Una transacción de bienes raíces es el proceso por el cual los derechos sobre una unidad de propiedad (o bienes raíces designados) se transfieren entre dos o más partes, por ejemplo, en caso de transferencia, una parte es el vendedor y la otra el comprador. . A menudo puede ser bastante complicado debido a la complejidad de los derechos de propiedad que se transfieren, la cantidad de dinero que se intercambia y las regulaciones gubernamentales. Las convenciones y los requisitos también varían considerablemente entre los diferentes países del mundo y entre las entidades legales más pequeñas ( jurisdicciones ).
En términos más abstractos, una transacción de bienes raíces, al igual que otras transacciones financieras , genera costos de transacción . Para identificar y posiblemente reducir estos costos de transacción, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) abordó el tema [1] a través de un estudio encargado por la Comisión Europea, [2] ya través de una acción de investigación. [3]
La acción de investigación mencionada 'Modelado de transacciones de bienes inmuebles' investigó métodos para describir transacciones seleccionadas de una manera formal, para permitir comparaciones entre países / jurisdicciones . Las descripciones se realizaron utilizando un formato más simple, una plantilla de caso de uso básico, [4] [5] y aplicaciones más avanzadas del lenguaje de modelado unificado . [6] [7] Los modelos de proceso se compararon mediante una metodología basada en ontología, [8] y se estimaron los costos de transacción de la propiedad nacional para Finlandia y Dinamarca, [9] [10] [11] sobre la base de las instrucciones del sistema de las Naciones Unidas. de Cuentas Nacionales . [12]
Las transacciones inmobiliarias: subdivisión, transmisión e hipoteca, tal como se realizan en los cinco países nórdicos, se describen con cierto detalle. [13] Hay una traducción al inglés disponible para la parte danesa. [14]
Ejemplos residenciales
Estados Unidos y canadá
La venta de una casa en los Estados Unidos o Canadá puede implicar algunos o todos los siguientes pasos:
- Contratación de un corredor de bienes raíces para el vendedor y que se encargue de la logística de la publicidad y la venta, excepto para las propiedades " en venta por el propietario " donde el propietario (s) puede consultar con un asesor legal u obtener copias de un contrato de bienes raíces .
- Un comprador puede ingresar a la imagen de varias maneras: desde ver anuncios en los medios, ver letreros afuera de una propiedad o comunicarse con un agente de bienes raíces para ver una propiedad.
- Un comprador puede contratar los servicios de un corredor de bienes raíces para que lo represente y maneje la logística de encontrar las propiedades adecuadas, lo que le permitirá estar calificado para comprar y mostrar las propiedades adecuadas.
- Anuncio del precio y los detalles de la propiedad con un Servicio de Listado Múltiple, listado de anuncios clasificados en un periódico o web , letrero de césped o cartel en la oficina de bienes raíces
- Proyecciones privadas o puertas abiertas en general para compradores interesados o agentes inmobiliarios de compradores.
- Los compradores interesados pueden obtener una aprobación previa para una hipoteca de una cierta cantidad de un banco, si no pueden pagar el precio total de compra en el rango que están explorando.
- Elaboración de oferta de compra por escrito. Si lo prepara un agente de bienes raíces en nombre del comprador, generalmente se hace en formularios preimpresos y legalmente aprobados proporcionados por la oficina del corredor de bienes raíces. Un agente que represente al comprador informará a su cliente sobre el valor de incluir cláusulas de contingencia específicas, como el tiempo para obtener un compromiso hipotecario o para organizar inspecciones.
- Tras la aceptación del contrato de venta, el comprador abre un depósito en garantía. Un depósito en garantía incluye comúnmente un acuerdo firmado entre las dos partes más un cheque de pago de garantía que acompaña a la oferta [15] , y que generalmente no se deposita hasta que todas las partes están de acuerdo. El depósito en garantía luego lleva al vendedor a más revelaciones de propiedad, inspecciones y eliminación de condiciones. Esto también conduce a la búsqueda de títulos y más informes de títulos. [dieciséis]
- Envío de ofertas por compradores interesados. Varias ofertas pueden resultar en una licitación , y la mejor oferta (no necesariamente la oferta más alta) se adjudicará la venta. Una sola oferta a menudo puede estar por debajo del precio inicial de venta , lo que da como resultado una negociación entre el comprador y el vendedor sobre el precio final, o posiblemente el rechazo de la oferta por parte del vendedor. Cuando el vendedor se niega a negociar con cualquier comprador con una oferta inferior al precio de venta inicial, la situación se conoce como retención . [17]
- Después de la aceptación de una oferta particular, un contrato de bienes raíces se ratificó por todas las partes. Por lo general, crea un período intermedio corto (generalmente no más de 30 días, a menudo mucho menos) para permitir que el comprador inspeccione minuciosamente la propiedad (a menudo con la ayuda de un inspector de viviendas profesional).
