El servicio de préstamos es el proceso mediante el cual una empresa (banco hipotecario, empresa de servicios, etc.) cobra intereses, capital y pagos en garantía de un prestatario. En los Estados Unidos , la gran mayoría de las hipotecas están respaldadas por el gobierno o entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) a través de la compra de Fannie Mae , Freddie Mac o Ginnie Mae (que compra préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos(VIRGINIA)). Debido a que las GSE y los inversionistas de préstamos privados generalmente no administran los préstamos hipotecarios que compran, el banco que vende la hipoteca generalmente conservará el derecho de pagar la hipoteca de conformidad con un acuerdo maestro de administración.
Los pagos cobrados por el administrador hipotecario se remiten a varias partes; Las distribuciones generalmente incluyen el pago de impuestos y seguros de los fondos en custodia, el envío de pagos de capital e intereses a los inversores que tienen valores respaldados por hipotecas (u otros tipos de instrumentos respaldados por conjuntos de préstamos hipotecarios) y el envío de tarifas a los garantes hipotecarios, fideicomisarios y otros terceros. prestación de servicios. El nivel de servicio varía según el tipo de préstamo y los términos negociados entre el administrador y el inversionista que busca sus servicios, y también puede incluir actividades como el monitoreo de morosidad, arreglos / reestructuraciones y ejecución de ejecuciones hipotecarias.
A cambio de realizar estas actividades, el administrador generalmente recibe tarifas de servicio especificadas contractualmente y otras fuentes auxiliares de ingresos, como cargos flotantes y atrasados. El servicio hipotecario se volvió "mucho más rentable durante el auge de la vivienda", y algunos administradores se dirigieron a los prestatarios "menos propensos a realizar pagos puntuales" para cobrar más cargos por mora. [1]
Los administradores (empresas de servicios) normalmente reciben una compensación al recibir un porcentaje del saldo impago de los préstamos que atienden. La tasa de la tarifa puede oscilar entre uno y cuarenta y cuatro puntos básicos, según el tamaño del préstamo, si está garantizado por bienes raíces comerciales o residenciales y el nivel de servicio requerido. Esos servicios pueden incluir (pero no se limitan a) declaraciones, incautaciones, cobros, informes de impuestos y otros requisitos.
Las empresas reconocen los derechos de administración como activos o pasivos distintos cuando la propiedad de esos derechos se separa contractualmente de la propiedad del préstamo subyacente. El valor reconocido por los derechos de administración se basa en el valor actual neto de los flujos de efectivo esperados recibidos por la administración menos el monto que se requeriría para compensar adecuadamente a un administrador (esto incorpora un costo esperado de administración más un margen de utilidad).requerido por los participantes del mercado). El valor de los activos o pasivos de servicio es muy sensible a las tasas de interés debido a la relación entre las tasas de interés y los pagos anticipados esperados (es decir, refinanciamiento de préstamos). Esto se debe a que cuando se refinancia un préstamo, cesan las tarifas de administración y otros beneficios de la administración, lo que hace que el valor de estos activos sea extremadamente volátil. Por esta razón, las empresas que tienen grandes cantidades de derechos de servicios tienden a cubrir el valor de los derechos de servicios utilizando las tasas de interés de instrumentos sensibles derivados tales como tipos de interés o swapciones .
Para que existan estas empresas, necesitan utilizar software. Hay muchas empresas de software de servicios de préstamos y tienden a centrarse en una industria específica, como las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI), préstamos comerciales , préstamos residenciales y préstamos multifamiliares. Quicken Loans es un ejemplo de servicios residenciales, al igual que McCracken Financial Solutions para servicios de préstamos comerciales. Para proporcionar estas soluciones, los proveedores trabajan con empresas y diseñan los sistemas en función de sus complejidades. Algunos de estos sistemas pueden ser miles de programas y pueden considerarse algunos de los sistemas de software más complejos jamás construidos.