La burbuja inmobiliaria irlandesa fue el elemento de exceso especulativo de un aumento a largo plazo de los precios de los bienes raíces en la República de Irlanda desde principios de la década de 2000 hasta 2007, un período conocido como la última parte del Tigre Celta . En 2006, los precios alcanzaron su punto máximo en la parte superior de la burbuja , con una combinación de una mayor construcción especulativa (financiada casi en su totalidad por deuda senior) y precios en rápido aumento; en 2007 los precios se estabilizaron primero y luego empezaron a caer hasta 2010 tras el efecto de choque de la Gran Recesión . En el segundo trimestre de 2010, los precios de la vivienda en Irlanda habían caído un 35% en comparación con el segundo trimestre de 2007, y el número de préstamos hipotecarios aprobados descendió un 73%.[1] [2]
El colapso de la burbuja inmobiliaria fue uno de los principales factores que contribuyeron a la crisis bancaria irlandesa posterior a 2008 .
Los precios de la vivienda en Dublín , la ciudad más grande , bajaron brevemente un 56% desde su pico y los precios de los apartamentos bajaron más del 62%. [3] Durante un tiempo, los precios de la vivienda volvieron a los niveles del siglo XX y las aprobaciones de hipotecas cayeron a los niveles de 1971. [4] En diciembre de 2012, más del 28% de las hipotecas irlandesas estaban en mora o habían sido reestructuradas y los atrasos comerciales y de compra para alquilar estaban en un 18%. [5] Desde principios de 2013, los precios de las propiedades en el país comenzaron a recuperarse y los precios de las propiedades en Dublín subieron más del 20% desde su punto más bajo. [6]
El colapso de la burbuja inmobiliaria irlandesa ha tenido un efecto duradero en el panorama político, económico, social y financiero de Irlanda. Si bien los primeros efectos negativos, como las propiedades fantasma y el elevado desempleo, se han resuelto en gran medida, el colapso residual de los sectores bancario y de la construcción irlandeses ha contribuido a una crisis inmobiliaria en todo el país que persiste en 2020. [7] [8]
Los años de la burbuja
Fondo
De 1991 a 2001, el crecimiento del producto interior bruto (PIB) real de Irlanda superó en promedio el 7% y hubo una gran expansión de la población activa. De 1990 a 2000, el producto nacional bruto (PNB) per cápita de Irlanda aumentó un 58%, situándolo por encima de la media de la Unión Europea . [9] El ritmo de expansión de los préstamos a hogares entre 2003 y 2007 fue uno de los más altos de la zona euro , [10] con los bancos alemanes con una exposición total de 208 300 millones de dólares EE.UU. a Irlanda. [11] Estos factores llevaron a que los precios de la vivienda aumentaran un 17% entre mayo de 2000 y mayo de 2001 solamente. [12] En agosto de 2000, un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) sostenía que los precios inmobiliarios irlandeses se dirigían casi con certeza a un colapso a medio plazo, ya que "ningún país industrializado en los últimos 20 años había experimentado aumentos de precios en la escala de Irlanda sin sufrir una posterior caída ”. [13] A partir de 2000, se construyeron aproximadamente 75.000 unidades de vivienda cada año, según lo detallado por el Departamento de Medio Ambiente, Comunidad y Gobierno Local [14] con suficiente permiso de planificación concedido para que en 2005, hubiera suficiente terreno zonificado para acomodar 460.000 nuevas hogares, ya que las cifras de densidad de viviendas siguieron aumentando cada año. [15] Los precios de la vivienda aumentaron a más del doble entre 2000 y 2006, siendo los incentivos fiscales un factor clave de este aumento de precios. [16] El gobierno de Fianna Fáil-Progressive Demócrata recibió muchas críticas por estas políticas. [17] En 2004, la Revisión de la industria de la construcción, elaborada de forma independiente, encargada por el Departamento de Medio Ambiente, estima que el 12% de la fuerza laboral estaba empleada directamente en la industria de la construcción. [18] Un autor describió a los " Breakfast Roll Men", llamados así por la popular comida de conveniencia que solían consumir los trabajadores de la construcción, como "el corazón de la economía". [19]
Los tipos de interés establecidos por el Banco Central Europeo (BCE) solo se rigen por objetivos de baja inflación en la zona euro. Algunos [20] sintieron que esto era, y es, un objetivo demasiado estrecho, que lleva a decisiones sobre tasas de interés que son inapropiadas, por ejemplo, para estados con niveles récord de empleo, aumento de los precios de la vivienda y gasto del consumidor.
