Crisis de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos de 2010


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La crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 en Estados Unidos , a veces denominada puerta de ejecución hipotecaria o puerta de ejecución hipotecaria , [1] [2] se refiere a una epidemia generalizada de ejecuciones hipotecarias indebidas iniciadas por grandes bancos y otros prestamistas. La crisis de ejecuciones hipotecarias fue ampliamente cubierta por los medios de comunicación a partir de octubre de 2010, y varios grandes bancos, incluidos Bank of America , JP Morgan , Wells Fargo y Citigroup, respondieron deteniendo temporalmente sus procedimientos de ejecución hipotecaria en algunos o todos los estados. [3] [4] La crisis de ejecuciones hipotecarias causó un gran temor a los inversores en los EE. UU.[5] Un estudio de 2014 publicado en el American Journal of Public Health relacionó la crisis de ejecuciones hipotecarias con un aumento en las tasas de suicidio. [6]

Uno de cada 248 hogares en los Estados Unidos recibió un aviso de ejecución hipotecaria en septiembre de 2012, según RealtyTrac . [7] [8]

Controversia por la firma de robos

"Firma ilegal" es un término utilizado por los defensores del consumidor para describir el proceso de sello de goma de la producción en masa de la ejecución falsa y falsificada de asignaciones hipotecarias, satisfacciones , declaraciones juradas y otros documentos legales relacionados con ejecuciones hipotecarias y asuntos legales creados por personas. sin conocimiento de los hechos atestiguados. También incluye acusaciones de fraude notarial en las que los notarios certifican previamente y / o después ante notario las declaraciones juradas y las firmas de los llamados robo-firmantes.

El 21 de octubre de 2010, The Wall Street Journal informó que los abogados / defensores de ejecuciones hipotecarias Thomas Ice y Matthew Weidner estaban discutiendo el testimonio de deposición de los empleados de la compañía hipotecaria; Weidner recordó: "Tom y yo estábamos hablando, y fue, '¡Dios, son como robots!'" Weidner, un bloguero, los llamó "firmantes robóticos" en una publicación del 8 de enero de 2010. [9] En 2009, el abogado de Maine Thomas Cox señaló la práctica a gran escala de firma automática en las declaraciones tomadas de Jeffrey Stephan de GMAC y otros firmantes automáticos. [10] [11] Los medios de comunicación informaron que el 14 de septiembre de 2010, Jeffrey Stephan testificó que había firmado declaraciones juradas que no habíat realmente revisado en nombre deAliado financiero . [12] Esta revelación llevó a un mayor escrutinio de la documentación de ejecución hipotecaria. Aparentemente, la práctica era común en la industria hipotecaria. En las semanas posteriores a la revelación de la firma automática, otros grandes bancos fueron criticados por emplear también firmantes automáticos, incluidos JPMorgan Chase y Bank of America . [13]

En el otoño de 2010, los principales prestamistas estadounidenses como JP Morgan Chase, [14] Ally Financial (antes conocido como GMAC) y Bank of America [15] suspendieron las ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales en los Estados Unidos debido a la práctica potencialmente fraudulenta. de robo-signing.

El 21 de septiembre de 2010, HousingWire publicó un artículo que citaba defectos en las declaraciones juradas utilizadas en algunos casos de ejecución hipotecaria en Ally Financial, [16] anteriormente conocido como GMAC Mortgage. "Esta situación con GMAC no se limita a GMAC", dijo Margery Golant, de Golant & Golant, un bufete de abogados de ejecución hipotecaria en Boca Raton, Florida , en una entrevista con Jon Prior, reportero de HousingWire. "Todos los administradores de hipotecas hacen lo mismo. Tienen personas internas o mediante subcontratistas a los que llamamos firmantes de robo. Simplemente firman todo lo que tienen a la vista, pero el sistema legal requiere que realmente conozcan la información".