- Algunos estados, como Nueva York, exigen que el vendedor proporcione al comprador una declaración de divulgación de las condiciones de la propiedad en la que se describa en detalle el estado completo de la propiedad.
- Dependiendo de la jurisdicción y la práctica tradicional, una búsqueda de título se ordena a continuación de una tercera parte de liquidación o de depósito en garantía de la empresa, a la espera de la liquidación final.
- Una tasación , encargada, según la costumbre, por el comprador o vendedor para determinar el valor del edificio y el terreno para satisfacer al prestamista.
- Dependiendo de cómo estén redactados los párrafos de contingencia, si se descubre algún defecto durante la inspección, el comprador puede pedir que se reparen, pedir que se baje el precio de venta o elegir no comprar la propiedad.
- El cierre de la venta finaliza el período de garantía y completa la transferencia de propiedad al comprador. En este momento, todo el dinero cambia de manos y el comprador o el vendedor paga una serie de costos de cierre .
- Si se utiliza un corredor de bienes raíces en la transacción, el cierre es el momento en que se realiza el pago a los corredores involucrados.
Ver también
Referencias
- ^ "Mejora de la competencia en transacciones inmobiliarias, 2007" . Oecd.org . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Mercado de servicios de traspaso, 2007" . Europa (portal web) . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Modelado de transacciones de bienes inmuebles, 2001-2005" . Cost.esf.org . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Alistair AR Cockburn: plantilla de caso de uso básico" . Alistair.cockburn.us . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ Defecto. "Ley de GT y modelado: descripciones de casos de uso de procedimientos de subdivisión, 2002" . Costg9.plan.aau.dk . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Ferlan, Sumrada y Mattsson: Modelado de transacciones de propiedad, págs. 27 - 79 en: Transacciones de bienes inmuebles. Procedimientos, costos de transacción y modelos. Editado por: J. Zevenbergen, A. Frank y E. Stubkjær" . Iospress.nl . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Rados Sumrada: Metodología de modelización de transacciones inmobiliarias, 2005" . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Hess y Vaskovich: Ingeniería de Ontología para Comparar Transacciones de Propiedad, págs. 183-201, y Hess y Schlieder: Desarrollo de Procesos de Referencia Basado en Ontología, págs. 203-219, ambos en: Transacciones de Propiedad Real. Procedimientos, Costos de Transacción y Modelos . Editado por: J. Zevenbergen, A. Frank y E. Stubkjær " . Iospress.nl . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Vitikainen: Costos de transacción relacionados con bienes inmuebles - El caso de Finlandia, págs. 101 - 118 en: Transacciones de bienes inmuebles. Procedimientos, costos de transacción y modelos. Editado por: J. Zevenbergen, A. Frank y E. Stubkjær" . Iospress.nl . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Stubkjær: Costos contables de transacciones en bienes raíces - El caso de Dinamarca. Revista nórdica de topografía e investigación inmobiliaria, 2: 1 (2005) 11–36" . mts.fgi.fi. Archivado desde el original el 5 de febrero de 2009.CS1 maint: URL no apta ( enlace )
- ^ "Stubkjær, Lavrac y Gysting: Towards national real estate accounts: The case of Denmark y otras jurisdicciones europeas, págs. 119-139 en: Real Property Transactions. Procedimientos, costos de transacción y modelos. Editado por: J. Zevenbergen, A. Frank y E. Stubkjær " . Iospress.nl . Consultado el 3 de enero de 2012 .
- ^ "Sistema de Cuentas Nacionales de las Naciones Unidas 1993" . mts.fgi.fi. Archivado desde el original el 13 de agosto de 2010.
- ^ "Ejendomsregistrering i de nordiske lande" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 13 de junio de 2007 . Consultado el 17 de febrero de 2018 .
- ^ "Formación de la propiedad en los países nórdicos - Dinamarca. Encuesta nacional y catastro (2008)" (PDF) .
- ^ "La necesidad de un fideicomiso de bienes raíces" (PDF) .
- ^ "Diagrama de flujo de compra y venta de bienes raíces" .
- ^ Chung, Juliet (1 de octubre de 2010). "Los Holdouts" . El Wall Street Journal . Consultado el 15 de marzo de 2014 .