Factores contribuyentes
Mala supervisión del sector financiero
El ritmo de expansión del crédito para financiar la burbuja inmobiliaria irlandesa se aceleró bruscamente en los años anteriores a la crisis. La supervisión reguladora irlandesa relajada y débil del sector financiero hizo posible la financiación de precios inmobiliarios excesivamente crecientes en el mercado irlandés. El Regulador Financiero y el Banco Central fueron responsables de la insuficiencia del sistema de estabilidad financiera en el momento de la crisis. Las instituciones financieras en el centro de la crisis han contribuido a crear un clima general de desconfianza en la transparencia y la responsabilidad del sector financiero en Irlanda, así como en la capacidad de supervisión y ejecución empresarial. [21] [22]
El Banco Central admitió en noviembre de 2005 que existían estimaciones de sobrevaloración del 20% al 60% en el mercado inmobiliario residencial irlandés. El Irish Times reveló actas de una reunión con la OCDE que indicaban que, si bien el Banco Central acordó que la propiedad irlandesa estaba sobrevalorada, temía precipitar un colapso "poniéndole un número". Los altos funcionarios del Allied Irish Bank expresaron su preocupación en 2006 de que las pruebas de resistencia del Banco Central "no fueran lo suficientemente estresantes", dos años antes del colapso del sistema bancario irlandés. [23] La CBOI ignoró continuamente las advertencias del Instituto de Investigación Económica y Social (ESRI) con sede en Irlanda sobre la peligrosa escala de los préstamos bancarios a los especuladores y promotores inmobiliarios. [24]
La acción reguladora correctiva se retrasó y se tímió ante el precio insostenible de la propiedad y la burbuja de la construcción durante mediados de la década de 2000. Después del estallido de la burbuja, los bancos irlandeses enfrentaron pérdidas crecientes a una escala que los expuso a un colapso de la confianza tras la quiebra de Lehman Brothers en septiembre de 2008; luego sufrieron fuertes presiones de liquidez, que tuvieron que ser satisfechas con el apoyo del Banco Central, incluidos los préstamos de emergencia. Los abusos de la gestión, que la CBOI no impidió, también se revelaron en el Anglo Irish Bank , que tuvo que ser nacionalizado en enero de 2009.
En su Informe Anual, que se publicó apenas tres meses antes de que el gobierno se viera obligado a garantizar incondicionalmente los depósitos de los bancos de propiedad irlandesa, el Banco Central dijo: "Los bancos tienen una exposición insignificante al sector de las hipotecas de alto riesgo y se mantienen relativamente sanos". por las medidas estándar de capital, rentabilidad y calidad de activos. Esto ha sido confirmado por los ejercicios de stress testing que hemos realizado con los bancos ”. [25] [26]
El próximo Informe Anual no tenía prácticamente nada que decir sobre cómo y por qué el sistema bancario irlandés estuvo al borde del colapso. [27] A pesar de tener cuatro directores en la junta del Regulador Financiero , el Banco Central mantuvo que no tenía poderes para intervenir en el mercado. Aún así, el Banco Central tenía el poder de emitir directivas al Regulador Financiero si parecía que los negocios se llevaban a cabo de una manera contraria a los objetivos generales de la política del Banco Central. Ninguno fue emitido. [28] [29]
En julio de 2009, un alto funcionario del Banco Central dijo al Comité Empresarial de Oireachtas que los accionistas (luego corregidos / aclarados para referirse a los inversionistas institucionales) que perdieron su dinero en el colapso bancario eran los culpables de su destino y obtuvieron lo que les venía por no hacer. mantener a los jefes de los bancos bajo control. El funcionario admitió que el Banco Central no había advertido lo suficiente sobre los préstamos imprudentes a los promotores inmobiliarios. [30]
Un informe del Comité de Cuentas Públicas de Oireachtas dijo que estaba "ejerciendo una supervisión inadecuada" y no se realizó un análisis adecuado de los libros de préstamos de los bancos. [31]
