La burbuja inmobiliaria española es la parte derrumbada y superada de un aumento a largo plazo de los precios inmobiliarios españoles . Este aumento de precios a largo plazo ha ocurrido en varias etapas desde 1985 hasta 2008. [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] La burbuja inmobiliaria puede ser claramente dividido en tres períodos: 1985-1991, en el que el precio casi se triplicó; 1992-1996, en el que el precio se mantuvo algo estable; y 1996-2008, en el que los precios volvieron a crecer de manera asombrosa. Coincidiendo con la crisis financiera de 2007-08, los precios comenzaron a caer. En 2013, Raj Badiani, economista de IHS Global Insight en Londres, estimó que el valor de los bienes raíces residenciales ha caído más del 30 por ciento desde 2007 y que los precios de la vivienda caerían al menos un 50 por ciento desde el pico en 2015 [10]. Según la nota de Alcidi y Gros, [11] "Si la construcción continuara al ritmo todavía relativamente alto de hoy, el proceso de absorción de la burbuja tomaría más de 30 años".
Dinámica
La propiedad de la vivienda en España está por encima del 80%. El deseo de poseer una casa propia fue alentado por los gobiernos en los años sesenta y setenta, y así se ha convertido en parte de la psique española. Además, la regulación fiscal fomenta la propiedad: el 15% de los pagos de la hipoteca son deducibles del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Además, los apartamentos más antiguos están controlados por controles de alquiler no ajustados a la inflación [12] y el desalojo es lento, lo que desalienta el alquiler. Los bancos ofrecieron hipotecas a 40 años y, más recientemente, a 50 años .
Como se temía, cuando estalló la burbuja especulativa , España se convirtió en uno de los países más afectados. Según Eurostat , durante el período de junio de 2007 a junio de 2008, España ha sido el país europeo con la caída más pronunciada en las tasas de construcción. [13] En 2008, las nuevas construcciones se paralizaron prácticamente, pero los precios se mantuvieron inicialmente relativamente estables y los vendedores se mostraron reacios a ofrecer grandes descuentos. El precio medio nacional a finales de 2008 era de 2.095 euros / m2 [14] [15] Las ventas reales durante el período de julio de 2007 a junio de 2008 descendieron una media del 25,3% (posiblemente la mayor parte de las pérdidas se produjo en el tramo de 2008 de este periodo). Algunas regiones se han visto más afectadas que otras ( Cataluña se adelantó en este aspecto con una caída de las ventas del 42,2%, mientras que las regiones escasamente pobladas como Extremadura bajaron un mero 1,7% en el mismo período). [dieciséis]
A diferencia de gran parte de Estados Unidos, España no reconoce los préstamos hipotecarios como deuda sin recurso . Dado que los precios de las propiedades bajaron lo suficiente como para que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias representaran solo el 60% del préstamo, los desalojados tienen grandes deudas por propiedades que ya no poseen. [17]
Cifras
Precios y número de viviendas construidas
Según los informes del Banco de España , entre 1976 y 2003, el precio de la vivienda en España se ha duplicado en términos reales, lo que significa, en términos nominales, una multiplicación por 16. En el período 1997-2006, el precio de la vivienda en España había subido alrededor de un 150% en términos nominales, lo que equivale a un crecimiento del 100% en términos reales. Se afirma que de 2000 a 2009, se agregaron 5 millones de nuevas unidades de vivienda al stock existente de 20 millones. [18] En 2008, el mercado inmobiliario comenzó a caer rápidamente y los precios de la vivienda disminuyeron drásticamente en un 8% ese año. [19] En el período 2007-2013, los precios de la vivienda en España habían caído un 37%. [20] Cada año se construyen casi un millón de viviendas en España, más que en Alemania, Francia e Inglaterra en conjunto. [21]
Deuda inmobiliaria
Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares . Dado que habitualmente la compra de vivienda, ya sea para vivir o para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento de precio implica un aumento de la deuda. El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años. En 1986, la deuda representaba el 34% de la renta disponible, en 1997 subió al 52% y en 2005 llegó al 105%. En 2006, una cuarta parte de la población estaba endeudada con vencimientos superiores a 15 años. [22] De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas aumentó de 12 a 25 años. [23] El Banco de España informó que el ahorro de los hogares en 2006 se ha visto abrumado por la deuda. [24]
De hecho, el Banco de España ha advertido cada año sobre el elevado endeudamiento de los hogares españoles, [25] que según la institución era insostenible. La deuda privada se situó en 832.289 millones de euros a finales de 2006, un aumento del 18,53% interanual, y alcanzó el billón de euros a finales de 2010. [26] El Banco de España también advirtió sobre el excesivo endeudamiento de la industria de la construcción. [27]
El presidente de las Cámaras de Comercio de España , Javier Gómez Navarro, dijo en un acto organizado por el Colegio de Periodistas Financieros que las entidades "nunca recuperan" el 30% de la deuda contraída con el sector de la vivienda. Según el Banco de España, esta deuda ascendía a 325.000 millones de euros a diciembre de 2009 se encontraba en 96.824 millones en préstamos incobrables. [28] El presidente de las Cámaras lamentó que el sistema financiero español no admitiera el impacto de la crisis en sus activos, así como el Banco de España, que afirmó que era responsabilidad de todo el sector financiero: "En España , nunca se quiso reconocer que el sistema financiero no estaba en buena forma, ya que esto habría obligado al sector bancario a iniciar políticas de recapitalización. El objetivo de la política del estado hasta ahora ha sido ganar tiempo, iniciar una leve recapitalización bancaria, pero el tiempo se acaba ". [29]
Según RR de Acuña & Asociados, una consultora inmobiliaria, más de la mitad de los 67.000 desarrolladores del país pueden ser categorizados como “zombis”, con pasivos que exceden sus activos y solo ingresos suficientes para pagar los intereses de sus préstamos. [30] Según el Banco de España, la tasa de préstamos dudosos a hogares entre el importe total del crédito aumentó del 0,8% en 2005 al 6,2% en 2011. [31]
Ver también
Referencias
- ^ La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente (1985-1995). ISBN 978-84-323-0913-7 .
