Comprar para alquilar es una frase británica que se refiere a la compra de una propiedad específicamente para alquilar, es decir, alquilarla . Una hipoteca de compra para alquilar es un préstamo hipotecario diseñado específicamente para este propósito. Las propiedades de compra para alquilar suelen ser residenciales, pero el término también abarca las inversiones en propiedades para estudiantes y las inversiones en habitaciones de hotel. [1]
Historia
Antes de la década de 1980, el número de particulares que se convertían en propietarios era muy pequeño. La compra de una propiedad para alquilar se consideraba un dominio exclusivo de los propietarios profesionales y de las personas lo suficientemente ricas para pagar en efectivo o que tenían depósitos considerables que les permitían obtener hipotecas comerciales. La hipoteca de estilo moderno de "compra para alquilar" no estaba disponible y la mayoría de la gente no tenía la posibilidad de comprar una propiedad como medio para financiar un ingreso de jubilación. No se disponía de la infraestructura de préstamos, asesoramiento e información.
El cambio crítico se produjo con la Ley de Vivienda de 1988 cuando entró en vigor la tenencia asegurada a corto plazo . Esto les dio a los posibles propietarios y prestamistas la confianza de que los inquilinos solo residirían en la propiedad por un período fijo.
Desde mediados y finales de la década de 1990, la compra para alquilar ha crecido con fuerza. Según el Consejo de Prestamistas Hipotecarios , los prestamistas adelantaron más de 1,7 millones de préstamos de compra para alquilar entre 1999 y 2015. En los últimos 12 años, el tamaño de las empresas privadas alquiladas se duplicó. Los saldos pendientes de hipotecas de compra para alquilar aumentaron recientemente a más de £ 200 mil millones , equivalente al producto interno bruto de Hong Kong. [2]
Beneficios y riesgo
En cuanto al alquiler de todas las propiedades, los beneficios para un propietario de compra para alquilar pueden incluir un ingreso estable de los recibos de alquiler, así como una acumulación de riqueza si los precios de la vivienda aumentan con el tiempo. El aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido ha hecho que la compra para alquilar sea una forma popular de invertir. [3] El riesgo principal involucra la especulación apalancada donde el propietario toma un préstamo para comprar la propiedad, con la expectativa de que la casa se pueda vender más tarde por un precio más alto, o que los ingresos por alquiler igualen o superen el costo del préstamo. En el mejor resultado para el propietario, se habrán beneficiado del uso del dinero de los bancos prestamistas, lo que indica que han asignado el capital de manera más eficiente que lo que podrían haber hecho los inversores profesionales. Si el propietario no puede cumplir con las condiciones de los reembolsos de la hipoteca, el banco buscará tomar posesión de la propiedad y venderla para obtener el dinero prestado. Si los precios han bajado, el apalancamiento podría dejar al propietario en un patrimonio negativo .
Otro riesgo es un cambio sustancial en la política del gobierno, como ocurrió en 2015 (ver la sección a continuación).
Protección de inquilinos
El gobierno ha tomado medidas para proteger a los inquilinos en los últimos años, incluidos los esquemas obligatorios de protección de depósitos de terceros y la concesión de licencias obligatorias para viviendas de ocupación múltiple (HMO).
Rendimientos
Cifras recientes de la Asociación Nacional de Propietarios (NLA) sugieren que, en septiembre de 2014, el 27% de los propietarios que alquilan una sola propiedad y el 19% de los propietarios que alquilan entre dos y cuatro propiedades no alcanzan los gastos o se quedan sin pérdidas. [4]
En promedio, los rendimientos brutos de compra para alquilar (el rendimiento anual de la inversión antes de la deducción de los costos de funcionamiento) se situó en el 5,1% a diciembre de 2014. Esto representó una disminución de 0,2 pp con respecto a los rendimientos promedio en diciembre de 2013. [5]
Los rendimientos brutos del alquiler varían en todo el país, con los rendimientos más altos entregados en Escocia con un 6,1% y en las ciudades del norte de Inglaterra, mientras que los rendimientos en Londres se sitúan en un 4,1%.
