La Sección 8 de la Ley de Vivienda de 1937 ( 42 USC § 1437f ), a menudo denominada Sección 8 , según enmendada repetidamente, autoriza el pago de asistencia de vivienda de alquiler a propietarios privados en nombre de hogares de bajos ingresos en los Estados Unidos. El director de la Autoridad de Vivienda de Fort Lauderdale, Florida William H. Lindsey, siguiendo el consejo del abogado de la Autoridad de Vivienda J. Richard Smith, desarrolló inicialmente financiamiento 11 (b) a principios de la década de 1970 para acomodar un ahorro y préstamo local interesado en ayudar con la renovación urbana.proyectos que Lindsey finalmente llevó a cabo. Este fue el impulso inicial para el desarrollo posterior del ahora conocido Programa de la Sección 8. De los 5.2 millones de hogares estadounidenses que recibieron asistencia para el alquiler en 2018, aproximadamente 2.2 millones de esos hogares recibieron un vale de elección de vivienda de la Sección 8. [1] El 68% de la asistencia total para el alquiler en los Estados Unidos se destina a personas mayores, niños y personas con discapacidades. [1] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos administra los programas de la Sección 8. [2]
El Programa de Vales de Elección de Vivienda brinda asistencia para el alquiler "basada en el inquilino", de modo que un inquilino puede mudarse de una unidad con al menos una calidad mínima de vivienda a otra. Los propietarios no están obligados a participar en el programa de vales. Algunos estados tienen leyes que evitan que los propietarios discriminen en función de la "fuente de ingresos". Estas leyes no se aplican en todas las áreas y el programa sigue siendo voluntario en la mayoría de los lugares. [3] El programa también permite que las personas apliquen su vale mensual para la compra de una casa, con más de $ 17 mil millones destinados a tales compras cada año. [ cita requerida ] Los montos de los cupones varían según la ciudad o el condado, el tamaño de la unidad y otros factores. [4] Una vez que las personas reciben un vale, tienen un tiempo limitado, generalmente de 2 a 4 meses, para encontrar una unidad con un propietario dispuesto que cumpla con los estándares de vivienda de HUD. Si no encuentran alojamiento, pierden su bono y deben solicitarlo nuevamente. A partir de 2010, las listas de espera para los vales de la Sección 8 son muy largas, de hasta 10 a 20 años, y muchos programas de la ciudad o del condado están cerrados permanentemente a los nuevos solicitantes. [5]
Los montos de los cupones se basan en los alquileres de mercado justo (FMR) calculados en el área por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). [6] Recientemente, se estableció un programa de Rentas Justas en el Mercado de Áreas Pequeñas (SAFMR) para reducir el área en la que se basan los alquileres al área de los códigos postales en las principales áreas metropolitanas. [7]
La Sección 8 también autoriza una variedad de programas de asistencia de alquiler "basados en proyectos", según los cuales el propietario reserva algunas o todas las unidades de un edificio para inquilinos de bajos ingresos a cambio de una garantía del gobierno federal para compensar la diferencia entre contribución y el monto del alquiler en el contrato del propietario con el gobierno. Un inquilino que abandona un proyecto subsidiado perderá el acceso al subsidio basado en el proyecto.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos han creado un programa llamado Vivienda de Apoyo para Asuntos de Veteranos (VASH), o HUD-VASH, que distribuye aproximadamente 10,000 cupones por año a costo de aproximadamente $ 75 millones por año para los sin hogar elegibles y los veteranos vulnerables de las fuerzas armadas de EE. UU. [8] Este programa fue creado para emparejar vales financiados por HUD con servicios financiados por VA, como atención médica, asesoramiento y administración de casos. [9]
Historia
Los programas federales de asistencia para la vivienda comenzaron durante la Gran Depresión . En las décadas de 1960 y 1970, el gobierno federal creó programas de subsidios para aumentar la producción de viviendas para personas de bajos ingresos y ayudar a las familias a pagar el alquiler. En 1965, el Programa de Vivienda Arrendada de la Sección 236 modificó la Ley de Vivienda de los Estados Unidos. Este programa de subsidios, el predecesor del programa moderno, no era un programa de subsidio de vivienda puro. Las autoridades de vivienda seleccionaron familias elegibles de su lista de espera, las colocaron en viviendas de una lista maestra de unidades disponibles y determinaron el alquiler que los inquilinos tendrían que pagar. La autoridad de vivienda entonces firmaría un contrato de arrendamiento con el propietario privado y pagaría la diferencia entre el alquiler del inquilino y la tarifa del mercado por la unidad del mismo tamaño. En el acuerdo con el propietario privado, las autoridades de vivienda acordaron realizar funciones regulares de mantenimiento y arrendamiento del edificio para los inquilinos de la Sección 236, y revisaron anualmente los ingresos del inquilino para determinar la elegibilidad del programa y los cálculos de alquiler.
