Programa de refinanciamiento asequible para el hogar

El Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles ( HARP ) es un programa federal de los Estados Unidos , establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda en marzo de 2009, para ayudar a los propietarios de viviendas bajo el agua y casi bajo el agua a refinanciar sus hipotecas . A diferencia del Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP), que ayuda a los propietarios que están en peligro de ejecución hipotecaria , este programa beneficia a los propietarios cuyos pagos hipotecarios están al día, pero que no pueden refinanciar debido a la caída de los precios de las viviendas a raíz de la corrección del mercado inmobiliario de EE . UU .

Fondo

Millones de prestatarios se encontraron en una situación difícil después del estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense en 2008. A medida que los inventarios se dispararon en todo el país, los precios de las viviendas se desplomaron. Muchos nuevos propietarios vieron caer el valor de sus casas por debajo del saldo de sus hipotecas, o casi. Más tarde, estos mismos propietarios no pudieron aprovechar las tasas de interés más bajas a través del refinanciamiento, ya que los bancos tradicionalmente requieren una relación préstamo-valor (LTV) del 80% o menos para calificar para el refinanciamiento sin seguro hipotecario privado (PMI). ^[1]

Tomemos, por ejemplo, una casa que se compró por $ 160,000 pero ahora vale $ 100,000 debido a la caída del mercado. Además, suponga que el propietario debe $ 120,000 en la hipoteca. En este escenario, la relación préstamo-valor sería del 120%, y si el propietario optara por refinanciar, también tendría que pagar un seguro hipotecario privado. Si el propietario no estaba pagando aún por el PMI, el costo adicional podría anular gran parte del beneficio del refinanciamiento, por lo que se le podría prohibir efectivamente al propietario refinanciar. ^[2]

Programa

El Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP) fue creado por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda en marzo de 2009 para permitir a aquellos con una relación préstamo-valor superior al 80% refinanciar sin pagar también el seguro hipotecario. Originalmente, solo aquellos con un LTV del 105% podían calificar. Más tarde ese mismo año, el programa se amplió para incluir a aquellos con un LTV de hasta 125%. ^[3] Esto significaba que si alguien debía $ 125,000 en una propiedad que actualmente vale $ 100,000, aún podría refinanciar y fijar una tasa de interés más baja.

En diciembre de 2011, la regla se cambió una vez más, creando lo que se conoce como "HARP 2.0"; Ya no habría ningún límite en el valor neto negativo para hipotecas de hasta 30 años, por lo que incluso aquellos que deban más del 125% del valor de su vivienda podrían refinanciar sin PMI. ^[4] Además, el programa se amplió para aceptar propietarios con PMI en su préstamo. Por último, se garantizaba que cualquier nuevo prestamista hipotecario no sería responsable del fraude cometido en el préstamo original. Esto amplió enormemente la disposición de los prestamistas a participar en el programa. ^[5]

Criterios de calificación

Se deben cumplir ciertos criterios para calificar para HARP. Si bien puede haber criterios adicionales impuestos por el administrador hipotecario , los requisitos gubernamentales son los siguientes: ^{[6] [4]}

• La hipoteca debe ser propiedad o estar garantizada por Freddie Mac o Fannie Mae . Muchos propietarios desconocen que sus hipotecas están vinculadas a una de estas organizaciones, ya que ni Freddie Mac ni Fannie Mae tratan directamente con el público.
• Freddie Mac o Fannie Mae debe haber adquirido la hipoteca el 31 de mayo de 2009 o antes.
• El propietario no debe tener un refinanciamiento HARP previo de la hipoteca, a menos que sea un préstamo de Fannie Mae que fue refinanciado bajo HARP durante marzo-mayo de 2009.
• El propietario debe estar al día con los pagos de la hipoteca, sin pagos atrasados ​​(30 días) en los últimos seis meses y no más de un pago atrasado en los últimos doce meses.
• La relación préstamo-valor (LTV) actual de la propiedad debe ser superior al 80%.
• El propietario debe beneficiarse del préstamo ya sea mediante pagos mensuales más bajos o pasando a un producto más estable (como pasar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija ).

HARP 2.0 y PMI

Muchas personas que compraron su casa con un pago inicial de menos del 20% del precio de compra debían tener un seguro hipotecario privado (PMI). Esta es una práctica común con los préstamos Freddie Mac o Fannie Mae . Tener un PMI adjunto a un préstamo hizo que ese préstamo fuera más fácil de vender en el mercado secundario de Wall Street como un "préstamo completo". PMI cubrió el riesgo generado por la alta relación préstamo-valor ofreciendo un seguro contra ejecución hipotecaria para quien fuera el propietario del "préstamo completo".

