39 Conduit Road es una propiedad residencial de prestigio situada en Conduit Road en los niveles medios occidentales de Hong Kong. Fue desarrollado por Henderson Land Development .
39 Conduit Road | |||||
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天 匯 | |||||
Información general | |||||
Tipo | torre única | ||||
Localización | 39 Conduit Road , Hong Kong | ||||
Coordenadas | Coordenadas :22 ° 16′54 ″ N 114 ° 08′49 ″ E / 22.2816 ° N 114.1469 ° E | ||||
Comenzó la construcción | 2006 | ||||
Terminado | Marzo de 2009 | ||||
Propietario | Desarrollo de la tierra de Henderson | ||||
Altura | 190,9 metros (626 pies) [1] | ||||
Detalles técnicos | |||||
Recuento de pisos | 46 | ||||
Superficie del piso | 229,255 pies cuadrados (21,298.5 m 2 ) [2] | ||||
Diseño y construcción | |||||
Arquitecto | Arthur Au [3] | ||||
Estudio de arquitectura | Dennis Lau y Ng Chun Man Architects & Engineers (HK) Ltd. [3] | ||||
Ingeniero estructural | Ingenieros consultores de Stephen Cheng [3] | ||||
Ingeniero civil | Ove Arup & Partners Hong Kong Ltd [3] | ||||
Contratista principal | Heng Shung Constrn. Co. Ltd. (subsidiaria del desarrollador) | ||||
nombre chino | |||||
Chino tradicional | 天 匯 | ||||
Chino simplificado | 天 汇 | ||||
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Referencias | |||||
sitio web oficial [3] |
Poco después de que se lanzara el desarrollo en octubre de 2009, el desarrollador afirmó haber vendido un apartamento dúplex de cinco habitaciones, en el "piso 68" del edificio de 46 pisos por HK $ 439 millones (US $ 57 millones). El precio, equivalente a US $ 9,200 por pie cuadrado, estableció el nuevo récord mundial para el apartamento más caro. [4]
Hubo críticas de marketing engañoso en el que los desarrolladores lanzaron el proyecto omitiendo 42 números de piso intermedio. [5] El desarrollo fue una vez más objeto de controversia cuando solo se había completado una venta dentro del período de finalización de tres meses comúnmente aceptado; [6] y todas menos cuatro transacciones, incluida la venta que estableció un récord, se cancelaron más tarde.
Historia de la trama
La encarnación de 39 antes del desarrollo de Henderson se conocía como "Rocky Mount". Este edificio de once pisos que fue terminado en 1965 tenía un total de 44 unidades, fue utilizado por funcionarios públicos. El presidente de Henderson, Lee Shau-kee, comenzó a adquirir unidades en la residencia en la década de 1990. Aceleró el ritmo de las compras a partir de 2001. Inicialmente pagó 4 millones de dólares de Hong Kong por unidad, y luego adquirió unidades por 8 a 9 millones de dólares de Hong Kong, momento en el que había acumulado 41 de las 44 unidades. Henderson solicitó al Tribunal de Tierras la compra obligatoria de las 3 unidades restantes, pero esto se volvió innecesario luego de una operación con Peixin Group. Las 3 unidades restantes finalmente se compraron por un costo promedio de 12 millones de dólares de Hong Kong. Lee Shau-kee, quien originalmente poseía el 60 por ciento del capital social del sitio del edificio de lujo, lo vendió a la compañía por HK $ 1,75 mil millones ($ 225 millones), o HK $ 12,759 psf. [7]
Configuración
El proyecto tiene 45 pisos sobre rasante. [8]
El desarrollador da una superficie bruta de aproximadamente 229,255 pies cuadrados (21,300 m 2 ), que comprende una sola torre con estacionamiento de podio de 6 pisos, casa club de 1 piso y 39 pisos residenciales. El desarrollo ofrece 66 unidades residenciales y 104 plazas de aparcamiento; [2] sus 66 unidades varían en tamaño, desde 2.800 pies cuadrados (260 m 2 ) hasta aproximadamente 7.600 pies cuadrados (710 m 2 ). [9]
Estrategia de venta
El desarrollador anunció que vendería el 40 por ciento de las unidades en 2009. Se incluyeron dos dúplex en el "piso 66" del edificio: la unidad de 5,636 pies cuadrados (523,6 m 2 ) tenía un precio de 357,7 millones de dólares de Hong Kong, y el La unidad de 476,7 m 2 (5.131 pies cuadrados ) cotiza en 311,4 millones de dólares de Hong Kong. Antes del lanzamiento, Henderson sugirió que podría pedir HK $ 100,000 psf por los dos áticos en el "piso 88" que no están en la lista de venta inicial. [9]
