La compra obligatoria es el poder de adquirir derechos sobre una propiedad en la ley de tierras inglesa , o de comprar esa propiedad directamente, sin el consentimiento del propietario actual a cambio de una compensación. En Inglaterra y Gales, el Parlamento ha otorgado varios tipos diferentes de poder de compra obligatoria, que pueden ejercer varios órganos en diversas situaciones. Dichos poderes son "para el beneficio público", pero esta expresión se interpreta de manera muy amplia.
Historia
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Aunque la tierra puede adquirirse por consentimiento y una conducta que suscita las expectativas razonables de otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierras a menudo son insuficientes para una regulación pública adecuada. [2] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, así como las reglas de planificación determinadas democráticamente, ya sea por el gobierno nacional o local, generalmente requiere la compra obligatoria , porque los propietarios privados no pueden ceder los terrenos necesarios para las obras públicas excepto en un precio exorbitante. Históricamente, las compras obligatorias se llevaban a cabo en virtud de las Leyes de Confinamiento y sus predecesoras, donde el encierro era con frecuencia un método para expropiar a las personas de las tierras comunales en beneficio de los barones y terratenientes. En la revolución industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que obtuvieron derechos de compra obligatoria de leyes privadas del Parlamento, [3] aunque a finales del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria se volvieron lentamente más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como con el Ley de salud pública de 1875 o Ley de vivienda de las clases trabajadoras de 1885 . [4] La legislación sobre compras obligatorias se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [5] y después de la guerra para la vivienda, ya que ciertos principios se estandarizaron. [6]
Compra de la autoridad local
Hoy en día, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 generalmente requiere que el propietario de una participación en la tierra (por ejemplo, un dominio absoluto, arrendamiento o servidumbre como en Re Ellenborough Park [7] ) reciba el pago por el "valor de la tierra ... si se vende en un mercado abierto por un vendedor dispuesto ". [8] La compensación también está disponible a menudo por pérdidas en una casa, o si el negocio de uno tiene que mudarse. [9] La Ley de Compra Obligatoria de 1965 establece las condiciones para realizar una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para la concesión de una " Orden de Compra Obligatoria ". Por lo general, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una compra obligatoria. La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por motivos específicos puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, el artículo 226 de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 1990 [10], que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización del desarrollo, la remodelación o la mejora" para el bienestar económico, social o ambiental de la zona, debe ser confirmada por el Secretario de Estado, y de manera similar, la sección 121 de la Ley de Gobierno Local de 1972 requiere que el consejo busque la aprobación del Ministro de gobierno. [11]
Compra de arrendamiento
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El poder más general apareció originalmente en la Ley de Reforma de Arrendamiento de 1967 . En virtud de esa Ley, la Ley de Reforma de Arrendamiento de 1987 y la Ley de Reforma de Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1992 , los particulares que son arrendatarios tienen el poder, en determinadas circunstancias, de obligar a su arrendador a extender un contrato de arrendamiento o vender la propiedad absoluta a una tasación.
La recompensa, bajo compra obligatoria, no es necesariamente un pago monetario del valor de mercado abierto (ver James contra Reino Unido [1986]), pero en la mayoría de los casos una suma equivalente a una valoración hecha como si entre un vendedor dispuesto y un comprador voluntario cayera. debido al dueño anterior.
Empresas de servicios públicos
Las empresas de servicios públicos tienen poderes legales para, por ejemplo, construir subestaciones eléctricas o colocar alcantarillas o tuberías de agua en o a través de la tierra de otra persona. Estos poderes se compensan con los derechos correspondientes de los propietarios de tierras para obligar a las empresas de servicios públicos a retirar cables, tuberías o alcantarillas en otras circunstancias (véase, por ejemplo, la sección 185 de la Ley de la Industria del Agua de 1991 ).
La compra obligatoria solo se aplica en la medida en que sea necesaria para los fines del comprador. Así, por ejemplo, una autoridad del agua no necesita comprar la propiedad absoluta de la tierra para hacer funcionar un alcantarillado a través de ella. Normalmente, una servidumbre será suficiente, por lo que en tales casos la autoridad del agua solo podrá adquirir una servidumbre mediante el uso de la compra obligatoria. [14]
Procedimiento
En la mayoría de los casos, la autoridad de compras o el Secretario de Estado emite una Orden de Compra Obligatoria (CPO). El CPO debe identificar inequívocamente el terreno afectado y establecer los propietarios, cuando se conozcan. Luego, la orden se notifica a todos los propietarios e inquilinos con un arrendamiento con más de un mes de vigencia, o se coloca en la tierra si no se puede localizar a algunos propietarios o inquilinos. Se permite un período de al menos 21 días para las objeciones. Si hay una objeción válida que no se retira, se llevará a cabo una investigación presidida por un inspector. El inspector depende del Secretario de Estado. Si el Secretario de Estado confirma el CPO, entonces se vuelve muy difícil de impugnar.