Aunque HARP 2.0 permite a los propietarios de viviendas con PMI presentar una solicitud a través del Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles, muchos propietarios han enfrentado dificultades para refinanciar con su prestamista original. HARP requiere que el nuevo préstamo proporcione el mismo nivel de cobertura de seguro hipotecario que el préstamo original. Esto puede resultar difícil y llevar mucho tiempo, especialmente en el caso de un seguro hipotecario privado pagado por el prestamista (LPMI). Como resultado, muchos prestamistas se muestran reacios a refinanciar una hipoteca PMI.

Afortunadamente, HARP 2.0 permite a los propietarios acudir a cualquier prestamista para refinanciar, por lo que el titular de la hipoteca no se ve obstaculizado si el banco original no está dispuesto a solicitar un refinanciamiento HARP.

Tipo de ocupación

La refinanciación HARP 2.0 está permitida en todos los tipos de ocupación: residencia principal (ocupada por el propietario), segunda residencia o propiedad de inversión (alquiler). Sin embargo, el refinanciamiento HARP 2.0 de propiedades de inversión por Fannie Mae y Freddie Mac tiene tasas hipotecarias más altas que para las propiedades ocupadas por sus propietarios.

Renuncia de tasación

Otra característica de HARP es que los solicitantes pueden renunciar a una tasación de la vivienda si hay un modelo de tasación automatizado confiable disponible en el área. Esto puede ahorrarle tiempo y dinero al prestatario, pero está sujeto a la discreción del administrador hipotecario . ^[7]

ARPA 3.0

Como parte del Discurso sobre el Estado de la Unión de 2012 , el presidente Barack Obama hizo referencia a un plan para dar a "todo propietario responsable la oportunidad de ahorrar alrededor de $ 3,000 al año en su hipoteca". Dentro de la industria hipotecaria, este plan se conoce como HARP 3.0. El plan no ha pasado. Se espera que HARP 3.0 amplíe los requisitos de elegibilidad de HARP a los propietarios de viviendas con hipotecas que no son de Fannie Mae ni de Freddie Mac, incluidos los propietarios de viviendas con hipotecas jumbo e hipotecas Alt-A, aquellos cuyas hipotecas originales eran ingresos declarados, activos declarados o ambos. ^[8]

Fecha límite

Aunque el programa HARP estaba originalmente programado para finalizar el 31 de diciembre de 2016, la Agencia Federal de Vivienda anunció en agosto de 2016 que se extendería hasta septiembre de 2017. ^[9] El programa se extendió nuevamente el 17 de agosto de 2017 hasta diciembre de 2018. ^{[ 10]}

Ver también

• Modificación de préstamo en Estados Unidos
• Corrección del mercado inmobiliario de Estados Unidos
• Programa de modificación de viviendas asequibles (HAMP)

Referencias

1. "Los fundamentos del seguro hipotecario privado (PMI)" . Bankrate.com. 1 de junio de 2001 . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
2. Lerner, Michele (6 de octubre de 2010). "9 cosas que debe saber antes de refinanciar su hipoteca" . Investopedia.com . Archivado desde el original el 3 de diciembre de 2011 . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
3. Desmond, Maurna (1 de julio de 2009). "Fannie y Freddie para ampliar el rescate hipotecario" . Forbes . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
4. Sichelman, Lew (18 de noviembre de 2011). "Las reglas de HARP 2.0 y quién se beneficiará" . MarketWatch . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
5. Glink, Ilyce. Lo que HARP 2.0 puede y no puede hacer por usted , CBS MoneyWatch , 13 de agosto de 2012.
6. "Programa de refinanciamiento asequible para el hogar (HARP)" . Making Home Affordable.gov. 22 de noviembre de 2011. Archivado desde el original el 16 de febrero de 2011 . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
7. "FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac anuncian cambios HARP para llegar a más prestatarios (comunicado de prensa)" (PDF) . Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda . 24 de octubre de 2011. Archivado desde el original (PDF) el 11 de enero de 2012 . Consultado el 13 de diciembre de 2011 .
8. "Todos nos beneficiamos al simplificar la refinanciación" . whitehouse.gov . Archivado desde el original el 21 de enero de 2017 . Consultado el 7 de febrero de 2014 , a través de Archivos Nacionales .
9. Tompor, Susan. "Los propietarios tienen más tiempo para refinanciar HARP" . Prensa libre de Detroit . Consultado el 2 de septiembre de 2016 .
10. "FHFA anuncia modificaciones al programa de refinanciamiento optimizado de alto LTV y extensión de HARP hasta diciembre de 2018" . FHFA . Consultado el 17 de agosto de 2017 .

enlaces externos

• Making Home Affordable.gov
• Herramienta de búsqueda de préstamos de Fannie Mae, sitio web de Fannie Mae.
• Herramienta de búsqueda de préstamos Freddie Mac, sitio web Freddie Mac.
• http://www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/Prepared-Remarks-FHFA-Director-at-Greenlining-Institute-22nd-Annual-Economic-Summit.aspx