Los rendimientos brutos del alquiler en las principales ciudades del mundo oscilan entre el 1,6% (en Taipei) y el 11,7% (en Chisinau, Moldavia). Los rendimientos brutos del alquiler de la propiedad residencial han tenido una tendencia a la baja a nivel mundial durante varios años y, en general, han continuado cayendo desde la crisis de la vivienda. [ cita requerida ]
Hipotecas de compra para alquilar
La hipoteca de compra para alquilar es un acuerdo hipotecario en el que un inversor pide prestado dinero para comprar una propiedad en el sector privado alquilado con el fin de arrendarla a los inquilinos . Las hipotecas de compra para alquilar se ofrecen en el Reino Unido desde 1996. [6]
Los prestamistas calculan cuánto están dispuestos a prestar utilizando una fórmula diferente a la de una propiedad ocupada por el propietario. Tienden a mirar los ingresos mensuales esperados por alquiler para determinar el préstamo máximo disponible. Dependiendo del prestamista, es posible que los prestatarios también puedan incluir sus propios ingresos personales en el cálculo del monto máximo que pueden pedir prestado. También es posible que se requiera que los propietarios primerizos tengan un ingreso anual separado de al menos £ 25,000. Para una propiedad ocupada por el propietario, el cálculo suele ser un múltiplo de los ingresos anuales del propietario.
El tipo más común de hipoteca de compra para alquilar es una opción de solo interés. La tasa de interés de la hipoteca puede ser fija o variable. Las tasas fijas significan que los pagos no fluctuarán, y las tasas variables significan que los pagos pueden subir o bajar de acuerdo con la tasa base del Banco de Inglaterra. Las tasas de interés y las tarifas que se ofrecen en las hipotecas BTL son, en promedio, ligeramente más altas que las de una hipoteca ocupada por el propietario. Esto se debe a la percepción entre los bancos y otras instituciones crediticias de que las hipotecas BTL representan un riesgo mayor que las hipotecas para propietarios residenciales. [7]
Es posible que muchas personas no puedan calificar para una hipoteca de compra para alquilar. Los criterios de aceptación pueden incluir cantidades de depósito, calificación crediticia y más.
A fines de la década de 1990 y durante la primera parte del siglo XXI, este tipo de inversión se hizo popular y ayudó a impulsar drásticamente los precios de la vivienda. [8]
Compra para alquilar y publicidad negativa
La compra para alquilar ha tenido mucha mala prensa en los últimos años, y muchos comentaristas creen que ha contribuido a una inflación galopante de los precios de la vivienda. Oxford Economics declaró en agosto de 2007 que la compra para alquilar está "contribuyendo sin duda a la sobrevaloración de la vivienda". [8]
Una de las dificultades para determinar cómo la compra para alquilar ha contribuido a la inflación de los precios de la vivienda es que ha habido cambios simultáneos en el mercado inmobiliario, como el aumento de la población y una inversión extranjera directa sustancial en la propiedad.
Las cifras publicadas por UK Finance para el tercer trimestre de 2019 mostraron un aumento interanual del 40% para las recuperaciones de compra para alquilar. [9]
Cambio en la política del gobierno
Hasta 2015, la política gubernamental con respecto a la compra para alquilar había sido relativamente benigna, pero esto cambió en los presupuestos y la declaración de otoño de 2015. [10] Se tomaron cuatro medidas importantes para reducir el atractivo de la inversión:
- Restricción de la desgravación fiscal sobre los costos de financiamiento hipotecario al impuesto de tasa básica únicamente.
- Eliminación del 10% de la asignación por uso y desgaste.
- Introducción de un recargo adicional del 3% por derechos de timbre .
- Calendario de pago acelerado del impuesto sobre las ganancias de capital adeudado.
(Los cambios en torno a la desgravación fiscal sobre los costos de financiamiento hipotecario mencionados anteriormente significan que los propietarios pueden deducir solo el equivalente de la desgravación de la tasa básica en su declaración de impuestos, lo que puede hacer que sus impuestos personales se empujen a una banda de impuesto sobre la renta más alta incluso si no están recibiendo ingresos suficientes para justificarlo en otras circunstancias. [11] )
Medidas mejoradas de recaudación de impuestos
El gobierno también ha tomado medidas para mejorar la recaudación de impuestos de los propietarios de BTL en los últimos años, las medidas incluyen:
- Dar acceso a HMRC a esquemas de protección de depósitos de terceros (ver arriba).