El 18 de julio de 2011, Associated Press y Reuters [17] publicaron dos informes de que las firmas automatizadas seguían siendo un problema importante en los tribunales estadounidenses en todo Estados Unidos. La AP definió la firma automática como una "variedad de prácticas. Puede significar que un ejecutivo calificado en la industria hipotecaria firma un documento de declaración jurada de hipoteca sin verificar la información. Puede significar que alguien falsifica la firma de un ejecutivo o que un empleado de nivel inferior firma la suya. o su propio nombre con un título falso. Puede significar no cumplir con los procedimientos del notario. En todos estos casos, la firma automática implica que las personas firmen documentos y juren su veracidad sin verificar la información ". [18]

Papel de MERS

The Mortgage Electronic Registration Systems, conocido como MERS, es una empresa privada que opera un registro electrónico diseñado para rastrear los derechos de administración y la propiedad de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos. [19] [20] Desde la crisis de 2010, 62 millones de hipotecas se mantienen a nombre de MERS, [21] y MERS ha iniciado miles de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos, alegando ser el acreedor hipotecario registrado. Los abogados han sostenido en la corte que MERS no tiene ningún derecho legal para iniciar una ejecución hipotecaria, porque MERS no es propietario de los préstamos en cuestión. Las leyes de préstamos de EE. UU. Establecen que solo el propietario de un préstamo puede iniciar una ejecución hipotecaria. [20] [21] Demandas colectivascontra MERS están pendientes en California , Nevada y Arizona . Los tribunales estatales siguen estando muy divididos sobre la idoneidad de esta práctica. Las cortes supremas estatales de Maine , Arkansas y Kansas han fallado en contra del derecho del MERS a presentar una solicitud de ejecución hipotecaria. Sin embargo, MERS ha ganado casos judiciales en otros estados como Michigan , [22] afirmando su derecho a iniciar ejecuciones hipotecarias en esos estados. [20] Por ejemplo, el Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito de Floridadictaminó, en 2007, que "... es evidente - y así lo sostenemos - que ningún derecho, obligación o defensa sustantiva se ve afectado por el uso del dispositivo MERS, [por lo que] no hay razón por la cual la mera forma deba superar la sustancia saludable de permitir el uso de este medio de negocio comercialmente eficaz ". [23]

Intento de arreglo legislativo

En un aparente intento de resolver algunos de los problemas con el papeleo perdido, perdido y, a veces, fraudulento, tanto la Cámara de Representantes de los Estados Unidos como el Senado de los Estados Unidos aprobaron la HR 3808 que obligaría a los tribunales a reconocer las notarizaciones electrónicas y fuera del estado. El proyecto de ley fue aprobado por el Senado mediante votación verbal y no se debatió públicamente. El presidente Barack Obama , temiendo "consecuencias no deseadas en la protección del consumidor" [24], utilizó sus poderes de veto , al principio usando un veto de bolsillo simplemente no firmando el proyecto de ley, y luego emitiendo un veto más formal de retorno protector . [25]

La Ley de Reconocimiento Interestatal de Notarizaciones (IRON) de 2010 habría requerido que “cualquier tribunal federal o estatal reconozca cualquier notarización realizada por un notario público con licencia de un estado que no sea el estado donde se encuentra el tribunal cuando dicha notarización ocurra en o afecte a la interestatal comercio." [26] El proyecto de ley, escrito por el representante estadounidense Robert Aderholt (R-AL) para ayudar a los taquígrafos de los tribunales de su distrito a aliviar los problemas de conseguir que los tribunales de otros estados acepten declaraciones notariales en Alabama, [27] fue criticado en octubre de 2010 por defensores de los propietarios de viviendas [ ¿quién? ] quien dijo que lo hubiera hecho más fácil paraprocesadores hipotecarios para ejecutar la hipoteca de los propietarios sin la documentación adecuada o la cadena de título . [28]

La primera versión de la Ley IRON (HR 1979), patrocinada por Aderholt en 2005, fue aprobada por la Cámara de Representantes en diciembre de 2006. [29] El mismo proyecto de ley fue posteriormente patrocinado por el senador estadounidense Tom Carper (D-DE) y presentado en el Comité Judicial del Senado de los Estados Unidos como S.2083 en 2007, pero finalmente se estancó. [30] El proyecto de ley fue patrocinado nuevamente por Aderholt (R-AL) y presentado en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos como HR 3808 el 14 de octubre de 2009. Fue aprobado por votación oral en la Cámara el 27 de abril de 2010. El proyecto de ley fue co -patrocinado por el representante Bruce Braley (D-IA), el representante Mike Castle (R-DE) y el representante Artur Davis(D-AL). El proyecto de ley fue votado en el Senado de los Estados Unidos el 27 de septiembre a instancias del presidente del Poder Judicial del Senado, Patrick Leahy (D-VT). El personal de Leahy dijo que habían recibido llamadas de “electores” presionando por la aprobación del proyecto de ley. [31] Pero Leahy pudo haber apoyado el proyecto de ley después de haber sido presionada por notarios en un evento de septiembre en DC en honor al presidente Calvin Coolidge. [32]

