Una burbuja inmobiliaria o una burbuja inmobiliaria (o una burbuja inmobiliaria para los mercados residenciales) es un tipo de burbuja económica que se produce periódicamente en los mercados inmobiliarios locales o globales y, por lo general, sigue a un boom inmobiliario . [1] Un auge de la tierra es el rápido aumento en el precio de mercado de bienes inmuebles como la vivienda hasta que alcanzan niveles insostenibles y luego disminuyen. Este período, durante el período previo al accidente, también se conoce como espuma . Las preguntas de si las burbujas inmobiliarias pueden identificarse y prevenirse, y si tienen un impacto macroeconómico más amplio.importancia, son respondidas de manera diferente por las escuelas de pensamiento económico , como se detalla a continuación. [1] [2]
Las burbujas en los mercados de la vivienda son más críticas que las burbujas del mercado de valores . Históricamente, las caídas de los precios de las acciones ocurren en promedio cada 13 años, duran 2,5 años y dan como resultado una pérdida de alrededor del 4 por ciento del PIB. Las caídas de los precios de la vivienda son menos frecuentes, pero duran casi el doble y provocan pérdidas de producción dos veces mayores (FMI, Perspectivas de la economía mundial, 2003). Un estudio experimental de laboratorio reciente [3] también muestra que, en comparación con los mercados financieros, los mercados inmobiliarios implican períodos de auge y caída más largos. Los precios bajan más lentamente porque el mercado inmobiliario es menos líquido.
La crisis financiera de 2007-2008 estuvo relacionada con el estallido de las burbujas inmobiliarias que habían comenzado en varios países durante la década de 2000. [4]
Identificación y prevención
Como ocurre con todos los tipos de burbujas económicas , existe un desacuerdo sobre si se puede identificar o predecir una burbuja inmobiliaria o no, y luego quizás prevenirla. Las burbujas especulativas son desviaciones persistentes, sistemáticas y crecientes de los precios reales de sus valores fundamentales. [5] Las burbujas de bienes raíces pueden ser difíciles de identificar incluso cuando están ocurriendo, debido en parte a la dificultad de discernir el valor intrínseco de los bienes raíces. Como ocurre con otras tendencias económicas de mediano y largo plazo, la predicción precisa de las burbujas futuras ha resultado difícil. [1]
En el sector inmobiliario, los fundamentos se pueden estimar a partir de los rendimientos de los alquileres (donde los inmuebles se consideran de forma similar a las acciones y otros activos financieros) o en función de una regresión de los precios reales en un conjunto de variables de oferta y / o demanda. [6] [7]
El economista estadounidense Robert Shiller, del índice de precios de la vivienda Case-Shiller de los precios de la vivienda en 20 ciudades metropolitanas de los Estados Unidos, indicó el 31 de mayo de 2011 que "se ha confirmado una caída doble del precio de la vivienda" [8] y la revista británica The Economist , argumentan que los indicadores del mercado de la vivienda se pueden utilizar para identificar burbujas inmobiliarias. Algunos [ ¿quién? ] argumentan además que los gobiernos y los bancos centrales pueden y deben tomar medidas para evitar la formación de burbujas o para desinflar las burbujas existentes.
Importancia macroeconómica
Dentro de la economía dominante , las burbujas económicas y, en particular, las burbujas inmobiliarias no se consideran preocupaciones importantes. [ dudoso ] En algunas escuelas de economía heterodoxa , por el contrario, las burbujas inmobiliarias se consideran de importancia crítica y una causa fundamental de las crisis financieras y las consiguientes crisis económicas .
La perspectiva económica predominante es que los aumentos en los precios de la vivienda tienen como resultado poco o ningún efecto sobre la riqueza , es decir, no afecta el comportamiento de consumo de los hogares que no buscan vender. El precio de la vivienda se convierte en compensación por los mayores costos de alquiler implícitos de la propiedad. El aumento de los precios de la vivienda puede tener un efecto negativo en el consumo a través de una mayor inflación de los alquileres y una mayor propensión a ahorrar dado el aumento esperado de los alquileres. [9]
En algunas escuelas de economía heterodoxa, en particular la economía austriaca y la economía poskeynesiana , las burbujas inmobiliarias se ven como un ejemplo de burbujas crediticias (peyorativamente, burbujas especulativas [ aclaraciones necesarias ] ), porque los propietarios generalmente usan dinero prestado para comprar propiedades, en la forma de hipotecas . Luego se argumenta que estos causan crisis financieras y, por lo tanto, económicas. Esto se argumenta en primer lugar empíricamente: numerosas burbujas inmobiliarias han ido seguidas de recesiones económicas, y se argumenta que existe una relación de causa-efecto entre ellas.