- Informe obligatorio de los detalles del propietario por parte de agentes inmobiliarios a HMRC.
- Dar acceso a la HMRC a los detalles de la licencia de viviendas en ocupación múltiple (ver arriba).
- Fuerzas de trabajo de impuestos dedicadas de la HMRC desplegadas para perseguir a los propietarios que evaden impuestos.
La Autoridad de Regulación Prudencial cambia los criterios de préstamos de compra para alquilar
La Autoridad de Regulación Prudencial regula un gran número, pero no todos, los prestamistas de compra para alquilar
Fase I
En septiembre de 2016, la PRA anunció la fecha límite del 1 de enero de 2017 para que los prestamistas establecieran nuevos estándares mínimos de suscripción recomendados para las solicitudes de compra para alquilar.
La PRA declaró que la determinación de la asequibilidad debe incorporar un cálculo del índice de cobertura de intereses (ICR), que definió como: “la proporción de los ingresos mensuales esperados por alquiler de la propiedad para alquilar y los pagos de intereses mensuales que tienen en cuenta probables aumentos futuros de la tasa de interés ".
En el momento de su Declaración de Supervisión SS 13/16, [12] en septiembre de 2016, el estándar de la industria hipotecaria para establecer el umbral mínimo de ICR era del 125%. Posteriormente, la mayoría de los prestamistas establecieron un umbral mínimo de ICR del 145%.
Las pautas de la PRA fueron más allá, recomendando que los prestamistas evalúen la capacidad de un prestatario para mantener los pagos hipotecarios mensuales si las tasas suben en el futuro, lo que sugiere que las empresas deberían aplicar una tasa de interés mínima asumida para el prestatario del 5,5%.
Fase II [13]
Los prestamistas que se regían por las reglas de la PRA tenían que interpretar un segundo conjunto de cambios e implementarlos antes del 30 de septiembre de 2017. En la segunda fase de las reglas de la PRA, el proceso de suscripción aplicado por los prestamistas se volvió mucho más estricto, en particular para las compras para alquilar. propietarios que poseen cuatro o más propiedades, etiquetados como "propietarios en cartera".
En la Declaración de supervisión (SS13 / 16), la PRA declaró:
“La PRA espera que las empresas reconozcan que la experiencia existente y las habilidades adquiridas en préstamos de compra para alquilar no se traducen automáticamente en habilidades equivalentes al evaluar a los propietarios de la cartera. Los préstamos a los propietarios de la cartera son intrínsecamente más complejos dada la cantidad de deuda en conjunto, los flujos de efectivo y los costos que surgen de múltiples arrendamientos y los riesgos potenciales de la propiedad y / o concentraciones geográficas ".
Con los cambios de la PRA, los prestamistas ahora tenían que examinar con mucha más profundidad las finanzas del prestatario. Sin embargo, la interpretación de los prestamistas de las nuevas reglas varió mucho; algunos prestamistas optaron por dejar de ofrecer productos de compra para alquilar a los propietarios de la cartera, mientras que otros adoptaron enfoques diferentes de suscripción para este grupo demográfico. Los propietarios de carteras ahora deben enviar mucha más información sobre sus propiedades existentes, ingresos por alquiler y planes comerciales que la requerida antes de este cambio.
Comprar para salir
En el Reino Unido, particularmente en Londres, existe un fenómeno conocido como 'comprar para salir' en el que los inversores compran propiedades y las dejan vacías para beneficiarse del aumento de los precios de la vivienda sin la molestia de tener que tratar con los inquilinos. [14] A nivel nacional, "comprar para dejar" representa un pequeño porcentaje de propiedades vacantes según la organización benéfica Empty Homes, [15] pero el consejo de Kensington y Chelsea estimó en 2015 que hasta una de cada cuatro casas en ciertas partes de su vecindario se ven afectados, lo que hace subir los precios al tiempo que restringe el número de hogares que realmente viven allí. [16] En general, las casas vacías a largo plazo representan el 2% de las propiedades en Kensington y Chelsea. [17] En el norte de Londres, el ayuntamiento de Camden logró reducir el número de viviendas vacías al cobrar un recargo del 50% sobre el impuesto municipal sobre las viviendas que se dejaron vacías durante más de dos años. [17]
Algunos políticos han culpado a los inversores extranjeros por comprar casas y dejarlas vacías, pero la investigación ha encontrado que solo el 2% de los compradores extranjeros de propiedades recién construidas en Londres usarían la propiedad como una segunda casa, y el 65% en cambio tiene la intención de alquilarlas, y 33% comprándolos como viviendas para niños que asisten a la universidad en Londres. [18]
A partir de 2016, los precios de las viviendas de primera categoría en el centro de Londres comenzaron a caer [19], lo que redujo el atractivo de "comprar para salir".