Una vez que se confirma el CPO, la autoridad de compras debe entregar un Aviso de tratamiento dentro de los tres años y un Aviso de entrada dentro de otros tres años. Puede tomar posesión del terreno no menos de 14 días después de la notificación de entrada. El Aviso de tratamiento requiere que el propietario de la tierra responda y, por lo general, es el detonante para que el propietario de la tierra presente una reclamación por su valor. Si no se presenta ningún reclamo dentro de los 21 días posteriores al Aviso de tratamiento, el adquirente puede remitir el asunto al Tribunal de Tierras. Si no se puede rastrear al propietario de la tierra y no responde a un Aviso de Tratamiento colocado en la tierra, entonces la autoridad de compras debe pagar la cifra de compensación al Tribunal.
Reglas de Crichel Down
Los principios de Crichel Down obligan al gobierno central y local, cuando, habiendo adquirido obligatoriamente una finca, descubren que ya no la necesitan, a ofrecerla en primera instancia a la persona de quien la adquirieron a su valor de mercado. Sin embargo, esto solo se aplica cuando la tierra no ha cambiado sustancialmente en su carácter y no es compatible con el principio de que los ayuntamientos no pueden disponer de la tierra "por una contraprestación inferior a la mejor que se puede obtener" en virtud de la Ley de Gobierno Local de 1972 , artículo 123. Esto significa que cuando es difícil valorar la tierra por alguna razón, es posible que la tierra deba venderse mediante licitación o subasta.
Derechos humanos
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para consumo y uso personal o para producción en masa, [15] las leyes de compra obligatoria se han enfrentado a desafíos de derechos humanos. Una preocupación es que, desde las privatizaciones de la década de 1980, muchos poderes de compra obligatoria pueden utilizarse en beneficio de empresas privadas cuyos incentivos pueden diferir del interés público. [16] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [17] sigue permitiendo que los organismos gubernamentales ordenen la compra obligatoria de la propiedad de las personas, [18] aunque los beneficios van a los accionistas privados de las empresas de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC [19], la Corte Suprema sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reconstruir otro sitio, al determinar si realizar una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker enfatizó que "los poderes de adquisición obligatoria, especialmente en una adquisición 'privada a privada', equivale a una grave invasión de los derechos de propiedad del propietario actual. [20] Sin embargo, las órdenes de compra obligatorias se han utilizado con frecuencia para adquirir tierras que se devuelven a un propietario privado, incluso en Alliance Spring Ltd v First Secretary [21] donde se compraron viviendas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James v Reino Unido , [22] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , el propietario heredada de la mayoría de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho arrendatarios para añadir había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo CEDH 1, artículo 1 . el Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de reforma de arrendamientos 1967 , que permitió a los inquilinos comprar propiedades de sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro. Era competente para un estado miembro para regular los derechos de propiedad en el pub interés lic.
Casos y estatutos
- La Ley de Consolidación de Cláusulas de Tierras de 1845 eliminó la necesidad de leyes privadas especiales para las compras obligatorias impulsadas por los ferrocarriles.
- Inclosure Act 1845 , estableció Comisionados de Inclosure para escuchar las peticiones de compra y desarrollo obligatorios
- Ley de vivienda de las clases trabajadoras de 1885
- Ley de vivienda de las clases trabajadoras de 1890
- Fiscal General contra Great Eastern Railway Company (1880) 5 App Cas 473, 478
- Fideicomisarios de Ayr Harbour contra Oswald (1883) 8 App Cas 623
- Fiscal General contra Manchester Corporation [1906] 1 Capítulo 643
- Fiscal General contra De Keyser's Royal Hotel Ltd [1920] AC 508
- Stourcliffe Estates Co Ltd contra Bournemouth Corporation [1910] 2 Capítulo 12
- Ley de Defensa del Reino (Adquisición de Tierras) de 1916
- Ley de Adquisición de Tierras (Evaluación de Compensación) de 1919
- Ley de Adquisición de Tierras (Procedimiento de Autorización) de 1946
- Burmah Oil Co Ltd contra Lord Advocate [1965] AC 75, 115. Lord Radcliffe: "La Corona nunca ha reclamado o tratado de ejercer en tiempo de paz un derecho a tomar tierras excepto por acuerdo o bajo poder estatutario".
- Prest contra el Secretario de Estado de Gales (1982) 81 LGR 193. Lord Denning MR: "Está claro que ningún ministro o autoridad pública puede adquirir ningún terreno de forma obligatoria, salvo que el Parlamento otorgue el poder para hacerlo: y el Parlamento solo lo concede, o sólo concederlo, cuando sea necesario en interés público. En todo caso, por tanto, cuando los balances estén equilibrados -a favor o en contra de la adquisición obligatoria- la decisión -quienquiera que se adopte- debe recaer en la adquisición obligatoria. Considero que es un principio de nuestro derecho constitucional que ningún ciudadano puede ser privado de su tierra por ninguna autoridad pública en contra de su voluntad, a menos que esté expresamente autorizado por el Parlamento y el interés público lo exija de manera decisiva. Si hay alguna duda razonable sobre El asunto, el saldo debe resolverse a favor del ciudadano ”.