El senador Robert Casey (D-PA), quien estaba marcando el comienzo de muchas leyes de última hora en nombre del liderazgo demócrata el último día antes de que el Senado suspendiera la sesión para el receso, presentó el proyecto de ley del comité judicial para su votación. El senador Jeff Sessions (R-AL) ayudó a reunir el apoyo republicano para el proyecto de ley. [33] El Senado luego aprobó el proyecto de ley por consentimiento unánime sin debate. Aderholt dijo que él y sus seguidores “se sorprendieron de que se cumpliera a última hora allí” en el Senado. El presidente Obama vetó el proyecto de ley el 8 de octubre, tras las protestas de los defensores de los propietarios de viviendas y el mayor escrutinio de la prensa.

La secretaria de Estado de Ohio, la demócrata Jennifer Brunner , surgió como una de las primeras críticas del proyecto de ley y calificó el momento de su aprobación como "sospechoso". [33] Brunner organizó la oposición al proyecto de ley, instando a los ciudadanos a llamar y enviar un correo electrónico al presidente y decirle que no firme el acta. [34] El editor senior de CNBC , John Carney, calificó el proyecto de ley como "misterioso" y escribió que el proyecto de ley "podría rescatar a bancos como GMAC, JP Morgan Chase y Bank of America de sus problemas con las puertas de ejecución hipotecaria". [35]

Aderholt defendió su proyecto de ley en una declaración: “No hay absolutamente ninguna conexión entre la Ley Interestatal de Reconocimiento de Notarizaciones de 2010 y los problemas recientes de documentación de ejecuciones hipotecarias ... El proyecto de ley requiere expresamente notarizaciones legales y de ninguna manera valida las notarizaciones indebidas. El cumplimiento de las notarizaciones legales es una responsabilidad del estado y apoyo plenamente a cada fiscal general estatal en el procesamiento enérgico de todo fraude de notarización ". [36]

Acción legal contra bancos

Liquidación hipotecaria nacional

El 9 de febrero de 2012, se anunció que los cinco mayores proveedores de servicios hipotecarios (Ally / GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase y Wells Fargo) acordaron un acuerdo histórico con el gobierno federal y 49 estados. [37] El acuerdo, conocido como Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS), requería que los administradores proporcionaran alrededor de $ 26 mil millones en alivio a los propietarios de viviendas en dificultades y en pagos directos a los estados y al gobierno federal. Este monto del acuerdo convierte al NMS en el segundo acuerdo civil más grande en la historia de los EE. UU., Solo detrás del Acuerdo de conciliación maestro del tabaco . [38] También se exigió a los cinco bancos que cumplieran con 305 nuevas normas de administración de hipotecas. Oklahoma bajo el entonces fiscal general Scott Pruittresistió y acordó llegar a un acuerdo con los bancos por separado. [39]

Joseph A. Smith, Jr., el Comisionado de Bancos de Carolina del Norte, fue designado para ser el Supervisor del Acuerdo. Creó la Oficina de Supervisión de Liquidación Hipotecaria (OMSO) para garantizar que los bancos brindaran alivio a los propietarios de viviendas y cumplieran con los nuevos estándares de servicio hipotecario requeridos por el NMS. [40]

Acuerdo nacional de SunTrust

El gobierno federal junto con los fiscales generales estatales en 49 estados y el Distrito de Columbia llegaron a un acuerdo en 2014 que requiere que SunTrust Mortgage, Inc. proporcione $ 500 millones en diversas formas de alivio a los prestatarios. El Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Columbiaingresó la Orden de consentimiento el 30 de septiembre de 2014. La orden de consentimiento abordó la supuesta mala conducta de SunTrust con respecto a sus prácticas de ejecución hipotecaria y de servicios hipotecarios. También se requirió que SunTrust creara un fondo de 40 millones de dólares para los aproximadamente 45,000 prestatarios de SunTrust que fueron ejecutados entre el 1 de enero de 2008 y el 31 de diciembre de 2013. Además, se requirió que SunTrust se adhiriera a importantes protecciones para nuevos propietarios. La orden de consentimiento requería que SunTrust siguiera los estándares de servicio establecidos por el Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS) de 2012 con los cinco bancos más grandes.

