Un corretaje de compradores o una agencia de compradores es la práctica de los corredores de bienes raíces y sus agentes que representan a un comprador en una transacción de bienes raíces en lugar de, por defecto, representar al vendedor ya sea directamente o como un sub-agente . En el Reino Unido y Australia , el término más común es agente comprador .
En la mayoría de los estados de EE. UU. Y las provincias canadienses , hasta la década de 1990, los compradores que trabajaron con un agente de un corredor de bienes raíces para encontrar una casa eran clientes de la corredora, ya que, según la ley común de la mayoría de los estados en ese momento, el corredor representaba solo vendedores. Solo desde principios de la década de 1990 los estados aprobaron leyes para crear una agencia de compradores.
La agencia del comprador puede existir exclusivamente (donde una firma de corretaje elige representar solo a los compradores y nunca a los vendedores, como un agente comprador exclusivo ) o, en una empresa de servicio completo, ofreciendo la agencia del comprador a los compradores que se convierten en clientes. Los compradores tendrían que aceptar algún tipo de agencia dual en el caso de que quisieran comprar una casa que esa empresa ha puesto a la venta y para la que representa al vendedor.
Hoy en día, si el comprador está trabajando con un corredor que no sea el corredor que cotiza la propiedad, puede optar por celebrar un acuerdo entre el comprador y el corretaje para ser representado. En algunos casos en los que la ley permite la doble agencia , incluso el corredor de la lista puede representar al comprador. Si el comprador no suscribe este acuerdo, sigue siendo cliente del corredor que es entonces el sub-agente del corredor del vendedor.
Compradores como clientes
Con el aumento en la práctica de la agencia del comprador en América del Norte , especialmente desde finales de la década de 1990 en la mayoría de las áreas, los agentes (que actúan bajo sus corredores) han podido representar a los compradores en la transacción con un "acuerdo de agencia del comprador" escrito no muy diferente al " acuerdo de listado "entre corredores y vendedores (a menudo denominado agencia de vendedores). El licenciatario de bienes raíces , al celebrar un acuerdo por escrito con un comprador, acepta trabajar únicamente para el comprador y, a cambio, el comprador acepta la representación exclusiva. [1] [2]
En este punto, una agencia inmobiliaria le debe al comprador los derechos sobre
- Lealtad al comprador actuando en el mejor interés del comprador.
- Confidencialidad al no revelar hechos que puedan influir en la capacidad de los compradores para negociar las mejores condiciones.
- Divulgación a otras partes de la transacción de que el licenciatario ha sido contratado como agente del comprador.
El corredor negocia el precio y los términos en nombre de los compradores y prepara un contrato de compra de bienes raíces estándar llenando los espacios en blanco en el formulario del contrato. El agente del comprador actúa como fiduciario del comprador.
Acuerdos de agencia del comprador
Al igual que el acuerdo de cotización con los vendedores, los acuerdos con los compradores deben tener una fecha de inicio y finalización, así como especificar cómo se le pagará al corredor del comprador (por el vendedor o por el propio comprador). Además, debe especificar los deberes y obligaciones de todas las partes. [ cita requerida ]
El acuerdo también debe especificar cómo se manejará un conflicto de intereses. Puede producirse un conflicto de intereses cuando un comprador representado por una empresa convencional se interesa por un vendedor que también está representado por esa empresa. [ cita requerida ]
Otro posible conflicto de intereses puede ocurrir cuando la misma empresa se encuentra representando a dos compradores que compiten por la misma propiedad.
Una agencia de bienes raíces debe tener una política objetiva por escrito sobre cómo manejará los conflictos de intereses y esta política debe ser divulgada a cualquier cliente potencial con anticipación. [ cita requerida ]
Los acuerdos de agencia del comprador son donde un agente de bienes raíces representa al comprador de bienes raíces .
Con el advenimiento de la "Agencia de Compradores" (Corretaje de Compradores) a principios de la década de 1990, a diferencia de la agencia vendedora , un Agente / Corredor de bienes raíces acepta y contrata representar al Comprador en la compra de una casa / propiedad. Los acuerdos de agencia del comprador se desarrollaron para establecer los términos y condiciones de esta representación. Son similares a los "Acuerdos de listado" escritos, requeridos entre los Agentes de listado y los Vendedores (propietarios). Los Contratos de Agencia del Comprador establecen las condiciones principales de la relación entre el Agente del Comprador y su Cliente Comprador, incluyendo aspectos tales como la duración del contrato, la comisión a ganar / pagar y los diversos derechos, deberes y obligaciones de las partes.
El Agente del Comprador tiene deberes fiduciarios con el Comprador en virtud de esta relación y acuerdo, incluida la fidelidad, la honestidad, la dedicación al propósito, actuar en el mejor interés del Comprador, etc. [3] La comisión que se pagará al Agente del Comprador en el Acuerdo de Agencia del Comprador , aunque en última instancia es la obligación del Comprador , generalmente se compensa en su totalidad o en parte con la comisión por acciones, o "cooperativa", ofrecida por el Agente de Listado a través del Servicio de Listado Múltiple ("MLS").
Un agente comprador exclusivo es un agente inmobiliario que trabaja para una empresa que nunca representa a los vendedores en transacciones inmobiliarias. [4] Los agentes compradores exclusivos (y sus clientes) evitan el conflicto de intereses de trabajar con un agente que promociona sus listados o los listados de su empresa. Es beneficioso para un comprador tener representación porque el agente es responsable de adquirir información sobre la propiedad y asesorar al comprador basándose en esa información. Sin un acuerdo, es posible que el agente no tenga la obligación de trabajar teniendo en cuenta los mejores intereses del comprador.
Un agente inmobiliario que actúa como agente del comprador puede tener un conflicto de intereses económico porque un agente del comprador comisionado puede recibir más dinero si un comprador paga más dinero por una propiedad, pero ese incentivo económico, en general, puede ser relativamente pequeño en comparación con la comisión general. .
Ver también
Notas
- ↑ Bob Aaron (19 de abril de 2008). "El comprador paga el precio por dejar de lado al agente" . Toronto Star . Consultado el 22 de mayo de 2009 .
- ^ Fillmore W. Galaty; Wellington J. Allaway; Robert C. Kyle (2002). Práctica inmobiliaria moderna . Dearborn Real Estate. pag. 93 . Consultado el 22 de mayo de 2009 .
acuerdo de agencia del comprador.
- ^ Los deberes fiduciarios a menudo se denominan "franqueza, lealtad y buena fe"; ver Fiduciary o Meinhard v. Salmon para una discusión detallada de los deberes fiduciarios.
- ^ "Agentes compradores exclusivos | Agentes compradores de vivienda por primera vez | Agentes compradores inmobiliarios" . Naeba.org . Consultado el 2 de marzo de 2012 .