La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1970 introdujo el Programa de Subsidio de Vivienda Experimental federal (EHAP) y la Corporación de Desarrollo Comunitario y autorizó mayores desembolsos para programas de subsidio de vivienda y suplementos de alquiler para hogares de ingresos moderados. [10] [11]
En la década de 1970, cuando los estudios mostraron que el peor problema de vivienda que afectaba a las personas de bajos ingresos ya no era la vivienda deficiente, sino el alto porcentaje de ingresos gastados en vivienda, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 , que enmienda aún más la Ley de Vivienda de EE. UU. de 1937 para crear el Programa de la Sección 8. En el Programa de la Sección 8, los inquilinos pagan alrededor del 30 por ciento de sus ingresos en concepto de alquiler, mientras que el resto del alquiler se paga con dinero federal.
Inicialmente, el programa de la Sección 8 tenía tres subprogramas: programas de construcción nueva, rehabilitación sustancial y certificado de vivienda existente. El Programa de Rehabilitación Moderada se agregó en 1978, el Programa de Vales en 1983 y el Programa de Certificados basados en Proyectos en 1991. La cantidad de unidades que una autoridad de vivienda local puede subsidiar bajo sus programas de la Sección 8 está determinada por el financiamiento del Congreso. Desde su inicio, algunos programas de la Sección 8 se han eliminado gradualmente y se han creado otros nuevos, aunque el Congreso siempre ha renovado los subsidios existentes.
La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2008 (Ley Pública 110-161) promulgada el 26 de diciembre de 2007, asignó $ 75 millones de fondos para el programa de vales de Vivienda de Apoyo para Asuntos de Veteranos (HUD-VASH) de HUD, autorizado bajo la sección 8 (o) (19) de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937. Este nuevo programa combina la asistencia de alquiler de Vales de Elección de Vivienda de HUD para veteranos sin hogar con la administración de casos y el apoyo de servicios clínicos que brinda la administración de Asuntos de Veteranos en sus propios centros médicos y también en la comunidad. [12]
Resumen
El programa principal de la Sección 8 incluye el programa de cupones. Un cupón puede ser "basado en proyectos", donde su uso se limita a un complejo de apartamentos específico ( las agencias de vivienda pública (PHA) pueden reservar hasta el 20% de sus cupones como tales [13] ), o "basado en inquilinos" , donde el inquilino es libre de elegir una unidad en el sector privado, no se limita a complejos específicos y puede residir en cualquier lugar de los Estados Unidos (o Puerto Rico) donde una PHA opera un programa de la Sección 8. [ cita requerida ]
Bajo el programa de vales, las personas o familias con un vale encuentran y alquilan una unidad (ya sea en un complejo específico o en el sector privado) y pagan una parte del alquiler. La mayoría de los hogares pagan el 30% de sus ingresos ajustados por viviendas de la Sección 8. El ingreso ajustado es el ingreso bruto (total) de un hogar menos las deducciones por dependientes menores de 18 años, estudiantes de tiempo completo, personas discapacitadas o un hogar de ancianos, y ciertos gastos médicos y de asistencia por discapacidad. [14]
