975-2006.

La regulación del alquiler cubrió la totalidad del mercado de alquiler del sector privado del Reino Unido desde 1915 hasta 1980. Sin embargo, a partir de la Ley de Vivienda de 1980 , se convirtió en la política del Partido Conservador desregular y desmantelar la regulación del alquiler. La regulación para todos los nuevos arrendamientos fue abolida por la Ley de Vivienda de 1988 , dejando el marco regulatorio básico era la " libertad de contrato " por parte del propietario para fijar cualquier precio. Las regulaciones de alquiler sobreviven en un pequeño número de casas municipales y, a menudo, las tarifas establecidas por las autoridades locales reflejan los precios en aumento en el mercado privado no regulado.

Estados Unidos

La regulación de la renta en los Estados Unidos es un problema para cada estado. En 1921, el caso de la Corte Suprema de Estados Unidos de Block v. Hirsh [49] sostuvo por mayoría que la regulación de los alquileres en el Distrito de Columbia como una medida temporal de emergencia era constitucional, pero poco después en 1924 en Chastleton Corp v. Sinclair [50 ] la misma ley fue derogada por unanimidad por el Tribunal Supremo. Después del New Deal de la década de 1930 , la Corte Suprema dejó de interferir con la legislación social y económica, y varios estados adoptaron reglas. [ cita requerida ] En el caso de 1986 de Fisher v. City of Berkeley , [51] la Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que no había incompatibilidad entre el control de alquileres y la Ley Sherman .

A partir de 2018, cuatro estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey y Maryland ) y el Distrito de Columbia tienen localidades en las que está en vigor alguna forma de control de alquiler residencial (para estructuras normales, excluidas las casas móviles ). [5] [6] Treinta y siete estados prohíben o se apropian del control de alquileres, mientras que nueve estados permiten que sus ciudades promulguen el control de alquileres, pero no tienen ciudades que lo hayan implementado. [5] [6] Para las localidades con control de alquiler, a menudo cubre un gran porcentaje del stock de unidades de alquiler de esa ciudad: por ejemplo, en algunos de los mercados más grandes: en la ciudad de Nueva York en 2011, el 45% de las unidades de alquiler eran ya sea "renta estabilizada" o "renta controlada", (estas son clasificaciones legales diferentes en la ciudad de Nueva York) [52] : 1 en el Distrito de Columbia en 2014, poco más del 50% de las unidades de alquiler tenían renta controlada, [53] : 1 en San Francisco , a partir de 2014, alrededor del 75% de todas las unidades de alquiler estaban controladas por el alquiler, [54] : 1 y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares estaban controladas por el alquiler. [55] : 1

En 2019 , la legislatura de Oregón aprobó un proyecto de ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de control de alquileres en todo el estado. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de alquiler a la inflación más un 7 por ciento, incluye descontrol de vacantes (tasa de mercado entre inquilinatos), exime a las nuevas construcciones durante 15 años y mantiene intacta la prohibición estatal actual de las políticas de control de alquileres locales (preferencia a nivel estatal). [56] : 1 [57] : 1

  • Vivienda asequible
  • Desigualdad habitacional
  • Vivienda pública
  • Vivienda subsidiada

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  • Control de alquileres en todo el mundo: ventajas y desventajas: incluidos resúmenes de las leyes de control de alquileres en muchos países