Precio récord mundial
Un apartamento dúplex de 572,1 m 2 (6.158 pies cuadrados ), el más grande de dos en el "piso 68" del edificio, [7] tiene su propio salón de baile, piscina al aire libre, gimnasio y patio al aire libre. [10] Se alcanzó el precio principal de 71.280 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. [7] La definición de superficie útil es diferente a la de la mayoría de los demás mercados inmobiliarios; espacio habitable utilizable que incluye el jardín de 340 pies cuadrados (32 m 2 ) y su parte de áreas comunes. Según una medida internacional más común, el precio del pie cuadrado sería de aproximadamente HK $ 88.000, o US $ 11.350 ($ 1.032 por metro cuadrado). [10] Según el desarrollador, se vendió a un comprador anónimo de China continental a través de una empresa registrada localmente. [10] Una segunda unidad en el mismo piso se vendió por 397 millones de dólares de Hong Kong o 64.605 libras por pie cuadrado. [7] Hubo mucha controversia sobre la fijación de precios por parte de Henderson Land Development cuando la compañía anunció que había vendido un apartamento dúplex en el edificio por un precio récord en 2009 a un comprador no revelado; posteriormente se comprobó que el comprador era una empresa registrada en las Islas Vírgenes Británicas. Poco tiempo después, salió a la luz que los 24 apartamentos que Henderson Land Development había vendido fueron comprados por empresas registradas en las Islas Vírgenes Británicas y todos fueron registrados por el mismo bufete de abogados. [11]
En marzo de 2015, una de sus unidades se vendió por un precio de HK $ 433 millones, con el precio por pie cuadrado. por un valor de 93.000 dólares de Hong Kong. Esto reemplaza el precio de HK $ 82,000 por pie cuadrado. récord establecido por Opus Hong Kong de Swire Properties y en toda Asia en 2012. Aunque se vendió a un precio más alto de HK $ 439 millones en 2009, la tasa de impuesto de timbre más baja en ese momento resultó en un precio más bajo por pie cuadrado. Se confirma que el comprador no es residente de Hong Kong y, por lo tanto, el impuesto de timbre pagadero representa un total del 23,5%, lo que significa que el comprador tendrá que pagar más de 100 millones de dólares de Hong Kong en gastos de timbre. [12]
Es la propiedad más cara de Asia, según la Academia de Récords Mundiales; el récord mundial anterior se estableció en Londres, donde se vendió un piso en One Hyde Park por 9.585 dólares el pie cuadrado. [4] El récord asiático anterior se estableció en junio de 2008, cuando Sun Hung Kai Properties vendió un ático de 5.497 pies cuadrados (510,7 m 2 ) en The Arch por 41.100 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. [9] El precio récord desató las preocupaciones sobre una burbuja inmobiliaria y se habla de la posibilidad de liberalizar la oferta de terrenos edificables por parte del gobierno. [13] Los expertos, sin embargo, no estuvieron de acuerdo con que hubiera alguna burbuja, diciendo que la propiedad de este tipo no era representativa del mercado inmobiliario masivo. [14]
El presidente de otro desarrollador, Hang Lung Properties , expresó su escepticismo sobre el precio por metro cuadrado alcanzado, pero el presidente de Henderson insistió en que el precio era real. [15] Henderson admitió que el comprador del piso récord compró seis unidades, mientras que el South China Morning Post informó que una fuente no identificada dijo que las 24 unidades fueron compradas por la misma persona. El PGCS señaló que los 24 pisos que se venden en el primer día fueron comprados por BVI -registered empresas fantasmas , y fueron manejados por el mismo bufete de abogados. El escepticismo del mercado sobre los precios récord alcanzados se debió principalmente a la aparente sobrevaloración: el precio promedio alcanzado fue de $ 40,000 / sf, que se dice que es al menos un 50 por ciento más alto que una propiedad equivalente cercana en Robinson Road según las agencias inmobiliarias; una propiedad típica produciría un alquiler bruto del dos por ciento, en comparación con el promedio del mercado de cinco. [16] En mayo de 2010, después de haber pagado 1.820 millones de dólares de Hong Kong por una parcela de tierra en el pico para la residencia familiar, Lee Shau-kee admitió que su hijo había considerado el ático en el desarrollo, pero fue disuadido por el precio de venta. [17]