Hay una prueba de activos además de los ingresos del trabajo. Por encima de una cierta cantidad, HUD agregará ingresos incluso si el inquilino de la Sección 8 no recibe ningún ingreso por intereses de, por ejemplo, una cuenta bancaria. [15] [16] HUD llama a esto "ingreso imputado de activos" y, en el caso de una cuenta bancaria, HUD establece una "Tasa de ahorro de libreta" estándar para calcular el ingreso imputado del activo. [17] [18] Al aumentar la cantidad de los ingresos totales de un inquilino, la cantidad de ingresos imputados de los activos puede afectar la parte asignada del alquiler al inquilino. [ cita requerida ]
La PHA le paga al arrendador el resto del alquiler. Cada año, el gobierno federal analiza los alquileres que se cobran por los apartamentos de propiedad privada en diferentes comunidades, así como los costos de los servicios públicos (calefacción, electricidad, etc.) en esas comunidades. Los alquileres de mercado justo (FMR, por sus siglas en inglés) son montos (alquileres más servicios públicos) para apartamentos de calidad media de diferentes tamaños en una comunidad en particular. [14] Como ejemplo, el FMR de 2012 para viviendas de 1 dormitorio en San Francisco es de $ 1,522 y en Nueva York es de $ 1,280, mientras que en muchos otros lugares es menos de $ 500. [19]
El arrendador no puede cobrarle a un inquilino de la Sección 8 más que un alquiler razonable y no puede aceptar pagos fuera del contrato. [20]
Los propietarios, aunque se les exige que cumplan con las leyes de vivienda justa , no están obligados a participar en el programa de la Sección 8. Como resultado, algunos propietarios no aceptarán un inquilino de la Sección 8. Esto se puede atribuir a factores como:
- no querer que el gobierno se involucre en sus negocios, como que los trabajadores del gobierno realicen una inspección completa de sus instalaciones para verificar los Estándares de Calidad de Vivienda (HQS) de HUD y las posibles remediaciones requeridas [21]
- un deseo de cobrar un alquiler por la unidad por encima de RMF [22]
Dependiendo de las leyes estatales, negarse a alquilarle a un inquilino únicamente por el motivo de que tenga la Sección 8 puede ser ilegal. [23] Los propietarios solo pueden utilizar medios generales para descalificar a un inquilino (crédito, antecedentes penales, desalojos anteriores, etc.). También puede ser ilegal publicar anuncios de "No Sección 8". [24]
Sin embargo, otros propietarios aceptan voluntariamente a los inquilinos de la Sección 8, debido a:
- un gran grupo disponible de posibles inquilinos (la lista de espera para los nuevos inquilinos de la Sección 8 suele ser muy larga, ver a continuación) [ cita requerida ]
- pagos regulares y generalmente rápidos de la PHA por su parte del alquiler [ cita requerida ]
- Incentivo de los inquilinos para cuidar bien la propiedad (las PHA requieren que los inquilinos no dañen las propiedades de alquiler. En muchos casos, un inquilino puede ser removido del programa si le debe dinero a un propietario anterior).