Ver también
Referencias
- ^ "Las diferentes formas de compra para alquilar una propiedad" . newworldpropertyinvestment.com . Archivado desde el original el 30 de noviembre de 2017 . Consultado el 6 de julio de 2017 .
- ^ "Comprar para alquilar: el pasado no es una guía para el futuro - Consejo de prestamistas hipotecarios" . Cml.org.uk . 2015-09-21 . Consultado el 17 de febrero de 2016 .
- ^ Allen, K. y Packard, J. Los propietarios del Reino Unido ganan £ 177 mil millones por el aumento de los precios de la vivienda durante 5 años . Financial Times . 12-01-2015.
- ^ "La cuarta parte de los pequeños propietarios se recuperan o corren con pérdidas | Asociación Nacional de Propietarios" . Landlords.org.uk . 2014-09-08 . Consultado el 17 de febrero de 2016 .
- ^ Índice de compra para alquilar (diciembre de 2014) . Servicios inmobiliarios de LSL. Consultado el 19 de febrero de 2015
- ^ El mercado de compra para alquilar en el Reino Unido no es una calle fácil. Financial Times , 29 de abril de 2014.
- ^ "Mejor compra para alquilar hipotecas: consejos y preguntas frecuentes" . Uswitch.com . Consultado el 17 de febrero de 2016 .
- ^ a b Butt, Riazat (6 de agosto de 2007). "El precio medio de la vivienda en inglés superará las 300.000 libras esterlinas en cinco años, según un estudio" . Londres: The Guardian . Consultado el 6 de agosto de 2007 .
- ^ Hughes, Katie (29 de noviembre de 2019). "Los embargos de compra para alquilar se disparan a medida que continúa el 'dominio absoluto' sobre los propietarios" . The Independent . Consultado el 19 de febrero de 2021 .
- ^ "Declaración de otoño de 2015: los propietarios de compra para alquilar se sacrificaron nuevamente con un aumento del impuesto de timbre de 3 piezas para 'ayudar a los compradores por primera vez ' " . Telégrafo. 2015-11-25 . Consultado el 17 de febrero de 2016 .
- ^ "Cambios en los impuestos de compra para alquilar: ¿debería preocuparse?" . YourWealth.co.uk . Consultado el 30 de diciembre de 2015 .
- ^ "Declaración de Supervisión SS13 / 16 - Estándares de suscripción para contratos de compra y venta de hipotecas" (PDF) .
- ^ Eaton, Nicola (28 de junio de 2017). "Fase 2 de cambios de suscripción de PRA" . Consultado el 4 de enero de 2018 .
- ^ ft.com
- ^ "¿Por qué tantas casas británicas están vacías?" . BBC News . 2015-12-02 . Consultado el 17 de febrero de 2016 .
- ^ Ruth Bloomfield (23 de septiembre de 2015). "A los multimillonarios de Knightsbridge se les dijo que vivieran en sus casas vacías de Londres - o se fueran | Noticias de propiedad" . Viviendas y propiedades . Consultado el 6 de enero de 2016 .
- ^ a b " ' Es como una ciudad fantasma': las luces se apagan cuando los propietarios extranjeros abandonan las casas de Londres" . Theguardian.com . Consultado el 6 de enero de 2016 .
- ^ "Culpar a los inversores extranjeros por la crisis inmobiliaria de Londres está dando en el blanco equivocado" .
- ^ telegraph.co.uk
enlaces externos
- Consejo de prestamistas hipotecarios : la asociación que representa a los principales prestamistas hipotecarios del Reino Unido.
- Asociación de agentes de arrendamiento residencial : la organización que representa a los propietarios que operan según los estándares profesionales.