- ^ Azumendi, Eduardo (29 de junio de 2009). "La otra burbuja inmobiliaria" . El País (en español). Grupo Prisa . Consultado el 3 de noviembre de 2013 .
- ^ Rullan, Onofre; Artigues, Antoni A. (1 de agosto de 2008). "Estrategias para combatir el encarecimiento de la vivienda en España. ¿Construir más o intervenir en el parque existente?" . Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales (en español). Universidad de Barcelona . XI (245): 28. ISSN 1138-9788 . Consultado el 3 de noviembre de 2013 .
- ^ Mapa de la sobrevaloración de la vivienda en España Archivado 2011-09-28 en Wayback Machine - Invertia
- ^ Precios históricos vivienda España - Ecobolsa
- ^ La depresión industrial augura el fin de la burbuja en el sector servicios - Libertad Digital
- ^ La burbuja inmobiliaria ha inflado el precio de las viviendas un 40 por ciento - El Imparcial
- ^ Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España - Instituto Juan de Mariana
- ^ En los últimos 17 años el precio de la vivienda en España se ha multiplicado por cinco - Consumer
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- ^ Expósito, Antonio A. (4 de noviembre de 2005). "Todo lo que tienes que saber sobre los alquileres de renta antigua" . jublio.es (en español). Júbilo Comunicación, SL Archivado desde el original el 11 de octubre de 2007 . Consultado el 3 de noviembre de 2013 .
- ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 20 de marzo de 2009 . Consultado el 27 de septiembre de 2009 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ [1]
- ^ "Historia reciente del mercado inmobiliario residencial español" . Guía de propiedad global.
- ^ [2]
- ^ Hogan, Caelainn (14 de noviembre de 2011). “Continúa la sequía de la burbuja inmobiliaria española con desalojos, deudas y miedo a las personas sin hogar” . The Irish Times . Archivado desde el original el 14 de noviembre de 2011 . Consultado el 3 de noviembre de 2013 .
- ^ Bardhan, A., Edelstein, R. & Kroll, C. (2011), "La crisis financiera y los mercados de la vivienda en todo el mundo" en el mercado mundial de la vivienda: crisis, políticas e instituciones
- ^ "Accidente de propiedad en España: pesadilla de los constructores" , 2008, The Economist
- ^ Karaian, J. 2013, El dolor en España , Cuarzo
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- ^ El mercado inmobiliario en auge de España y el futuro incierto
- ^ Diario El Mundo: El pago de deudas se 'comió' en 2006 todo el nuevo ahorro de las familias españolas.
- ^ Año 2003: el Banco de España alerta ... , Año 2004: el Banco de España alerta ... , "Año 2006: el Banco de España alerta ..."
- ^ El Periódico de Aragón. Archivado el 11 de septiembre de 2010 en la Wayback Machine.
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- ^ "La deuda del ladrillo castigará a la banca, según las Cámaras de Comercio" , El País , 10 de marzo de 2010
- ^ "Gómez Navarro cree que los bancos pueden 'quedarse' con el dinero del ICO" Intereconomía
- ^ Smyth, Sharon; Urban, Rob (20 de marzo de 2013). "Los bancos españoles cortan desarrolladores como zombies muriendo: hipotecas" . Bloomberg .
- ^ http://www.craig.csufresno.edu/International_Programs/JC/IJB/Volumes/Volume%2017/V174-2.pdf
enlaces externos
- Estadísticas del ministerio de desarrollo español
- Imágenes satelitales que comparan áreas urbanizadas antes y después de la burbuja.