Central London Property Trust Ltd contra High Trees House Ltd [1947] KB 130 es una famosa decisión de derecho contractual inglés en el Tribunal Superior . Reafirmó y amplió la doctrina del estoppel promisorio en el derecho contractual en Inglaterra y Gales . Sin embargo, la parte más significativa de la sentencia es el obiter dicta en lo que se refiere a hechos hipotéticos; es decir, el arrendador no buscó el reembolso del alquiler completo durante la guerra.
Árboles altos | |
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Tribunal | División del Banco del Rey |
Decidido | 18 de julio de 1946 |
Cita (s) | [1947] KB 130; [1956] 1 Todos ER 256; 62 TLR 557; [1947] LJR 77; 175 LT 333 |
Transcripción (es) | [1] |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Denning J |
Palabras clave | |
Impedimento promisorio |
Denning J sostuvo que el estoppel era aplicable si
se hizo una promesa que estaba destinada a crear relaciones jurídicas y que, según el conocimiento de la persona que la hacía, iba a ser cumplida por la persona a quien se hizo y sobre la que de hecho se actuó.
Hechos
High Trees House Ltd arrendó un bloque de pisos en Clapham , Londres a Central London Property Trust Ltd. El acuerdo se firmó en 1937 y especificaba un alquiler anual del terreno de £ 2,500. El estallido de la Segunda Guerra Mundial en septiembre de 1939 provocó una recesión en el mercado de alquiler. High Trees luchó por encontrar inquilinos para la propiedad y se acercó al Central London Property Trust en enero de 1940 para solicitar que se redujera el alquiler. Se acordó por escrito una reducción a 1.250 libras esterlinas por año, aunque no se especificó la duración y no se proporcionó ninguna consideración .
En 1945, el edificio volvía a estar ocupado por completo. El 21 de septiembre de 1945, Central London Property escribió a High Trees para solicitar una devolución del alquiler total de £ 2.500 y reclamar atrasos de £ 7.916 para el período desde 1940. Luego iniciaron una acción de prueba para recuperar parte de la deuda de los dos trimestres que habían transcurrido desde junio de 1945.
Juicio
Sobre la base de sentencias anteriores como Hughes v Metropolitan Railway Co , Denning J sostuvo que el alquiler completo se debía pagar desde el momento en que los apartamentos se ocuparon por completo a mediados de 1945. Sin embargo, continuó en una declaración obiter que si el centro de Londres hubiera intentado reclamar el alquiler completo a partir de 1940, no habría podido hacerlo. Esto se razonó sobre la base de que si una parte hace creer a otra parte que no hará cumplir sus estrictos derechos legales, los tribunales le impedirán hacerlo en una etapa posterior. Siendo obiter dicta y en un tribunal de primera instancia, esto no fue doblemente un precedente vinculante, pero esencialmente creó la doctrina del estoppel promisorio .
Si tuviera que considerar este asunto sin tener en cuenta los desarrollos recientes en la ley, no hay duda de que si los demandantes lo hubieran reclamado, habrían tenido derecho a recuperar la renta del terreno a razón de £ 2,500 al año desde el comienzo del período. , ya que el contrato de arrendamiento en virtud del cual era pagadero era un contrato de arrendamiento sellado que, de acuerdo con el antiguo derecho consuetudinario, no podía modificarse mediante un acuerdo en libertad condicional (por escrito o no), sino únicamente mediante escritura. Equity, sin embargo, intervino y dijo que si ha habido una variación de una escritura por un contrato simple (que en el caso de un contrato de arrendamiento que debe ser por escrito tendría que ser evidenciado por escrito), los tribunales pueden dar efecto a como se muestra en Berry v. Berry [1929] 2 KB 316. Sin embargo, esa doctrina equitativa difícilmente podría aplicarse en el presente caso porque podría decirse que la variación aquí se hizo sin consideración. Con respecto al estoppel, la representación hecha en relación a la reducción de la renta no fue una representación de un hecho existente. En efecto, era una manifestación en cuanto al futuro, a saber, que el pago del alquiler no se impondría a la tasa completa, sino únicamente a la tasa reducida. Tal representación no daría lugar a un impedimento, porque, como se dijo en Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185, una representación en cuanto al futuro debe estar incorporada como un contrato o no ser nada.
