Las evaluaciones de la condición de la propiedad ( PCA ) (también conocidas como informe de condición de la propiedad o PCR) son proyectos de debida diligencia asociados con bienes raíces comerciales. Las inspecciones de edificios y propiedades comerciales son importantes para los clientes que buscan conocer el estado de una propiedad o bien inmueble que pueden estar comprando, alquilando, financiando o simplemente manteniendo. Los inspectores de edificios comerciales generalmente siguen las pautas aceptadas por la industria de ASTM E2018 o las Normas Internacionales de Práctica para la Inspección de Propiedades Comerciales (ComSOP).. Estos estándares de inspección comercial ayudan tanto al inspector de edificios comerciales como al cliente a comprender el alcance acordado para la inspección, incluidos los sistemas o áreas a inspeccionar, y se utilizan como guía para desarrollar dichos alcances y procedimientos. A menudo se realizan como parte de una transferencia de propiedad y se llevan a cabo junto con una Evaluación Ambiental Fase I .
Dependiendo de las necesidades del cliente o los riesgos aceptados y los tipos de propiedad, algunas inspecciones pueden requerir la participación de especialistas, y algunas pueden ser realizadas por un inspector o ingeniero de construcción comercial más generalista. Cada grado variable de revisión o evaluación implicará varios costos y plazos.
Una vez que se completa la PCA, se compila un informe escrito y se entrega al cliente dentro de un período de tiempo aceptable. El informe puede incluir elementos tales como inquietudes observadas, recomendaciones para reparaciones o inspecciones adicionales, opiniones sobre el costo probable de futuros proyectos de capital y encuestas de cumplimiento de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA).
Los propietarios de edificios comerciales con experiencia, los ocupantes de arrendamientos netos, los inversionistas en propiedades comerciales y los prestamistas conocen la importancia y los beneficios de contratar a un equipo calificado para realizar una PCA de propiedad.
Los PCA no deben confundirse con las evaluaciones del estado de las instalaciones , que son de naturaleza similar pero tienen un propósito diferente.
Historia
El proceso de la PCA comenzó a formalizarse a principios de la década de 1990 como respuesta a la Resolution Trust Corporation , y a medida que más inversores del tipo de fondos de pensiones comenzaron a interesarse por los bienes raíces comerciales. Se convirtió en un procedimiento operativo estándar para obtener una PCA en el momento de la compra o refinanciamiento de propiedades comerciales. El proceso de realización de PCA comenzó a tornarse rutinario y formalizado con el aumento de la demanda; sin embargo, aún existían muchas inconsistencias. Una Guía de Standard & Poor's de 1995 definió con más detalle el proceso. En 1999, ASTM lanzó una norma llamada 2018-99. Desde el año 2000, el tremendo crecimiento en el mercado de préstamos titulizados, o valores comerciales respaldados por hipotecas , provocó un aumento en la finalización de estos informes, ya que eran necesarios para completar un trato. El ComSOP fue aprobado originalmente como Norma Internacional el 24 de noviembre de 2008. Se revisó por última vez en 2019 y reemplaza todas las ediciones anteriores. Esto ha llevado a avances y convergencia en el alcance, la metodología y el costo. ASTM 2018-15 y ComSOP 2018 generalmente se aceptan en la industria como la guía actual para el contenido y la práctica.
Varias partes utilizan los PCA para respaldar su modelo financiero de la propiedad. Tienen la intención de ser opiniones técnicas imparciales sobre el próximo trabajo de capital requerido en la propiedad, pero pueden reflejar la estrategia de propiedad del propietario del edificio. Por ejemplo, un propietario de un edificio a largo plazo, como un fondo de pensiones, puede adoptar un enfoque diferente para los proyectos de capital que un propietario con un horizonte de propiedad a más corto plazo. El autor de la PCA se esfuerza por comprender los objetivos de propiedad para que puedan ser considerados al desarrollar la lista de proyectos previstos.
Los propietarios individuales, compradores y arrendatarios también solicitan PCA para conocer las condiciones generales antes de arrendar o comprar, y al finalizar un arrendamiento como prueba de cualquier mantenimiento requerido o recuperación de depósitos.
Alcance
Los PCA utilizan diagnósticos de edificios para identificar problemas, pero los diagnósticos van más allá para determinar soluciones y predecir los resultados de los problemas encontrados. Un PCA cubre diez áreas principales:
- Sitio de construcción (topografía, drenaje, muros de contención, pavimentación, bordillos, iluminación)
- Envolvente del edificio (ventanas y paredes)
- Estructural (cimentación y armazón)
- Elementos interiores (escaleras, pasillos, áreas comunes)
- Sistemas de techado
- Sistemas mecánicos (calefacción, ventilación y aire acondicionado)
- Plomería
- Sistemas eléctricos
- Transporte vertical (ascensores y escaleras mecánicas)
- Seguridad de la vida, ADA, cumplimiento de códigos, calidad del aire (códigos de incendios, accesibilidad, intrusión de agua, moho)
- Opcionalmente: pruebas específicas del sitio, como termografía infrarroja para pérdida de energía, fugas de aire, intrusión de humedad en techos y envolventes de edificios
La inspección del sitio debe ser una imagen completa y representativa de la estructura y los sistemas de construcción mencionados anteriormente. Para edificios más grandes, una regla general es ver el 10% del edificio; sin embargo, dependiendo de la estructura, el plano de la planta y los sistemas de construcción, esto puede no ser suficiente para ofrecer una imagen representativa. El informe debe incluir un resumen narrativo del tipo y condición del edificio, y tablas de costos de los gastos inmediatos y a largo plazo del mantenimiento del edificio.
Propuesta de valor y usuarios
Los usuarios de una PCA pueden incluir un vendedor, un comprador potencial, un prestamista, un inversor o un propietario.
Los informes pueden ser útiles para:
- Negociar el precio de compra de una propiedad (comprador)
- Planificación estratégica o de capital (un propietario)
- Aprobación de préstamo (un prestamista)
- Arrendamiento neto triple (NNN) (arrendatario / arrendador)
- Mantenimiento predictivo / preventivo
- Evaluaciones de seguros (propietario, agencia de seguros)
Tablas de costos
El resumen ejecutivo de un ITP es efectivamente la tabla de costos de las reservas de reemplazo. El informe puede tener entre 20 y 40 páginas; sin embargo, esta tabla resume la mayoría de los elementos de mantenimiento diferido encontrados.
Estas tablas pueden tener desde 8 años hasta 40 o incluso más. La tabla típica es de 12 años para la mayoría de los trabajos de CMBS (plazo del préstamo más dos años).
Las propiedades se dividen en una de dos categorías principales. Son por unidad / cama / almohadilla / habitación (apartamento, hospital, parque de casas móviles, hotel, respectivamente) o se realizan en pies cuadrados (comercial e industrial).