La teoría poskeynesiana de la deflación de la deuda adopta una visión del lado de la demanda, argumentando que los propietarios no solo se sienten más ricos sino que piden prestado para (i) consumir contra el aumento del valor de su propiedad , por ejemplo, contratando una línea de crédito con garantía hipotecaria. ; o (ii) especular comprando propiedades con dinero prestado con la expectativa de que aumente su valor. Cuando estalla la burbuja, el valor de la propiedad disminuye pero no el nivel de endeudamiento. Se argumenta que la carga de reembolsar o incumplir el préstamo deprime la demanda agregada y constituye la causa inmediata de la recesión económica subsiguiente.
Indicadores del mercado de la vivienda
Al tratar de identificar las burbujas antes de que estallen, los economistas han desarrollado una serie de razones financieras e indicadores económicos que pueden usarse para evaluar si las casas en un área determinada tienen un valor razonable. Al comparar los niveles actuales con los niveles anteriores que han demostrado ser insostenibles en el pasado ( es decir, que provocaron o al menos acompañaron accidentes), se puede hacer una conjetura fundamentada sobre si un mercado inmobiliario determinado está experimentando una burbuja. Los indicadores describen dos aspectos entrelazados de la burbuja inmobiliaria: un componente de valoración y un componente de deuda (o apalancamiento). El componente de valoración mide qué tan caras son las casas en relación con lo que la mayoría de la gente puede pagar, y el componente de deuda mide qué tan endeudados se vuelven los hogares al comprarlas para comprar una casa o obtener ganancias (y también cuánta exposición acumulan los bancos al prestarles). Business Week proporciona un resumen básico del progreso de los indicadores de vivienda para las ciudades de EE. UU . [10] Véase también: economía inmobiliaria y tendencias inmobiliarias .
Medidas de asequibilidad de la vivienda
- La relación precio / ingreso es la medida básica de asequibilidad de la vivienda en un área determinada. Por lo general, es la relación entre la mediana de los precios de la vivienda y la mediana de los ingresos familiares disponibles , expresada como porcentaje o como años de ingresos. A veces se compila por separado para compradores nuevos y se denomina alcanzabilidad . [ cita requerida ] Esta relación, aplicada a las personas, es un componente básico de las decisiones de préstamos hipotecarios. [ cita requerida ] Según un cálculo inicial de Goldman Sachs , una comparación de los precios medios de las viviendas con los ingresos medios de los hogares sugiere que las viviendas estadounidenses en 2005 estaban sobrevaloradas en un 10%. "Sin embargo, esta estimación se basa en una tasa hipotecaria promedio de alrededor del 6%, y esperamos que las tasas aumenten", escribió el equipo económico de la empresa en un reciente [ ¿cuándo? ] informe. [11] Según las cifras de Goldman, un aumento de un punto porcentual en las tasas hipotecarias reduciría el valor razonable de los precios de las viviendas en un 8%. [ cita requerida ]
- La proporción de depósito a ingreso es el pago inicial mínimo requerido para una hipoteca típica [ especifique ] , expresado en meses o años de ingresos. Es especialmente importante para quienes compran por primera vez sin garantía hipotecaria existente ; si el pago inicial es demasiado alto, entonces esos compradores pueden verse "excluidos" del mercado. Por ejemplo, a partir de 2004[actualizar]esta relación era igual a un año de ingresos en el Reino Unido. [12]
Otra variante es lo que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de los Estados Unidos llama el "índice de asequibilidad de la vivienda" en sus publicaciones. [13] (Algunos analistas cuestionaron la solidez de la metodología de la NAR, ya que no tiene en cuenta la inflación. [14] Otros analistas, [ ¿quién? ] Sin embargo, consideran que la medida es apropiada, porque tanto los datos de ingresos como los de costos de vivienda se expresan en términos que incluyen la inflación y, en igualdad de condiciones, el índice incluye implícitamente la inflación [ cita requerida ] ). - El índice de asequibilidad mide la relación entre el costo mensual real de la hipoteca y el ingreso neto. Se utiliza más en el Reino Unido, donde casi todas las hipotecas son variables y están vinculadas a las tasas de los préstamos bancarios. Ofrece una medida mucho más realista de la capacidad de los hogares para pagar una vivienda que la relación bruta entre precio e ingreso. Sin embargo, es más difícil de calcular y, por lo tanto, los expertos siguen utilizando con más frecuencia la relación precio-ingreso. [ quien? ] En los últimos años, [ ¿cuándo? ] las prácticas crediticias se han relajado, lo que permite tomar prestados mayores múltiplos de ingresos.
