Una variación es una desviación del conjunto de reglas que aplica un municipio al uso de la tierra y el desarrollo de la tierra , generalmente una ordenanza de zonificación , un código de construcción o un código municipal . La forma en que se emplean las variaciones puede diferir mucho según el municipio . Una variación también se puede conocer como variación de estándares, refiriéndose a los estándares de desarrollo contenidos en el código. A menudo, la Junta o el Comité de ajuste otorgan una variación .
Descripción
Una variación es una excepción administrativa a las regulaciones de uso de la tierra . El uso y la aplicación de variaciones pueden diferir considerablemente en la gran cantidad de municipios en todo el mundo que regulan el uso de la tierra en este modelo. La emisión de variaciones puede ser muy común o casi inaudita en un municipio determinado. Esto puede depender de las regulaciones de un municipio, el entorno construido y el patrón de desarrollo, e incluso el clima político. Una ciudad puede ver las variaciones como una cuestión de rutina, mientras que otra ciudad puede ver las variaciones como excepciones muy inusuales a la norma. Las actitudes de la comunidad y los climas políticos también pueden cambiar dentro de una ciudad, lo que afecta la forma en que se otorgan las variaciones, incluso cuando no se realizan cambios en las regulaciones que rigen las variaciones.
Por lo general, en los Estados Unidos, el proceso para una variación debe estar disponible para un propietario que lo solicite, o el municipio puede estar en peligro de cometer una expropiación reglamentaria . El proceso de variación se ha descrito como "una válvula de seguridad constitucional" para proteger los derechos de los propietarios de tierras.
Tipos
Dos amplias categorías de varianzas generalmente se utilizan en la práctica de la planificación del uso de la tierra: área (o mayor ) varianzas y uso de las variaciones. [1]
Una variación de área es el tipo más común. Puede ser solicitado por un constructor o terrateniente cuando una configuración extraña del terreno, o en ocasiones las mejoras físicas (estructuras) en el terreno, requieran una relajación de la normativa aplicable para evitar denegar al propietario los mismos derechos y uso de la propiedad que disfruta. por propietarios de propiedades vecinas. Un ejemplo de libro de texto sería una casa construida en un lote de forma extraña. Si la forma extraña del lote hace que sea oneroso para el propietario o constructor cumplir con los contratiempos de construcción estándar especificados en el código, se podría solicitar una variación para permitir un contratiempo reducido. Otro sería una casa construida en un terreno inclinado. Si la pendiente del lote hace que sea oneroso cumplir con el límite de altura, generalmente debido a la forma en que el código del municipio requiere que se mida la altura, entonces se podría solicitar una variación para una estructura de mayor altura debido a las condiciones especiales del lote. .
Una variación de uso es una variación que autoriza un uso de la tierra que normalmente no está permitido por la ordenanza de zonificación. [2] Esta variación tiene mucho en común con un permiso de uso especial (a veces conocido como permiso de uso condicional). Algunos municipios no ofrecen este proceso, optando por manejar tales situaciones bajo permisos de uso especial. La concesión de una variación de uso también puede ser similar, en efecto, a un cambio de zona. En ciertos casos, esto puede considerarse una zonificación puntual , que está prohibida en muchas jurisdicciones.
En cualquier caso, la solicitud de variación se justifica solo si existen condiciones especiales en el lote que crean dificultades y dificultan demasiado el cumplimiento de los requisitos normales del código. Del mismo modo, una solicitud de variación en un lote normal sin condiciones especiales podría denegarse juiciosamente. Las condiciones especiales o las dificultades típicamente deben surgir de alguna configuración física del lote o sus estructuras. Normalmente, no se puede tomar en consideración la situación financiera o personal del solicitante. Según la mayoría de los códigos que rigen las variaciones, la aprobación de la variación no debe resultar en un peligro para la salud o la seguridad pública y no debe otorgar privilegios especiales al dueño de la propiedad. En otras palabras, cuando se concede una variación, cualquier otro propietario con condiciones de sitio similares debería poder obtener una variación similar; este criterio a menudo se aborda citando un precedente .
Ver también
Referencias
1 ^ información de zonificación sobre propiedades de inversión residencial
- ^ Hoch, Charles J., ed. (2000). La práctica de la planificación del gobierno local (tercera ed.). Instituto de Formación ICMA. pag. 348. ISBN 0-87326-171-2.
- ^ Hoch, Charles J., ed. (2000). La práctica de la planificación del gobierno local (tercera ed.). Instituto de Formación ICMA. pag. 348. ISBN 0-87326-171-2.