La Comisión Europea en una revisión de noviembre de 2010 de la crisis financiera dijo: "Algunas autoridades nacionales de supervisión fallaron dramáticamente. Sabemos que en Irlanda casi no había supervisión de los grandes bancos". [32] Dos meses después, el presidente de la Comisión de la UE en un enojado intercambio en el Parlamento Europeo , con una vehemencia que conmocionó a su audiencia, dijo que "los problemas de Irlanda fueron creados por el comportamiento financiero irresponsable de algunas instituciones irlandesas, y por la falta de supervisión en el mercado irlandés ". [33]
La CBOI hizo que el Gobierno pusiera en marcha planes de contingencia para proporcionar seguridad armada de las Fuerzas de Defensa a los principales bancos irlandeses por temor a un desorden público en caso de que se desencadenara una escasez de efectivo en el punto álgido de la crisis financiera. [34]
Las imprudentes prácticas crediticias de los bancos cuestan a los contribuyentes 64.000 millones de euros o 16.000 euros por cada hombre, mujer y niño que vive en la República de Irlanda . [35]
Mayor prosperidad
Desde 1994, la economía irlandesa vio una inversión considerable de corporaciones multinacionales . Los niveles de educación irlandeses se percibieron como altos en relación con los existentes en otros países de habla inglesa. [ cita requerida ] Las mejoras en el área de educación técnica también jugaron un papel clave en la mejora de las habilidades de la fuerza laboral irlandesa. [36] La combinación de altos niveles de educación y tasas de capitalización en proyectos de inversión dio como resultado mejoras considerables en la productividad laboral para la economía en su conjunto. Esto resultó en un aumento de los niveles salariales para el sector comercializado de la economía.
Membresía de la eurozona y política de tipos de interés del BCE
Irlanda se unió al lanzamiento inicial del euro el 1 de enero de 1999, de conformidad con el Tratado de Maastricht de 1992 y entregó el control de su política monetaria al Banco Central Europeo en Frankfurt, Alemania, de conformidad con el Tratado de Amsterdam de 1998 . El euro contribuyó a la tasa de inversión posterior a 1998 en países que anteriormente tenían una moneda débil [37] mediante la integración de los mercados financieros; [38] Sin embargo, hay poca o ninguna evidencia de que la introducción del euro haya aumentado la eficiencia de la asignación de capital. [39] La introducción de la moneda única, con los tipos de interés del Banco Central Europeo más bajos que los tipos de interés nacionales que habrían sido los tipos de interés nacionales si Irlanda no se hubiera unido al euro, significó que los compradores de propiedades se sintieron alentados a pedir prestado mayores cantidades de dinero. A medida que los precios continuaron subiendo, las instituciones financieras ofrecieron préstamos al 100%, incluso más (para financiar, por ejemplo, la compra de muebles y jardinería). Los periódicos publicaron anuncios de propiedades instando a la gente a subir a la " escalera de la propiedad ", ya que la propiedad se veía como una apuesta garantizada. Con el tiempo, la escala de la deuda hipotecaria residencial alcanzó una proporción que preocupó mucho al gobierno irlandés debido a sus efectos en la economía de la República. El costo creciente de la propiedad y la necesidad de pedir prestado dinero para adquirir una propiedad en Irlanda dieron como resultado aumentos sustanciales en el nivel total de deuda del sector privado. Esto se convirtió en una preocupación creciente para el Banco Central de Irlanda, que había emitido muchas advertencias en un esfuerzo por afectar el comportamiento de los consumidores, [40] pero que no utilizó ninguna herramienta microeconómica como límites prudenciales a los requisitos de préstamos o depósitos. La inflación fue más alta en Irlanda que en el resto de la zona euro. [41]
Impacto de la subida de precios
Un efecto secundario de las elevadas valoraciones de las viviendas urbanas fue la deriva hacia el interior de las zonas rurales para vivir en viviendas de menor costo. Esto sucedió a una escala sustancial en el área del Gran Dublín en los condados de Wicklow , Kildare , Meath , Louth y Carlow . Esto dio lugar a que se ejerciera presión sobre la infraestructura en las aldeas rurales y ciudades de provincia, ya que los desarrollos residenciales excedieron el ritmo tanto del desarrollo de la infraestructura como de la prestación de servicios para la creciente población.