- El múltiplo mediano mide la relación entre el precio mediano de la vivienda y el ingreso familiar anual mediano. Esta medida ha rondado históricamente un valor de 3,0 o menos, pero en los últimos años [ ¿cuándo? ] ha aumentado drásticamente, especialmente en mercados con graves limitaciones de política pública sobre la tierra y el desarrollo. [15]
Medidas de deuda inmobiliaria
- La relación entre la deuda y los ingresos de la vivienda o el servicio de la deuda es la relación entre los pagos de la hipoteca y la renta disponible. Cuando la proporción es demasiado alta, los hogares se vuelven cada vez más dependientes del aumento del valor de las propiedades para pagar su deuda. Una variante de este indicador mide los costos totales de propiedad de la vivienda, incluidos los pagos de la hipoteca, los servicios públicos y los impuestos a la propiedad, como un porcentaje de los ingresos mensuales antes de impuestos de un hogar típico; por ejemplo, véanse los informes de RBC Economics para los mercados canadienses. [dieciséis]
- La relación de deuda a capital de la vivienda (que no debe confundirse con la relación de deuda corporativa a capital ), también llamada préstamo a valor , es la relación entre la deuda hipotecaria y el valor de la propiedad subyacente; mide el apalancamiento financiero . Esta proporción aumenta cuando el propietario toma una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria utilizando el valor acumulado como garantía. Una relación mayor a 1 implica que el patrimonio neto es negativo.
Medidas de propiedad de vivienda y alquiler
- Las burbujas se pueden determinar cuando un aumento en los precios de la vivienda es mayor que el aumento de los alquileres. En los EE. UU., El alquiler entre 1984 y 2013 ha aumentado constantemente en aproximadamente un 3% anual, mientras que entre 1997 y 2002 los precios de la vivienda aumentaron un 6% anual. Entre 2011 y el tercer trimestre de 2013, los precios de la vivienda subieron un 5,83% y los alquileres aumentaron un 2%. [17]
- La proporción de propiedad es la proporción de hogares que son propietarios de sus casas en lugar de alquilarlas . Tiende a aumentar de manera constante con los ingresos. Además, los gobiernos suelen promulgar medidas como recortes de impuestos o financiación subvencionada para fomentar y facilitar la propiedad de la vivienda . Si un aumento en la propiedad no está respaldado por un aumento en los ingresos, puede significar que los compradores se están aprovechando de las bajas tasas de interés (que eventualmente deben aumentar nuevamente a medida que la economía se calienta) o que los préstamos hipotecarios se otorgan de manera más liberal a los prestatarios. con mal crédito. Por lo tanto, una alta tasa de propiedad combinada con una mayor tasa de préstamos de alto riesgo puede indicar niveles de deuda más altos asociados con burbujas.
- La relación precio-ganancias o relación P / E es la métrica común utilizada para evaluar la valoración relativa de las acciones . Para calcular la relación P / E para el caso de una casa alquilada, divida el precio de la casa por sus ganancias potenciales o ingresos netos , que es el alquiler anual de mercado de la casa menos los gastos, que incluyen el mantenimiento y los impuestos a la propiedad. Esta fórmula es:
- La relación precio de la vivienda / ganancias proporciona una comparación directa con las relaciones P / E utilizadas para analizar otros usos del dinero inmovilizado en una casa. Compare esta relación con la relación precio-alquiler más simple pero menos precisa que se muestra a continuación.