Ya sea que se basen en vales o en proyectos, todas las unidades subsidiadas deben cumplir con las HQS, asegurando así que la familia tenga un lugar saludable y seguro para vivir. Esta mejora en la propiedad privada del propietario es un subproducto importante de este programa, tanto para las familias individuales como para el objetivo más amplio del desarrollo comunitario. [ cita requerida ]
Solicitantes
Los solicitantes pueden solicitar un vale de vivienda de la Sección 8 en cualquier oficina de la autoridad de vivienda del condado o ciudad de su estado, y aunque las reglas varían según cada autoridad, en general, los residentes de un área en particular que reciben un vale de la jurisdicción en la que viven pueden use el bono en cualquier lugar del país, pero los no residentes de la jurisdicción deben vivir en la jurisdicción que les emite el bono durante 12 meses antes de que puedan mudarse a un área diferente. Además, la prioridad de los vales a menudo se reserva para aquellos que residen en el área de servicio de esa autoridad de vivienda. [ cita requerida ]
En muchas localidades, las listas de espera de la PHA para los vales de la Sección 8 pueden ser de miles de hogares, las esperas de tres a seis años para obtener los vales son comunes y muchas listas están cerradas para nuevos solicitantes. Las listas de espera a menudo se abren brevemente (a menudo durante solo cinco días), lo que puede ocurrir tan solo una vez cada siete años. Algunas PHA utilizan un enfoque de "lotería", donde puede haber hasta 100,000 solicitantes para 10,000 lugares en la lista de espera, y los lugares se otorgan sobre la base de loterías ponderadas o no ponderadas, y a veces se da prioridad a los residentes locales, los discapacitados , veteranos y ancianos. [25] [26] No hay garantía de que alguien reciba un lugar en la lista de espera. [ cita requerida ]
Obligaciones familiares
Las familias que participan en el programa deben cumplir con una serie de reglas y regulaciones, a menudo denominadas "obligaciones familiares", a fin de mantener su cupón, lo que incluye informar con precisión a la PHA todos los cambios en los ingresos del hogar y la composición de la familia, por lo que la cantidad de su subsidio (y la limitación de tamaño de la unidad de alquiler aplicable) se puede actualizar en consecuencia. En los últimos años, la Oficina del Inspector General de HUD ha invertido más tiempo y dinero en la detección y prevención de fraudes. [ cita requerida ]
Rentas de mercado justas
Los alquileres justos de mercado (FMR) se calculan para determinar cuánto puede aceptar un arrendador por el alquiler de una unidad a un destinatario de cupones de la Sección 8. Los FMR son tarifas de alquiler brutas y dictan la tarifa de alquiler máxima que se acordará en un documento de arrendamiento. [27] El cálculo de los FMR se basa en un alquiler de calidad estándar de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense de cinco años , así como en un ajuste reciente de la empresa de mudanzas, que es la relación entre la calidad estándar durante cinco años y las rentas de las empresas de mudanzas recientes de un año. Los RMF también incluyen un ajuste del IPC y un ajuste del factor de tendencia. El ajuste del factor de tendencia es cómo HUD espera que aumenten las tarifas de alquiler. [6] [27]
Los FMR incluyen todos los servicios públicos principales (calefacción, electricidad, etc.), pero no incluyen teléfono, cable, televisión por satélite o servicio de Internet. Los servicios públicos se incluyen en los FMR, ya sea que la obligación de pago sea responsabilidad del inquilino o del propietario. [27] Los FMR se pueden encontrar utilizando la base de datos de HUD .
Rentas del mercado justo de área pequeña
El Programa de Rentas Justas en el Mercado para Áreas Pequeñas (SAFMRP) fue implementado oficialmente por HUD en enero de 2017. [28] Este sistema es una actualización del sistema que usa HUD para calcular las Rentas Justas en el Mercado (FMR) en áreas metropolitanas. El propósito es examinar los FMR del área metropolitana por código postal, en lugar de en total. HUD declaró que este programa tiene como objetivo permitir que los receptores de vales se trasladen a áreas de mayor oportunidad y reducir la concentración de receptores de vales en un área metropolitana determinada. [28] [7] [29] Si bien el programa originalmente tenía la intención de ser obligatorio para varias áreas metropolitanas de inmediato, el requisito para el uso de SAFRM se retrasó hasta el 1 de octubre de 2019. [30] Los SAFMR ahora se pueden encontrar a través del HUD base de datos .