Acuerdo de Servicios Nacionales de Ocwen

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), junto con los fiscales generales y los reguladores bancarios estatales en 49 estados, y el Distrito de Columbia obtuvieron un fallo por consentimiento que requería que OcwenFinancial Corporation, que en ese momento era el administrador de préstamos hipotecarios no bancario más grande del país, y su subsidiaria Ocwen Loan Servicing, proporcionarían $ 2 mil millones en reducción del principal del primer gravamen a los prestatarios sumergidos. La orden de consentimiento abordó la mala conducta de Ocwen durante el proceso de administración de la hipoteca. También cubría dos compañías compradas anteriormente por Ocwen, Litton Loan Servicing LP (“Litton”) y Homeward Residential Holdings LLC (anteriormente conocida como American Home Mortgage Servicing, Inc. o AHMSI). Ocwen también estaba obligado a pagar $ 125 millones a los casi 185.000 prestatarios de Ocwen, Litton y Homeward que habían sido ejecutados y que además debían adherirse a importantes protecciones para nuevos propietarios.

Ver también

  • Control remoto de quiebras : una característica deseada de vehículos como REMICS
  • Cadena de título
  • Crisis financiera de 2007-08
  • Occupy Homes - un movimiento de protesta para salvar las casas embargadas.
  • Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
  • Sistema bancario en la sombra

Referencias

  1. ^ "¿Los banqueros irán a la cárcel por una puerta de ejecución hipotecaria?" . Tiempo . 19 de octubre de 2010 . Consultado el 21 de octubre de 2010 .
  2. ^ "La administración cambia el enfoque en la puerta de ejecución hipotecaria" . 20 de octubre de 2010 . Consultado el 21 de octubre de 2010 .
  3. ^ Segal, David (17 de octubre de 2010). "La casa blanca insta a la calma sobre las ejecuciones hipotecarias" . The New York Times . Consultado el 18 de octubre de 2010 .
  4. ^ LaCapra, Lauren (18 de octubre de 2010). "Crisis de ejecución hipotecaria: bomba de tiempo de préstamos con garantía hipotecaria" . La calle. Archivado desde el original el 22 de octubre de 2010 . Consultado el 18 de octubre de 2010 .
  5. ^ "Los temores de los inversores crecen sobre el desastre de las ejecuciones hipotecarias" . Reuters . 14 de octubre de 2010 . Consultado el 18 de octubre de 2010 .
  6. ^ Hunter Stuart (19 de mayo de 2014). Ejecuciones hipotecarias vinculadas a tasas de suicidio más altas: estudio . El Huffington Post . Consultado el 20 de mayo de 2014; ver también: Jason N. Houle, PhD, y Michael T. Light, PhD (17 de abril de 2014). La crisis de ejecuciones hipotecarias y el aumento de las tasas de suicidio, 2005 a 2010 . Revista estadounidense de salud pública. Consultado el 26 de mayo de 2014.
  7. ^ "California ahora nos saca de la caída de la vivienda - Bloomberg | Resumen" . Bloombergbriefs.com . Consultado el 15 de enero de 2013 .
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  9. ^ Whelan, Robbie (21 de octubre de 2010). "Abogados de nicho engendraron fracas de vivienda" . El Wall Street Journal . Archivado desde el original el 25 de enero de 2011 . Consultado el 27 de enero de 2011 .
  10. ^ Jeffrey Stephan
  11. ^ Cox, Thomas. "Luchas de exalumno para detener la marea de ejecuciones hipotecarias" Robo-Signer ": Thomas Cox ('69) presentó una demanda en Maine que llevó a la congelación nacional de ejecuciones hipotecarias" .
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