- La relación precio-alquiler es el costo promedio de propiedad dividido por el ingreso de alquiler recibido (si compra para alquilar) o el alquiler estimado (si compra para vivir):
- Este último a menudo se mide utilizando los números de "alquiler equivalente del propietario" publicados por la Oficina de Estadísticas Laborales . Puede verse como el equivalente inmobiliario de la relación precio-beneficio de las acciones ; en otros términos, mide cuánto paga el comprador por cada dólar de ingresos por alquiler recibido (o dólar ahorrado por gastos de alquiler). Los alquileres, al igual que los ingresos corporativos y personales, generalmente están estrechamente vinculados a los fundamentos de la oferta y la demanda ; rara vez se ve una "burbuja de renta" insostenible (o una "burbuja de ingresos" para el caso). [ cita requerida ] Por lo tanto, un rápido aumento de los precios de las viviendas combinado con un mercado de alquiler plano puede indicar el inicio de una burbuja. La relación precio-alquiler en los Estados Unidos fue un 18 por ciento más alta que su promedio a largo plazo en octubre de 2004. [18]
- El rendimiento bruto del alquiler , una medida utilizada en el Reino Unido, es el alquiler bruto anual total dividido por el precio de la vivienda y expresado como porcentaje:
- Este es el recíproco de la relación precio-alquiler de la vivienda. El rendimiento neto del alquiler deduce los gastos del arrendador (y, a veces, los vacíos estimados del alquiler) del alquiler bruto antes de realizar el cálculo anterior; este es el recíproco de la relación P / E de la casa.
- Debido a que los alquileres se reciben durante todo el año y no al final, los rendimientos de alquiler brutos y netos calculados por lo anterior son algo menores que los verdaderos rendimientos de alquiler obtenidos cuando se tiene en cuenta la naturaleza mensual de los pagos de alquiler.
- La tasa de ocupación (opuesto: tasa de desocupación ) es el número de unidades de vivienda ocupadas dividido por el número total de unidades en una región determinada (en bienes raíces comerciales, generalmente expresado en términos de área (es decir, en metros cuadrados , acres , etcétera) para diferentes grados de edificios). Una tasa de ocupación baja significa que el mercado se encuentra en un estado de sobreoferta provocado por la construcción y compra especulativas. En este contexto, las cifras de oferta y demanda pueden ser engañosas: la demanda de ventas supera la oferta, pero la demanda de alquiler no. [ cita requerida ]
Índices de precios de la vivienda
Las medidas del precio de la vivienda también se utilizan para identificar las burbujas inmobiliarias; estos se conocen como índices de precios de la vivienda (IPH).
Una serie destacada de HPI para los Estados Unidos son los índices Case-Shiller , ideados por los economistas estadounidenses Karl Case , Robert J. Shiller y Allan Weiss . Según lo medido por el índice Case-Shiller, EE. UU. Experimentó un pico de burbuja inmobiliaria en el segundo trimestre de 2006 (segundo trimestre de 2006).