La implementación de este programa sigue a un proyecto de demostración coordinado por HUD en 2010. El proyecto incluyó las siguientes Autoridades de Vivienda Pública (PHA): La Autoridad de Vivienda del Condado de Cook (IL), la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Long Beach (CA), la Autoridad de Vivienda de Chattanooga (TN), la Autoridad de Vivienda del Pueblo de Mamaroneck (NY) y la Autoridad de Vivienda de Laredo (TX). [28] [7]
Un informe inicial establece que los efectos de este programa deben analizarse durante un largo período de tiempo antes de determinar los resultados. Vincent Reina, Arthur Acolin y Raphael W. Bostic, publicaron un examen temprano del nuevo SAFMRP en 2019. Este estudio encuentra resultados variados en el SAFMRP basados en diferentes áreas metropolitanas. Dos áreas destacadas son la ciudad de mayor desempeño en el estudio y la de menor desempeño, Dallas, TX y Chattanooga, TN, respectivamente. Los autores argumentan que Dallas se desempeñó bien con el SAFMRP porque la ciudad estaba obligada por orden judicial a implementar el programa, y el programa ha estado en vigor durante más tiempo que todas las demás ciudades del estudio. Los autores afirman que los beneficios del SAFMRP cambian con el tiempo, y el análisis del programa debe incluir análisis de series de tiempo para todos los efectos. [31]
Los autores también explican por qué Chattanooga, TN puede haber tenido el rendimiento más bajo en el estudio. Dos razones incluyen el hecho de que la mayoría de las unidades de alquiler ya se encontraban en áreas accesibles, y la mayoría de las áreas residenciales en Chattanooga tienen pocas oportunidades, por lo que los beneficiarios de los vales no tuvieron más opciones con la implementación del programa. [31]
Anulación de ingresos laborales
Existe una disposición para las personas discapacitadas que tienen una vivienda subsidiada de la Sección 8 para que se les congele el alquiler durante un tiempo específico si trabajan a tiempo parcial por debajo de un cierto nivel de ingresos. A esto se le llama Desestimación de ingresos devengados o Desestimación de ingresos devengados (EID) y está estipulado en US 24 CFR 5.617, "Incentivos de autosuficiencia para personas con discapacidades: Desestimación del aumento de los ingresos anuales". Esto fue promulgado como parte de la Ley de Responsabilidad Laboral y Vivienda de Calidad de 1998 (QHWRA) (Sec. 508 (b); 42 USC 1437a (d)). Esto requiere que las Autoridades de Vivienda Pública y algunos propietarios, al calcular el alquiler, "ignoren" temporalmente los mayores ingresos obtenidos cuando ciertos residentes de viviendas públicas y participantes discapacitados en ciertos programas de asistencia de vivienda regresan / van a trabajar o programas relacionados con el trabajo. La idea es fomentar la autosuficiencia de quienes reciben subsidios y asistencia por discapacidad y de otro tipo. [32] [33] [34]
Estudios
Howard Husock , vicepresidente de investigación de políticas del conservador Manhattan Institute , criticó duramente la Sección 8 en un libro de 2003 sobre política de vivienda como un vehículo para exportar los problemas sociales del centro de la ciudad a los suburbios. [35]
Hanna Rosin , una periodista estadounidense, ha argumentado que la Sección 8 ha llevado a que el crimen se distribuya de manera más uniforme en las áreas metropolitanas de EE. UU. , Sin ninguna disminución neta. Esta fue la tesis central de su artículo publicado por The Atlantic en 2008, en el que relacionó la Sección 8 con una ola de delitos en el área metropolitana de Memphis, Tennessee . [36] [37] El artículo de Rosin intentó posicionar a Memphis como un ejemplo particularmente preocupante de una tendencia nacional: "Aún así, los investigadores de todo el país están viendo el mismo patrón básico: proyectos que se derrumban en el centro de las ciudades y el crimen empuja hacia afuera, en muchos casos que desestabilizan ciudades o sus alrededores ". El artículo de Rosin ha sido muy influyente entre los políticos de ciudades que afirman verse afectadas negativamente por la Sección 8, como Lancaster, California . [38]
El artículo de Rosin fue posteriormente criticado por Greg Anrig [39] en un artículo publicado en The American Prospect . En el artículo, Anrig acusa a Rosin de culpar excesivamente a la política de vivienda por el aumento reportado de la delincuencia. El artículo hace referencia al hecho de que Rosin nunca hizo un argumento concluyente de que quienes participan en la Sección 8 fueran responsables de las tasas más altas de delincuencia, ya que quienes reciben apoyo para la vivienda están sujetos a exámenes basados en el uso de drogas y la actividad delictiva previa. En cambio, Rosin se basa en un mapa de calor de la delincuencia creado por Richard Janikowski y Phyllis Betts, quienes, según los informes, dijeron que estaban "[...] asombrados - y desinflados - de ver cuán perfectamente encajan los dos conjuntos de datos".