Pero, ¿cuál es la posición en vista de la evolución de la ley en los últimos años? La ley no se ha detenido desde Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185. Ha habido una serie de decisiones durante los últimos cincuenta años que, aunque se dice que son casos de preclusión, no lo son realmente. Se trata de casos en los que se realizó una promesa que tenía por objeto crear relaciones jurídicas y que, según el conocimiento de quien realiza la promesa, iba a ser cumplida por la persona a quien se hizo y que de hecho así se hizo. en. En tales casos, los tribunales han dicho que la promesa debe cumplirse. Los casos a los que deseo referirme en particular son: Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426, In re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 Todos ER 361 y Buttery v. Pickard [1946] WN 25. Como he dicho, no son casos de preclusión en sentido estricto. En realidad, son promesas, promesas destinadas a ser vinculantes, destinadas a ser cumplidas y, de hecho, cumplidas. Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 se puede distinguir, porque allí la promitente dejó en claro que no tenía la intención de estar legalmente obligada, mientras que en los casos a los que me refiero la inferencia adecuada fue que la promitente tenía la intención de ser atado. En cada caso, el tribunal sostuvo que la promesa era vinculante para la parte que la hacía, aunque según el antiguo derecho consuetudinario podría ser difícil encontrar alguna consideración para ello. Los tribunales no han llegado a dar una causa de acción por daños y perjuicios por el incumplimiento de tal promesa, pero se han negado a permitir que la parte que la realiza actúe de manera incompatible con ella. Es en ese sentido, y sólo en ese sentido, que tal promesa da lugar a una preclusión. Las decisiones son un resultado natural de la fusión de la ley y la equidad: para los casos de Hughes v. Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 App. Cas. 439, 448, Birmingham y District Land Co. contra Londres y North Western Ry. Co. (1888) 40 cap. D. 268, 286 y Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51, proporcionan una base suficiente para decir que a una parte no se le permitiría en equidad retractarse de tal promesa. En mi opinión, ha llegado el momento de que se reconozca la validez de tal promesa. La consecuencia lógica, sin duda, es que una promesa de aceptar una suma menor a cambio de una suma mayor, si se cumple, es vinculante a pesar de la ausencia de consideración: y si la fusión de la ley y la equidad conduce a este resultado, tanto el mejor. Ese aspecto no se consideró en Foakes v. Beer (1884) 9 App. Cas. 605. Sin embargo, en este momento del día, cuando el derecho y la equidad se han unido durante más de setenta años, los principios deben reconsiderarse a la luz de su efecto combinado. Cabe señalar que en el Sexto Informe Interino del Comité de Revisión de la Ley, párrs. 35, 40, se recomienda que una promesa como aquella a la que me he referido sea exigible por ley, aunque el prometido no la haya tenido en cuenta. Me parece que, en la medida que he mencionado, ese resultado se ha logrado ahora mediante las decisiones de los tribunales.
Estoy convencido de que una promesa como la que me he referido es vinculante y la única cuestión que queda por considerar es el alcance de la promesa en el presente caso. Estoy satisfecho con toda la evidencia de que la promesa aquí era que la renta del terreno debería reducirse a £ 1,250 al año como un expediente temporal mientras el bloque de apartamentos no se alquilaba total o sustancialmente debido a las condiciones imperantes. Eso significa que la reducción del alquiler se aplicó a lo largo de los años hasta finales de 1944, pero a principios de 1945 es evidente que los pisos se alquilaron en su totalidad y, de hecho, los alquileres recibidos de ellos (muchos de ellos no se vieron afectados por el Leyes de Restricción de Alquileres), se incrementaron más allá de la cifra en la que originalmente se contemplaba que se alquilaran. En todo caso, la renta debió haber sido muy considerable. Encuentro que las condiciones que prevalecían en el momento en que se realizó la reducción del alquiler habían desaparecido por completo en los primeros meses de 1945. Estoy convencido de que todas las partes entendieron que la promesa se aplicaba únicamente en las condiciones vigentes en el momento en que se hizo, es decir, cuando los pisos sólo se alquilaron parcialmente, y no se extendió más allá de eso. Cuando los pisos se alquilaron por completo, a principios de 1945, la reducción dejó de aplicarse.
En esas circunstancias, según la ley que yo sostengo, me parece que el alquiler se paga a la tasa completa para los trimestres que terminan el 29 de septiembre y el 25 de diciembre de 1945.
Si el caso hubiera sido de preclusión, podría decirse que en cualquier caso la preclusión cesaría cuando las condiciones a las que se aplicaba la representación llegaran a su fin, o también podría decirse que sólo llegaría a su fin con previo aviso. . En cualquier caso, es solo una forma de determinar cuál es el alcance de la representación. Prefiero aplicar el principio de que una promesa destinada a ser vinculante, destinada a ser cumplida y de hecho cumplida, es vinculante en la medida en que sus términos se apliquen correctamente. Aquí era vinculante, ya que cubría el período hasta principios de 1945, y a partir de ese momento se paga el alquiler completo.
Por lo tanto, doy sentencia a favor de la empresa demandante por la cantidad reclamada.
Significado
Se han hecho avances en estoppel promisorio desde sus inicios en High Trees para crear una nueva incursión en la regla en el caso de Pinnel de que un acuerdo para aceptar el pago parcial de una deuda en total satisfacción es inaplicable por falta de consideración. Denning comentó que tal acuerdo ahora debería ser ejecutable bajo la doctrina del estoppel promisorio y, de hecho, el demandante no buscó la deuda completa sobre la base de lo que era justo y, tal vez, pensó que era la ley. Sin embargo, los tribunales al principio se mostraron reacios a invalidar o distinguir casos como el caso de Pinnel y el caso de Foakes v Beer, que habían formado parte del derecho consuetudinario durante tanto tiempo. Lady Justice Arden en Collier v P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) [1] aceptó en principio que High Trees podría utilizarse para extinguir el derecho de un acreedor al pago total de una deuda en tales circunstancias.
En Amalgamated Investment Co v Texas Bank [2] se decidió que el estoppel patentado puede actuar como una espada y no simplemente como un escudo (es decir, puede usarse como una causa de acción en lugar de simplemente proporcionar una defensa a una acción) .
Ver también
Referencias
- ^ Collier v P & MJ Wright (Holdings) Ltd [2007] EWCA Civ 1329
- ^ Amalgamated Investment Co contra Texas Bank , [1982] EWHC 84 (QB) .