Burbujas inmobiliarias recientes
El estallido de la burbuja de los precios de los activos japoneses a partir de 1990 ha sido muy perjudicial para la economía japonesa . [19] El accidente de 2005 afectó a Shanghai , la ciudad más grande de China . [20]
A partir de 2007[actualizar], las burbujas inmobiliarias habían existido en el pasado reciente o se creía que todavía existían en muchas partes del mundo. [21] incluidos Argentina , [22] Nueva Zelanda , Irlanda , España , Líbano , Polonia , [23] y Croacia . [24] Entonces, el presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario de Estados Unidos) ... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales". [25] La revista The Economist , escribiendo al mismo tiempo, fue más allá y dijo que "el aumento mundial de los precios de la vivienda es la burbuja más grande de la historia". [26]
En Francia, el economista Jacques Friggit publica cada año un estudio titulado "Evolución del precio, valor y número de ventas de propiedades en Francia desde el siglo XIX", [27] que muestra un elevado aumento de precios desde 2001. Sin embargo, la existencia de un Los economistas discuten la burbuja inmobiliaria en Francia. [28] Las burbujas de bienes raíces son seguidas invariablemente por severas disminuciones de precios (también conocido como caída del precio de la vivienda ) que puede resultar en que muchos propietarios tengan hipotecas que exceden el valor de sus casas. [29] 11,1 millones de propiedades residenciales, o el 23,1% de todas las viviendas estadounidenses, tenían un valor patrimonial negativo al 31 de diciembre de 2010. [30] Los valores de las propiedades comerciales se mantuvieron alrededor de un 35% por debajo de su pico de mediados de 2007 en el Reino Unido. Como resultado, los bancos se han vuelto menos dispuestos a mantener grandes cantidades de deuda respaldada por propiedades, probablemente un tema clave que afecta la recuperación mundial en el corto plazo.
En 2006, se pensaba que la mayoría de las áreas del mundo estaban en un estado de burbuja, aunque esta hipótesis, basada en la observación de patrones similares en los mercados inmobiliarios de una amplia variedad de países, [31] fue objeto de controversia. Tales patrones incluyen los de sobrevaloración y, por extensión, endeudamiento excesivo basado en esas sobrevaloraciones. [32] [33] La crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos de 2007–2010, junto con sus impactos y efectos en las economías de varias naciones, ha implicado que estas tendencias podrían tener algo de [ ¿cuál? ] características comunes. [21]
Para países individuales, consulte:
- Burbuja inmobiliaria australiana - en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria de los estados bálticos
- Burbuja inmobiliaria británica
- Burbuja inmobiliaria búlgara
- Burbuja inmobiliaria canadiense - en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria china - 2005-2011
- Burbuja inmobiliaria danesa - 2001-2006
- Burbuja inmobiliaria india
- Burbuja inmobiliaria irlandesa - 1999-2006
- Burbuja japonesa de los precios de los activos - 1986-1991
- Burbuja inmobiliaria libanesa
- Burbuja inmobiliaria de Nueva Zelanda : en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria polaca - 2002-2008
- Burbuja inmobiliaria rumana
- Burbuja inmobiliaria española - 1985-2008
- Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos - 1997–2006 [34]
Burbuja inmobiliaria de EE. UU. 2012-presente
La escritora del Washington Post , Lisa Sturtevant, cree que el mercado inmobiliario de 2013 no fue indicativo de una burbuja inmobiliaria. "Una diferencia crítica entre el mercado actual y el mercado recalentado de mediados de la última década es la naturaleza del mercado hipotecario. Los estándares de suscripción más estrictos han limitado el grupo de compradores potenciales a aquellos que están más calificados y con mayor probabilidad de poder pagar préstamos de vuelta. La demanda esta vez se basa más de cerca en los fundamentos del mercado. Y el crecimiento de precios que hemos experimentado recientemente es "real". O 'más real' ". [35] Otra investigación reciente indica que los gerentes de nivel medio en finanzas titulizadas no mostraron conciencia de los problemas en los mercados inmobiliarios en general. [36]
El economista David Stockman cree que una segunda burbuja inmobiliaria se inició en 2012 y aún se infla en febrero de 2013. [37] El inventario de viviendas comenzó a disminuir a principios de 2012 cuando los inversores de fondos de cobertura y las empresas de capital privado compran viviendas unifamiliares con la esperanza de alquilarlas. a la espera de un repunte de la vivienda. [38] Debido a las políticas de QE3, las tasas de interés hipotecarias se han mantenido en un mínimo histórico, lo que ha provocado que los valores inmobiliarios suban. Los precios de las viviendas han aumentado de manera poco natural hasta un 25% en un año en áreas metropolitanas como el Área de la Bahía de San Francisco y Las Vegas. [39]
Ver también
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
- Estado (tierra)
- Consultor de ejecuciones hipotecarias
- Jeonse
- Valoración de inmuebles
- Economía inmobiliaria
- Precios inmobiliarios
- Bienes raíces
- Negocio inmobiliario
Referencias
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