Papel de los medios
A lo largo de la burbuja, los periódicos y los medios de comunicación jugaron un papel vital en la promoción de la propiedad. Ningún periódico nacional carecía de un suplemento inmobiliario brillante y los periódicos de los fines de semana a menudo estaban igualmente llenos de anuncios inmobiliarios, reseñas de nuevos desarrollos, historias de compras exitosas, cambios de imagen y una gama de columnistas que relataban sus experiencias inmobiliarias. Los horarios de televisión y radio estaban llenos de más pornografía inmobiliaria : los programas de búsqueda de casas y los programas de remodelación de casas eran características regulares en todos los canales. Incluso en julio de 2007, el periodista y comediante irlandés independiente Brendan O'Connor instó a la gente a comprar una propiedad, incluso cuando la burbuja estaba claramente a punto de estallar. [42] En abril de 2011, el periodista Vincent Browne admitió que los medios de comunicación irlandeses habían jugado un papel importante en contribuir al frenesí de la burbuja inmobiliaria irlandesa. [43]
Predicciones de accidentes
- En febrero de 2000, William Slattery (Subdirector de Supervisión Bancaria en el Banco Central de Irlanda hasta 1996) predijo que era posible una caída del precio de la propiedad del 30% al 50% si no se frenaba el crecimiento del crédito. [44]
- En 2000, el Fondo Monetario Internacional declaró que ningún país industrializado en los últimos 20 años había experimentado aumentos de precios en la escala de Irlanda sin sufrir una caída posterior. [45]
- En 2003, el Fondo Monetario Internacional declaró que la propiedad residencial en Irlanda estaba sobrevalorada. [46]
- En junio de 2005, la revista de noticias The Economist sugirió que existía una gran burbuja en el mercado irlandés. [47]
- En septiembre de 2005, la OCDE y altos funcionarios anónimos del Banco Central de Irlanda acordaron que la propiedad irlandesa estaba sobrevalorada en un 15%; esto solo fue lanzado al público por The Irish Times poco después. [48] El Banco Central negó haber retenido deliberadamente esta información para evitar un colapso y, en abril de 2006, dijo que el auge de la vivienda puede ser "insostenible" y representa un "riesgo significativo" para la economía.
- En marzo de 2006, la mayoría de los economistas pensaba que los precios de las propiedades eran insostenibles porque los rendimientos de los alquileres habían caído por debajo de la tasa libre de riesgo de más del 3,5% ofrecida por los bonos del gobierno. [49]
- En abril de 2006, el Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales dijo que probablemente existía una burbuja. [50]
- El Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales declaró el 18 de abril de 2007, a la luz del documental RTÉ del 16 de abril de 2007, que las únicas actividades en las que hay certeza económica son la fabricación y realización de cigarrillos .
Recesión
Finalmente, la demanda de propiedades residenciales cayó a principios de 2007, lo que resultó en caídas de precios del 0,6% en marzo de 2007 y del 0,8% en abril de 2007. Esto llevó a la expectativa de una caída trimestral de los precios de la vivienda por primera vez desde 1994. Las casas en el cinturón de cercanías en el Gran Dublín cayeron antes, debido a una combinación de mayor oferta en el área urbana de Dublín , tasas de interés crecientes y continuas deficiencias de infraestructura en las comunidades rurales. Los precios en las grandes áreas urbanas se mantuvieron estáticos, aunque la demanda se redujo notablemente. Sin embargo, una proporción significativa de estas nuevas construcciones está desocupada. Los comentaristas económicos dan una cifra de aproximadamente 230.000 propiedades desocupadas. De estos, hasta 115.000 aproximadamente pueden ser casas de vacaciones. [51] Existen cifras para terminaciones porque la Junta de Suministro de Electricidad proporciona información sobre el número de propiedades recién conectadas a la red eléctrica y a partir de datos proporcionados por las autoridades locales y del Departamento de Medio Ambiente y la Oficina Central de Estadística . Los artículos de los periódicos proporcionaron pruebas anecdóticas de la disminución de las valoraciones con respecto a los precios de orientación y los precios acordados para las propiedades residenciales irlandesas desde octubre de 2006. El índice de precios de la vivienda ESRI registró la caída de los precios de las propiedades [52], que informó que los precios comenzaban a caer en el segundo trimestre de 2007. El empleo en la construcción se redujo según las estadísticas de Live Register de mayo de 2007. [53]
También se han informado casos de fraude hipotecario en los que los prestatarios sobreestimaron sus ingresos para permitirles obtener más préstamos. Existía la preocupación de que estas personas "pudieran endeudarse seriamente si Irlanda tuviera una crisis inmobiliaria como la de Gran Bretaña a finales de los años ochenta". [54] Esta experiencia ha dado lugar a las "consecuencias de las hipotecas residenciales de alto riesgo" en los Estados Unidos. En diciembre de 2006, la organización de radiodifusión estatal irlandesa, RTÉ , transmitió una investigación en un documental de Prime Time que descubrió pruebas de que los corredores hipotecarios estaban vendiendo los detalles financieros de los posibles clientes a los subastadores. Esta información permitiría a los subastadores maximizar el precio obtenido de los posibles compradores. La Oficina de Protección de Datos está investigando actualmente este problema y otras denuncias en este ámbito .