- Órdenes de gestión de viviendas vacías , una forma de "arrendamiento obligatorio"
- Órdenes de consentimiento de desarrollo
- Ley del Túnel del Canal de 1987
- Ley de Compra Obligatoria (Declaraciones de Adquisición) de 1981
- Ley de Vivienda de 1985
- Ley de Vivienda de 2004
- Ley de carreteras de 1959
- Ley de carreteras de 1980
- Ley de derechos territoriales de 1972
- Ley de planificación de 2008
- Ley de Transporte y Obras de 1992
- Ley de la industria del agua de 1991
- Compra obligatoria por los ministros (procedimiento de investigación) Reglamento de 1967
- Reglas de 1990 sobre compras obligatorias por parte de autoridades adquirentes no ministeriales (procedimiento de indagación)
- Reglamento de compra obligatoria de tierras de 1990
Referencias
- Denyer-Green, Barry: Compra y compensación obligatorias , octava edición. Londres: The Estates Gazette Limited, 2005. ISBN 0-7282-0481-9
- Sydenham, Angela; Monnington, Bruce; y Pym, Andrew: Ley esencial para terratenientes y agricultores , cuarta edición. Capítulo 8: Compra y compensación obligatorias. págs. 118-135. Oxford: Blackwell Science Limited, 2002. ISBN 0-632-05796-3
Notas
- ^ Ésta es una ley local del parlamento , que se encuentra bajo la referencia de las leyes de 1801 (41 Geo. 3) c. xxxiii, Ferrocarriles de Surrey. Listado en Legislation.gov.uk
- ^ Véase K Gray y SF Gray, Land Law (7ª ed. 2011) Ch 11, 563–569
- ^ Los procedimientos fueron consolidados por la Ley de consolidación de cláusulas de tierras de 1845 y la Ley de cierre de 1845 .
- ^ Consulte la Ley de salud pública 1875, ss 175-178 y la Ley de vivienda de las clases trabajadoras, 1885, s 2 (2) para conocer las disposiciones de compra obligatoria.
- ^ Ley de Defensa del Reino (Adquisición de Tierras) de 1916
- ^ Gardner, Simon (2007). Introducción a la legislación agraria . Oxford: Hart Publishing. págs. 86-87. ISBN 9781841135243.
- ↑ [1955] EWCA Civ 4 , [1956] Ch 131
- ^ [ https://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/9-10/33/section/5 Ley de compensación de tierras de 1961, sección 5 (2)
- ^ Véase DHN Food Distributors Ltd contra Tower Hamlets London Borough Council [1976] 1 WLR 852
- ^ Insertado por la Ley de Planificación y Compra Obligatoria de 2004 s 99
- ^ Ley de gobierno local 1972 s 121
- ^ James v Reino Unido [1986] ECHR 2
- ^ Ley de reforma de arrendamiento, vivienda y desarrollo urbano de 1993
- ^ Aunque este principio protege la tierra por encima de la tubería, en la práctica, las tuberías de agua y sus registros y cámaras de inspección asociadas son propiedad de la autoridad del agua en tarifa simple, hasta que la tubería alcanza el límite de la propiedad a la que sirve, independientemente de quién sea el propietario. tierra arriba.)
- ↑ AA Berle , 'Property, Production and Revolution' (1965) 65 Columbia Law Review 1 , distingue la propiedad personal de la productiva, y postula que las justificaciones para la regulación de la propiedad productiva, particularmente la que tiene colectivamente una corporación, se vuelven más fuertes.
- ^ K Gray y S Gray, 'Propiedad privada y propiedad pública', en J McLean (ed), Propiedad y la Constitución (Hart 1999) 36-7
- ^ s 154
- ^ Actualmente la Agencia de Medio Ambiente en virtud de la Ley de Medio Ambiente de 1995 s 2 (1) (a) (iv)
- ^ [2010] UKSC 20
- ^ [2010] UKSC 20 , [84]
- ^ [2005] EWHC 18 (administrador)
- ^ [1986] ECHR 2
enlaces externos
- Ley de Compensación de Tierras de 1961, artículos 1 , 5-9
- Director of Buildings contra Shun Fung Ltd [1995] UKPC 7
- Ley de Adquisición de Tierras de 1981, artículos 2-4 , 10-15
- Ley de Compra Obligatoria de 1965 s 1 y siguientes
- Ley de Recursos Hídricos de 1991, artículo 154
- R (Sainsury's Ltd) contra Wolverhampton CC [2010] UKSC 20
- James contra Reino Unido [1986] TEDH 2
- Alliance Spring Ltd contra Primer Secretario [2005] EWHC 18 (Admin)
- Grape Bay Ltd contra el Fiscal General de las Bermudas [1999] UKPC 43
- Mariner Real Estate Ltd contra Nueva Escocia (1999) 177 DLR (cuarto) 696
- Matos e Silva, LDA contra Portugal [1996] TEDH 37