Janikowski y Betts luego desautorizaron cualquier conexión entre los vales de vivienda y el aumento de la delincuencia en el área en una carta posterior al editor de The Atlantic. Rosin no mencionó que hubo una disminución y un aumento constantes de la delincuencia desde el centro de las ciudades hasta los suburbios del anillo interior en la mayoría de las áreas metropolitanas debido al cambio de población. Anrig sostiene que es más probable que los factores económicos sean responsables del aumento de la delincuencia en Memphis, ya que el desempleo masculino casi se duplicó entre los años 1990 y 2000. Anrig también hace referencia a Moving to Opportunity (MTO), un experimento político aleatorio. El estudio concluye que no hubo un aumento en los delitos violentos para los participantes de viviendas subsidiadas o sus vecindarios circundantes en las cinco ciudades evaluadas; Memphis no formó parte del estudio. A pesar de que era mucho más probable que los participantes permanecieran en áreas más pobres cuando tenían la oportunidad de irse, las familias aún recibieron un beneficio académico y psicológico modesto. De hecho, según un documento preparado para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos y la Oficina de Investigación y Desarrollo de Políticas [40], en lugar de aumentar la delincuencia, es más probable que quienes usan vales de vivienda se muden a áreas donde la delincuencia está aumentando.
Especialistas en vivienda
Matthew Marr publicó un estudio del mercado inmobiliario de Los Ángeles en el verano de 2001 que examina los efectos de los especialistas en colocación de viviendas en el programa de vales de la Sección 8. Marr descubre que los especialistas en colocación de viviendas funcionan como intermediarios entre inquilinos y propietarios que ayudan a aumentar la movilidad de los beneficiarios de los vales de la Sección 8. [41]
Los mercados de alquiler ajustados pueden representar un desafío para los destinatarios de los cupones de la Sección 8. Marr encuentra, a través de observaciones y entrevistas, que el recurso de los especialistas en colocación de viviendas puede ayudar a prevenir el arresto de propietarios privados y ayudar a los beneficiarios de los vales a navegar por el programa y el mercado general de alquiler. [41] La aprehensión del propietario puede ser el resultado de muchos factores. Marr muestra que tiene sus raíces en los estereotipos raciales de los inquilinos y la lenta burocracia gubernamental. Otros datos cualitativos indican que algunos factores son: comportamiento del inquilino y carga financiera. [42] Estos factores son algunas áreas en las que los especialistas en vivienda trabajan para mitigar los problemas.
Ver también
- Discriminación en la adjudicación de viviendas de la Sección 8
- Título 24 del Código de Regulaciones Federales
- Hills v. Gautreaux (1976) - un caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos que confirma el uso de los vales de la Sección 8 para remediar la discriminación de vivienda en la selección del sitio.
- Vivienda pública
- Urbanización
- Vivienda subsidiada
- Vivienda subsidiada en los Estados Unidos
- Vivienda asequible
Otras lecturas
- Rosen, Eva. 2020. La promesa de los vales: "Sección 8" y el destino de un vecindario estadounidense . Prensa de la Universidad de Princeton.
Referencias
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Otras lecturas
- Clark, Krissy, "Putting Out the 'Not Welcome' Mat" , The California Report, 22 de julio de 2011
- Fernandez, Manny, "Bias Is Seen as Landlords Bar Vouchers" , The New York Times , 30 de octubre de 2007
- HUD, "Sección 8 Asistencia de vivienda basada en inquilinos: una mirada hacia atrás después de 30 años" , marzo de 2000.
- Graves, Erin [1] Salas de mejora, un metaanálisis cualitativo del programa de vales, 2015.
enlaces externos
- Sitio web oficial de HUD de la Oficina de Vales de Elección de Vivienda