En el verano de 2007, el Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales emitió su Comentario Económico Trimestral prediciendo que las finanzas públicas irlandesas entrarían en déficit en 2007, y los precios de la vivienda caerían un 3%. [55] Un artículo de investigación del profesor Morgan Kelly de la UCD , publicado por el ESRI junto con el Quarterly Economic Commentary, sugirió que "las mismas personas que nos dijeron que tendríamos un aterrizaje suave están diciendo que saldremos arrastrándose ... hemos tocado fondo . No lo hemos hecho. Estamos muy lejos del fondo del mercado inmobiliario ". Hasta el 60 por ciento podría eliminarse del valor real de las casas durante los siguientes ocho años hasta 2015 si el mercado inmobiliario de la República siguiera el mismo patrón que en otros países. [56] [57]
Estos informes fueron recibidos con hostilidad por el establecimiento político; el 4 de julio de 2007, Taoiseach Bertie Ahern declaró en una conferencia en Donegal que no entendía por qué la gente sentada al margen, "quejándose y quejándose" de la economía, no se suicidaba. [58] [59] Muchos economistas bancarios, comentaristas de los medios de comunicación, agentes inmobiliarios, promotores inmobiliarios y líderes empresariales declararon oficialmente que creían que el mercado inmobiliario irlandés era saludable, [60] y que cualquier descenso en los precios de la vivienda era indicativo. un aterrizaje suave solamente.
A finales de 2011, los precios de la vivienda en Dublín habían bajado un 51% desde el pico y los precios de los apartamentos más del 60%. [61] Los precios de las propiedades residenciales descendieron a nivel nacional otro 13,6 por ciento desde principios de 2012 hasta julio de 2012. [62]
El accidente en 2009
Como se predijo en informes anteriores que datan de 2006 y 2007, una caída de los precios inmobiliarios golpeó a Irlanda en el primer semestre de 2009. Coincidió con la recesión de 2009, ya que ambas habían comenzado a desarrollarse a finales de 2008 tras la desaceleración económica mundial y el endurecimiento del control crediticio. En junio de 2009, se informó que alrededor del 40% de la escalada de precios que se había producido durante los años de la burbuja inmobiliaria ("Celtic Tiger Part 2") de 2001-2007 se había perdido. A partir de 2012, los precios de la vivienda están por debajo de los precios de 2001 y se ha eliminado más de la ganancia total durante los años del Tigre Celta. [63]
Hubo varios grupos y organizaciones que fueron culpados y que también acusaron a otros de provocar el accidente. Algunos de los más notables fueron:
- La Federación de la Industria de la Construcción: culpó a los constructores a tiempo parcial de la burbuja [64]
- El Panel Consultivo de Consumidores de Servicios Financieros, que tenía la tarea de monitorear el desempeño del Banco Central de Irlanda , dijo que la mayoría de los consumidores perdieron "cantidades significativas de dinero" debido a las deficiencias de la estructura reguladora financiera. También criticó la respuesta "deficiente" del regulador a las amenazas a los consumidores, incluida la burbuja inmobiliaria. [65] En respuesta, dijeron "Está claro que las acciones que tomamos fueron insuficientes y no se tomaron con la suficiente antelación", [66] [67] [68] Tras el fracaso de las estructuras reguladoras existentes para prevenir préstamos excesivos al sector inmobiliario , [69] consultores fueron traídos para revisar sus operaciones y dijo que "la experiencia regulatoria era escaso en algunas zonas." [70] El ex Taoiseach , Bertie Ahern, dijo que su decisión en 2001 de crear el Regulador Financiero fue una de las principales razones del colapso del sector bancario irlandés y "si tuviera la oportunidad de nuevo, no lo haría". [71]
- Los bancos: fueron acusados de prácticas crediticias demasiado laxas, lo que contribuyó no solo a que los precios de las propiedades se salieran de control sino que también aumentaran la carga de la deuda del ciudadano medio, ya que luego serían rescatados [72]
En general, se asumió que era una combinación de factores tanto externos como internos que afectaban al país. Nuevas revelaciones de la corrupción dentro del sector bancario, particularmente Anglo Irish Bank, han seguido afectando la credibilidad de la presencia de Irlanda dentro de la comunidad financiera y empresarial internacional.