En diciembre de 2015 se vendió un dúplex de 5,732 pies cuadrados (532.5 m 2 ) de 4 dormitorios en el piso 46 con una terraza en la azotea de 1,754 pies cuadrados por HK $ 595 millones ($ 76.2 millones), o HK $ 103,700 por pie cuadrado ($ 143,000 por metro cuadrado ), lo que lo convierte en el apartamento más caro de Asia. [18]
El poder de los desarrolladores y la controversia sobre el marketing engañoso
Debido al significado de los números en la cultura china , los desarrolladores adoptaron un sistema de numeración "auspicioso", donde el piso superior era el "88": chino para doble fortuna. Ya es común en Hong Kong que el cuarto piso no exista ; El Departamento de Edificios no exige que la numeración sea diferente a la de "hacerla en un orden lógico". [15] Se omiten un total de 42 números de pisos intermedios de 39 Conduit Road: los que faltan incluyen 14, 24, 34, 64, todos los pisos entre 40 y 59; el número de piso que sigue al 68 es 88. [15] El Partido Demócrata acusó al desarrollador de engañar al público; Albert Ho , su presidente, dijo "... Este es un incidente clásico para mostrar cuán poderosos son los grandes desarrolladores en Hong Kong". [5] El Consejo de Consumidores reconoció la práctica común aceptada de saltarse los pisos 13 y 14, pero sugirió que los desarrolladores "trajeron de vuelta a la tierra alturas imaginarias". [15] Henderson dijo que los números de piso omitidos están en línea con la información en los folletos de ventas y no son incompatibles con los planos de construcción aprobados y el permiso de ocupación. Su presidente, Lee Shau-kee, dijo que "a los compradores les gustan esos números y no los estamos engañando". [15]
El New York Times señaló que Hong Kong ha tenido muchas controversias sobre si los desarrolladores han exagerado los pies cuadrados de los apartamentos y el valor por pie cuadrado de las transacciones de propiedades, por ejemplo, cómo contar terrazas, áreas comunes y otras características. [10] Un editorial en Ming Pao dijo: "Aunque los desarrolladores han utilizado trucos de marketing controvertidos, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los desarrolladores. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales son excesivamente favorables para ellos. por qué la generalidad de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno se confabula con las empresas ". [19]
Controversia de finalizaciones retrasadas
A finales de marzo de 2010, los registros del Registro de la Propiedad muestran que solo uno de los 24 pisos vendidos se había completado el día, lo que generó preocupaciones de que el promotor pudiera haber divulgado información engañosa. Un editorial del SCMP dijo que se necesita una mayor transparencia para los acuerdos inmobiliarios: "Las transacciones de venta inusuales en 39 Conduit Road [...] exigen un escrutinio más detenido del mercado inmobiliario por parte de las autoridades. No parece que los desarrolladores hayan infringido ninguna ley . Pero [...] han dado lugar a acusaciones de que buscaban manipular el mercado ". [20] Una respuesta de Henderson al Departamento de Tierras del 24 de marzo, que decía que había celebrado un acuerdo verbal con los 24 compradores para extender la fecha de la transacción de dos a cuatro meses, sujeto a una extensión adicional, no fue considerada satisfactoria por el Comité de Finanzas del Consejo Legislativo, que presionó al Departamento de Tierras para que convocara a la alta gerencia de Henderson Land