Durante la burbuja inmobiliaria, se empleó a un número desproporcionado de personas en la industria de la construcción. Como eso se contrajo y otras manufacturas se trasladaron al exterior, el desempleo en mayo de 2009 era del 11,4% [73] y había alcanzado el 14,3% en septiembre de 2011. [74] El Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales estimó que finalmente alcanzará alrededor del 17%. [75]
Impactos
- Aproximadamente el 31% de las propiedades hipotecadas, o el 47% del valor de los préstamos pendientes, tenían un patrimonio neto negativo a finales de 2010. [76]
- A septiembre de 2011, las cifras del Banco Central muestran que el 8,1% de las cuentas hipotecarias residenciales privadas están en mora durante más de 90 días, frente al 7,2% a fines de junio de 2011. [77]
- En agosto de 2012, más del 22% de las hipotecas irlandesas están en mora o han sido reestructuradas. [78]
- En los primeros 10 meses de 2011, se completaron 8.692 viviendas. Esto se compara con 76.954 en 2004, 80.957 en 2005, 93.419 en 2006, 78.027 en 2007, 51.724 en 2008, 26.420 en 2009 y 14.602 en 2010. [79]
- La deuda pública irlandesa ha aumentado significativamente: se estima que la relación entre la deuda pública y el PIB de Irlanda a finales de 2009 fue del 65,2%. Se estima que la estimación revisada de la relación entre la deuda pública y el PIB a finales de 2010 fue del 92,5%. La previsión de la relación Deuda de las Administraciones Públicas a PIB a finales de 2011 se estima en 105,5%. [79]
Hechos y cifras
- Hasta el 12,6% de la población activa irlandesa estaba empleada en la industria de la construcción. [80]
- Hasta el 9,4% del PNB irlandés dependía de la construcción. De esta nueva construcción de viviendas residenciales representó casi el 7% del PNB. [81]
- La relación P / E (precio total dividido por las ganancias anuales) para la vivienda privada alcanzó un máximo histórico cuando, en marzo de 2006, un informe de Davy Stockbrokers sugirió que para los suburbios prósperos de Dublín la relación podría acercarse a 100 veces. Davy afirmó que estas proporciones solo pueden justificarse si los inversores son extremadamente optimistas sobre el crecimiento de los alquileres. Sin embargo, dada la abundante oferta de propiedades de alquiler en estas áreas, Davy sugirió que sería un ajuste en los precios de las propiedades, en lugar de los alquileres, lo que eventualmente reduciría las valoraciones a niveles más realistas. [82]
- Aunque los indicadores de la vivienda como la relación precio / ingreso y los rendimientos de los alquileres fueron peores en muchos otros países, el alto precio por metro cuadrado y la economía irlandesa insostenible indicaron una burbuja. [83]
Ver también
- Finca fantasma
- Lista de siglas asociadas a la crisis de la eurozona
Referencias
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enlaces externos
- RTÉ Futureshock - RTÉ Television examina si la burbuja inmobiliaria de Irlanda está a punto de estallar.
- Documento de trabajo de la OCDE : análisis de los economistas de la OCDE sobre los precios de la vivienda en Irlanda