para explicar en persona por qué las ventas de 24 apartamentos en el desarrollo no se pudieron completar cinco meses después de que supuestamente se vendieron. [21] Tras la respuesta, que no se hizo pública, el Departamento de Tierras hizo una segunda solicitud de más información al desarrollador; Se recibió una respuesta de cuatro páginas, en la que Henderson explicó que permitía a los compradores, todos sin conexión con Henderson, extender el plazo de la transacción después de que la Autoridad Monetaria de Hong Kong emitiera un aviso el 23 de octubre a los bancos para reducir los préstamos para financiar la compra de viviendas de lujo. . [6] The Standard informó que el Departamento de Tierras sigue insatisfecho con la razón por la que solo hubo un acuerdo verbal sobre los aplazamientos. [22]
El 15 de junio, el anuncio de Henderson de que todas menos cuatro de las 24 propiedades en el desarrollo vendidas en octubre a precios récord habían sido canceladas fue recibido por el alboroto. Henderson dijo que "no había nada que no fuera transparente" y que no completarlo era "muy estándar" en la industria, y que los depósitos iniciales de los compradores se habían perdido. La empresa dijo que las propiedades se volverían a comercializar. [23] El gobierno se ha comprometido a dar seguimiento a las transacciones. [23] [24] Las regulaciones vigentes no están codificadas y tienen la forma de un código de conducta voluntario acordado con la Asociación de Promotores Inmobiliarios. Las revelaciones, así como las quejas en curso de que las ventas de propiedades carecían de transparencia y las acusaciones de colusión del gobierno con los funcionarios, están presionando al gobierno cada vez más para que promulgue leyes que regulen las transacciones de propiedades y haga que las prácticas de venta de propiedades sean más transparentes, a riesgo de enojar. a los poderosos desarrolladores de la ciudad. [23] Los únicos cuatro pisos que se completaron estaban en los pisos 30 y 31, y se habían vendido por solo HK $ 37,800 y HK $ 40,900 el pie cuadrado, menos de la mitad del récord. Combinado con el hecho de que todos los acuerdos cancelados se tramitaron a través de empresas fantasma de las Islas Vírgenes Británicas, como el bufete de abogados que manejó el traspaso, se sospecha que eran falsas; Lee sostuvo que eran genuinos y estaba dispuesto a apostar 100: 1 si se demostraba que los acuerdos eran falsos. El Instituto de Agrimensores de Hong Kong dijo que la cancelación de la venta había causado "un daño grave a la imagen e integridad del desarrollador"; Los legisladores de todo el espectro político pidieron una investigación y más acciones para hacer frente a los abusos del mercado. [25]
En julio de 2010, agentes de policía de la Oficina de Delitos Comerciales allanaron las oficinas de Henderson y las del bufete de abogados que actuaba en su nombre, llevándose los documentos de las 20 transacciones canceladas. En febrero de 2011, la policía reveló que cuatro compradores eran responsables de las 20 transacciones en cuestión y que habían interrogado a tres de ellos; ninguno fue arrestado. Los medios de comunicación en China continental informaron que uno de los compradores de tres de los apartamentos era Ding Yuxin (también conocido como Ding Shumiao), quien informó ser parte en investigaciones de corrupción que involucraban al ministro de Ferrocarriles Liu Zhijun y que fue arrestada por las autoridades de China continental en enero de 2011 . [26]
Ver también
- Opus Hong Kong
- Lista de los edificios más altos de Hong Kong
Referencias
- ^ "39 Conduit Road" . CTBUH. Archivado desde el original el 14 de febrero de 2012 . Consultado el 25 de septiembre de 2011 .
- ^ a b "Henderson Land adquiere intereses en Shatin y Conduit Road Developments" (Comunicado de prensa). Desarrollos de la tierra de Henderson. 9 de junio de 2008 . Consultado el 22 de octubre de 2009 .
- ^ a b c d e "Plan maestro de distribución" (PDF) . web.archive.org . 12 de abril de 2013.
- ^ a b "El apartamento más caro de Hong Kong establece récord mundial" . Academia de récords mundiales . 21 de octubre de 2009. Archivado desde el original el 9 de diciembre de 2012 . Consultado el 22 de octubre de 2009 .
- ^ a b Agence France Press (21 de octubre de 2009). "Los legisladores golpean los pisos altos del desarrollador de Hong Kong" . Archivado desde el original el 25 de enero de 2013.
- ^ a b Cheung, Gary & Wong, Olga (1 de abril de 2010), "Henderson culpa a la demora en las ventas de las restricciones de préstamos", South China Morning Post
- ^ a b c d Yiu, Derek (15 de octubre de 2009). "Top dúplex de niveles medios del mundo" . El estándar . Consultado el 22 de octubre de 2009 .Mantenimiento CS1: fecha y año ( enlace )[ enlace muerto ]
- ^ "39 Conduit Road" . Emporis.com . Consultado el 22 de octubre de 2009 .
- ^ a b c Liu, Alfred (14 de octubre de 2009). "Parte superior de la pila" . El estándar . Archivado desde el original el 18 de octubre de 2009 . Consultado el 22 de octubre de 2009 .
- ^ a b c d Bradsher, Keith (14 de octubre de 2009). "En Hong Kong, un apartamento de $ 56,6 millones" . The New York Times .
- ^ https://www.scmp.com/article/698158/links-found-flat-sales-39-conduit-rd
- ^ "Venta récord de Asia en 39 Conduit Road a 93.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado - OKAY.com" . www.okay.com .
- ^ Cheng, Jonathan (15 de octubre de 2009). "Hong Kong para aliviar los problemas de la tierra" . El Wall Street Journal .
- ^ Liu, Alfred (21 de octubre de 2009). "El jefe de Hang Lung es escéptico sobre los altísimos precios del lujo" . El estándar . Archivado desde el original el 4 de junio de 2011.
- ^ a b c d e Moy, Patsy; Yiu, Derek (22 de octubre de 2009). "Levantando el techo sobre la gran historia del desarrollador" . El estándar . Consultado el 21 de agosto de 2012 .Mantenimiento CS1: fecha y año ( enlace )[ enlace muerto ]
- ^ Liu, Yvonne (14 de noviembre de 2009). "Los compradores de pisos perdieron millones". Poste matutino del sur de China . pag. B1.
- ^ Yiu, Derek (19 de mayo de 2010). "La familia Lee logra una oferta récord de tierras" [ enlace muerto ] , The Standard
- ^ "Piso de lujo con ejecución hipotecaria en 39 Conduit Road de Hong Kong ofrecido por HK $ 37 millones menos que el precio pagado en 2014" . Poste matutino del sur de China . 14 de abril de 2016.
- ^ "Editorial - Numeración de pisos" . Ming Pao . 23 de octubre de 2009.
- ^ Leader (25 de marzo de 2010), "Nuestro mercado inmobiliario tiene que ser transparente", South China Morning Post
- ^ Ng Kang-chung (27 de marzo de 2010), "El desarrollador se enfrenta a problemas por las ofertas", South China Morning Post
- ^ Yiu, Derek (1 de abril de 2010), Henderson debe explicar [ enlace muerto ]
- ↑ a b c Cheng, Jonathan (16 de junio de 2010). Henderson Land llama a las cancelaciones 'estándar' , The Wall Street Journal
- ^ "Gobierno para dar seguimiento a 39 transacciones de Conduit Road" Gobierno de Hong Kong, 17 de junio de 2010
- ^ Wong, Olga; Leung, Paggie & Ng, Joyce (16 de junio de 2010). "Las ventas sin cambios récord de niveles medios caen", South China Morning Post
- ^ Lo, Clifford; Sito, Peggy (18 de febrero de 2011). "Compradores interrogados sobre el fiasco de ventas planas de Henderson", South China Morning Post
enlaces externos
- Medios relacionados con 39 Conduit Road en Wikimedia Commons
- Página web oficial